Tenant landlord partially allowed relocation claim against bankrupt tenant for six-month statutory period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 45/2011

Audience publique du mardi, vingt-neuf mars deux mille onze

Numéro 132191 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 25 août 2010 et d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice

Carlos CALVO de Luxembourg du 25 novembre 2010,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A. (anciennement SOCIETE3.) S.A.) en faillite,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son curateur,

Maître Evelyne KORN, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) la société anonyme SOCIETE4.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Guillaume MARY, avocat, demeurant à Luxembourg,

3) la société anonyme SOCIETE5.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO4.),

intimée aux fins des prédits exploits des huissiers de justice Patrick KURDYBAN et

Carlos CALVO,

réassignée, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 132191 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 9 novembre 2010, 14

décembre 2010, 1er février 2011 et finalement à l’audience publique du mardi, 15 mars

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Gérard A. TURPEL, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Evelyne KORN, avocat, comparant en tant que curateur pour la société

anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Maître Guillaume MARY, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE4.)

S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

mars 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée en date du 15 janvier 2010 (rôle 35/10) la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. a fait convoquer la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. et la société anonyme SOCIETE5.) S.A. devant le Juge de Paix de

Luxembourg:

- pour les voir condamner à déguerpir des lieux loués après avoir déclaré résilié aux

torts de la société SOCIETE2.) le bail signé le 11 mai 2006 et après avoir déclaré la

société SOCIETE5.) occupante sans droit ni titre,

- pour entendre condamner la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de

7.953,48 euros du chef d’arriérés d’adaptations de loyer avec les intérêts de retard

au taux directeur de la banque centrale majoré, sinon des intérêts légaux à partir du

13 janvier 2010, sinon de la demande en justice,

- pour entendre condamner la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE5.)

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa

part à la somme de 13.373,34 euros du chef des loyers adaptés, sinon d’indemnités

d’occupation avec les intérêts de retard au taux directeur de la banque centrale

majoré, sinon des intérêts légaux à partir du 13 janvier 2010 sinon de la demande

en justice, après avoir fixé l’indemnité d’occupation à partir du 1er mai 2009 au

montant du loyer,

- pour entendre condamner la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE5.)

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa

part à la somme de 55.103,22 euros à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts

de retard au taux directeur de la banque centrale majoré, sinon des intérêts légaux

à partir de la demande en justice,

- pour entendre condamner la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE5.)

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa

part à la somme de 60.000,- euros à titre de dégâts locatifs sinon de dommages et

intérêts avec les intérêts de retard au taux directeur de la banque centrale majoré,

sinon des intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon réserver cette

demande et nommer un expert et condamner les défenderesses au paiement d’une

provision de 25.000,- euros,

- et pour entendre condamner la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE5.)

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa

part à une indemnité de procédure de 5.000,- euros.

Par requête déposée en date du 29 janvier 2010 (rôle 86/10) la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. a fait convoquer la société anonyme

SOCIETE4.) S.A. et la société anonyme SOCIETE6.) S.A. devant le Juge de Paix de

Luxembourg aux fins de compléter la requête enrôlée sous le n°35/10 déposée le 15

janvier 2010 et:

- pour voir constater que les défenderesses sont occupantes sans droit ni titre et les

condamner à déguerpir des lieux loués,

- pour voir condamner les défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part à une indemnité d’occupation mensuelle de 9.183,87 euros

après avoir fixé l’indemnité d’occupation à partir du 1er février 2010 au montant du

loyer,

- et pour voir condamner les défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part à une indemnité de procédure de

2.000,- euros.

A l’audience du 10 juin 2010 devant le Juge de Paix, la requérante a modifié sa

demande comme suit :

En ce qui concerne le rôle 35/10, la société SOCIETE1.) a renoncé à sa demande en

déguerpissement contre la société SOCIETE5.), ayant libéré les lieux le 1er mars

2010, et modifié sa demande pour voir condamner la société SOCIETE2.) et la société

SOCIETE5.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon

chacune pour sa part à la somme de 17.137,35 euros du chef des loyers, sinon

d’indemnités d’occupation avec les adaptations indiciaires et intérêts de retard au taux

directeur de la banque centrale majoré, sinon des intérêts légaux à partir du 13 janvier

2010, sinon de la demande en justice. Elle a demandé à voir réserver les demandes

en allocation d’une indemnité de relocation, en indemnisation des dégâts locatifs ou

en paiement de dommages et intérêts, en nomination d’un expert et en paiement d’une

provision.

