Landlord's appeal partially allowed; electricity fees awarded but relocation and cleaning claims dismissed due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 179/2010

Audience publique du mardi, vingt-et-un décembre deux mille dix

Numéro 130937 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 2 juillet 2010,

comparant par Maître Grégori TASTET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., ayant son siège social inscrit au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) à L-

ADRESSE2.), mais de fait établie à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130937 du rôle et appelée pour plaidoiries au mardi,

19 octobre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06., fut refixée pour plaidoiries au mardi, 7

décembre 2010, même heure, même salle.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Grégori TASTET, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Paul LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 21

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée en date du 19 octobre 2009, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) à comparaître devant

le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner au paiement du

montant de 15.475,- euros à titre d’arriérés de loyers, la somme de 161,18 euros à

titre de frais d’électricité, la somme de 36.000,- euros à titre d’indemnité de relocation

et la somme de 1.500,- euros à titre d’indemnité de procédure. Elle demande encore

à voir condamner la société SOCIETE2.) à nettoyer les lieux loués sous peine d’une

astreinte de 200,- euros par jour de retard sinon de la condamner au paiement d’un

montant de 15.000,- euros pour le nettoyage des lieux.

Par jugement du 26 mai 2010, le tribunal de paix de Luxembourg a déclaré la demande

dirigée par la société SOCIETE1.) contre la société SOCIETE2.) d’ores et déjà non

fondée pour la somme de 161,18 euros à titre de frais d’électricité au motif que la

bailleresse ne prouve pas quel montant elle a déboursé pour le compte de sa locataire.

Il a encore déclaré non fondée la demande pour autant qu’elle tend à voir condamner

la société SOCIETE2.) à nettoyer les lieux loués sous peine d’une astreinte de 200,-

euros par jour de retard sinon de la condamner au paiement d’un montant de 15.000,-

euros pour le nettoyage des lieux, au motif qu’en l’absence d’état des lieux, de constat

d’huissier ou d’offre de preuve, les photos produites en cause ne sont pas de nature

à établir que lors de son départ, la locataire aurait délaissé des substances toxiques

dans les lieux et aurait quitté les lieux dans un état général déplorable.

Concernant les arriérés de loyers pour la période du 1er juillet 2007 au 1er mai 2008 et

l’indemnité de relocation, le juge de paix a admis la société SOCIETE2.) à prouver par

l’audition de témoins que le bail entre parties a été résilié d’un commun accord avec

effet au 1er juillet 2007.

La société SOCIETE1.) a régulièrement interjeté appel limité contre ce jugement par

exploit d’huissier du 2 juillet 2010. Par réformation du jugement entrepris, elle

demande à voir condamner la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de

161,18 euros à titre de frais d’électricité et de 15.000,- euros à titre de frais de

nettoyage, sinon de voir condamner la société SOCIETE2.) à nettoyer les lieux loués

sous peine d’une astreinte de 220,- euros par jour de retard dans les 8 jours qui suivent

la signification de la décision à intervenir. Elle sollicite en outre une indemnité de

procédure de 3.000,- euros pour l’instance d’appel.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

L’appelante reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en paiement

des frais d’électricité alors que l’immeuble donné en location était une maison

unifamiliale et que la société SOCIETE2.) en était l’unique locataire, de sorte que la

facture d’électricité payée par la société SOCIETE1.) ne pouvait être que celle relative

à la consommation d’électricité par la société SOCIETE2.).

L’intimée conteste avoir été seule locataire de l’immeuble en faisant remarquer que la

facture d’électricité renseigne « partie en commun », de sorte qu’il s’agirait d’une

copropriété. Elle affirme n’avoir jamais reçu de décompte quant à sa consommation

d’électricité.

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation:

«Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.»

En l’occurrence, même si la facture pour la période du 1er janvier au 30 juin 2007

renseigne «commun ADRESSE4.)», il n’en demeure pas moins que suivant contrat

de bail du 1er septembre 2006, la société SOCIETE1.) a donné à bail à la société

SOCIETE2.) «une maison et ses dépendances». Aucun élément du dossier ne permet

de retenir que l’immeuble en question constitue une copropriété, l’intitulé sur la facture

d’électricité étant dépourvu de pertinence à cet égard. Il n’est pas non plus établi que

pendant la période en question, l’immeuble ait été occupé par d’autres locataires que

la société SOCIETE2.). La facture d’électricité a été réglée par la société SOCIETE1.)

pour le compte du locataire de sorte que, par réformation du jugement entrepris, la

demande en paiement du montant de 161,18 euros est à déclarer fondée.

