Court reduced excessive liquidated damages to actual loss and dismissed abuse of process claim.

Jugement civil no 310/2010 (8e chambre)

Audience publique du mardi, vingt-et-un décembre deux mille dix

Numéro du rôle: 118244

Composition:

Agnès ZAGO, vice-présidente,

Danielle POLETTI, premier juge,

Anne SIMON, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

ENTRE:

la société SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), faisant

le commerce sous la dénomination ENSEIGNE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), actuellement en faillite, représentée par

Maître Yann BADEN, agissant en sa qualité de curateur de la société faillie,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 23 octobre 2008,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Yann BADEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET:

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit TAPELLA,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

Ouï la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. par l’organe de Maître

Laurent LENERT, avocat, en remplacement de Maître Yann BADEN, avocat constitué.

Ouï PERSONNE1.) par l’organe de Maître Sylvain L’HOTE, avocat, en remplacement

de Maître Gérard A. TURPEL, avocat constitué.

Faits et procédure

Par contrat du 10 mars 2008, PERSONNE1.) a donné mandat, à titre exclusif, à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. de vendre son appartement sis à

ADRESSE3.) (premier étage) au prix de 345.000.- EUR.

Les parties ont convenu que le contrat était conclu pour une durée de trois mois à partir

de sa signature avec tacite reconduction pour la même durée, sauf dénonciation par lettre

recommandée dix jours avant l’expiration du délai. Il y est également précisé qu’en cas

de violation du contrat, la partie qui aura procédé à la violation devra payer à l’autre

contractante à titre de clause pénale, une indemnité de 10% du prix de vente sus-indiqué

ainsi qu’une indemnité de 3% du prix sus-indiqué à l’agence immobilière.

Le 4 avril 2008, PERSONNE1.) a signé un compromis de vente pour le même

appartement avec PERSONNE2.) pour un montant de 315.000.- EUR; l’acte de vente

notarié a été signé le 18 septembre 2008.

Par courrier du 5 juin 2008, PERSONNE1.) a mis fin au mandat précité avec effet au 10

juin 2008.

Le même jour, l’agence SOCIETE1.) a signé un compromis de vente pour l’appartement

en question avec les époux PERSONNE3.); le compromis a été enregistré le 18 juin

2008.

Faisant exposer que PERSONNE1.) a vendu l’appartement, objet de la convention

précitée, en violation de cette convention, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a, par exploit

d’huissier de justice du 23 octobre 2008, fait donner assignation à PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière

civile, pour avoir paiement de la commission de 3% et de la clause pénale de 10% sur

le prix de vente de l’appartement et demande la condamnation de la défenderesse à lui

payer la somme de 44.850.- EUR, sinon toute autre somme même supérieure, cette

somme avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle réclame, en outre, une indemnité de 4.000.- EUR sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ainsi que la condamnation de la défenderesse aux frais

et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 118.244.

Par jugement du tribunal de commerce du 6 mars 2009, la société demanderesse a été

déclarée en état de faillite; son curateur, Maître Yann BADEN a repris l’instance

engagée par la société, actuellement faillie.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 5 octobre 2010.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 23 novembre 2010.

Motifs de la décision

La partie demanderesse base sa demande sur les articles 1990 et suivants du code civil.

PERSONNE1.) s’oppose tant au principe qu’au quantum de la demande. A titre

reconventionnel, elle demande une indemnité pour procédure abusive et vexatoire à

hauteur de 10.350.- EUR, une indemnité de 5.000.- EUR sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ainsi que la condamnation de la demanderesse aux

frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat concluant.

A l’appui de sa demande en indemnisation, la société demanderesse fait exposer qu’il

résulte des éléments du dossier qu’après lui avoir accordé un mandat de vente exclusif

de son appartement, PERSONNE1.) a elle-même vendu l’appartement, objet du mandat,

à un tiers, non proposé par l’agence à une époque où le demandeur avait pouvoir exclusif

pour la vente. La demanderesse fait valoir qu’en vendant ainsi son appartement à un

tiers en violation du contrat qui les liait, la défenderesse a engagé sa responsabilité

contractuelle à son égard.

Pour s’opposer à la demande, PERSONNE1.) fait plaider que, contrairement à ce que

soutient la demanderesse, il ne lui était pas interdit de conclure directement avec un

acquéreur un compromis de vente pour le même appartement. Elle continue en faisant

valoir que le compromis qu’elle a conclu directement en date du 4 avril 2008 avec

PERSONNE2.) était valable suite à la réalisation de la clause suspensive prévue au

compromis, de sorte que la vente de l’appartement était parfaite avec effet au 4 avril

2008. Elle estime, par ailleurs, que par la signature du prédit compromis, il aurait été

automatiquement mis fin au mandat de vente dont disposait la demanderesse.

Concernant l’indemnisation qui est réclamée, elle conteste que la partie demanderesse

puisse réclamer paiement de la clause pénale représentant 10% du prix de vente de

l’appartement en question en sus de l’indemnité de 3% due pour commission de vente.