En ce qui concerne le rôle 86/10, la société SOCIETE1.) a renoncé à toute demande

contre la société SOCIETE6.), ayant libéré les lieux le 1er mars 2010, et a augmenté

sa demande contre la société SOCIETE4.) en paiement d’une indemnité d’occupation

à la somme de 47.336,48 euros, le montant mensuel de 9.183,87 euros payable à

partir du 1er février 2010 étant augmenté à 10.000,- euros à partir du 1er mai 2010.

A l’audience du 1er juillet 2010, la société SOCIETE1.) a modifié à nouveau sa

demande comme suit :

En ce qui concerne le rôle 35/10, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande

contre la société SOCIETE2.) à la somme de 88.467,49 euros du chef d’arriérés de

loyers respectivement d’indemnités d’occupation avec les adaptations indiciaires et

intérêts de retard au taux directeur de la banque centrale majoré, sinon des intérêts

légaux à partir du 13 janvier 2010, sinon de la demande en justice, ce montant incluant

les adaptations de loyer d’octobre 2007 à décembre 2009, les loyers de janvier et

février 2010, une indemnité de relocation augmentée à 12 mois de loyer de

109.517,04 euros et tenant compte de la garantie bancaire de 51.000,- euros

encaissée par le bailleur.

Elle a modifié sa demande contre la société SOCIETE5.) à la somme de 21.996,97

euros du chef d’adaptations des indemnités d’occupation de mai 2009 à décembre

2009 et des indemnités d’occupation de janvier à février 2010 avec les intérêts de

retard au taux directeur de la banque centrale majoré, sinon des intérêts légaux à

partir de la demande en justice.

En ce qui concerne le rôle 86/10, la société SOCIETE1.) a modifié sa demande contre

la société SOCIETE4.) à la somme de 54.758,52 euros du chef d’indemnités

d’occupation du 1er février 2010 au 31 juillet 2010.

Retenant, entre autre, que la société SOCIETE4.) occupait les lieux en vertu d’un

contrat de sous-location et qu’elle n’était donc pas occupante sans droit ni titre, le

tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 15 juillet 2010:

-

joint les rôles 35/10 et 86/10;

-

donné acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. des

modifications de ses demandes;

-

donné acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. qu’elle renonce

à toute demande contre la société anonyme SOCIETE6.) S.A.;

-

réservé les demandes en indemnisation des dégâts locatifs ou en paiement de

dommages et intérêts, en nomination d’un expert et en paiement d’une provision;

-

dit la demande irrecevable à l’encontre de la société anonyme SOCIETE5.) S.A.;

-

dit la demande contre la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et la société anonyme

SOCIETE4.) S.A. recevable;

-

dit la demande contre la société anonyme SOCIETE4.) S.A. non fondée;

-

dit la demande contre la société anonyme SOCIETE2.) S.A. partiellement fondée;

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts de la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. pour cause de motif grave;

-

partant condamné la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du

jugement;

-

dit la demande contre la société anonyme SOCIETE2.) S.A. non fondée pour le

surplus.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 25 août 2010.

Prétentions de la société SOCIETE1.):

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir:

-

dire que la société SOCIETE4.) est occupante sans droit ni titre des locaux sis à

ADRESSE2.);

-

partant, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 65.106,70

euros pour la période de février à août 2010;

-

la condamner encore au paiement d’une indemnité de relocation de 112.040,76

euros ou à toute autre indemnité de relocation à déterminer ex æquo et bono;

-

fixer le montant de la créance détenue par l’appelante sur la société SOCIETE2.)

du chef des loyers couvrant la période du 1er mars au 15 juillet 2010 à 41.930,37

euros;

-

fixer le montant de la créance détenue par l’appelante sur la société SOCIETE2.)

du chef des indemnités d’occupation couvrant la période du 16 juillet 2010 au 31

août 2010 à 14.005,10 euros, sous réserve des indemnités d’occupation à échoir;

-

fixer le montant de la créance détenue par l’appelante sur la société SOCIETE2.)

du chef de l’indemnité de relocation à 112.040,76 euros ou à toute autre indemnité

de relocation à déterminer ex æquo et bono;

-

confirmer le jugement pour le surplus.

