Court allows developer's claim against seller for breach of development contract, dismissing counterclaims.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 30/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux février deux mille onze

Numéro 127953 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société de droit belge SOCIETE1.) S.A., société constituée sous la forme de société

anonyme, établie et ayant son siège social à B-ADRESSE1.), inscrite à la Banque

Carrefour des Entreprises sous le numéroNUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg du 29 janvier 2010,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

2) la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO3.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 11 janvier 2011.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu la société de droit belge SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire

Maître Jennifer MAYOT, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et la société anonyme SOCIETE3.)

S.A. par l’organe de leur mandataire Maître Christine SCHWEICH, avocat, en

remplacement de Maître François COLLOT, avocat constitué, les deux demeurant à

Luxembourg.

Faits

En date du 9 juillet 2008, la société SOCIETE2.) en tant que propriétaire de terrains

sis à ADRESSE3.) (occupés actuellement par une ferme et une maison d’habitation),

la société SOCIETE3.) en tant que caution solidaire et la société SOCIETE1.) en tant

que promoteur ont signé une convention intitulée « renonciation aux droits d’accession

- mandat de vente - option - engagement d’acquérir » en vue du développement d’un

projet de promotion immobilière consistant en la construction d’une résidence de 23

appartements avec commerces et emplacements intérieurs et extérieurs sur une partie

des terrains acquis par le propriétaire. Aux termes de cette convention, et en vue de

permettre la réalisation de ces constructions par la société SOCIETE1.), la société

SOCIETE2.) renonce au profit du promoteur, au droit d’accession immobilière lui

appartenant sur ledit bien en vertu du code civil et elle autorise le promoteur à ériger

sur le bien les constructions qu’il désire, à ses frais exclusifs et après avoir obtenu les

autorisations administratives nécessaires. La société SOCIETE2.) donne mandat au

promoteur de rechercher des acquéreurs et de leur vendre les quotes-parts foncières

afférentes aux constructions érigées par le promoteur et directement vendues par lui.

La société SOCIETE1.) bénéficie en outre d’une option d’achat portant sur les quotes-

parts de terrain éventuellement invendues au terme de la durée de renonciation au

droit d’accession immobilière. Le prix convenu à payer par le promoteur au propriétaire

pour les quotités des terrains afférentes aux appartements à construire est fixé à

1.850.000,- euros.

Conformément aux stipulations de la convention, la société SOCIETE1.) régla à la

signature de la convention la somme de 400.000,- euros à la société SOCIETE2.).

La convention était soumise à la condition suspensive de l’obtention du plan

d’aménagement particulier (PAP) dans un délai de 12 mois à partir du 9 juillet 2008.

Il est constant en cause que le PAP n’a pas été obtenu, ni dans le délai de 12 mois, ni

à l’heure actuelle.

Par courriers recommandés avec accusés de réception du 8 juillet 2009, la société

SOCIETE1.) informa la société SOCIETE2.) et la caution solidaire la société

SOCIETE3.) qu’elle s’opposait à la reconduction de la convention au-delà du délai de

12 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive et demandait le

remboursement de la somme de 400.000,- euros si le PAP ne devait pas être obtenu

dans le délai contractuel de 12 mois. Dans sa réponse du 14 juillet 2009, la société

SOCIETE2.) s’opposa à l’abandon du projet et au remboursement de la somme en

question, tout en se réservant le droit de réclamer des dommages et intérêts de

2.500.000,- euros du chef du préjudice subi en cas de résiliation du contrat. En date

du 11 septembre 2009, la société SOCIETE1.) mit les sociétés SOCIETE2.) et

SOCIETE3.) en demeure de lui rembourser la somme de 400.000,- euros.