En ordre plus subsidiaire, elle demande la révision de la clause pénale pour être

excessive.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les obligations légalement formées tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. D’après

l’article 1135 de ce même code, les conventions obligent non seulement à ce qui y est

exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à

l’obligation d’après sa nature. Aux termes de l’article 1142 de ce même code, toute

obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas

d’inexécution du débiteur.

En l’espèce, les parties ont convenu ce qui suit:

« Mandat de vente exclusif

La soussignée PERSONNE1.) (…), agissant en leur propre nom, donnent et accordent

par les présentes à ENSEIGNE1.) (agence immobilière), qui accepte un droit de vente

d’un appartement sis à ADRESSE3.), commune de ADRESSE4.), superficie 79 m2, prix

de vente 345.000.- EUR (…).

ENSEIGNE1.) percevra une commission de 3% plus TVA du prix de vente même si ledit

immeuble est vendu en dessous du prix indiqué après accord préalable des vendeurs.

Cette commission est également due, si après échéance de la présente, ledit immeuble

est vendu à un client contracté par ENSEIGNE1.). ENSEIGNE1.) est chargée de

l’entremise et de la réalisation de la vente dudit objet.

La présente option est accordée à ENSEIGNE1.) pour une période de 3 mois et est

prolongée automatiquement de la même durée si 10 jours avant son expiration elle n’est

pas annulée par une lettre recommandée.

En cas de violation des présentes, la partie qui a procédé à la violation redoit à l’autre

contractante à titre de clause pénale, une indemnité de 10% du prix de vente sus-indiqué

et une indemnité de 3% du prix sus-indiqué à ENSEIGNE1.).

Fait en autant d’exemplaires que d’intéressés.

Fait à ADRESSE4.) le 10 mars 2008.

Signatures

Le(s) vendeurs

ENSEIGNE1.) ».

Le tribunal constate qu’en signant le contrat, la société SOCIETE1.) S.àr.l. s’est engagée

à fournir ses services de professionnelle concernant la vente de l’appartement

appartenant à PERSONNE1.), tandis que cette dernière s’est engagée à payer les

honoraires à l’agence immobilière en cas de vente de l’immeuble à une des personnes

qui lui aura été présentée par l’agence, ceci même après l’expiration du contrat.

PERSONNE1.) s’est encore engagée à conférer un droit exclusif à l’agence

SOCIETE1.) S.àr.l. pour la vente de son immeuble pour une durée de trois mois,

reconductible à défaut de résiliation par lettre recommandée dix jours avant l’expiration

du mandat de vente. PERSONNE1.) a résilié, par lettre datée du 5 juin 2008 (qu’elle

soutient avoir envoyée par recommandé le même jour), le mandat de vente exclusif

accordé le 10 mars 2008. Par courrier daté également du 5 juin 2008, la demanderesse a

contesté ladite résiliation pour n’être pas conforme aux termes du contrat signé entre

parties et pour avoir trouvé des acquéreurs, lesquels venaient de signer un compromis

pour l’appartement en question.

Il convient dès lors d’examiner si la partie demanderesse est fondée à réclamer le

paiement à PERSONNE1.) des indemnités revendiquées dans son exploit introductif

d’instance.

Pour résoudre ce point, il suffit de se référer aux termes du mandat de vente exclusif du

10 mars 2008 lequel prévoit qu’ « en cas de violation des présentes, la partie qui a

procédé à la violation redoit à l’autre contractante à titre de clause pénale, une

indemnité de 10% du prix de vente sus-indiqué et une indemnité de 3% du prix sus-

indiqué à ENSEIGNE1.) ». Il résulte des termes choisis par les parties que le paiement

d’une « indemnité de 3% du prix sus-indiqué » est dû à l’autre cocontractant, en sus de

la clause pénale, dès lors que l’une des parties aura violé les clauses du mandat de vente

exclusive. Nul n’est besoin, dès lors, de distinguer entre commission et clause pénale,

puisque selon les termes choisis par les parties au dernier alinéa du contrat litigieux, il

est à chaque fois question d’ « indemnité » et non pas de commission. En retenant ledit

terme au lieu de celui de « commission », les parties ont clairement signifié qu’elles

désiraient imprimer un caractère indemnitaire au montant représentant 3% du prix de

vente.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas respecté la clause d’exclusivité

prévue au contrat du 10 mars 2008. Ces clauses, qui sont destinées à protéger les agences

immobilières contre le risque de voir leurs clients s’adresser à plusieurs agences ou de

faire eux-mêmes des démarches afin de vendre leur bien, n’interdisent pas, comme le

relève la partie PERSONNE1.), au client de l’agence immobilière de s’adresser à un

autre agent ou de conclure un contrat valable directement avec un acquéreur. Toutefois,

en agissant ainsi, le client viole la clause d’exclusivité et s’expose aux sanctions prévues

par le contrat (cf. M. Thewes, Annales du droit luxembourgeois, 2003, p. 636).