L’appelante a encore formulé des demandes en condamnation à l’encontre de la

société SOCIETE5.), demandes auxquelles elle a renoncé lors de l’audience des

plaidoiries du 15 mars 2011, ce dont il y a lieu de lui donner acte.

Enfin, la société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,- euros pour l’instance d’appel.

Lors des plaidoiries du 15 mars 2011, la société SOCIETE1.) a modifié ses demandes

et a demandé la condamnation de la société SOCIETE4.) au paiement d’une

indemnité d’occupation de 55.935,47 euros et d’une indemnité de relocation évaluée

principalement à un montant de 62.346,92 euros et subsidiairement à un montant de

49.744,79 euros et a demandé que ses demandes formulées à l’encontre de la société

SOCIETE2.) soient déclarées fondées du chef de loyers à hauteur de 41.930,37

euros, du chef d’indemnités d’occupation à hauteur de 14.005,10 euros et du chef

d’indemnités de relocation principalement à hauteur d’un montant de 62.346,92 euros

et subsidiairement à hauteur d’un montant de 49.744,79 euros.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) explique que par courriel du 14 mai

2007 elle aurait autorisé la société SOCIETE2.) à sous-louer à la société SOCIETE7.)

S.àr.l. les 1er et 2e étages des lieux loués pour une durée de deux ans et que cette

autorisation aurait été délivrée intuitu personae.

Or, la société SOCIETE2.) n’aurait pas respecté l’autorisation de sous-louer à un triple

titre :

-

primo, l’autorisation aurait été délivrée au profit de la société SOCIETE7.) S.àr.l.

et non pas au profit de la société SOCIETE4.) S.A.;

-

secundo, la durée du contrat de sous-location différait de ce qui avait été autorisé

(durée fixe contra durée de deux ans reconductible d’année en année à défaut de

préavis de six mois);

-

tertio, l’assiette de la sous-location dépassait l’autorisation puisqu’elle s’étendait,

au-delà des étages 1 et 2, aux combles, à deux salles de réunions au rez-de-

chaussée à partager avec la société SOCIETE2.) et à un emplacement de parking.

La société SOCIETE1.) estime qu’en raison du non-respect de l’autorisation de sous-

louer, la société SOCIETE4.) serait à considérer comme occupante sans droit ni titre

et que le contrat de sous-location entre la société SOCIETE2.) et la société

SOCIETE4.) ne lui serait « pas opposable ». Subsidiairement, la société SOCIETE4.)

serait à considérer comme occupante sans droit ni titre des combles, des deux salles

de réunions au rez-de-chaussée à partager avec la société SOCIETE2.) et d’un

emplacement de parking.

La société SOCIETE1.) ajoute qu’en raison de la configuration des lieux qui seraient

de facto indivisibles, le maintien de la société SOCIETE4.), ne serait-ce que dans une

partie des lieux, empêcherait toute occupation de la partie non occupée des lieux.

La société SOCIETE4.) serait dès lors redevable d’indemnités d’occupation dont le

montant serait équivalent au loyer convenu entre la société SOCIETE1.) et la société

SOCIETE2.) étant donné qu’en raison de la présence de la société SOCIETE4.), la

relocation des lieux dans leur intégralité aurait été impossible jusqu’au départ de la

société SOCIETE4.). Cette dernière considération justifierait également l’allocation de

l’indemnité de relocation sollicitée.

En effet, si la société SOCIETE2.) a remis les clés en date du 26 février 2010, la

société SOCIETE4.) n’aurait remis les siennes qu’en date du 11 août 2010 et une

partie des meubles de ces deux entités se trouveraient toujours dans les lieux. Ainsi,

le maintien de la société SOCIETE4.) dans les lieux aurait empêché la conclusion d’un

premier bail et aurait fait « échouer la condition suspensive grevant un deuxième

bail » qui était subordonné à la condition que les lieux soient libérés en totalité à partir

du 30 juin 2010.

Les lieux n’auraient finalement pu être reloués qu’à partir du 1er janvier 2011, mais

moyennant un loyer inférieur à celui stipulé dans le bail conclu avec la société

SOCIETE2.).

Prétentions de la société SOCIETE4.)

La société SOCIETE4.) conclut à l’irrecevabilité de la demande en condamnation à

une indemnité de relocation dans la mesure où cette demande n’aurait pas été

formulée dans la requête introductive d’instance et qu’elle serait dès lors nouvelle.