Prétentions et moyens des parties

Par exploit d’huissier de justice du 29 janvier 2010, la société SOCIETE1.) a fait donner

assignation à la société SOCIETE2.) et à la société SOCIETE3.) à comparaître devant

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, au

paiement du montant de 400.000,- euros avec les intérêts légaux à partir du 8 juillet

2009, sinon à partir du 11 septembre 2009, sinon à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, avec majoration dudit taux d’intérêt de 3 points à partir du premier jour

du troisième mois qui suit la signification de la décision à intervenir. Elle conclut encore

à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir qu’à défaut de réalisation

de la condition suspensive dans le délai fixé et en l’absence de reconduction de ce

délai de mois en mois, la convention entre parties doit être considérée comme nulle et

non avenue de sorte qu’il y aurait lieu à restitution par la société SOCIETE2.) de

l’acompte de 400.000,- euros payé par la société SOCIETE1.) à la signature de la

convention. La société SOCIETE3.) serait engagée au niveau de la convention en tant

que caution solidaire de la société SOCIETE2.). La demande est basée à l’encontre

des deux parties principalement sur les articles 1142 et suivants du code civil,

subsidiairement sur les articles 1382 et 1383 du même code.

Les parties défenderesses concluent au débouté de la demande.

Elles demandent au tribunal de dire qu’en application des articles 1178 et suivants du

code civil, les conditions suspensives liées à l’obtention des autorisations

administratives du contrat du 9 juillet 2008 sont réputées remplies et que le contrat sort

ses pleins et entiers effets dans la mesure où il appartenait, en vertu de l’article A, à la

société SOCIETE1.) d’entreprendre toutes les démarches en vue d’obtenir les

autorisations administratives et notamment le PAP nécessaire à la réalisation du projet

immobilier concerné, mais que la société SOCIETE1.) n’a strictement entrepris aucune

démarche en vue de l’obtention desdites autorisations. La condition suspensive étant

réputée accomplie au jour du 8 juillet 2009, date du courrier de la société SOCIETE1.),

l’opposition à la tacite reconduction serait dès lors sans objet.

A titre subsidiaire, les parties défenderesses font valoir que les 400.000,- euros ne

constituent pas un acompte sur le prix, mais une indemnité d’immobilisation censée

dédommager la société SOCIETE2.) de l’indisponibilité de son bien pendant les 12

mois qui ont suivi la signature de la convention, qui n’aurait dès lors pas vocation à

être remboursée. A titre plus subsidiaire, les parties défenderesses soutiennent que

l’article F de la convention ne parle pas de renonciation unilatérale à la tacite

reconduction, mais prévoit tout au plus la possibilité pour les parties de s’y opposer

d’un accord mutuel. La société SOCIETE2.) n’ayant jamais marqué son accord en ce

sens, la convention serait toujours valable. Les parties défenderesses soulignent

encore qu’à défaut de respecter le préavis d’usage en la matière pour dénoncer le

contrat, soit 3 à 6 mois, le courrier de la société SOCIETE1.) du 8 juillet 2009 devrait

être considéré comme nul. Elles concluent finalement à la nullité de la condition

suspensive par application de l’article 1172 du code civil, alors que l’obtention d’un

PAP dans un délai de 12 mois constituerait une condition impossible.

La société SOCIETE3.) s’oppose plus particulièrement à la demande dirigée à son

encontre au motif qu’elle n’a jamais cautionné les engagements de la société

SOCIETE2.) de rembourser l’indemnité prévue à l’article H de la convention.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) réclame principalement l’exécution

forcée de la convention conformément à l’article 1184 du code civil, les conditions

suspensives liées à l’obtention des autorisations administratives étant réputées

remplies; subsidiairement, pour autant que la convention ne puisse pas être exécutée,

elle demande au tribunal de constater la résiliation intervenue aux torts exclusifs de la

société SOCIETE1.), sinon de prononcer la résolution judiciaire du contrat aux torts

exclusifs de celle-ci; à titre encore plus subsidiaire et pour autant que le tribunal

constate qu’il n’y ait pas vente, dire que la société SOCIETE1.) a engagé sa

responsabilité délictuelle pour rupture abusive de pourparlers. La société SOCIETE2.)

réclame sur base contractuelle sinon délictuelle la somme de 2.500.000,- euros,

qu’elle réduit dans des conclusions subséquentes à la somme de 1.198.767,10 euros,

sinon tout autre montant même supérieur à dire d’experts ou à évaluer ex aequo et

bono par le tribunal, à titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat

du 9 juillet 2008, sinon pour rupture abusive de pourparlers, cette somme à majorer

des intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Pour

autant que de besoin, elle demande la nomination d’un expert aux fins de chiffrer son

préjudice et manque à gagner.

