Court orders tenant to pay rent arrears and imposes procedural costs on the bankrupt landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 54/2011

Audience publique du mardi, trois mai deux mille onze

Numéros 124351 et 124352 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

1) Maître Martine LAUER, avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE1.), prise en

sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-

ADRESSE2.),

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009 et d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de

Diekirch du 27 août 2009,

sub 1) comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 27 août 2009,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Mathis HENGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

II

Entre

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 31 août 2009,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs des jugements rendus entre parties par le tribunal de ce

siège en date des mardi, 1er décembre deux mille neuf sous le numéro 181/2009

et 13 avril deux mille dix sous le numéro 55/2010 et dont les dispositifs sont conçus

comme suit:

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 124.351 et 124.352,

déclare irrecevable l’appel principal interjeté par la société anonyme SOCIETE2.) SA

et laisse les frais de cet appel à charge de la société anonyme SOCIETE2.) SA,

reçoit l’appel principal interjeté par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL et PERSONNE1.) de même que l’appel incident interjeté par PERSONNE3.),

dit l’appel incident interjeté par PERSONNE3.) non fondé, partant

dit que PERSONNE3.) sera solidairement tenu des condamnations à prononcer à

charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

dit l’appel principal interjeté par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

et PERSONNE1.) partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

fixe le loyer revenant à la société anonyme SOCIETE2.) SA au montant mensuel de

2.500,- euros,

invite la société anonyme SOCIETE2.) SA à présenter un décompte prenant en

compte un loyer mensuel de 2.500,- euros depuis le début du bail,

invite encore la société anonyme SOCIETE2.) SA à chiffrer le différentiel entre les

loyers contractuellement prévus et le loyer mensuel réduit de 2.500,- euros, ce depuis

le début du bail liant la société anonyme SOCIETE2.) SA à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL,

invite les parties à s’expliquer plus amplement, pièces justificatives et décomptes à

l’appui, sur les prétentions relatives aux charges impayées,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) SA tendant à

l’allocation d’une indemnité de relocation,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

40 jours à partir de la signification du présent jugement,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 26

janvier 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, Cité Judiciaire, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.»,

«Par ces motifs,

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 1er décembre 2009,

enjoint à PERSONNE2.) de documenter à l’aide d’un décompte, pièces justificatives

à l’appui, la réalité des charges qu’il réclame,

dit que PERSONNE2.) ne pourra prétendre qu’au paiement de 2/3 des frais de gaz et

de 1/6 des frais d’eau ainsi documentés,

dit que cette clé de répartition des charges est à appliquer tant aux relations entre

PERSONNE2.) et la société anonyme SOCIETE2.) qu’aux relations entre la société

anonyme SOCIETE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une comparution personnelle des parties,

fixe la date de cette comparution personnelle des parties au 19 mai 2010, à 9.30

heures, salle TL 1.01,

commet pour y procéder Monsieur le juge Jacques KESSELER,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 8 juin

2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

Des comparutions personnelles ont eu lieu le 30 septembre 2010 et le 9 décembre

2010 et l’affaire a été fixée pour continuation des débats d’abord au 8 février 2011 et

finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 29 mars 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Frank SIMANS, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE1.) et Maître Martine LAUER, avocat, pris en sa qualité

de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, furent entendus

en leurs explications.

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.)

SA, fournit ses réponses.

Maître Paul LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Laurent BACKES, avocat, en remplacement de Maître Mathis HENGEL,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

mai 2011 le

jugement

qui suit:

Revu les jugements du 1er décembre 2009 et du 13 avril 2010.

Par ledit jugement du 13 avril 2010 le tribunal avait :

-

enjoint à PERSONNE2.) de documenter à l’aide d’un décompte, pièces

justificatives à l’appui, la réalité des charges qu’il réclame,

-

dit que PERSONNE2.) ne pourra prétendre qu’au paiement de 2/3 des frais de

gaz et de 1/6 des frais d’eau ainsi documentés,

-

dit que cette clé de répartition des charges est à appliquer tant aux relations entre

PERSONNE2.) et la SA SOCIETE2.) qu’aux relations entre la SA SOCIETE2.) et

la SARL SOCIETE1.).

