Landlord wins partial appeal on repair damages but loses on punitive damages and procedural fees.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 48/2011

Audience publique du mardi, cinq avril deux mille onze

Numéro 134500 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 10 décembre 2010,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Yvette NGONO YAH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), institutrice en retraite, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marianne GOEBEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134500 du rôle et appelée pour fixation le 11 janvier

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 février 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 22 mars 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Yvette NGONO YAH, avocat, comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue

en ses explications.

Maître Pierre REBMEISTER, avocat, en remplacement de Maître Marianne GOEBEL,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

avril 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 24 février 1997, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

pris en location auprès de PERSONNE3.), un appartement sis à ADRESSE3.). Par

courrier du 29 octobre 2009, les locataires ont dénoncé ledit contrat de bail avec effet

au 31 janvier 2010. Le 16 mars 2010, PERSONNE3.) a obtenu la réalisation de la

garantie bancaire pour un montant de 1.437,36 euros.

Par requête du 27 mai 2010, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner à leur restituer la garantie bancaire de 1.437,36 euros avec les

intérêts légaux à partir du 1er mars 2010, sinon du 15 avril 2010, sinon du jour de la

demande, jusqu`à solde. Ils ont encore sollicité la somme de 500,- euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des plaidoiries,

PERSONNE3.)

a demandé reconventionnellement la

condamnation des défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa

part, au paiement

de dommages et intérêts à hauteur de 9.090,02 euros (soit 10.577,38 euros à titre

de dégâts locatifs, déduction faite de la garantie bancaire de 1.437,36 euros),

d’une indemnité d’indisponibilité de (5x743,68=) 3.718,40 euros,

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.000,- euros et

d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

Par jugement du 4 novembre 2010, le tribunal de paix de Luxembourg a:

dit la demande principale non fondée,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) partiellement fondée,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 9.966,47 euros,

dit la demande reconventionnelle non fondée pour le surplus,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la demande relative au coût de la

remise en état est fondée pour la somme de 10.164,79 euros et la demande en

indemnité d’indisponibilité pour la somme de 1.289,04 euros (correspondant à 644,52

x 2 mois), de sorte que la bailleresse peut prétendre à la somme de 11.453,83 euros

et qu’après déduction de la garantie bancaire, il y a lieu de condamner les locataires

à payer à la bailleresse la somme de 9.966,47 euros. La solidarité ne se présumant

pas, le premier juge n’a pas fait droit à la demande non autrement justifiée de la

bailleresse en condamnation solidaire des preneurs.

Le premier juge a encore déclaré non fondées la demande de PERSONNE3.) sur

base de l’article 6-1 du code civil ainsi que les demandes respectives basées sur

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 10 décembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à voir dire fondée leur demande

en restitution de la garantie bancaire et voir condamner PERSONNE3.) à leur payer

le montant de 1.437,36 euros. Ils sollicitent en outre une indemnité de procédure de

1.500,- euros.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement du montant de 8.677,43 euros pour

les travaux de réfection et elle demande que ce montant sera augmenté des intérêts

légaux à partir du jour de la décision à intervenir. Elle interjette appel incident en ce

qui concerne l’indemnité d’indisponibilité, l’indemnité de procédure et l’indemnité pour

procédure abusive et vexatoire. Elle demande, par réformation, la condamnation

d’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), solidairement sinon in solidum, sinon

individuellement mais chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à lui payer la

somme de 3.718,40 euros, égale à 5 mois de loyers, due pour la perte de chance

réelle et sérieuse, provoquée par la faute des locataires, de pouvoir relouer

immédiatement l’appartement. Elle demande encore, par réformation du jugement

entrepris, à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,- euros et une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.000,- euros.

Quant aux frais de remise en état

Les appelants soulignent que la bailleresse a procédé de manière unilatérale à l’état

des lieux de sortie en étant accompagnée de représentants des sociétés qu’elle

entendait charger des travaux de rénovation et qu’elle n’a, à aucun moment, mis les

preneurs en état de s’exprimer tant sur la réalité des dégâts que sur l’opportunité des

travaux envisagés. Ils estiment que l’entrepreneur chargé de la réalisation des travaux

ne peut établir un diagnostic objectif.