Les parties défenderesses réclament encore la condamnation de la demanderesse à

payer à chacune la somme de 15.000,- euros sur base de l’article 6-1 du code civil,

sinon des articles 1382 et 1383 du même code, pour procédure abusive téméraire et

vexatoire. Finalement, elles réclament chacune une indemnité de procédure de 2.500,-

euros.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) contre la société SOCIETE2.)

Aux termes de l’article F de la convention signée entre parties, « les autorisation,

renonciation à accession, mandat de vente et option forment les éléments

indissociables d’une seule convention juridique soumise aux conditions suspensives

qui suivent:

1. l’obtention PAP dans un délai de 12 mois.

A défaut de réalisation de cette condition suspensive dans les délais fixés, la présente

convention sera tacitement reconduite de mois en mois. A défaut de tacite

reconduction, la convention sera considérée comme nulle et non avenue. (…)

Les parties peuvent décider de commun accord de prolonger les délais dont question

ci-avant. »

Il est constant en cause que le PAP n’a pas été obtenu, ni dans le délai de 12 mois, ni

à l’heure actuelle. Il se dégage des conclusions des parties - bien qu’aucune pièce

afférente n’ait été versée au dossier - qu’en octobre 2008, l’architecte PERSONNE1.)

a déposé un dossier relatif au projet de PAP auprès de l’administration communale de

ADRESSE3.). Il semble que le projet ait connu des problèmes au niveau de la

commission d’aménagement du Ministère de l’Intérieur, la ferme se trouvant sur le

terrain appartenant à la société SOCIETE2.) ayant été inscrite dans un premier temps

dans l’inventaire des bâtiments considérés comme classés. Selon la société

SOCIETE2.), l’administration des sites et monuments serait par la suite revenue sur

cette décision.

Il y a lieu de relever d’emblée que les deux parties sont des professionnels du milieu

de la construction et de la promotion immobilière qui ont pu librement discuter des

termes de la convention et négocier les conditions et modalités qu’elles voulaient y

insérer.

L’article 1176 du code civil dispose que « Lorsqu'une obligation est contractée sous la

condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée

défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de

temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n'est censée défaillie que

lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. »

En l’occurrence, la condition suspensive ne s’est pas réalisée dans le délai initialement

prévu (le PAP n’ayant pas été obtenu dans le délai de 12 mois suivant la signature de

la convention) et les parties n’ont pas convenu d’un commun accord de prolonger le

délai en question (la société SOCIETE1.) s’y étant au contraire opposée par courrier

du 8 juillet 2009).

La convention prévoyant cependant expressément que « à défaut de réalisation de

cette condition suspensive dans les délais fixés, la présente convention sera

tacitement reconduite de mois en mois », il y a lieu d’examiner en premier lieu si la

convention a été reconduite au-delà des 12 mois, auquel cas le délai pour la réalisation

de la condition suspensive aurait également été prorogé.

A cet égard, la société SOCIETE2.) fait valoir que l’article F ne parle pas de

« renonciation unilatérale » à la tacite reconduction, mais prévoit tout au plus la

possibilité pour les parties de s’y opposer d’un accord mutuel. Elle estime en outre que

la société SOCIETE1.) aurait dû respecter le préavis d’usage en la matière, soit 3 à 6

mois, pour dénoncer le contrat.

La société SOCIETE1.) soutient au contraire que la reconduction tacite suppose une

manifestation indirecte de volonté de continuer la convention et suppose l’accord de

toutes les parties tandis que la renonciation peut par essence être unilatérale. Par

ailleurs, l’article F prévoirait la possibilité d’une reconduction tacite de mois en mois,

ce qui impliquerait la faculté pour chaque partie de renoncer à une nouvelle

reconduction tacite d’un mois sans respecter une condition supplémentaire d’un

préavis de 3 ou 6 mois qui serait en contradiction avec le contenu de la convention.