La société SOCIETE4.) explique que les clés étaient à disposition de la société

SOCIETE1.) dès le 31 juillet 2010, soit au terme du préavis de six mois suite à la

notification de son congé par le curateur de la société SOCIETE2.), et que la société

SOCIETE1.) les aurait refusées en exigeant un constat d’huissier.

Les lieux auraient été complètement vidés et s’il y avait encore eu des meubles sur

place, ce seraient ceux du propriétaire.

La société SOCIETE4.) conteste toute « indivisibilité » des lieux en exposant, photos

à l’appui, qu’il y avait plusieurs portes d’entrée ainsi qu’une réception commune à

partir de laquelle on pouvait avoir un accès soit vers la partie ancienne de l’immeuble,

soit vers l’annexe nouvellement construite. Cette « indivisibilité » ne serait qu’un

prétexte pour réclamer l’intégralité des loyers, respectivement des indemnités

d’occupation ou de relocation contre chacune des parties intimées. Cette prétention,

si elle devait prospérer, constituerait un enrichissement sans cause dans le chef de la

société SOCIETE1.), ce à quoi cette dernière réplique que tout paiement effectué par

l’un des occupants serait imputé au profit des autres occupants.

Dans un ordre subsidiaire et toujours quant aux montants réclamés par la société

SOCIETE1.), ceux-ci pourraient tout au plus être alloués au prorata de l’occupation

réelle de la société SOCIETE4.) et non en intégralité.

De plus, la société SOCIETE1.) n’aurait aucun intérêt à agir pour les loyers,

respectivement indemnités d’occupation de janvier 2010 à avril 2010 inclus dans la

mesure où le premier défaut de paiement de la société SOCIETE2.) date de janvier

2010 et que la société SOCIETE1.) aurait immédiatement encaissé la garantie locative

de 51.000,- euros couvrant, après déduction d’adaptations indiciaires non payées de

l’ordre d’environ 11.000,- euros, les loyers de janvier à avril 2010.

La société SOCIETE4.) conteste par ailleurs être occupante sans droit ni titre dans la

mesure où elle a bénéficié d’un contrat de sous-location lequel, en raison de la

relativité des contrats, ne créerait pas de droits dans le chef de la société SOCIETE1.)

de sorte que cette dernière n’aurait aucune action directe contre la société

SOCIETE4.). Puisque le contrat de bail principal n’a été résilié que par le jugement a

quo, toute prétention de la société SOCIETE1.) à l’encontre de la société SOCIETE4.)

serait prématurée et partant irrecevable, respectivement non fondée, ceci du moins

jusqu’à la prise d’effet du congé donné par le curateur de la société SOCIETE2.).

En ce qui concerne l’autorisation de sous-louer, la société SOCIETE4.) estime que

celle-ci n’a pas été dépassée dans la mesure où les sociétés SOCIETE7.) Sàrl et

SOCIETE4.) ont le même actionnaire, respectivement associé et les mêmes gérants,

respectivement administrateurs. Par ailleurs, l’objet social de la société SOCIETE4.)

se recouperait avec celui de la société SOCIETE7.) S.àr.l..

Pour autant que le tribunal devait néanmoins considérer que la société SOCIETE2.)

n’aurait pas respecté les limites de l’autorisation de sous-louer, la sanction ne serait

nullement l’inopposabilité du contrat de sous-location au bailleur principal, mais la

responsabilité du locataire principal et donc une cause de résiliation de ce bail

principal.

La société SOCIETE4.) conclut dès lors, par confirmation du jugement entrepris, au

rejet des prétentions de la société SOCIETE1.).

Subsidiairement et quant à l’indemnité de relocation sollicitée, laquelle est contestée

dans son principe, la société SOCIETE4.) estime que ce serait à la société

SOCIETE1.) d’assumer les conséquences d’une baisse du marché immobilier et

qu’elle n’aurait pas à supporter le différentiel entre le loyer convenu entre la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) et celui convenu avec le nouveau locataire.

Enfin, la société SOCIETE4.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.000,- euros pour l’instance d’appel.

Prétentions de la société SOCIETE2.) en faillite

Le curateur de la société SOCIETE2.) explique que celle-ci a été déclarée en faillite

par jugement du 25 janvier 2010 et que dès le 26 février 2010, il y a eu remise des

clés en ce qui concerne les locaux occupés par la société SOCIETE2.) et ceux sous-

loués à la société SOCIETE6.).