Concernant les produits toxiques entreposés, l’appelante affirme que la société

SOCIETE2.) a utilisé la maison louée dans un premier temps pour y entreposer les

fournitures inhérentes à son activité commerciale, et ensuite pour loger ses ouvriers

dans les chambres du premier étage. L’immeuble ayant été vide à l’entrée dans les

lieux de la société SOCIETE2.), l’ensemble des produits y laissés seraient l’unique fait

de cette dernière. La société SOCIETE1.) renvoie à un constat dressé le 22 octobre

2010 par l’huissier de justice Patrick KURDYBAN, lequel a constaté la présence d’une

affiche publicitaire de la société SOCIETE2.) au rez-de-chaussée ainsi qu’un vaste

tas de déchets et matériaux de construction tant au rez-de-chaussée qu’au premier

étage.

L’intimée affirme avoir quitté les lieux en juillet 2007 et que les lieux étaient entre-

temps occupés par d’autres personnes. Elle conteste formellement être propriétaire

des détritus constatés par l’huissier de justice en octobre 2010, soit plus de trois ans

après son départ.

En l’absence d’état des lieux de sortie, il appartient au bailleur, qui admet que la

société SOCIETE2.) a quitté les lieux au plus tard en mai 2008, de prouver que les

détritus qui se trouvent actuellement dans la maison proviennent du locataire.

Il y a lieu de rappeler que les parties sont en désaccord en ce qui concerne la date et

les circonstances du départ du locataire. Ainsi, suivant la société SOCIETE1.), la

société SOCIETE2.) aurait quitté les lieux le 1er mai 2008 sans le moindre préavis,

tandis que la société SOCIETE2.) affirme n’avoir plus eu la jouissance des lieux à

partir du 1er juillet 2007 après la résiliation du bail d’un commun accord en date du 15

juin 2007. Une enquête à ce sujet a été ordonnée par le premier juge et ce volet de

l’affaire est toujours pendant en première instance.

Il résulte des pièces du dossier que la société SOCIETE2.) a réglé les loyers de 3.000,-

euros pour les mois de septembre 2006 à juin 2007 inclus et n’a plus effectué de

paiement après cette date. Aux termes d’un contrat de bail du 15 septembre 2007, la

société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) le premier étage de la

maison pour un loyer mensuel de 750,- euros. A partir de septembre 2007, la société

SOCIETE1.), qui conteste tout contrat de bail avec un autre locataire que

PERSONNE2.), a touché directement des loyers de la part d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE3.), qui étaient à l’époque des ouvriers de la société SOCIETE2.). Le

dossier ne contient aucune pièce de nature à étayer les affirmations de la société

SOCIETE2.), qu’un dénommé PERSONNE4.) occuperait le rez-de-chaussée depuis

environ 20 ans.

Le tribunal ignore si et dans quelles circonstances et à quelle date les ouvriers de la

société SOCIETE2.) ont libéré les lieux.

Le tribunal ignore encore si et dans quelles circonstances la remise des clés a eu lieu.

De même, il n’a aucun renseignement quant à l’usage des lieux depuis mai 2008, à

part l’affirmation de la société SOCIETE1.) que les lieux seraient restés encombrés

de déchets et partant dans un état impossible à relouer depuis cette date.

Il y a encore lieu de noter que le dossier ne contient aucune trace d’une réclamation

par la société SOCIETE1.) à la société SOCIETE2.) ni aucune mise en demeure de

vider les lieux avant la requête déposée en octobre 2009.

Le seul fait que l’huissier de justice ait constaté la présence d’une affiche publicitaire

de la société SOCIETE2.) au rez-de-chaussée de la maison n’est pas de nature à

prouver que l’intégralité des détritus accumulés au rez-de-chaussée et au premier

étage, y aient été laissés par la société SOCIETE2.) au moment de son départ.

En effet, au vu du fait que les lieux étaient occupés non seulement par la société

SOCIETE2.) mais également par d’autres personnes, que la date et les circonstances

du départ tant de la société SOCIETE2.) que des autres personnes restent inconnues,

que les premières réclamations écrites de la société SOCIETE1.) ont été notifiées à

la société SOCIETE2.) plus d’un an et demi après le supposé départ du locataire, le

tribunal considère que la société SOCIETE1.) n’a pas établi à suffisance que les

détritus se trouvant dans la maison y aient été délaissés par la société SOCIETE2.).

Le premier juge est dès lors à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir

condamner la société SOCIETE2.) à nettoyer les lieux loués sinon de la condamner

au paiement d’un montant de 15.000,- euros pour le nettoyage des lieux.

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel sont à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris:

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en paiement

de la somme de 161,18 euros à titre de frais d’électricité fondée, partant

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l. la somme de 161,18 euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, le 19 octobre 2009, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

impose les frais de l’instance d’appel pour moitié aux parties respectives.