Les appelants font encore valoir qu’il résulte de l’état des lieux dressé à la date du 24

février 1997 que certains éléments et notamment les sols de l’appartement étaient

déjà usagés voire dégradés à cette date et ils reprochent au premier juge de ne pas

avoir fait une appréciation exacte des faits et de l’état véritable de l’appartement à la

date d’entrée dans les locaux.

Les appelants soulignent encore qu’ils ont occupé les lieux pendant 13 ans et que

pendant tout ce temps, la bailleresse n’a pas engagé de travaux de rafraichissement

de l’appartement. Ainsi, il faudrait tenir compte de l’impact du temps et de

l’amortissement et du fait que le jaunissement des murs et les taches au plafond

seraient la conséquence d’une pollution ambiante et d’une utilisation normale des

luminaires et radiateurs. Les appelants estiment être déchargés de l’obligation de

restitution en l’état en raison de la durée d’occupation des lieux au motif que les

dégradations sont dues à un usage normal et légitime de l’appartement.

Les appelants soutiennent encore que les travaux effectués par la bailleresse

excèdent largement les exigences d’une simple remise en état, mais ont été réalisés

dans la perspective d’obtenir le passeport énergétique, respectivement constituent

des travaux somptuaires ou d’embellissements qui n’y étaient initialement pas

contenus. Or, les locataires ne seraient pas obligés de prendre en charge les travaux

de remise à neuf. Par ailleurs, la bailleresse ne saurait demander aux locataires de

prendre en charge l’intégralité des coûts pour la peinture de l’appartement, mais il

faudrait prendre en compte un coefficient de vétusté.

L’intimée explique l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire par le fait que les

locataires aient remis les clés dans la boîte aux lettres qui était la leur dans l’immeuble.

Elle entend rapporter la preuve des dégradations de son appartement par la

production de photos ainsi que des factures pour travaux de réfection et de nettoyage

effectués dans l’appartement et par des attestations testimoniales.

L’intimée soutient qu’il n’y a manifestement pas eu usage normal de la chose et que

les dégradations et l’état de malpropreté de l’appartement sont le résultat des faits et

négligences des preneurs qui doivent donc en supporter la remise en état. Elle fait

valoir que lors de la conclusion du bail, l’appartement se trouvait dans un état « neuf »

ou « bon » et que le parquet du salon présentait seulement quelques taches, mais

qu’à la sortie des locataires il était fortement endommagé et présentait de nombreuses

rayures et une multitude de taches de différentes couleurs.

Elle conteste avoir procédé à des travaux somptuaires qui auraient excédé une simple

remise en état et précise qu’elle réclame seulement une partie du montant des travaux

effectués dont le coût total s’élève à 19.403,85 euros.

Il y a lieu de préciser d’emblée que le tribunal analysera uniquement les

développements relatifs aux dégâts locatifs pour lesquels PERSONNE3.) demande

réparation, en faisant abstraction de tous les développements des parties concernant

des équipements ou autres éléments pour lesquels aucune prétention n’est formulée.

Suivant l’état des lieux d’entrée dressé le 24 février 1997, les lieux se trouvaient lors

de la prise à bail soit dans un état neuf (peintures des plafonds et murs, éléments de

la cuisine équipée), soit en bon état (sol du hall, radiateurs) sauf en ce qui concerne

les sols de la salle de bain, du WC et des trois chambres qui se trouvaient dans un

état usagé. Il est finalement précisé que le parquet du living présentait quelques

taches.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur. (cf. TAL 05.02.1987, n°35323 du rôle)

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343)

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il s’ensuit qu’il appartient à PERSONNE3.) de prouver l’existence de dégâts

dépassant l’usure normale.

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve

légalement admis.

En l’occurrence, il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie écrit n’a été

dressé au départ des locataires en date du 31 janvier 2010.

PERSONNE3.) entend rapporter la preuve des dégradations de son appartement par

la production de photos ainsi que les factures pour travaux de réfection et de

nettoyage effectués dans l’appartement et par des attestations testimoniales.