En ce qui concerne les locaux sous-loués à la société SOCIETE4.), le curateur a, par

courrier du 20 janvier 2010, notifié la résiliation du contrat de sous-location à la société

SOCIETE4.) et a demandé à cette dernière de quitter les lieux « au plus vite ».

Le curateur explique par ailleurs, en confirmant le caractère divisible des lieux, que la

société SOCIETE4.) lui a remis les clés le 31 juillet 2010 et que la partie des lieux

occupés par la société SOCIETE4.), et par conséquent l’immeuble dans son

ensemble, était libre d’occupation à partir de cette date. Le curateur conteste donc

tout loyer, respectivement toute indemnité d’occupation au-delà de cette date tout en

se ralliant aux conclusions de la société SOCIETE4.) en ce qui concerne l’imputation

de la garantie locative encaissée par le bailleur principal.

Le curateur conteste par ailleurs toute indemnité de relocation tant en son principe

qu’en son quantum.

Discussion

Les faits gisant à la base du présent litige se résument de façon chronologique comme

suit:

-

Par contrat de bail du 11 mai 2006, prenant effet le 1er août 2006 pour une durée

de neuf ans renouvelable une fois, la société SOCIETE1.) a donné en location

l’intégralité des lieux (maison + annexe) sis à ADRESSE2.). Le bail est résiliable

moyennant un préavis de six mois à la fin de chaque période triennale (exceptée

la première).

-

Par courriel du 10 mai 2007, la société SOCIETE2.) « confirme » à la société

SOCIETE1.) qu’elle est « en tractation finale avec un candidat sous-locataire (…)

pour une durée de 2 ans concernant les 1er et 2ème étages, pour 2 personnes au

début ». Le courriel précise que le candidat est actif dans le secteur immobilier et

le conseil fiscal et qu’il s’agit de la société SOCIETE7.) S.àr.l..

-

Par courrier du 14 mai 2007, la société SOCIETE1.), se référant au courriel du 10

mai 2007, autorise la société SOCIETE2.) à sous-louer « dans les limites des

termes de votre prédit courriel ».

-

Par contrat de bail signé en mai 2007, la société SOCIETE2.) a sous-loué à la

société SOCIETE4.) les deux derniers étages plus combles, deux salles de réunion

à partager avec

la société

SOCIETE2.)

ainsi qu’un emplacement de

stationnement, ce pour une durée de deux ans, soit du 1er juin 2007 au 31 mai

2009, reconductible d’année en année sauf préavis de six mois.

-

Par jugement du 25 janvier 2010, la société SOCIETE2.) a été déclarée en faillite.

-

Par courrier du 29 janvier 2010, le curateur de la société SOCIETE2.) a notifié la

résiliation du contrat de sous-location à la société SOCIETE4.) et a demandé à

cette dernière de quitter les lieux « au plus vite ».

-

Par une partie non appelée du jugement entrepris du 15 juillet 2010, le bail principal

entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) a été résilié aux torts de la

société SOCIETE2.) (non-paiement de loyers) et le déguerpissement de la société

SOCIETE2.) avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le mois de la

notification dudit jugement a été ordonné.

-

Selon les affirmations non contestées du curateur, la partie de l’immeuble occupée

par la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE6.) a été libérée le 26 février

2010.

-

En date du 31 juillet 2010, le curateur de la société SOCIETE2.) reconnaît avoir

reçu de la part de la société SOCIETE4.) les clés correspondant aux espaces

occupés par elle.

Indépendamment de la question de savoir si la société SOCIETE2.) a sous-loué dans

les limites de l’autorisation du bailleur principal, c’est à bon droit que le premier juge a

mis en avant l’autonomie juridique du bail principal par rapport au contrat de sous-

location signé entre la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE4.).

Certes l’objet du bail est, par la force des choses, partiellement identique et le locataire

principal doit veiller à ne transférer plus de droits au sous-locataire qu’il n’en a lui

même reçus en vertu du bail principal, mais il n’en demeure pas moins que le bailleur

primitif reste étranger au contrat de sous-location et que la sous-location constitue

pour le bailleur principal une res inter alios acta. Ainsi, hormis le cas de l’action oblique

qui n’a pas été intentée en l’espèce, le bailleur principal ne peut donc agir directement

contre le sous-locataire en exécution du bail. (cf. Le Bail en Général, Y. Merchiers, éd,

Larcier 1989, n° 474 et s.)

