Landlord's appeal partially allowed; tenant's counterclaim for registration fees dismissed due to lack of reciprocal claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 41/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille onze

Numéro 131176 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), épouse WISSENMEYER,

commerçante, demeurant à L-

ADRESSE1.),

2) la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), prise en la personne de son

gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 23 juillet 2010,

sub 1) à 2) comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 131176 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 octobre 2010, ensuite au 7

décembre 2010, puis au 25 janvier 2011, puis au 1er mars 2011 et finalement à

l’audience publique du mardi, 8 mars 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Bertrand COHEN-SABBAN, avocat, en remplacement de Maître Marisa

ROBERT, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et la société à responsabilité

limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

mars 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 1er avril 2008, PERSONNE2.) a donné en location à la

société SOCIETE1.) et à PERSONNE1.) une partie d’un immeuble d’habitation et de

commerce sis à ADRESSE4.). Les parties ont convenu d’un loyer indexé de 6.350,-

euros par mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée de 3-6-9 ans avec

reconduction tacite, a pris cours le 1er avril 2008.

Par jugement du 3 juin 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a:

-

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE2.) le montant global de 33.605,08 euros à titre de loyers, avances sur

charges et charges, cette somme avec les intérêts légaux sur le montant de

26.755,08 euros à partir du 28 avril 2010, et sur le montant de 6.850,- euros à partir

du 20 mai 2010 jusqu’à solde;

-

prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre parties;

-

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans les quinze jours après la

notification du jugement;

-

condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une

indemnité de 125,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile;

-

ordonné l’exécution provisoire de la condamnation au paiement des loyers,

avances sur charges et charges demeurant en souffrance, nonobstant opposition

ou appel et sans caution.

De ce jugement, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ont régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 23 juillet 2010.

Par réformation du jugement entrepris, les appelantes demandent à voir déclarer non

fondée la demande adverse en déguerpissement et à être déchargées des

condamnations prononcées à leur encontre par le premier juge. Les appelantes

demandent encore à voir condamner PERSONNE2.) à leur payer la somme de

10.978,20 euros correspondant aux droits d’enregistrement du contrat de bail liant,

respectivement ayant lié les parties.

Enfin, les appelantes sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,-

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) exposent ce qui suit :

« Que Madame PERSONNE1.) avait trouvé un accord avec le bailleur, ce avant le 12

juillet 2010 et qu’au terme de cet accord, Madame PERSONNE1.) avait une obligation

de faire et le bailleur une obligation de ne pas faire;

Qu’en effet, l’obligation de faire de Madame PERSONNE1.) résidait en la vente

imminente de sa maison suivie du paiement au bailleur des arriérés dument

décomptés;

Que l’obligation du bailleur était celle de ne pas faire exécuter le jugement et de

renoncer à la résiliation du contrat de bail en contrepartie du paiement par Madame

PERSONNE1.) des arriérés;

Que le bailleur a néanmoins jugé opportun de revenir unilatéralement sur l’obligation

qui était la sienne et a décidé de faire procéder, en date du 12 juillet 2010, à la

signification du commandement de payer et de quitter les lieux;

Que Madame PERSONNE1.) a ainsi été extrêmement surprise que le bailleur

revienne unilatéralement, sans même l’en avertir, sur l’engagement convenu;

Que Madame PERSONNE1.) a néanmoins, de son côté, pleinement tenu les

engagements qui étaient les siens alors que la vente en question est intervenue en

date du 16 juillet 2010 pardevant le notaire PERSONNE3.) à ADRESSE5.);

Qu’à la suite de cette vente, Madame PERSONNE1.) a immédiatement payé, sans

reconnaissance préjudiciable aucune et sous réserve d’appel, le montant de

34.573,88 euros commandé par l’huissier KURDYBAN;

Attendu qu’en faisant exécuter ce jugement, le bailleur a contrevenu à son obligation

de ne pas faire;

Que sur le fondement de l’article 1134 du code civil, le bailleur était pourtant tenu de

ne pas faire exécuter le jugement et renoncer à la résiliation du contrat de bail;

Que le non respect par le bailleur du contrat convenu a contraint Madame

PERSONNE1.) de devoir enregistrer le bail à l’administration des domaines,

enregistrement nécessaire afin de procéder à la notification de l’acte d’appel;

Que cet enregistrement a coûté à Madame PERSONNE1.) la somme de 10.978,20

euros;

Que le paiement de cette somme est la conséquence directe du fait pour le bailleur

de ne pas avoir respecté l’accord intervenu. »

PERSONNE2.) conclut à l’irrecevabilité de la demande en condamnation adverse

relative aux droits d’enregistrement au motif que cette demande aurait été formulée

pour la première fois en appel et qu’en la déclarant recevable, elle serait privée du

double degré de juridiction en ce qui concerne cet aspect du litige.

Quant au fond, PERSONNE2.) conteste tout accord relatif à une prétendue non-

exécution du jugement dont appel et elle en demande la confirmation en expliquant

que les loyers et charges en souffrance ont été réglés non pas de façon volontaire par

les appelants, mais uniquement en raison du fait qu‘PERSONNE1.) a vendu sa

maison et que le produit de la vente a fait l’objet d’une saisie-arrêt entre les mains du

notaire chargé de la vente. En ce qui concerne la question des droits d’enregistrement,

elle estime, en se référant au Code Fiscal, volume V, chapitre IV, §3, que ce serait à

PERSONNE1.) de les supporter dans la mesure où le contrat de bail ne stipule rien

ad hoc et que la « convention profite au locataire ».

PERSONNE2.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

Le premier juge a été saisi d’une requête pour voir condamner la société SOCIETE1.)

et PERSONNE1.) à des arriérés de loyers et d’avances sur charges, respectivement

d’un décompte de charges et pour voir prononcer la résiliation du bail pour paiement

tardif, voire non-paiement des loyers.

Le premier juge a notamment fait droit à la demande en résiliation du bail eu égard à

l’importance des montants des loyers et avances sur charges restant en souffrance.

Le tribunal ne peut que confirmer le premier juge, par adoption de ses motifs, sur ce

point, ceci d’autant plus que le seul argument avancé par les appelantes pour

contester le bien-fondé de la résiliation est de donner à considérer, en termes

généraux, qu’en tant que restaurateurs, elles ont été frappées par la crise économique

depuis octobre 2008 ce qui aurait expliqué les retards de paiement et les impayés.

Il est vrai qu’une telle explication de trésorerie est tout à fait plausible. Il n’en demeure

pas moins qu’elle n’affecte pas la justification de la résiliation du bail au vu des retards

de paiements qui se sont cumulés en l’espèce.

En l’absence de preuves de paiement afférentes, c’est encore à bon droit que le

premier juge a condamné la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) la somme de 33.605,08 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges, respectivement de décompte de charges.

Dans ce cadre, il est à noter que, bien que les appelantes « contestent dans son

quantum le décompte inséré au sein de la requête introductive d’instance et repris

dans le jugement attaqué », aucune contestation précise et chiffrée n’a été articulée

lors des plaidoiries et aucune preuve de paiement antérieure au décompte ainsi

critiqué n’a été versée, de sorte que ces « contestations » ne portent pas à

conséquence.

Au vu des explications concordantes des parties et de la pièce 5 de Maître ROBERTO,

il y a cependant lieu de donner acte aux parties du paiement de 34.573,88 euros

effectué par

la société

SOCIETE1.)

au profit de l’huissier CALVO suivant

commandement de payer de ce dernier du 12 juillet 2010.

Conformément aux conclusions de PERSONNE2.), il y a lieu de déclarer irrecevable

la demande des appelantes à la voir condamner au remboursement des droits

d’enregistrement du contrat du bail dans la mesure où cette demande a été formulée

pour la première fois en instance d’appel.

En effet, l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile permet au

défendeur de former en appel des demandes nouvelles uniquement lorsqu’elles

servent de défense à l’action principale ou lorsqu’elles visent à la compensation.

Or, tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, puisque préalablement à une

éventuelle condamnation telle que sollicitée par les appelantes il faudra répondre à la

question de savoir qui est, en définitive, redevable des droits d’enregistrement (si tant

est que cette formalité est nécessaire pour signifier un acte d’appel), de sorte que la

condamnation demandée ne saurait être qualifiée de défense à l’action principale. En

effet, quelle que soit cette réponse, elle n’affectera en rien le sort de la demande en

condamnation d’arriérés de loyer et charges, de résiliation du bail et de

déguerpissement.

Bien que la jurisprudence accueille les demandes en compensation formulées pour la

première fois en appel dans des hypothèses variées, il ne faut pas perdre de vue que

l’hypothèse de compensation visée par l’article 592 est celle où les conditions de la

compensation sont par ailleurs réunies, sauf que le défendeur invoque contre le

demandeur une créance non liquide dont il demande au juge d’appel la liquidation (cf.

Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956, verbo Demande

Nouvelle, n° 156).

En l’espèce, ce n’est pas le critère de liquidité qui est en cause puisqu’il n’y a pas de

débats sur le taux d’enregistrement, mais bien la question de savoir si le bailleur ou le

locataire redoit les droits d’enregistrement. Il y a donc l’une des conditions préalables

à la compensation, à savoir l’existence de créances réciproques, qui fait défaut et qui

devra être toisée par un double degré de juridiction. Dans ces conditions, l’exception

de compensation visée par l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile

n’est pas donnée en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de déclarer irrecevable la demande

d‘PERSONNE1.) et de la société SOCIETE1.) tendant à condamner PERSONNE2.)

à leur payer la somme de 10.978,20 euros à titre de remboursement de droits

d’enregistrement.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef des appelants,

ni dans celui de PERSONNE2.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont également à

déclarer non fondées.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

confirme le jugement pour le surplus,

donne acte aux parties du paiement de 34.573,88 euros effectué par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. au profit de l’huissier CALVO suivant

commandement de payer de ce dernier du 12 juillet 2010,

dit irrecevable la demande d‘PERSONNE1.) et de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. tendant à condamner PERSONNE2.) à leur payer la somme de

10.978,20 euros à titre de remboursement de droits d’enregistrement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et PERSONNE1.)

aux frais et dépens de l’instance d’appel.