Il résulte des photos versées que les murs, plafonds et un caisson de volet étaient

jaunâtres et tachés à plusieurs endroits, que le parquet présentait des taches et

rayures importantes, que les murs de la salle de bains présentaient des taches de

saleté et de moisissures et que la cuisine se trouvait dans un état crasseux.

L’état extrêmement sale de l’entier appartement et la dégradation du parquet sont

encore confirmés par les attestations testimoniales tant des professionnels

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) que de PERSONNE7.), qui a

accompagné PERSONNE3.) dans l’appartement en février 2010 pour constater son

état après le départ des locataires.

Les attestations testimoniales d’PERSONNE8.), PERSONNE9.), PERSONNE10.),

PERSONNE11.) et PERSONNE12.), produites par les appelants, qui témoignent du

bon entretien et de la propreté des lieux, ne sont pas de nature à emporter la

conviction du tribunal dans la mesure où, d’une part, elles manquent de la précision

requise concernant tant les différentes pièces de l’appartement à la date de la sortie

des lieux, que les dates des constatations faites par les témoins et que, d’autre part,

elles sont contredites tant par les attestations produites par l’intimée que par les

photos versées au dossier.

En ce qui concerne les divers travaux effectués, force est de constater que, s’il n’est

pas contesté que l’intimée a procédé à la rénovation intégrale de son appartement

suite au départ des appelants, elle ne réclame cependant pas les frais de tous ces

travaux, mais uniquement le paiement d’une partie des travaux, concernant

essentiellement la peinture, les tapisseries et le parquet ainsi que les carreaux dans

la salle de bain et les frais de nettoyage, qui ne sont dès lors pas en relation avec

l’obtention d’un passeport énergétique.

PERSONNE3.) réclame ainsi le paiement du montant de 8.745,75 euros pour les frais

de peinture, tapisseries et parquet, suivant facture du Malerfachbetrieb SOCIETE1.)

d’un montant de 9.865,75 euros, déduction faite du montant de 1120,- euros relatif à

l’installation du sol en PVC dans les trois chambres.

Il est de principe que l'usure, le défraîchissement ou l'altération d'une peinture, pour

autant qu'ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Doivent être

classés dans cette catégorie «les contours visibles de tableaux et de meubles».

En fin d'occupation le preneur ne peut pas remettre les peintures dans un état

poussiéreux, souillé ou gras; même amortie la peinture doit être rendue propre à la

sortie des lieux. Si la peinture n'est point considérée comme amortie et doit dès lors

être refaite par suite d'un manque de soins ou d'une faute du preneur, celui-ci supporte

une partie du coût des travaux de remise en état au prorata de la durée de son

occupation par rapport à la durée normale (cf. Le Louage des choses, Les Baux en

général, La Haye et Vankerckhove, n°945).

En l’occurrence, le tribunal estime au vu des attestations testimoniales et des photos

que la saleté et les taches sur les murs ne peuvent pas être qualifiées d’usure

normale.

PERSONNE6.) indique dans son attestation que les tapisseries étaient tellement

sales et abîmées qu’il n‘était plus possible de les repeindre, mais qu’elles devaient

être remplacées, ce qui paraît plausible au vu des photos.

Il y a cependant lieu de noter que suivant la facture, les murs du living, qui étaient

tapissés de Rauhfaser, ont été tapissés de Glasfaser, de même que le plafond de la

salle de bain a été tapissé de Glasfaser. Il n’est pas établi que le remplacement des

plinthes dans les chambres a été nécessaire en raison de dégradations imputables

aux locataires plutôt qu’au fait que l’intimée voulait remplacer les sols en PVC.

En ce qui concerne le parquet du living, qui a été entièrement poncé et vitrifié, il y a

lieu de relever que ce parquet présentait déjà quelques taches à l’entrée dans les

lieux.

Compte tenu de ces considérations et compte tenu de l’usure normale après une

occupation de 13 ans, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer la

demande de PERSONNE3.) de ce chef fondée à concurrence de 3.000,- euros.

Au vu de l’état de l’appartement après la sortie des locataires, la demande relative aux

frais de nettoyage de 201,25 euros suivant facture SOCIETE2.) est justifiée.