Il découle nécessairement de ce qui précède que le bailleur principal a comme co-

contractant le locataire principal et que le bailleur devra agir contre ce dernier en

exécution des obligations découlant du bail.

Le contrat de sous-location, fût-il signé au-delà de l’autorisation conférée par le

bailleur principal, confère un titre au sous-locataire tant que le bail principal n’est pas

résilié ou arrivé à son terme et tant que cela n’est pas le cas, le sous-locataire ne

saurait être considéré comme occupant sans droit ni titre.

En effet, le tribunal considère que la question de savoir si la société SOCIETE2.) a

dépassé son autorisation de sous-louer est sans pertinence dans le cadre du présent

litige.

D’une part, et ainsi qu’il vient d’être dit, un éventuel non-respect de cette autorisation

ne fait pas du sous-locataire un occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur

principal et ce tant que le bail principal subsiste.

Or, force est de constater qu’en l’espèce le bail principal n’a été résilié que par le

jugement entrepris du 15 juillet 2010 qui a ordonné le déguerpissement de la société

SOCIETE2.) et de tous ceux qui se trouvent de son chef un mois après la notification

dudit jugement soit à partir du 16 août 2010 et que ledit jugement n’est pas appelé sur

ce point. Dans la mesure où la société SOCIETE4.) a remis les clés à la société

SOCIETE2.), suivant récépissé, le 31 juillet 2010, elle a donc quitté les lieux avant la

date limite pour le déguerpissement de la société SOCIETE4.) et elle n’est dès lors

pas à qualifier d’occupante sans droit ni titre. Cette conclusion ne se trouve pas remise

en cause par les dires contestés et non documentés de la société SOCIETE1.),

d’après lesquels la société SOCIETE4.) aurait laissé des meubles dans les lieux.

Pour être complet, le tribunal note que le curateur de la société SOCIETE2.), en

notifiant en date du 29 janvier 2010, la résiliation du bail à son propre locataire

SOCIETE4.), devait respecter le préavis contractuellement prévu, soit 6 mois de sorte

que la remise des clés de la part de la société SOCIETE4.) et donc la libération des

lieux (31 juillet 2010) s’est faite dans le respect de ce délai de préavis.

D’autre part, les sanctions d’une transgression de l’autorisation de sous-louer sont à

rechercher dans le droit commun et le bailleur principal dispose de trois options :

(i) poursuivre l’exécution forcée en nature du bail et faire expulser le tiers après mise

en cause du preneur pour violation du contrat; (ii) poursuivre l’exécution par équivalent

et réclamer des dommages-intérêts ou (iii) poursuivre la résolution du contrat de bail

sur base de l’article 1184 du code civil (cf. op. cit. n° 454).

C’est précisément pour cette dernière voie que la société SOCIETE1.) a opté

puisqu’aux termes de ses requêtes introductives d’instance, elle a sollicité (et obtenu)

le déguerpissement de la société SOCIETE2.) avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef (ce qui inclut bien évidemment les sous-locataires) pour deux motifs, à savoir

non-paiement de loyers et non-respect de l’autorisation de sous-louer.

La société SOCIETE1.) ne saurait donc prétendre au bénéfice d’une sanction

additionnelle en réclamant des indemnités d’occupation et de relocation de la part de

la société SOCIETE4.), ce qui, en dernière analyse, reviendrait à s’adjoindre un

débiteur additionnel aux côtés de son propre locataire pour les loyers et indemnités

redus par ce dernier alors même que ce locataire (SOCIETE2.)) a loué l’intégralité de

l’immeuble de la part de la société SOCIETE1.).

Dans ces conditions, les demandes formulées à l’encontre de la société SOCIETE4.)

et tendant à la condamnation de cette dernière à payer à la société SOCIETE1.) des

indemnités d’occupation et de relocation sont à déclarer non fondées.

En ce qui concerne les demandes dirigées par la société SOCIETE1.) contre la société

SOCIETE2.), le tribunal rappelle, en vertu du principe de la relativité des contrats

développé ci-avant, que la société SOCIETE1.) est en droit de réclamer l’intégralité

des loyers en souffrance à la société SOCIETE2.), à charge de cette dernière de

veiller à ce que son propre locataire lui paie les loyers fixés par le contrat de sous-

location.