Il y a lieu de noter que les parties, qui ont pu librement rédiger le contrat selon leurs

intentions et en pleine connaissance de cause, n’ont pas prévu une reconduction

automatique de la convention de mois en mois jusqu’à une réponse autorisant ou

refusant le PAP, mais ont prévu de soumettre leur convention à une condition

suspensive devant se réaliser dans les 12 mois avec simple possibilité de tacite

reconduction. En évoquant l’hypothèse du « défaut de tacite reconduction », elles ont

ainsi prévu la possibilité pour l’une ou l’autre d’entre elles de s’opposer à la tacite

reconduction pour ne pas rester indéfiniment dans les liens de la convention. Si la

tacite reconduction nécessite l’accord des deux parties de vouloir proroger les effets

de la convention, il n’en est cependant pas ainsi de la renonciation à la reconduction

du contrat qui doit pouvoir se faire de manière unilatérale, à moins que la convention

n’exige expressément l’accord des deux parties ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Etant donné que la convention prévoit que, après un premier terme de 12 mois, la

convention sera reconduite de mois en mois, il serait incohérent d’exiger le respect

d’un « préavis d’usage » de plusieurs mois, dépassant la durée de la prorogation du

contrat.

La société SOCIETE1.) s’est opposée de manière claire et non équivoque à la

reconduction de la convention au-delà des 12 mois par courrier du 8 juillet 2009. Même

à admettre que la dénonciation du contrat faite par courrier du 8 juillet 2009, sans

respecter le moindre préavis, était tardive pour produire ses effets dès le lendemain,

elle n’est pas nulle pour autant, mais a pu produire valablement ses effets pour le

premier terme suivant, soit le 9 août 2009.

La société SOCIETE2.) soutient que l’obtention d’un PAP prend en règle générale plus

de 12 mois, de sorte que, par application de l’article 1172 du code civil, la condition

réputée impossible dans un délai de 12 mois, devrait être considérée comme nulle.

Aux termes de l’article 1172 du code civil « Toute condition d'une chose impossible ou

contraire aux bonnes moeurs, ou prohibée par la loi, est nulle et rend nulle la

convention qui en dépend. »

Selon son objet, l'impossibilité peut être positive ou négative. L'impossibilité positive

caractérise les événements qui ne peuvent jamais se produire : événements

impossibles stricto sensu. L'impossibilité négative caractérise en revanche, les

événements qui ne peuvent jamais défaillir : événements nécessaires. Classée selon

ses raisons, l'impossibilité peut être matérielle ou juridique.

Dite encore physique ou naturelle, l'impossibilité matérielle s'entend des événements

contraires aux lois de la nature. Prenant appui sur les analyses des jurisconsultes

romains, la doctrine distingue parmi d’autres: l'impossibilité relative à raison du délai

imposé pour accomplir l'événement: ce délai est si court que l'événement parfaitement

réalisable en soi doit être considéré comme impossible. (cf.JurisClasseur Civil Code >

Art. 1168 à 1174 > Fasc. unique: Contrats et obligations. – Obligations conditionnelles.

– Caractères de la condition > I. - Caractères de la condition en tant qu'événement >

A. - Incertitude de l'événement > 2° Événements impossibles ou nécessaires, n° 8 à

10)

En l’occurrence, l’affirmation que le délai de 12 mois était dès la signature de la

convention manifestement trop court, voire impossible à respecter, reste à l’état

d’allégation de la part de la société SOCIETE2.) qui, en tant que professionnelle,

n’aurait en pareil cas pas manqué de prévoir un délai approprié plus long.

Cet argument est dès lors à écarter.

Il résulte des développements qui précèdent que le délai endéans lequel la condition

suspensive devait se réaliser se terminait au plus tard le 9 août 2009.

Or, il est constant en cause que la condition ne s’est pas réalisée endéans ce délai (et

elle n’est même pas réalisée à ce jour).

La société SOCIETE2.) estime cependant que, faute par la société SOCIETE1.)

d’entreprendre la moindre démarche en vue de l’obtention desdites autorisations

administratives et notamment du PAP nécessaire à la réalisation du projet immobilier,

la condition suspensive serait réputée accomplie par application de l’article 1178 du

code civil. Elle fait exposer que la société SOCIETE1.) a racheté le projet immobilier

initié par la société SOCIETE2.) et portant sur un terrain dont la société SOCIETE2.)

restait, en vertu du mécanisme juridique imaginé par la convention signée entre

parties, propriétaire. Ainsi, tous les documents administratifs permettant la

concrétisation du projet jusqu’à la signature des actes de vente en l’état futur

d’achèvement (en tout cas pour la part terrain) devaient être signés par la société