Il restait donc à arrêter le montant des charges redues et de les ventiler entre parties

en fonction de la clé de répartition retenue ci-dessus.

Pour la bonne compréhension du dossier, le tribunal rappelle que les montants des

loyers redus de part et d’autre avaient déjà été arrêtés dans son prédit jugement du

13 avril 2010 (montants auxquels il faut ajouter les loyers d’avril, voire de mai 2010

pour tenir compte de la date de déguerpissement des occupants respectifs). Or, dans

la mesure où les décomptes présentés tenaient compte à la fois des loyers et des

charges et que précisément les charges faisaient l’objet de contestations, il était

impossible de liquider une condamnation ni au titre des seuls loyers, ni a fortiori au

titre des loyers et charges.

Suite à une comparution des parties au cours de laquelle les parties n’ont pas trouvé

d’accord significatif et global quant aux charges, la SA SOCIETE2.) a, en date du 1er

décembre 2010, déposé un décompte additionnel. Elle a par ailleurs versé un

décompte synthétique des charges tenant compte de la clé de répartition des charges

retenue par le tribunal, à savoir que PERSONNE2.) pouvait refacturer 2/3 des frais de

gaz et 1/6 des frais d’eau à son locataire SOCIETE2.) SA. Ce sont ces mêmes

fractions qui peuvent (ainsi que le tribunal l’avait déjà retenu à l’avant-dernier

paragraphe de la page 5 de son jugement du 13 avril 2010) être répercutées par la

SA SOCIETE2.) à la SARL SOCIETE1.) en tant que consommateur effectif et final de

l’eau et du gaz (les frais d’électricité n’étant pas sujet à ventilation).

Voici le décompte synthétique versé par la SA SOCIETE2.):

Synthèse des charges pour la période du 01/03/2005 au 21/05/2010

Factures reçues de Monsieur PERSONNE2.)

Synthèse

TTC

Electricité

3.178,03

Taxe d’électricité

16,78

Fonds de compensation

118,82

Gaz

16.485,02

Taxe Gaz

107,52

Eau

26.186,18

Eau usagée

14.479,23

Taxes communales

3.755,91

Total

64.327,49

Factures reçues directement à la SOCIETE2.)

Synthèse

TTC

Frais de dossier Leo

15,90

Electricité

343,13

Taxe d’électricité

1,93

Fonds de compensation

13,40

Gaz

75,76

Taxe gaz

0,00

Eau

2.461,09

Eau usagée

408,75

Frais de dossier Bail

575,00

Total

3.894,96

Total général des charges pour la période du 01/03/2005 au 21/05/2005

68.222,45

Répartition des charges suivant jugement :

A charge de Mr PERSONNE2.)

A charge de SOCIETE1.) SARL

Clé de rép.

Total

Clé de rép.

total

0%

0,00

100%

3.178,03

0%

0,00

100%

16,78

0%

0,00

100%

118,82

1/3ème

5.495,01

2/3ème

10.990,01

1/3ème

35,84

2/3ème

71,68

5/6ème

21.821,82

1/6ème

4.364,36

5/6ème

12.066,03

1/6ème

2.413,21

0%

0,00

100%

3.706,08

Sous Total A :

39.418,69

Sous Total A :

24.858,97

0%

0,00

100%

15,90

0%

0,00

100%

343,13

0%

0,00

100%

1,93

0%

0,00

100%

13,40

1/3ème

25,25

2/3ème

50,51

1/3ème

0,00

2/3ème

0,00

5/6ème

2.050,91

1/6ème

410,18

5/6ème

340,63

1/6ème

68,13

0%

0,00

100%

575,00

Sous Total B :

2.416,79

Sous Total B :

1.478,17

A+B :

41.835,48

A+B :

26.337,14

PERSONNE2.) a déclaré accepter les chiffres sur base desquels la SA SOCIETE2.)

a établi son décompte, c’est-à-dire le total des diverses consommations avant

répartition. Cependant, la clé de répartition retenue par le tribunal serait à appliquer

exclusivement aux consommations d’eau et de gaz à l’exception des « accessoires à

ces consommations » tels que la taxe gaz et la taxe eau usagée.

