Tenant appeals upheld; landlord's claim for relocation and repair costs dismissed due to lack of evidence.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 6/2011

Audience publique du mardi, dix-huit janvier deux mille onze

Numéros 131533 et 132082 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Annick DENNEWALD, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

PERSONNE1.), coffreur, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 août 2010,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), administrateur de sociétés, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Luxembourg,

II

Entre

PERSONNE2.), administrateur de sociétés, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 4 août 2010,

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), coffreur, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

Les affaires, inscrite sous les numéros 131533 et 132082 du rôle et appelées pour

fixation le 28 septembre 2010, furent fixées pour plaidoiries d’abord au 16 novembre

2010 et finalement à l’audience publique du mardi, 21 décembre 2010, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Ersab ÖZDEK, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

janvier 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 26 février 2009, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour s’entendre condamner

au paiement 1) de la somme de 1.360,- euros au titre de loyers et/ou indemnités

d’occupation majorés des avances sur charges pour les mois de décembre 2008 et

janvier 2009, 2) de la somme de 7.000,- euros au titre de dégâts locatifs, 3) de la

somme de 595,- euros au titre d’une indemnité de relocation, 4) de la somme de 750,-

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 18 juin 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a



déclaré la demande de PERSONNE2.) en obtention d’arriérés de loyers fondée

jusqu’à concurrence du montant de 600,- euros à titre d’arriéré de loyer pour le

mois de janvier 2010;



déclaré la demande de PERSONNE2.) en obtention de remboursement de frais

de remise en état fondée jusqu’à concurrence de 2.000,- euros, montant auquel

il a évalué ex aequo et bono les frais de remise en état de l’appartement en se

basant sur un état des lieux de sortie effectué par une représentante d’une

agence immobilière en l’absence de PERSONNE1.);



déclaré la demande de PERSONNE2.) non fondée pour le surplus, ceci

notamment au motif que le bailleur aurait accepté la résiliation du bail par le

locataire en date du 31 janvier 2009 et ne saurait dès lors réclamer l’octroi d’une

indemnité de relocation en vertu de l’article 1760 du code civil;



déclaré la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) en obtention du

remboursement de la garantie bancaire du montant de 1.190,- euros fondée,

cette demande n’ayant pas été autrement contestée;



dit qu’il y a lieu à compensation entre les créances réciproques;



partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

1.410,- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde;



condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 500,- euros;



condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance;



ordonné l’exécution provisoire quant à la condamnation pécuniaire relative à

l’arriéré de loyer du montant de 600,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 2 août 2010, enrôlé sous le numéro 131533.

Par réformation partielle du jugement entrepris, il demande à voir dire les demandes

de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité pour frais de remise en état

prétendument exposés et d’une indemnité de procédure pour la première instance ni

fondées ni justifiées et condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 590,- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde.

PERSONNE2.) a régulièrement interjeté appel limité contre le même jugement par

exploit d’huissier du 4 août 2010, enrôlé sous le numéro 132082. Par réformation

partielle du jugement entrepris, il demande à voir dire sa demande initiale au titre des

frais de remise en état fondée à hauteur de 4.825,68 euros et dire sa demande tendant

à l’allocation d’une indemnité d’immobilisation fondée à hauteur d’un montant de

1.785,- euros. Il sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la

jonction entre les affaires introduites sous les numéros 131533 et 132082 du rôle pour

y statuer par un seul et même jugement.

Il y a lieu de noter que le jugement n’est pas entrepris en ce qui concerne les arriérés

de loyers et la restitution de la garantie bancaire, mais uniquement en ce qui concerne

les frais de remise en état, l’indemnité «de relocation» et l’indemnité de procédure.