SOCIETE2.) en sa qualité de propriétaire. Néanmoins, la société SOCIETE1.) aurait

eu la charge de mener à bien le projet dans son ensemble tant dans sa phase

d’obtention des autorisations administratives que dans sa phase de construction et de

commercialisation proprement dite. La société SOCIETE1.) n’aurait cependant jamais

pris contact ni avec l’architecte PERSONNE1.), ni avec la société SOCIETE2.), ni avec

la commune et n’aurait jamais entrepris la moindre démarche en vue d’obtenir les

autorisations administratives nécessaires. Face à l’inactivité et l’inaction de la société

SOCIETE1.), la société SOCIETE2.) aurait elle-même introduit la demande de PAP et

assuré le suivi du dossier.

La société SOCIETE1.) conclut à l’inapplicabilité de l’article 1178 du code civil au motif

qu’elle n’était pas le débiteur obligé sous cette condition et que les parties

défenderesses restent en défaut de démontrer qu’elle aurait de quelque manière que

ce soit empêché la réalisation de la condition. Elle affirme au contraire que les

démarches en vue de l’obtention du PAP étaient à charge de la société SOCIETE2.),

ceci tant eu égard au contenu et à l’interprétation de la convention signée entre parties

qu’eu égard aux faits. En effet, l’initiation du projet aurait été faite par la société

SOCIETE2.) et les démarches tendant à l’obtention des autorisations administratives

auraient été effectuées par l’architecte PERSONNE1.) qui travaillait sous les seuls

ordres, au nom et pour le compte de la société SOCIETE2.). Avant juillet 2009, la

société SOCIETE2.) n’aurait par ailleurs jamais reproché à la société SOCIETE1.)

d’avoir tardé dans l’accomplissement de démarches en vue de l’obtention du PAP.

Selon l’article 1178 du code civil « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le

débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »

En présence d'une condition suspensive, la dissipation de l'incertitude opère en

principe irrévocablement. Il n'est fait exception à ce principe que dans le seul cas où

ce n'est point véritablement le cours normal des choses, mais la manœuvre déloyale

d'une partie qui a décidé de l'issue de l'événement. Dans ce cas l'issue défavorable

au tricheur est réputée acquise. Il incombe au débiteur d'établir qu'il a accompli des

diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu surmonter les

obstacles mis à la réalisation de la condition. (Cour 28 juin 2000, 31, 395).

L'article 1134 du code civil dispose que les conventions doivent être exécutées de

bonne foi. Le débiteur doit répondre à la confiance du créancier en exécutant son

obligation de la façon la plus utile et la plus loyale possible. Il doit donner à sa

prestation la plus grande efficacité possible. Le concept de la mauvaise foi se retrouve

dans plusieurs dispositions légales où le législateur a entendu sanctionner la volonté

du débiteur de refuser le jeu contractuel. Il en est ainsi de l'article 1178 du code civil

qui sanctionne l'attitude fautive du débiteur qui empêche de façon délibérée

l'accomplissement d'une condition stipulée. La jurisprudence récente concernant cet

article ne vise pas seulement les manœuvres par lesquelles le débiteur empêche de

mauvaise foi ou déloyalement la réalisation de l'événement stipulé, mais elle intensifie

le contenu de l'obligation de loyauté en lui imposant une véritable obligation positive

de faire tout son possible pour que l'opération aboutisse, ceci surtout lorsque, comme

en l'espèce, la condition dépend de la décision d'un tiers. Le débiteur doit faire toutes

les diligences en son pouvoir pour assurer les chances de réalisation de la condition.

La charge de la preuve de l'accomplissement de ces diligences incombe au débiteur.

(Cour 12 novembre 2003, n° 27063 du rôle ; Cour 20 juin 2007, n° 30156 du rôle).