D’un autre côté, le tribunal constate que PERSONNE2.) prétend que le décompte de

la SA SOCIETE2.) impliquerait une « surfacturation » de 29.392,98 euros à sa charge.

Ce raisonnement est non seulement incompréhensible, mais manifestement dénué

de tout fondement puisqu’il appert des chiffres avancés par PERSONNE2.) que ce

dernier semble avoir opéré une interversion des coefficients retenus par le tribunal.

Quoi qu’il en soit, le tribunal retient, conformément aux conclusions de la SA

SOCIETE2.), que la clé de répartition s’applique nécessairement à tous les frais

annexes relatifs au gaz et à l’eau dans la mesure où ces frais sont indissociablement

liés à la consommation et qu’il n’y a donc pas lieu d’opérer une distinction entre ces

postes.

Les mandataires de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.) s’en remettent au décompte

produit par la SA SOCIETE2.) et le curateur de la SARL SOCIETE1.) se rapporte à

prudence de justice.

Dans ces conditions, le tribunal entérine le décompte de la SA SOCIETE2.) et il y a

donc lieu de retenir que PERSONNE2.) a opéré une surfacturation au niveau des

charges d’eau et de gaz à son propre locataire SOCIETE2.) SA à hauteur de

41.825,48 euros et que cette même somme ne pourra pas non plus être répercutée

par la SA SOCIETE2.) à son propre locataire SOCIETE1.) SARL.

Sur base de ce chiffre et compte tenu des paiements intervenus de part et d’autre, la

SA SOCIETE2.) chiffre ses prétentions comme suit:

1) SOCIETE1.) SARL

Total des loyers facturés pour la période du bail

163.036,39

(du 01/03/2005 au 19/04/2010)

Décomptes de charges facturées

68.172,62

Charges à mettre en compte à Monsieur PERSONNE2.)

suivant clé de répartition

-41.835,48

Paiements reçus de la part de SOCIETE1.) SARL

-

116.289,22

Total dû par SOCIETE1.) SARL

73.084,31

2) Monsieur PERSONNE2.)

Total des loyers facturés à la SOCIETE2.) pour la période du bail

165.944,85

(du 01/03/2005 au 21/05/2010)

Décomptes de charges facturés à la SOCIETE2.)

64.327,49

Charges à mettre en compte à Monsieur PERSONNE2.)

suivant clé de répartition

-41.835,48

Paiements effectués par la SOCIETE2.)

-286.768,46

Total à rembourser à la SOCIETE2.) SA

-98.331,60

Dans ces conditions, le tribunal est actuellement en mesure de prononcer les

condamnations, respectivement de fixer les créances suivantes, ceci avec les intérêts

au taux légal à partir de la date médiane des relations contractuelles, 15 mars 2008,

jusqu’à solde:

-

PERSONNE2.) est à condamner à rembourser à la SA SOCIETE2.) la somme

de 98.331,60 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 mars 2008

jusqu’à solde;

-

la créance de la SA SOCIETE2.) à l’encontre de la SARL SOCIETE1.) est à

fixer à 73.084,31 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 mars 2008

jusqu’au 2 juin 2010, jour du prononcé de la faillite de la SARL SOCIETE1.);

-

compte tenu de la solidarité retenue au point f du jugement du 1er décembre

2009, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) sont à condamner solidairement à

payer à la SA SOCIETE2.) la somme de 73.084,31 euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 15 mars 2008 jusqu’à solde.

Aucune des parties ayant sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où le contrat de sous-location a été résilié aux torts de la SARL

SOCIETE1.), il y a lieu de faire masse des frais et dépens des deux instances et de

les imposer à la SARL SOCIETE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant les jugements du 1er décembre 2009 et du 13 avril 2010,

condamne PERSONNE2.) à rembourser à la société anonyme SOCIETE2.) SA la

somme de 98.331,60 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 mars 2008

jusqu’à solde,

fixe la créance de la société anonyme SOCIETE2.) SA à l’encontre de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à 73.084,31 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 15 mars 2008 jusqu’au 2 juin 2010, jour du prononcé de la faillite de

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE3.) sont solidairement tenus de la prédite

créance, partant

condamne solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) SA la somme de 73.084,31 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 15 mars 2008 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL.