Tenant's partial appeal against security deposit judgment allowed regarding remaining balance after deductions.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 35/2011

Audience publique du mardi, huit mars deux mille onze

Numéro 134391 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employé, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 10 décembre 2010,

sub 1) à 2) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Karima ROUIZI, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134391 du rôle et appelée pour fixation le 4 janvier

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 janvier 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 22 février 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jennifer MAYOT avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture du premier

jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Karima ROUIZI, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mars 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 13 avril 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer ses bailleurs

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les

entendre condamner à lui payer la somme de 5.335,42 euros à titre de

remboursement du solde de la garantie locative, ceci avec les intérêts légaux à partir

du 7 juillet 2009, sinon du 8 février 2010, sinon de la demande en justice jusqu’à solde.

Il a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 900,- euros.

Retenant que les bailleurs ont résisté à la restitution de la garantie locative en

invoquant des manquements du locataire à son obligation de restituer les lieux dans

un bon état et déduisant de là que les bailleurs auraient soulevé l’exception

d’inexécution sans formuler de demande reconventionnelle, le tribunal de paix de

Luxembourg a, par jugement du 4 novembre 2010:

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 5.335,42 euros, avec les intérêts à partir du 7 juillet 2009 jusqu’à solde;

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme

de 500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 10 décembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer non

fondée la demande adverse et à être déchargés des condamnations prononcées à

leur encontre par le premier juge.

Pour autant que de besoin les appelants demandent reconventionnellement à voir

condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 5.335,42 euros à titre de frais

de remise en état des lieux pour ensuite conclure à la compensation de cette

condamnation avec toute « prétendue créance adverse ».

Enfin, les appelants sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent ce qui suit:

« En date du 24 mars 2007, les parties ont signé un contrat de bail tendant à la location

par Monsieur PERSONNE3.) de la maison familiale des parties appelantes

bailleresses, partiellement meublée, sise à L-ADRESSE1.), à compter du 1er juillet

2007.

Conformément audit contrat (cf. fin de page 3, chapitre « garantie du bail » : « Le

locataire s’engage à procurer au propriétaire une garantie bancaire (ou dépôt de

garantie) de 3 mois de loyer, soit la somme de 5.850,- €. Il est entendu entre parties

que cette garantie bancaire servira de garantie de la bonne exécution des obligations

incombant au preneur (payement du loyer et des charges, état des lieux). En fin de

bail, si tous les décomptes sont réglés, la banque sera avertie par le propriétaire pour

annuler la garantie bancaire. » Une garantie bancaire a été émise par la SOCIETE1.)

pour compte de Monsieur PERSONNE3.) au profit des parties appelantes « pour

garantir la bonne exécution de toutes les obligations incombant au locataire » (cf.

termes de la garantie).

Par courrier adressé au locataire en date du 27 avril 2009, le contrat de bail a été

résilié avec effet au 30 juin 2009.

Or, il s’est avéré que suite au départ du locataire PERSONNE3.) des lieux, un certain

nombre de désordres ont été constatés auxquels il a fallu remédier. En effet :

-

l’ensemble des panneaux de la cuisine se trouvait dans un état particulièrement

graisseux. Il a fallu pour y remédier faire appel à des professionnels qui ont dû

procéder à un dégraissage complet desdits panneaux pour y appliquer par la

suite une nouvelle couche de protection au moyen d’un produit spécial. Il a fallu

encore dans ce contexte procéder à une remise en peinture partielle de la

cuisine;

-

l’entretien du jardin n’avait pas été effectué par le locataire, alors qu’il était

contractuellement prévu que le locataire en prenne soin, s’étant engagé à

« prendre soin du gazon (taille régulière) et de mettre en place des écorces une

fois par an (enlever les mauvaises herbes inclus) » (cf. point 3 des conditions du

bail, page 2 du contrat);

-

les parties appelantes ont dû remplacer un matelas infecté de mites;

-

il a fallu encore procéder à un nettoyage à fond de l’ensemble de la maison, vu

l’état de saleté à l’intérieur de même qu’à l’extérieur (traces de saleté et mousses

sur la terrasse et les escaliers menant au jardin).

L’ensemble de ces désordres auxquels il a été remédié a bien évidemment engendré

des frais à charge des parties appelantes. Par conséquent au vu de ce que le locataire

s’était engagé à restituer la maison en bon état (cf. point 3 des conditions du bail, page

2 du contrat de bail : « Le locataire déclare connaître les lieux qui sont repris par lui

dans un état bien et il s’engage à les remettre au propriétaire à la sortie dans un état

semblable en tenant compte de l’usure normale. ») et qu’il a ainsi contrevenu à son

obligation contractuelle, les parties appelantes ont, conformément audit contrat,

valablement retenu le montant de 5.335,42 euros sur la garantie bancaire, montant

correspondant à partie des frais de remise en état engagés, le solde de la garantie

ayant été restitué au locataire. »

Les bailleurs font plaider qu’ils ont clairement exposé, tant en première instance qu’en

instance d’appel, les manquements de PERSONNE3.) à son obligation de restituer le

bien loué en bon état, que ces manquements ont été chiffrés pièces à l’appui et qu’en

matière de bail, la restitution de la garantie ne se fait que si le locataire s’est acquitté

de toutes ses obligations découlant du contrat de bail.

En raison du fait qu’ils ont fait appel à la garantie bancaire (total 5.850,- euros), qu’ils

ont retenu la somme de 5.335,42 euros correspondant aux inexécutions

contractuelles du locataire et qu’ils ont restitué le solde de la garantie à ce dernier, les

bailleurs sont d’avis qu’ils n’avaient à formuler aucune demande reconventionnelle.

D’après eux, la théorie sur laquelle s’est basée le premier juge avec des références

doctrinales qu’ils ne pouvaient retracer serait inapplicable en l’espèce. Ce ne serait

que pour autant que le tribunal rejoindrait le raisonnement du premier juge, que les

appelants ont formulé la demande reconventionnelle dont il a été question ci-avant.

Les appelants insistent par ailleurs sur la réalité des manquements qu’ils reprochent

au locataire et ils donnent à considérer que l’état des lieux de sortie, en ce qu’il

mentionnait un « très bon état », soit un meilleur état que le « bon état » d’entrée, ne

serait pas crédible et qu’il aurait été dressé de manière expéditive par une agence

immobilière, de sorte qu’il leur serait possible de prouver, notamment par le biais d’une

offre de preuve par témoins, l’état réel des lieux à la sortie du locataire.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant tout

manquement à son obligation de restitution des lieux en bon état et il renvoie en

particulier à l’état des lieux de sortie signé par l’agent immobilier mandaté par les

appelants lequel mentionne « maison en très bon état, rien de particulier remarqué ».

Toute offre de preuve destinée à établir le contraire serait à déclarer irrecevable dans

la mesure où il ne saurait être prouvé contre un écrit.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) fait plaider que les prétendus dégâts locatifs, qu’il

conteste par ailleurs, ne seraient documentés qu’à hauteur de 4.518,67 euros, de

sorte que sa demande en restitution de la garantie serait en tout état de cause fondée

à concurrence du solde, soit à concurrence du montant de 816,75 euros.

PERSONNE3.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

Conformément aux conclusions des appelants, le tribunal relève que c’est à tort et

hors propos que le premier juge a rejeté la demande des appelants au motif que ceux-

ci se seraient bornés à soulever l’exception d’inexécution sans formuler de demande

reconventionnelle en s’appuyant, par surcroît, sur une référence doctrinale erronée.

En effet, la référence correcte aurait été : Marcel PLANIOL et Georges RIPERT, Traité

pratique de droit civil français, Tome VI- Les Obligations, n°446, p. 601, édition 1952

et non Tome IV.

Cette doctrine, qui oblige les parties à formuler des demandes reconventionnelles

chiffrées au lieu de soulever en termes généraux l’exception d’inexécution, n’est

d’aucune pertinence et hors sujet dans le cadre du présent litige.

En effet, en l’espèce, la prétention des deux parties est chiffrée au centime d’euro

près, à savoir au montant de 5.335,42 euros de part et d’autre. C’est précisément le

montant de la garantie retenu par les appelants puisqu’ils estiment que leurs

prétentions indemnitaires se chiffrent à ce montant. Les parties appelantes ayant déjà

cette somme dans leur patrimoine, il ne leur appartient bien évidemment plus de

formuler une quelconque demande en condamnation relative à cette somme, mais

elles n’ont qu’à s’opposer à la demande adverse en restitution de cette même somme.

Procéduralement, elles doivent donc (tel qu’elles le font à titre principal) conclure au

débouté de la demande principale adverse en restitution de la garantie sans qu’elles

n’aient besoin de formuler de demande reconventionnelle.

Quant au fond, il convient dès lors d’analyser le bien-fondé de la demande en

restitution du solde de la garantie, ce qui implique l’examen de la réalité des griefs

invoqués par les appelants.

PERSONNE3.) entend couper court à tout débat à ce sujet en se retranchant derrière

l’état des lieux de sortie lequel comporte en tout et pour tout la seule mention suivante :

« maison en très bon état, rien de particulier remarqué ».

Ce constat sommaire indique donc qu’il n’y a pas de dégâts locatifs ou

endommagements dans la maison louée. Par la généralité et l’imprécision des termes

employés, il n’apporte cependant aucun renseignement sur les griefs invoqués par les

appelants qui concernent le dégraissage de la cuisine, l’entretien du jardin, la

présence de mites à un matelas et le nettoyage de la maison.

Dans ces conditions, il est loisible aux bailleurs d’établir la réalité des manquements

contractuels qu’ils reprochent à leur locataire.

L’état de la cuisine

Il s’agit d’une cuisine en bois massif qui doit être périodiquement traitée par une huile

spéciale.

Il s’avère que PERSONNE3.) a procédé à ce traitement, mais que le résultat (cf.

attestation testimoniale PERSONNE4.)) n’a pas été à la hauteur puisque tous les

meubles étaient « peschech », alors que recouverts d’huile qui n’a pas pénétré dans

le bois.

Force est donc de constater que PERSONNE3.) a voulu appliquer une couche

protectrice sur le bois de la cuisine, mais que cette opération n’a pas été menée dans

les règles de l’art. En effet, il résulte d’un courrier émanant de « SOCIETE2.) » de

Trêves qui a redressé les travaux que l’huile utilisée par PERSONNE3.) était

inadaptée car trop visqueuse.

Contrairement aux conclusions de PERSONNE3.), le fait que « SOCIETE2.) » ait été

mandatée par les bailleurs pour remédier aux désordres occasionnés par

PERSONNE3.) n’est nullement de nature à mettre en doute les appréciations

techniques fournies par cette société.

Le montant dépensé pour un décapage et un huilage dans les règles de l’art s’élève,

d’après les pièces versées au dossier, à (1190 + 762,50 =) 1.952,50 euros qui est dès

lors à imputer sur la garantie locative.

Le jardin

Il résulte de l’attestation testimoniale PERSONNE4.) que quelques jours après le

départ du locataire, le jardin était dans un mauvais état et que les mauvaises herbes

atteignaient une hauteur de plus ou moins 20 centimètres.

Le tribunal rappelle que l’entretien du jardin incombe, d’après une clause expresse du

bail, au locataire qui avait également l’obligation de poser des écorces afin d’éviter le

foisonnement de mauvaises herbes. La remise en état du jardin a été facturée, suivant

justificatif, 690,- euros aux bailleurs de sorte qu’ils peuvent également retenir ce

montant sur la garantie locative.

Le matelas

Les bailleurs prétendent que leur matelas serait infesté de mites et que cela serait le

fait du locataire, raison pour laquelle ils entendent lui faire supporter une partie du prix

d’acquisition d’un nouveau matelas qu’ils ont acheté.

PERSONNE3.) conteste la présence de mites de même que le fait que cette présence

lui soit imputable.

La photo versée par les appelants montre un insecte sur un matelas. A supposer qu’il

s’agisse d’une mite, les bailleurs ne prouvent pas que la présence de cette mite soit

le résultat d’un mauvais entretien ou d’une absence d’aération de la maison par le

locataire. De plus, rien ne prouve que la présence superficielle d’une mite soit de

nature à rendre un matelas inutilisable.

Dans ces conditions, les prétentions indemnitaires des bailleurs relatives au

remplacement du matelas sont à rejeter comme non fondées.

Le nettoyage global de la maison

Les bailleurs réclament de ce chef la somme de 1265,- euros (50 heures en régie

effectuées par la société SOCIETE3.) S.àr.l. à raison de 22,- euros l’heure + TVA)

ainsi que le montant forfaitaire de 400,- euros relatif au « nettoyage maison et jardin

par moyens propres ».

PERSONNE3.) s’oppose à cette prétention en faisant valoir qu’entre la date de son

départ (juillet 2009) et le nettoyage (septembre 2009), les bailleurs ont fait procéder à

des travaux d’aménagement et de rénovation (remplacement carrelages et peintures

dans toutes les chambres, remplacement frigo, travaux sur parquet, installation d’une

nouvelle porte d’entrée, travaux électriques, installation de nouveaux sanitaires) et

que ce sont les entreprises intervenues sur le chantier qui ont provoqué les saletés

qui ont nécessité un nettoyage à fond.

Il est incontestable que les différents corps de métier présents sur le chantier ont été

à l’origine d’une bonne partie des saletés. Il ne faut cependant pas perdre de vue que,

suivant attestation PERSONNE4.), l’état général de propreté de la maison laissait

beaucoup à désirer dès avant les travaux. D’un autre côté, les bailleurs n’entendent

répercuter sur PERSONNE3.), outre le prédit forfait de 400,- euros, que la somme de

1.265,- euros sur une facture totale de 2.647,30 euros TTC.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal fixe, ex aequo et bono, la part contributive

de PERSONNE3.) dans la prise en charge des frais de nettoyage au montant de 750,-

euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que, par réformation du

jugement entrepris, la demande en restitution de PERSONNE3.) n’est fondée qu’à

concurrence de (5.335,42 – 1.952,50 – 690 – 750 =) 1.942,92 euros avec les intérêts

au taux légal à partir du 13 avril 2010, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef des appelants,

ni dans celui de PERSONNE3.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont également à

déclarer non fondées.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de

1.942,92 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 13 avril 2010 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).