Quant aux frais de remise en état

PERSONNE1.) conteste l’existence d’un quelconque préjudice dans le chef du

bailleur. Il conteste plus précisément avoir commis un quelconque dégât dans

l’appartement pris à bail et demande le rejet de l’état des lieux unilatéral effectué par

l’agence immobilière alors qu’il n’y était pas présent; subsidiairement il estime qu'il

résulte de cet état des lieux que l’appartement se trouvait dans un état usagé et non

pas dans un mauvais état.

Il offre en preuve par témoignage les faits suivants:

« qu’en date du 31 janvier 2009, sans préjudice de la date exacte, Monsieur

PERSONNE2.) s’est rendu personnellement à l’appartement sis à ADRESSE3.), et a

inspecté les lieux sans émettre de réclamations,

qu’ensuite, Monsieur PERSONNE2.) a reçu les clés de l’appartement de la main de

Monsieur

PERSONNE1.), et n’a pas informé ce dernier qu’il procéderait

ultérieurement à un autre état des lieux de sortie,

que lors du départ de Monsieur PERSONNE1.), les lieux étaient dans le même état

que lors de son entrée, à savoir:

- le carrelage au sol de la cuisine était cassé,

- les meubles dans la salle de séjour, la cuisine et la salle de bains étaient tous en

parfait état,

- la cave était vide et propre. »

PERSONNE1.) conteste encore que

PERSONNE2.) ait fait de quelconques

réparations dans l’appartement alors qu’il n’existerait aucune preuve que les achats

sur les factures produites par PERSONNE2.) aient été faits par ce dernier, ni qu’ils

aient servi à la réparation de l’appartement.

PERSONNE2.) reproche au premier juge de ne pas lui avoir alloué l’intégralité des

montants réclamés à titre de frais de remise en état, soit 4.825,68 euros (3.025,68

euros suivant factures ainsi que 1.800,- euros réglés en liquide aux ouvriers employés

aux fins d’exécuter lesdits travaux de remise en état). En tout état de cause, les frais

des travaux seraient établis par les factures produites en cause et la nécessité de

payer de la main-d’œuvre ne saurait être contestée.

Suivant l’état des lieux d’entrée dressé le 30 juin 2006, les lieux se trouvaient en bon

état lors de la prise à bail alors qu’il n’y est pas fait état d’un quelconque défaut.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur. (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle)

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343)

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il s’ensuit qu’il appartient à PERSONNE2.) de prouver l’existence de dégâts

dépassant l’usure normale.

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve

légalement admis.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie écrit n’a été dressé au départ

du locataire en date du 31 janvier 2009.

L’état des lieux dressé le 5 février 2009 par l’agence immobilière n’est pas opposable

en tant que tel à PERSONNE1.) qui n’y a pas assisté. Etant donné qu’il a été

régulièrement communiqué et librement débattu à l’audience, il peut cependant être

pris en considération en tant que pièce au dossier.

Le tribunal est d’avis que, contrairement aux développements faits par le premier juge,

les indications dans la rubrique des observations, tel que « parquet stratifié » ou

« carrelage » font uniquement référence au type de revêtement du sol et ne disent, en

l’absence de toute autre indication, strictement rien sur l’état du parquet stratifié ou du

carrelage.

Suivant les cases cochées, l’intégralité des lieux se trouvait soit en bon état, soit en

état usagé, à part que la porte du hall d’entrée et les sangles des volets du living

étaient abîmés et une prise dans le living était cassée.

Il est ainsi peu compréhensible pourquoi l’agent immobilier a rajouté in fine la

remarque « appartement en très mauvais état ».

Le document intitulé « attestation » établi par l’agence immobilière le 17 avril 2009,

suivant lequel « l’appartement a été fortement dégradé durant l’occupation de

Monsieur PERSONNE1.) » est à écarter dans la mesure où il ne remplit pas les

critères prévus à l’article 402 du nouveau code de procédure civile pour valoir

attestation testimoniale et qu’il manque d’ailleurs de toute précision quant aux

dégradations en question.