Il a été retenu ci-avant que la société SOCIETE4.) a quitté les lieux en date du 31

juillet 2010, ce qui revient à dire que la société SOCIETE2.) a libéré les lieux, du fait

de son propre sous-locataire, à cette même date, de sorte que les loyers sont dus

jusqu’à juillet 2010 inclusivement.

Les parties sont d’accord pour dire que le dernier loyer payé par la société

SOCIETE2.) est celui de décembre 2009.

En première instance, la société SOCIETE1.) avait donc logiquement demandé la

condamnation relative aux mois de janvier et février 2010, alors qu’en instance d’appel

son décompte ne prend en compte que les loyers postérieurement au 1er mars 2010.

Ceci s’explique sans doute par le fait que, tel que le fait plaider la société SOCIETE2.),

la société SOCIETE1.) avait encaissé une garantie à première demande de 51.000,-

euros et qu’après imputation des arriérés d’indexation d’octobre 2007 à décembre

2009 (11.652,80 euros) ainsi que des arriérés de loyers de janvier et février 2010

(18.297,65 euros) , il restait un « trop-payé » de 21.049,55 euros au profit de la société

SOCIETE2.).

Ce trop payé devra donc s’imputer sur les arriérés de loyers réclamés par la société

SOCIETE1.) pour la période entre mars 2010 et le 31 juillet 2010 (46.599,14 euros),

de sorte que la créance de loyers de la société SOCIETE1.) est à fixer au montant de

(46.599,14 – 21.049,55 =) 25.549,59 euros, sans qu’il n’y ait à fixer d’intérêts puisque

les arriérés de loyers concernés sont postérieurs au prononcé de la faillite de la

société SOCIETE2.).

Le tribunal rappelle que la société SOCIETE1.) réclame des indemnités de relocation

jusqu’au 31 juillet 2012 en faisant valoir que cette date correspond à la « première

date possible de résiliation du bail conclu entre SOCIETE1.) et SOCIETE9.) ». Elle

chiffre ces indemnités au montant mensuel des loyers jusqu’à la date du 31 décembre

2010 et au-delà de cette date au différentiel entre le loyer convenu avec la société

SOCIETE2.) et le loyer moindre perçu de la part du locataire SOCIETE10.) qui occupe

les lieux à partir du 1er janvier 2011.

La société SOCIETE2.) conteste cette prétention tant en principe qu’en quantum.

Aux termes de l'article 1760 du code civil, le locataire est tenu, en cas de résiliation

fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et il est de

jurisprudence que ce délai correspond, faute de preuve positive d’une relocation plus

rapprochée, au délai conventionnellement fixé pour donner congé, soit 6 mois en

l’espèce.

Il se trouve qu’en l’espèce la relocation effective et intégrale des lieux n’a été possible,

malgré des efforts du bailleur documentés par des pièces versées au dossier, qu’à

partir du 1er janvier 2011, ce qui correspond exactement au terme de la période de six

mois couverte par l’indemnité de relocation de sorte qu’il y a lieu de retenir que la

société SOCIETE1.) ne peut prétendre à aucune indemnité de relocation au-delà du

31 décembre 2010 et qu’il y a lieu de fixer sa créance de ce chef à l’encontre de la

société SOCIETE2.) au montant de (6 x 9.336,73 =) 56.020,38 euros sans qu’il n’y ait

lieu à fixer d’intérêts puisque les indemnités de relocation allouées correspondent à

une période postérieure au prononcé de la faillite de la société SOCIETE2.).

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de la société

SOCIETE1.), ni dans celui de la société SOCIETE4.), de sorte que leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont à

déclarer non fondées.

Au vu des dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure civile, le présent

jugement est contradictoire à l’égard de la société SOCIETE5.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. des modifications

de ses demandes telles que chiffrées dans son décompte du 15 mars 2011,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. qu’elle renonce à

ses demandes à l’encontre de la société SOCIETE5.) S.A.,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

fixe la créance de loyers de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à

l’encontre de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en faillite au montant de 25.549,59

euros,

fixe la créance d’indemnités de relocation de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. à l’encontre de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en faillite au

montant de 56.020,38 euros,

dit que pour l’admission de ces créances au passif de la faillite, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. aura à se pourvoir devant qui de droit,

confirme le jugement pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. en faillite.