Landlord's rent arrears claim partially allowed; tenant ordered to pay reduced amount with guarantor jointly liable.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 13/2011

Audience publique du mardi, vingt-cinq janvier deux mille onze

Numéro 134037 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 22 novembre 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelantes par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Eliane SCHAEFFER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134037 du rôle et appelée pour fixation le 14

décembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 janvier

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Delphine MAYER, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et Maître Sandra

DENU, avocat, en remplacement de Maître Eliane SCHAEFFER, avocat, comparant

pour PERSONNE2.), fournirent leurs réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

janvier 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 13 avril 2010,

la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de la voir condamner

à lui payer, outre les intérêts, le montant de 830,- euros à titre d’arriérés de loyer et

de charges relatifs au mois d’avril 2010. Cette demande a été augmentée au montant

de 5.810,- euros au cours des plaidoiries devant le premier juge.

Elle a encore demandé à voir résilier le contrat de bail existant entre parties et à voir

ordonner le déguerpissement de la locatrice.

Par requête en intervention déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette

le 5 août 2010, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins de le voir

tenu d’intervenir dans l’instance engagée contre elle par la société anonyme

SOCIETE1.) et de le voir condamner à la tenir quitte et indemne de toute

condamnation éventuelle prononcée contre elle dans le cadre de la prédite instance.

Retenant que l’appartement loué servait de domicile conjugal au couple GROUPE1.)

et que la remise des clés au bailleur n’a pas valu, en l’espèce, acceptation d’une

résiliation anticipative du bail, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement

du 27 octobre 2010:

- déclaré la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en obtention d’arriérés de

loyers recevable et fondée,

- déclaré la demande en intervention de PERSONNE2.) envers PERSONNE1.)

recevable et fondée,

- partant condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à

payer à la société anonyme SOCIETE1.) du chef d’arriérés de loyers et de charges le

montant de 5.810,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice –

13 avril 2010 – sur le montant de 830,- euros et avec les intérêts légaux à partir de

l’augmentation de la demande en justice – 22 septembre 2010 – sur le montant de

4.980,- euros, le tout jusqu’à solde,

- dit qu’PERSONNE1.) est tenu de tenir PERSONNE2.) quitte et indemne pour le

montant de 5.810,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice –

13 avril 2010 – sur le montant de 830,- euros et avec les intérêts légaux à partir de

l’augmentation de la demande en justice – 22 septembre 2010 – sur le montant de

4.980,- euros, le tout jusqu’à solde,

- déclaré fondée la demande en résolution du contrat de bail entre parties,

- partant dit que le contrat de bail est résolu aux torts exclusifs des locataires,

- déclaré fondée la demande en déguerpissement,

- partant condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à déguerpir de

l’appartement sis à L-ADRESSE4.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef et

avec leurs effets, dans les 16 jours à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 22 novembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir déclarer irrecevable,

sinon non fondée la requête dirigée à son encontre dans la mesure où elle « violerait

le contrat judiciaire »,

la société

SOCIETE1.)

n’ayant jamais demandé de

condamnation à son encontre. En prononçant toutefois une telle condamnation, le

premier juge aurait statué ultra- sinon extra-petita.

Quant au fond, PERSONNE1.) estime que le contrat de bail a été signé avant son

mariage avec PERSONNE2.) par cette dernière seule, de sorte qu’il ne saurait être

solidairement tenu des paiements des loyers en souffrance, ceci d’autant plus

qu‘PERSONNE1.) aurait remis son jeu de clés en date du 30 avril 2010 au bailleur et

que ce dernier aurait accepté les clés le déliant ainsi de toute obligation de paiement.

Au contraire, ce serait PERSONNE2.) qui aurait encore laissé des effets personnels

dans l’immeuble qu’elle a loué de sorte qu‘elle seule serait redevable des loyers

actuellement réclamés par le bailleur.

A titre subsidiaire, seule une condamnation solidaire pourrait être prononcée et il ne

saurait être tenu du paiement de l’intégralité des arriérés de loyers et charges.

Enfin, l’appelant sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,- euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE2.) explique qu’elle a été obligée de quitter le domicile conjugal en date

du 25 janvier 2010 en raison du comportement violent de son époux PERSONNE1.)

avec lequel elle est actuellement en instance de divorce. PERSONNE1.) serait ensuite

resté seul dans les lieux loués de sorte que ce serait ce dernier qui aurait à supporter

seul toute condamnation à d’éventuels arriérés de loyers et charges. PERSONNE2.)

demande dès lors à être déchargée de la condamnation prononcée à son encontre

par le premier juge. En cas de confirmation de la condamnation, PERSONNE2.)

demande à ce que PERSONNE1.) soit tenu de l’en tenir quitte et indemne en raison

du fait que « la partie PERSONNE1.) est demeurée seule dans l’appartement et

qu’elle s’est enrichie de ce chef tout en causant de la sorte un préjudice à la partie

PERSONNE2.) qui s’est appauvrie ».

PERSONNE2.) demande, par « appel incident », à ce que la somme de 730,- euros

virée à titre de garantie locative lui soit restituée ou qu’elle soit déduite d’une

éventuelle condamnation à prononcer à sa charge.

PERSONNE2.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,-

euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) conclut à la « confirmation » du jugement entrepris en faisant

valoir que l’appartement a été reloué seulement à partir du 1er décembre 2010,

l’appartement n’ayant pu être reloué antérieurement puisqu’il y avait encore des effets

personnels « de l’un ou l’autre des époux ». D’ailleurs les voisins auraient aperçu

PERSONNE2.) alors qu’elle aurait déménagé ses meubles en date du 28 novembre

2010. Sur base de ces explications la société SOCIETE1.) demande principalement

à voir condamner

PERSONNE2.), sinon subsidiairement

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement, à lui payer les arriérés de loyers et charges jusqu’au

mois de novembre 2010 inclus.

La société SOCIETE1.) conclut encore, par appel incident, à l’allocation de l’indemnité

de procédure de 1.000,- euros sollicitée en première instance.

Par contrat de bail du 17 novembre 2008, la société SOCIETE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) un studio sis à ADRESSE4.), ce pour un loyer mensuel de 730,-

euros, les avances sur charges étant fixées au montant mensuel de 100,- euros. Le

bail, d’une durée initiale d’un an, prenait effet le 1er décembre 2008, reconductible

d’année en année sauf dénonciation par préavis de trois mois avant la date

d’échéance respective.

Ces seules données ensemble avec l’absence manifeste d’une résiliation anticipative

d’un commun accord, permettent de retenir, conformément à l’argumentation de la

société SOCIETE1.), que le bail a duré jusqu’à son échéance du 1er décembre 2010.

En effet, même s’il ne semble pas avoir eu de préavis pour cette date, toujours est-il

que la société SOCIETE1.) a accepté cette date comme terme définitif du bail dans la

mesure où elle a procédé à la location du studio à un autre locataire.

Ainsi, la question de savoir à quelle date lequel des deux occupants (PERSONNE2.)

ou PERSONNE1.)) a matériellement remis les clés au bailleur n’est d’aucune

pertinence puisque ce dernier ne consentait pas à une résiliation anticipative du bail

et qu’il y avait toujours des meubles appartenant à l’un ou l’autre des occupants dans

l’appartement. En effet, PERSONNE2.), après l’avoir nié dans un premier temps, a

admis avoir laissé des « meubles meublants communs » dans le studio bien au-delà

de la date à laquelle elle a matériellement quitté le studio.

Un autre point qui a fait débat dans le présent litige est l’effet de la date du mariage

(courant décembre 2008) sur la dette des loyers, le bail ayant été signé par

PERSONNE2.) seule avant son mariage avec PERSONNE1.).

Il n’est pas contesté que le studio servait de domicile conjugal aux époux GROUPE1.)

qui n’étaient pas encore divorcés à la fin des relations contractuelles avec le bailleur

(30 novembre 2010).

Le tribunal rappelle qu’il est constant en doctrine et en jurisprudence que les dettes

nées du contrat de bail concernant le domicile conjugal tombent, en tant que dette

ayant pour objet l’entretien du ménage, dans le domaine de la solidarité légale édictée

par l’article 220 du code civil.

