Tenant appeal partially allowed; court confirms relocation fee but reduces furniture damages due to lack of inventory.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 8/2011

Audience publique du mardi, dix-huit janvier deux mille onze

Numéro 129243 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette du 2 avril 2010,

comparant initialement par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Roland MICHEL,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Daniel NOËL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 129243 du rôle et appelée pour fixation le 4 mai

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 8 juin 2010, ensuite au 6 juillet 2010, puis

au 12 octobre 2010, ensuite au 23 novembre 2010 et finalement à l’audience publique

du mardi, 4 janvier 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Laure WINLING, avocat, en remplacement de Maître Roland MICHEL, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Daniel NOËL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

janvier 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 3 juillet 2009, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour s’entendre condamner

au paiement de la somme globale de 18.300,- euros, ventilée comme suit:

- loyer/indemnité d’occupation pour le mois de mai 2009

500 euros

- indemnité d’occupation pour le mois de juin 2009

500 euros

- indemnité d’occupation pour le mois de juillet 2009

500 euros

- charges des mois de mai, juin, juillet

300 euros

- frais de nettoyage

3.000 euros

- frais de remise en peinture

6.000 euros

- salle à manger

3.000 euros

- salon en cuir

3.000 euros

- indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du code civil

1.500 euros

Le requérant a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,-

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 4 mars 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir

constaté que PERSONNE2.) renonçait aux avances sur charges, a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 18.000,- euros avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde ainsi que le montant de

125,- euros à titre d’indemnité de procédure. Il a encore ordonné la majoration du taux

d’intérêt de trois points à partir du premier jour du troisième mois qui suit la notification

du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 2 avril 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à être déchargée des

condamnations prononcées à son encontre par le jugement entrepris. Elle sollicite en

outre une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il résulte des renseignements fournis par les parties ainsi que des pièces versées en

cause que les parties étaient liées par un contrat de bail oral portant sur un

appartement sis à ADRESSE3.). Cet appartement avait été acheté en avril 2004 par

les consorts PERSONNE3.) en état futur d’achèvement et PERSONNE1.) en était la

première locataire. PERSONNE2.) a acquis l’appartement suivant acte notarié de

vente du 18 juillet 2008, ledit acte stipulant expressément que « la partie acquéreuse

est tenue de respecter les baux, soit verbaux, soit écrits, pouvant exister et sera par

contre subrogée à partir de l’entrée en jouissance dans les droits de la partie

venderesse contre les locataires. (…) La partie venderesse déclare expressément

subroger la partie acquéreuse dans tous ses droits à l’égard de la locataire à partir de

ce jour et cela également en ce qui concerne la procédure devant le tribunal de paix

d’Esch/Alzette.»

Par jugement du 8 mai 2009, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a confirmé

le juge de paix d’Esch-sur-Alzette en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de

bail en raison du non-paiement, respectivement paiement irrégulier des loyers, sauf à

reporter le délai de déguerpissement accordé à PERSONNE1.) à un mois suivant le

prononcé du jugement.

Suite au départ de PERSONNE1.) des lieux loués, PERSONNE2.) a introduit la

requête à la base du présent litige.

Quant aux loyers respectivement indemnités d’occupation

PERSONNE1.) affirme s’être acquittée de tous les loyers redus et avoir quitté les lieux

loués en mai 2009, soit avant l’expiration du délai de déguerpissement lui accordé par

jugement du 8 mai 2009 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

PERSONNE2.) soutient au contraire que la remise des clés n’a eu lieu qu’au courant

du mois de juillet 2009. A cet égard, il se prévaut d’un courrier officiel de l’ancien

mandataire de PERSONNE1.), duquel il résulte que cette dernière aurait quitté les

lieux fin mai 2009 mais que les clés n’étaient pas encore restituées à la date du

courrier, soit le 25 juin 2009.

Etant donné que suivant la requête introductive d’instance datée du 2 juillet 2009, la

remise des clés a eu lieu en date du 1er juillet 2009, PERSONNE1.) reste redevable

de loyers respectivement d’indemnités d’occupation pour les mois de mai et juin 2009,

soit d’un montant de (2x500=) 1.000,- euros. Le jugement est dès lors à réformer sur

ce point.

Quant aux frais de nettoyage et frais de remise en peinture

PERSONNE1.) fait valoir qu’aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’a été établi.

Elle affirme avoir remis l’appartement dans un état impeccable, ce qui serait confirmé

par des attestations testimoniales. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les montants

réclamés sont exorbitants au vu de la petite surface de l’appartement loué.

Les attestations testimoniales produites par l’appelante sont à écarter étant donné que

non seulement elles ne remplissent pas les formalités prévues à l’article 402 du

nouveau code de procédure civile, mais qu’en outre elles sont en partie illisibles et

incompréhensibles.

PERSONNE2.) offre de prouver par témoin que « lors de la remise des clés (…)

l’appartement ne contenait plus aucun meuble à part la cuisine équipée et que

l’appartement se trouvait dans un état délabré et sale; qu’ainsi le four et le lave-

vaisselle ne fonctionnaient plus, qu’une porte avait été enlevée, qu’un miroir a été

cassé, que toutes les lampes ont été emportées et que certains volets ne s’ouvraient

voire ne se fermaient plus ».

Cette offre de preuve est à rejeter pour défaut de pertinence étant donné que

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir enlevé les meubles (ce point faisant l’objet d’une

demande à part analysée ci-après) et qu’aucune prétention n’est formulée par

PERSONNE2.) du chef de dégâts locatifs.

En ce qui concerne « l’état délabré et sale » de l’appartement, force est de constater

que PERSONNE2.) ne fournit aucune précision quant aux travaux de nettoyage et de

peinture effectués et aux montants déboursés à ce titre.

En effet, il se rapporte à sagesse du tribunal concernant les frais de nettoyage et

soutient avoir refait toute la peinture lui-même, sans fournir de plus amples

informations ni verser une quelconque pièce, telle que par exemple une facture

relative au matériel.

En l’absence de la moindre pièce justificative quant à la réalité et à l’ampleur des

travaux effectués ainsi qu’aux frais exposés, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de déclarer ces volets de la demande non fondés.

Quant à l’indemnité de relocation

PERSONNE1.) reproche, sans motivation, au premier juge de l’avoir condamnée au

paiement d’une indemnité de relocation.

PERSONNE2.) soutient que l’appartement n’a plus été reloué, mais a été vendu 9

mois après le départ de PERSONNE1.).

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation du bail par la faute du

locataire, ce dernier est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation.

L’indemnité tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps

normal requis pour trouver un autre preneur.

Le temps nécessaire à la relocation a été défini comme correspondant au délai prévu

pour donner congé.

Comme en l’espèce, les parties n’ont pas prévu de délai pour donner congé, il y a lieu

de fixer l’indemnité de relocation à un montant correspondant à 3 mois de loyer étant

donné qu’il est d’usage de fixer le délai de congé à 3 mois en matière de baux

d’habitation.

Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il a alloué à ce titre la somme réclamée

de 1.500,- euros.

Quant à l’indemnité pour meubles enlevés

PERSONNE1.) conteste avoir eu à disposition un studio meublé et fait valoir qu’aucun

état des lieux d’entrée démontrant la présence de meubles dans le studio n’a été établi

entre parties au moment de son installation dans les lieux. A titre subsidiaire, elle

conteste le montant réclamé.

Reconnaissant qu’il ne dispose pas de pièces justificatives, PERSONNE2.) offre en

preuve par l’audition du premier propriétaire de l’appartement, PERSONNE3.), que ce

dernier a loué un appartement meublé à PERSONNE1.) contenant un nouveau salon

en cuir ainsi qu’une nouvelle salle à manger.

Au vu des contestations émises par PERSONNE1.), le tribunal estime qu’il y a lieu,

avant tout autre progrès en cause concernant ce volet de la demande, d’admettre

PERSONNE2.) à établir par attestation testimoniale la mise à disposition de meubles

et leur valeur, conformément aux dispositions des articles 400 à 403 du nouveau code

de procédure civile.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel est d’ores et déjà à déclarer

partiellement fondé et que, par réformation du jugement entrepris, la demande de

PERSONNE2.) est fondée à concurrence de (1.000+1.500=) 2.500,- euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le déclare d’ores et déjà partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris:

déclare non fondée la demande de PERSONNE2.) ayant trait aux frais de nettoyage

et aux frais de peinture,

condamne d’ores et déjà PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

2.500,- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 3 juillet

2009, jusqu’à solde,

avant tout autre progrès en cause:

admet PERSONNE2.) à prouver ses affirmations relatives à la présence, la nature et

la valeur des meubles meublants ayant (selon lui) garni l’appartement loué, ceci par

voie d’attestation testimoniale à produire par PERSONNE3.), demeurant à L-

ADRESSE4.),

dit qu’il devra déposer ladite attestation testimoniale au greffe du tribunal le 18 février

2011 au plus tard, la contre-preuve étant réservée,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 1er mars

2011,

à

9.00

heures,

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus ainsi que les frais.