Landlord's rent arrears claim partially allowed; eviction confirmed but delayed by one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 43/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille onze

Numéro 134705 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 23

décembre 2010,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.), établie à L-ADRESSE3.),

représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN en

remplacement de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134705 du rôle et appelée pour fixation le 18 janvier

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 15 février 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 8 mars 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Dogan

DEMIRCAN,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu

en ses explications.

Maître Paul NOURISSIER, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

mars 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 6 juillet 2010, l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, aux fins de les voir condamner au paiement

de la somme de 2.300,- euros au titre d’arriérés de loyers et de la somme de 2.396,86

euros au titre d’arriérés de taxes communales, soit au total 4.696,86 euros, voir

déclarer résilié le bail existant entre parties et voir ordonner le déguerpissement des

locataires. Elle a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,-

euros.

Lors des plaidoiries de première instance, la requérante a augmenté sa demande à la

somme de 5.804,25 euros.

Par jugement du 25 novembre 2010, le tribunal de paix de Luxembourg a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) la somme de 5.804,25 euros avec les intérêts légaux sur 4.696,86 euros

à partir du 6 juillet 2010 et sur 1.107,39 euros à partir du 18 novembre 2010, chaque

fois jusqu’à solde. Il a encore résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour cause de motif grave et condamné les

défendeurs à déguerpir des lieux loués dans le mois après la notification du jugement.

Finalement, il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 300,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 23 décembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, ils concluent à être déchargés de toute

condamnation intervenue à leur encontre. Ils sollicitent encore une indemnité de

procédure de 500,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, ils exposent qu’en tant que salarié auprès de la société

SOCIETE1.) sous le régime d’un « contrat de travail auxiliaire », PERSONNE1.) ne

touchait pratiquement pas de revenus et payait à l’ADMINISTRATION COMMUNALE

DE ADRESSE2.) ce qu’il pouvait. Les loyers redus auraient été réglés jusqu’à ce que

PERSONNE1.) entre en conflit avec son employeur qui refuserait de le payer, de sorte

qu’il éprouverait des difficultés pour s’acquitter des loyers redus. Les appelants

plaident la cause étrangère consistant dans le fait d’être tributaire de la source des

revenus que PERSONNE1.) tire de son emploi qui est précaire et contraire à la

légalité. Le non-paiement des loyers pour cause de perte de revenus serait une cause

étrangère faisant obstacle à la résiliation du bail. Ils précisent encore qu’ils demandent

à être déchargés du paiement de l’indemnité de procédure et que les arriérés de loyers

ne sont pas contestés.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à modifier sa demande

en paiement. Se basant à l’audience du 8 mars 2011 sur un décompte actualisé, elle

demande au tribunal de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer le

montant total de 5.564,35 euros à titre d’arriérés de loyers et charges jusqu’à mars

2011 inclus. Elle demande en outre à se voir allouer des dommages et intérêts de

200,- euros pour procédure abusive et vexatoire et une indemnité de procédure de

300,- euros pour l’instance d’appel.

L’intimée conteste toute cause étrangère aux époux et affirme avoir tenu compte des

difficultés financières des appelants dans la fixation du loyer au montant mensuel

modique de 200,- euros.

Il convient de relever que le décompte versé en instance d’appel, tout en contenant

une augmentation de la demande du fait qu’il englobe des montants échus

postérieurement au premier jugement, retient cependant un montant total inférieur à

la condamnation prononcée par le premier juge. Dans la mesure où cette différence

n’est pas expliquée par les parties, mais que le montant actuellement réclamé n’est

pas contesté par les appelants, il y a lieu de faire droit à la demande telle que modifiée

en instance d’appel et d’allouer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) le montant de 5.564,35 euros avec les intérêts légaux à partir du jour de

la demande en appel, le 8 mars 2011, jusqu’à solde.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t VI, éd

2000, no 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Novelles no 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

Le fait que PERSONNE1.) touche des revenus qu’il qualifie de « précaires » de la part

de son employeur ne constitue pas une cause étrangère dans la mesure où il a

continué à travailler depuis des années pour le même employeur pour une

rémunération variant en fonction de la durée de travail hebdomadaire pendant laquelle

il procède uniquement à des remplacements.

Force est de constater que, malgré la stipulation d’un loyer mensuel tout à fait modique

de 200,- euros, les arriérés de loyers et charges s’élèvent actuellement à la somme

de 5.564,35 euros et les appelants ne règlent pas non plus les termes courants.

Les appelants éprouvant manifestement des difficultés sérieuses et durables à

respecter leur obligation de payer le prix du bail, on ne saurait imposer à la bailleresse

de devoir continuellement supporter un retard dans le paiement du loyer.

Dans ces conditions, le jugement de première instance est partant à confirmer en ce

qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné le déguerpissement des

locataires, sauf à reporter le délai de déguerpissement au mois suivant la signification

du présent jugement.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, pouvant

justifier l’allocation de dommages-intérêts, que si elle constitue un acte de malice ou

de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce, de

sorte que la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) en

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire est à rejeter.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef des appelants,

ni dans celui de l’intimée.

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance

est, par réformation, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes

respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel recevable,

le dit partiellement fondé,

donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) de la modification

de sa demande,

dit la demande fondée pour le montant actuellement réclamé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE ADRESSE2.) la somme de 5.564,35 euros avec les intérêts légaux

à partir du 8 mars 2011 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement pour le surplus sauf à reporter le délai de déguerpissement à un

mois suivant la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.)

en obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et en

déboute,

déclare non fondées les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.