Ce raisonnement ne saurait être différent si le mariage (et partant l’établissement du

domicile conjugal) ne survient qu’en cours de bail. Dans cette circonstance, les époux

sont solidairement tenus à partir du moment où les lieux loués deviennent le domicile

conjugal. (TAL 22 janvier 2008, numéro du rôle 110107)

Par ailleurs, le jeu de la solidarité ne cesse que du moment où le divorce prononcé

est opposable aux tiers (cf. JCL Civil art 216 à 226, fasc. 20 no 28).

Il s’ensuit que la solidarité des époux pour le loyer de l’ancien domicile conjugal

subsiste aussi longtemps que le mariage n’est pas définitivement dissous par un

jugement de divorce publié conformément à l’article 264 du code civil (cf. TAL 15 mars

1990, no 62/90; TAL 9 octobre 1997, rôle no 59448).

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a retenu le

principe d’une dette de loyers et charges solidaire des époux jusqu’au terme du bail.

En

revanche,

en

allant

jusqu’à

prononcer

une

condamnation

solidaire

d‘PERSONNE1.) au profit de la société SOCIETE1.), alors même que cette dernière

n’avait pas demandé de telle condamnation dans sa requête introductive d’instance

dirigée à l’encontre de la seule PERSONNE2.), le premier juge a statué ultra petita et

le jugement entrepris encourt la réformation sur ce point.

En effet, contrairement aux conclusions d’PERSONNE1.), le fait que le premier juge

ait statué ultra petita n’entraîne pas la nullité du jugement. En vertu de l’effet dévolutif

de l’appel, il appartient à la juridiction d’appel de réformer au fond la décision

entreprise (cf. TAL 23 février 2001, n°64143 du rôle).

En condamnant PERSONNE1.) à tenir quitte et indemne PERSONNE2.) de

l’intégralité (5.810,- euros plus intérêts) de la condamnation solidaire prononcée au

profit de la société SOCIETE1.), le premier juge n’a certes pas statué ultra petita, mais

il a retenu une condamnation qui met en échec le principe-même de la solidarité,

raison pour laquelle il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire la

demande en intervention non fondée à cet égard.

Pour être complet, le tribunal ajoute que c’est à bon droit que le premier juge a déclaré

la demande en intervention recevable étant donné qu’elle a été formée dès la première

instance (et garantit dès lors au défendeur sur intervention le double degré de

juridiction) et qu’elle est rattachée par un lien suffisant à la demande principale, toutes

les deux demandes se rapportant au paiement d’arriérés de loyers et de charges

découlant d’un même bail.

Dans la mesure où le montant proprement dit des arriérés de loyers et de charges en

souffrance ne fait pas l’objet de discussions et dans la mesure où la société

SOCIETE1.) ne met pas en doute les affirmations de PERSONNE2.) d’après

lesquelles il y aurait lieu d’imputer la garantie locative de 730,- euros qu’elle lui aurait

versée, il y a lieu de déduire ce montant du montant réclamé, de sorte que le montant

principal des arriérés se chiffre à (5.810 – 730 =) 5.080,- euros.

Dans ces conditions, tant l’appel principal que l’appel incident de PERSONNE2.) sont

à déclarer partiellement fondés et il y a lieu, par réformation du jugement entrepris,

de:

- déclarer les demandes principale et en intervention partiellement fondées, partant

- condamner PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 5.080,

euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 100,- euros à partir du 13

avril 2010 et sur le montant de 4.980,- euros à partir du 22 septembre 2010,

chaque fois jusqu’à solde,

- dire qu‘PERSONNE1.) est tenu solidairement de la prédite condamnation envers

la société SOCIETE1.),

- dire la demande en intervention non fondée pour le surplus.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie dans le chef d’aucune des

parties.

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par confirmation, à déclarer

non fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont

également à déclarer non fondées.

Ainsi, l’appel incident de la société SOCIETE1.) est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incidents en la forme,

dit l’appel incident de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. non fondé,

dit l’appel principal et l’appel incident de PERSONNE2.) partiellement fondés, partant,

par réformation du jugement entrepris,

déclare les demandes principale et en intervention partiellement fondées, partant

condamne PERSONNE2.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 5.080, euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 100,- euros à partir

du 13 avril 2010 et sur le montant de 4.980,- euros à partir du 22 septembre 2010,

chaque fois jusqu’à solde,

dit qu‘PERSONNE1.) est tenu solidairement de la prédite condamnation envers la

société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit la demande en intervention non fondée pour le surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE2.).