Il est encore acquis en cause que la partie demanderesse n’a accepté ni la résiliation du

mandat de vente exclusif par PERSONNE1.) (résiliation signifiée hors du délai convenu

entre parties), ni le non respect, par celle-ci de la clause d’exclusivité.

La stipulation suivant laquelle les parties se sont obligées à payer les indemnités de 10%

et de 3% (honoraires) en cas de violation de leurs obligations découlant du contrat est à

qualifier de clause pénale.

En effet, la clause pénale a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-

intérêts dus par l’une des parties en cas d’inexécution de l’une de ses obligations et en

même temps de contraindre, par le forfait de réparation envisagé, le débiteur à

s’exécuter. Au vu des considérations qui précèdent, il faut retenir que PERSONNE1.) a

violé ses obligations découlant du contrat conclu le 10 mars 2008 avec l’agence

immobilière SOCIETE1.) S.àr.l., partant qu’elle est tenue au paiement de la clause

pénale convenue.

En ordre subsidiaire, la défenderesse se prévaut des dispositions de l’article 1152 du

code civil pour réclamer une réduction de la clause pénale.

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts

convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations

découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a, par

la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la peine

convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la matière,

cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception. Le

législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive

de la clause pénale.

Il appartient dès lors au juge dans ce cas d’espèce d’apprécier si la pénalité prévue au

contrat est manifestement excessive. Pour ce faire, les juges se basent normalement sur

plusieurs critères objectifs. Un des critères est la comparaison entre le montant de la

peine stipulée et l’importance du préjudice effectivement subi par le créancier du fait de

l’inexécution: il faut qu’il y ait une trop grande disproportion entre la peine et le

préjudice.

Un autre est l’examen de la situation respective des parties pour le cas où la clause pénale

devait être appliquée dans toute sa rigueur: il serait en effet injuste que par son

application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que

de son exécution normale.

Un troisième est l’appréciation de la bonne foi du débiteur: il peut être injuste de le faire

profiter d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses obligations

(Cour d'appel, 14 novembre 2007, no 31979 du rôle; 13 février 2008, no 32290 du rôle).

En l’occurrence, la clause, équivalente en tout à 13% du prix de vente, est, d’un point

de vue purement objectif, manifestement excessive dès lors que le préjudice réel subi

par l’agence immobilière se limite à la perte d’une commission égale à 3% du prix de

vente de 345.000.- EUR retenu aux termes du mandat de vente exclusif, de sorte que la

disproportion entre le préjudice effectivement subi et la peine prévue (13% de 345.000.-

EUR) est manifeste. Le fait d’obliger le client de l’agence à payer, en plus à l’agence,

une indemnité de 10% du prix de vente ne se justifie manifestement pas. Il est d’ailleurs

vraisemblable qu’il s’agit d’une confusion pure et simple avec les clauses pénales, en

général à hauteur de 10% du prix de vente, souvent insérées dans les compromis de

vente négociés par les agences immobilières; dans ce cas, les 10 % seraient dus à

l’acquéreur évincé par un vendeur indélicat.

Quoi qu’il en soit, une indemnité égale à 13% de 345.000.- EUR est manifestement

excessive.

Le tribunal réduira, par conséquent, la clause pénale à l’équivalent du bénéfice que la

partie demanderesse aurait pu tirer du mandat de vente exclusif qui lui avait été confié,

à savoir 3% du prix de vente retenu entre parties, soit le montant de (3% de 345.000.-

EUR =) 10.350.- EUR.

- quant à la demande reconventionnelle

PERSONNE1.) formule une demande reconventionnelle en allocation d’une indemnité

pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de 10.350.- EUR sur base des articles

1382, sinon 6-1 du code civil.

Longtemps il a été jugé que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que

si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière

équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Il est admis,

aujourd’hui, que la faute, même non grossière et dolosive, suffit lorsqu’un préjudice en

résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts (cf. RTDC 1991, p.

160, par V. Normand).

Il résulte des éléments du dossier que la partie demanderesse n’a pas agi à la légère en

assignant en justice puisqu’elle a partiellement obtenu gain de cause.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) n’est, par conséquent, pas fondée.

Chacune des parties conclut à l’allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) n’est pas fondée.

La demande de la société faillie SOCIETE1.) S.àr.l. est fondée pour le montant de 650.-

EUR.

Les montants au paiement desquels PERSONNE1.) est condamnée seront à verser à la

masse des créanciers de la société faillie.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de la société SOCIETE1.) S.àr.l., actuellement en faillite, fondée à

hauteur du montant de 10.350.- EUR; partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la masse de la faillite SOCIETE1.) S.àr.l. la somme

de 10.350.- EUR;

condamne PERSONNE1.), en outre, à payer la masse de la société faillie le montant de

650.- EUR sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

dit la demande non fondée pour le surplus; en déboute;

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) non fondée; en déboute,

déboute PERSONNE1.) de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de

procédure civile;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance et en ordonne la distraction

au profit de Maître Yann BADEN, avocat concluant, qui la demande affirmant en avoir

fait l’avance.