Force est de constater que la convention du 9 juillet 2008 est ambiguë en ce qui

concerne la charge de l’obligation de demander et poursuivre l’obtention du PAP. En

effet, si l’article G relatif aux engagements du propriétaire stipule que « le Propriétaire

s’engage à tout mettre en œuvre afin d’obtenir le PAP et les autorisations aussi vite

que possible », l’article H relatif aux engagements du promoteur prévoit également que

« le Promoteur s’engage à tout mettre en œuvre afin d’obtenir le PAP et les

autorisations aussi vite que possible ». Cette ambiguïté n’est pas levée par l’article A

qui stipule qu’« en vue de permettre la réalisation des accords intervenus, le

Propriétaire donne tous pouvoirs au Promoteur en vue d’introduire en ses lieux et place

toutes demandes de permis d’urbanisme, faire établir les plans et tous documents qui

s’avéreraient nécessaires et à cette fin signer tous pièces et documents », dans la

mesure où cet article précède les deux autres et qu’il ne vise pas seulement le PAP,

mais également les autres autorisations telles que permis de construire.

Abstraction faite de ce que le contrat met l’obligation à charge des deux parties,

convient-il de relever que les plans versés au dossier ont été établis en octobre 2006

par l’architecte PERSONNE1.), lequel a déposé le dossier à la commune en octobre

2008.

En ce qui concerne l’architecte, l’article H de la convention prévoit que « il a été

convenu que le Promoteur conservera le même architecte, Monsieur PERSONNE1.),

lequel sera payé par le Propriétaire. En contrepartie, le Promoteur paiera la somme

forfaitaire de 35.000 € HTVA au Propriétaire lors de l’obtention du PAP. Le solde des

honoraires de l’architecte étant payé par le Propriétaire. Le contrat d’architecture figure

en annexe à la présente ».

Il résulte des conclusions concordantes sur ce point que l’architecte PERSONNE1.) a

déposé le dossier en octobre 2008 à la commune à la demande de la société

SOCIETE2.). Le tribunal ignore ce qui s’est passé entre le dépôt du dossier en octobre

2008 et le courrier de la société SOCIETE1.) en juillet 2009, et notamment si les parties

ont été en contact entre elles ou avec l’architecte ou la commune ou d’autres

administrations. Le tribunal ignore encore si le propriétaire ou le promoteur auraient

dû faire des démarches supplémentaires, lesquelles ne sont pas formellement exigées

par la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement

urbain, respectivement s’il aurait été utile qu’ils contactent la commune ou une

administration en vue de faire avancer le dossier. Le tribunal ignore finalement l’état

d’avancement du dossier tant au 9 juillet 2009 qu’à l’heure actuelle et ses chances

d’aboutir.

Dès lors, même si la société SOCIETE1.) aurait dû faire toutes les démarches ou des

démarches complémentaires en vue de l’obtention du PAP, il n’est pas établi que son

manque de diligence aurait été fautif et aurait entraîné la non-réalisation de la condition

suspensive dans le délai fixé dans la mesure où le dossier a été déposé, que la non-

obtention du PAP semble avoir comme origine le classement de la ferme et non pas

l’inactivité de la part du promoteur et que le PAP n’est toujours pas obtenu à ce jour.

En l’absence de preuve que (i) la société SOCIETE1.) ait été le débiteur de l’obligation

et (ii) qu’elle ait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, l’article 1178

du code civil ne saurait trouver application en l’espèce.

La défenderesse s’oppose encore à la demande en soutenant que les 400.000,- euros

payés en exécution du §2 de l’article H constituent une indemnité destinée à

dédommager la société SOCIETE2.) pour le fait que cette dernière ait, pendant les 12

mois suivant la signature de la convention, été dans l’impossibilité de vendre ou de

disposer de cet immeuble comme bon lui semble. Ne s’agissant pas d’un acompte

payé sur le prix de vente ou même d’arrhes qui pourraient être restitués en cas de

caducité respectivement d’annulation de la vente, mais d’une indemnité destinée à

dédommager la société SOCIETE2.) de l’indisponibilité de son bien, les 400.000,-

euros n’auraient pas vocation à être remboursés même en cas de caducité

respectivement d’annulation ou de résolution de la vente, la société SOCIETE2.) ayant

déjà subi le préjudice couvert par cette indemnité.

La société SOCIETE1.) soutient que le versement de 400.000,- euros, bien que

qualifié d’indemnité, doit être qualifié d’acompte parce que (i) la convention prévoit

expressément son remboursement lors des premières ventes et que (ii) l’article H

prévoit expressément son remboursement au cas où la condition suspensive ne serait

pas réalisée.

Les alinéas 2 et 3 de l’article H de la convention stipulent que «le Promoteur paiera

400.000 € au Propriétaire à la signature de la présente convention au titre d’indemnité

pour l’impossibilité de vendre le terrain pendant la durée de la présente convention.

Ce montant sera remboursé au Propriétaire lors des ventes des premiers

appartements (….)

Ce montant sera remboursé par le Propriétaire en cas de non levée de la condition

suspensive précitée ».

Si l’alinéa 2 de l’article H peut prêter à équivoque dans la mesure où il emploie les

termes « d’indemnité pour l’impossibilité de vendre le terrain pendant la durée de la

présente convention »,

l’alinéa 3 est cependant limpide en ce qu’il prévoit

expressément le remboursement de la somme en question par le propriétaire au

promoteur en cas de non-réalisation de la condition suspensive.

La condition suspensive ne s’étant pas réalisée endéans le délai fixé et au vu des

stipulations claires et non équivoques de l’alinéa 3 de l’article H, il y a lieu de faire droit

à la demande de la société SOCIETE1.) à l’égard de la société SOCIETE2.) en

remboursement de la somme de 400.000,- euros, avec les intérêts légaux à partir du

jour de la mise en demeure du 11 septembre 2009 jusqu’à solde.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) contre la société SOCIETE3.)

Au vu des contestations motivées de la société SOCIETE3.) s’appuyant sur l’article I

de la convention, la société SOCIETE1.) reconnaît s’être méprise sur la portée des

engagements de la société SOCIETE3.) et se rapporte dès lors à prudence de justice

quant à son action à l’égard de cette dernière.

Conformément aux développements faits par la société SOCIETE3.), il se dégage de

l’article I de la convention que la société SOCIETE3.) ne s’est pas portée caution

solidaire et indivisible de tous les engagements de la société SOCIETE2.), mais

uniquement de l’engagement de la société SOCIETE2.) de réserver un certain nombre

d’appartements et de commerces aux prix repris dans le tableau annexé à la

convention. La demande de la société SOCIETE1.) à l’égard de la société SOCIETE3.)

n’est dès lors pas fondée.

Quant aux demandes reconventionnelles de la société SOCIETE2.) contre la société

SOCIETE1.)

Au vu des développements faits ci-avant dans le cadre de la demande principale, il n’y

a lieu ni d’ordonner l’exécution forcée de la convention, ni de constater la résiliation

intervenue aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.), ni de prononcer la résolution

judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.). Il en découle encore

qu’il n’y a pas lieu d’accorder à la société SOCIETE2.) des dommages et intérêts pour

résiliation abusive du contrat du 9 juillet 2008, sinon pour rupture abusive de

pourparlers, alors que la société SOCIETE1.) a pu valablement s’opposer à la

reconduction tacite de la convention en l’absence de réalisation de la condition

suspensive dans le délai de 12, respectivement 13 mois, et qu’en vertu des stipulations

contractuelles, la convention est en ce cas à considérer comme caduque.

La demande reconventionnelle n’est dès lors pas fondée.

Quant aux demandes basées sur l’article 6-1 du code civil et sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile

Eu égard à l’issue du litige, la demande des parties défenderesses sur base de l’article

6-1 du code civil, sinon des articles 1382 et 1383 du même code, pour procédure

abusive téméraire et vexatoire, de même que leur demande basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sont à rejeter.

Il n’y a pas non plus lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) basée

sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’iniquité requise par cet article

n’étant pas établie.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en première instance, statuant contradictoirement,

reçoit la demande de la société de droit belge SOCIETE1.) S.A. en la forme,

la dit non fondée à l’égard de la société anonyme SOCIETE3.) S.A. et en déboute,

la dit fondée à l’égard de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., partant

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société de droit belge

SOCIETE1.) S.A. la somme de 400.000,- euros avec les intérêts légaux à partir du jour

de la mise en demeure du 11 septembre 2009 jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes reconventionnelles de la société anonyme SOCIETE2.)

S.A. et en déboute,

dit non fondée la demande des parties défenderesses sur base de l’article 6-1 du code

civil, sinon des articles 1382 et 1383 du même code, pour procédure abusive et

vexatoire,

dit non fondées les demandes respectives des parties basées sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Franz SCHILTZ, avocat concluant qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.