PERSONNE1.)

verse en

cause une

attestation testimoniale établie par

PERSONNE4.), qui affirme qu’au départ des locataires le logement était exactement

dans le même état qu’à leur arrivée. Le témoin déclare encore avoir été présent lors

de la remise des clés par PERSONNE1.) à PERSONNE2.) lequel aurait examiné tout

l’appartement sans faire de remarques, sauf en ce qui concerne l’une des clés.

En ces circonstances, le seul constat dressé par l’agence immobilière en l’absence

du locataire n’est pas de nature à prouver l’existence de dégradations imputables au

locataire qui dépasseraient l’usure normale. Le bailleur n’a pas non plus rapporté la

preuve des travaux de réparation qu’il aurait dû entreprendre en raison d’éventuels

dégâts causés par le locataire.

Ainsi, le propriétaire ne saurait en tout état de cause réclamer au locataire les frais

relatifs à la rénovation de l’appartement entier (l’appartement ayant été entièrement

rénové suivant le nouveau contrat de bail du 1er mai 2009) et réclamer le

remboursement de factures ayant trait à des travaux qui sont complètement étrangers

aux dégâts dont il a fait état (p.ex. remplacement sanitaire, moteur électrique pour

volets etc…).

Par réformation du jugement entrepris, la demande relative aux frais de remise en état

est dès lors à déclarer non fondée.

Quant à l’indemnité de «relocation» respectivement d’ «immobilisation»

PERSONNE2.) reproche au premier juge d’avoir improprement requalifié sa demande

tendant à l’obtention d’une indemnité d’immobilisation durant les travaux de remise en

état, en une demande tendant à l’obtention d’une indemnité de relocation. Il soutient

qu’il s’agissait d’une demande en dommages et intérêts afin de réparer le préjudice

subi du fait de l’indisponibilité des lieux durant les travaux de remise en état de fin

janvier 2009, date de la restitution des clés, jusqu’à fin avril 2009, date de fin des

travaux. Dans la mesure où le non-respect de l’obligation de restitution des lieux dans

un bon état locatif serait patent, la réparation du préjudice subi de ce fait devrait être

complète, de sorte que l’indemnité devrait être équivalente à trois mois de loyers, soit

1.785,- euros.

Il y a lieu de noter que dans sa requête, PERSONNE2.) a lui-même expressément

sollicité l’allocation d’une indemnité de relocation d’un montant de 595,- euros, tout en

se réservant le droit d’augmenter ce montant compte tenu de l’évolution de la période

d’inoccupation des lieux en raison des travaux de réfection en cours. Il ne saurait dès

lors reprocher au premier juge d’avoir rejeté la demande en se basant sur l’article

1760 du code civil.

Même à admettre qu’il s’agisse d’une simple erreur de terminologie dans la requête

et non pas d’une demande nouvelle en appel, il résulte des développements qui

précèdent que PERSONNE2.) n’a pas établi l’existence de désordres imputables à

PERSONNE1.), de sorte qu’il ne saurait réclamer à ce dernier une indemnité

d’indisponibilité, qui est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts

et pendant celle requise pour l’exécution des réparations.

Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à cette demande.

Par réformation du jugement entrepris, et après compensation des créances

réciproques, il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de (1.190-600=) 590,- euros.

Quant aux indemnités de procédure

Faute de justifier de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il n’y a pas lieu d’allouer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure, ni pour

la première instance, ni pour l’instance d’appel.

Le jugement est dès lors à réformer en ce qu’il a alloué une telle indemnité à

PERSONNE2.).

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel interjeté par PERSONNE1.)

est fondé tandis que l’appel interjeté par PERSONNE2.) ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction entre les affaires introduites sous les numéros 131533 et 132082

du rôle,

reçoit les appels en la forme,

dit l’appel interjeté par PERSONNE2.) non fondé,

dit l’appel interjeté par PERSONNE1.) fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris:

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) relative au remboursement des frais de

remise en état,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 590,- euros avec

les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.