De même, il y a lieu d’allouer la somme de 160,- euros suivant facture SOCIETE3.)

pour le remplacement des plaques de cuisson, plateau et grille pour le four qui étaient

neufs à l’entrée des lieux et ont dû être changés à la sortie des locataires en raison

de leur extrême saleté.

PERSONNE3.)

réclame finalement les sommes de

939,60

euros (facture

SOCIETE4.)) et 118,19 euros (facture PERSONNE13.)) pour le changement des

carreaux de la salle de bains au motif que les anciens étaient si sales que l’entreprise

de nettoyage ne pouvait les nettoyer.

Compte tenu du fait que la salle de bains se trouvait dans un état usagé à l’entrée

dans les lieux des locataires et que l’intimée a procédé à la rénovation entière de la

salle de bains à leur sortie, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de

déclarer la demande de PERSONNE3.) de ce chef fondée à concurrence de 500,-

euros.

Par réformation du jugement entrepris, la demande relative aux frais de remise en état

est dès lors à déclarer fondée pour le montant total de (3.000+201,25+160+500=)

3.861,25 euros.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

Les appelants font valoir qu’une telle indemnité n’est due que pendant la période

nécessaire à l’exécution des travaux de remise en l’état, de sorte que les seuls travaux

qui doivent être pris en compte sont ceux qui sont nécessaires à remettre

l’appartement en son état initial et non pas les travaux de rénovation et d’isolation

nécessaires à l’obtention du passeport énergétique.

L’intimée conteste que l’indisponibilité de l’appartement résulte de sa mise en

conformité en vue de l’obtention du passeport énergétique, mais affirme au contraire

qu’elle résulte uniquement des travaux de réfection rendus inévitables en raison de

l’usage anormal de l’appartement par les appelants, et qui ne prirent complètement

fin qu’en date du 15 juin 2010, de sorte qu’elle ne put relouer l’appartement qu’à partir

du 1er juillet 2010. Elle affirme que, si les locataires n’avaient pas dégradé

l’appartement, il aurait pu être reloué immédiatement en février 2010 et qu’elle a ainsi

un préjudice correspondant à 5 mois de loyer, soit 3.718,40 euros pour la perte de

chance réelle et sérieuse, provoquée par la faute des locataires, de pouvoir relouer

immédiatement l’appartement.

Le preneur est tenu de payer les indemnités couvrant la durée de la réparation des

dégâts locatifs et doit dédommagement de la perte éprouvée par le bailleur pendant

la durée requise pour la détermination de ces dégâts.

Compte tenu de l’ampleur des travaux de remise en état dus aux désordres

imputables aux locataires, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a accordé à

la bailleresse une indemnité d’indisponibilité équivalente à 2 mois, soit 1.289,04 euros.

Il suit des considérations qui précèdent que PERSONNE3.) peut prétendre à un

montant total de (3.861,25+1.289,04=) 5.150,29 euros, et qu’après déduction de la

garantie bancaire de 1.437,36 euros, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.712,93 euros, avec les intérêts légaux

à partir du jour du présent jugement, conformément à la demande de PERSONNE3.).

Le jugement est à confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande non autrement

justifiée du bailleur en condamnation solidaire des preneurs.

Quant à l’indemnité pour procédure abusive et vexatoire et quant aux indemnités de

procédure

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, pouvant

justifier l’allocation de dommages-intérêts, que si elle constitue un acte de malice ou

de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce, de

sorte que le premier juge est à confirmer en ce qu’il a déclaré la demande de

PERSONNE3.) en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire non

fondée.

Aucune des parties ayant sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure n’ayant

justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais non

compris dans les dépens, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les

parties de leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile et de dire non fondées leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé,

tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Dans la mesure où les appelants restent tenus d’une condamnation, il y a lieu

d’imposer les frais de la présente instance pour moitié à chaque partie.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE3.) fondée à concurrence du montant de 3.712,93

euros,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la

somme de 3.712,93 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour du présent

jugement jusqu’à solde,

confirme le jugement pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié aux appelants

et pour moitié à l’intimée.