Tenant appeal partially allowed; court reforms judgment on procedural fees and interest calculation while confirming rent debt.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 175/2010

Audience publique du mardi, quatorze décembre deux mille dix

Numéro 132081 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de

Luxembourg du 13 août 2010,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), médecin en retraite, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 132081 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 16

novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Robert LOOS, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Statuant sur une série de prétentions indemnitaires du locataire la S.àr.l. SOCIETE1.)

ainsi que sur des

demandes

reconventionnelles

du bailleur

PERSONNE1.),

notamment relatives à des arriérés de loyers, le tribunal de paix de Luxembourg a, par

jugement du 14 juillet 2010 :

- dit la demande de la S.àr.l. SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence du montant de

2.099,71 euros,

- dit la demande de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence du montant de

45.048,- euros,

partant,

- après compensation judiciaire, condamné la S.àr.l. SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) le montant de 42.948,29 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 26 avril 2010, jusqu’à solde.

De ce jugement, la S.àr.l. SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 13 août 2010.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à être déchargée de la

condamnation prononcée à son encontre et elle entend, après compensation entre les

prétentions réciproques (la sienne étant chiffrée à 65.895,- euros et celle de

PERSONNE1.) étant reconnue à concurrence de 29.042,- euros) voir condamner

PERSONNE1.), à lui payer la somme de 36.853,- euros avec les intérêts au taux légal

à partir du 26 avril 2010 jusqu’à solde.

La S.àr.l. SOCIETE1.) conclut encore à une indemnité de procédure de 2.750,- euros

pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et il sollicite l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

Dans un souci de clarté du débat, le tribunal abordera les différents points qui font

l’objet du présent litige dans l’ordre dans lequel ils sont développés dans l’acte d’appel.

1. quant à la comparution personnelle des parties

Tandis que l’appelante se déclare prête à assister à une telle comparution en vue

d’une solution à l’amiable, PERSONNE1.) fait plaider l’inutilité d’une telle mesure au

regard des relations dégradées existant entre parties.

Etant donné qu’il ressort des renseignements recueillis de part et d’autre que le

présent litige s’inscrit dans le cadre de relations familiales que l’on qualifiera pour le

moins de tendues, une tentative de conciliation au détour d’une comparution

personnelle des parties s’avèrera infructueuse, de sorte que c’est à bon droit que le

premier juge n’a pas opté pour une telle mesure.

2. infiltrations d’eau 2004 à 2009

La S.àr.l. SOCIETE1.) explique qu’en raison d’un défaut d’étanchéité des vitrines côté

ADRESSE2.) (rez-de-chaussée et premier étage) elle n’a pas pu utiliser les espaces

d’exposition correspondants afin de ne pas abîmer les livres ainsi exposés aux

infiltrations. Elle chiffre la « perte de jouissance des vitrines en partie inutilisables »

afférente à 100,- euros par mois sur une période de 6 ans, soit au montant de 7.200,-

euros.

PERSONNE1.) admet que tout au plus une partie des vitrines était inutilisable, mais

il reproche à la S.àr.l. SOCIETE1.) de ne pas détailler son préjudice.

Dans la mesure où le défaut d’étanchéité, et ce du moins à certains endroits, n’est pas

mis en doute et que les conséquences en sont illustrées par les photos versées au

dossier, le tribunal tient pour établi l’existence du préjudice dont l’appelante fait état. Il

aurait appartenu au bailleur de garantir à son locataire une jouissance intégrale de

l’ensemble des lieux loués afin que le locataire puisse y déployer son activité

commerciale sans entraves. Or, tel n’a manifestement pas été le cas et il convient

d’indemniser, ex aequo et bono, ce volet de la demande par un montant mensuel de

100,- euros. En effet, ce montant n’est nullement surfait au regard des troubles

occasionnés et du montant non négligeable du loyer.

Il y a donc lieu, par réformation du jugement entrepris, d’allouer le montant de 7.200,-

euros de ce chef.

3. inondation du 13 novembre 2007

La S.àr.l. SOCIETE1.) expose qu’en date du 13 novembre 2007, le bailleur a fait

procéder à un nettoyage de la façade au moyen d’un Karcher et que suite au défaut

d’étanchéité des vitrines, les livres y exposés ont été abîmés ce qui représenterait un

préjudice de 1.807,- euros. Par ailleurs, les travaux de nettoyage auraient découragé

un certain nombre de clients de fréquenter le magasin ce qui se serait soldé par une

perte du chiffre d’affaire et un manque à gagner consécutif de 881,22 euros.

PERSONNE1.) conteste le préjudice invoqué de même que la relation causale entre

le nettoyage de la façade et une baisse du chiffre d’affaires.

Le tribunal partage l’analyse du bailleur. En effet, s’il est concevable que des travaux

de façade peuvent momentanément décourager certains clients de fréquenter la

librairie, rien ne les empêche d’y retourner un autre jour. Par ailleurs, il est à noter

qu’une réfection de façade se révélera in fine bénéfique pour l’image de marque de la

librairie et n’aura, à terme, pas de conséquences négatives sur son chiffre d’affaires.

En revanche et en conséquence de ce qui a été retenu sub 2 ci-dessus, il est évident

que le défaut d’étanchéité des vitrines a des conséquences dramatiques lorsqu’on

travaille avec de l’eau sous pression à proximité.

Au regard des contestations du bailleur, il est impossible de connaître l’étendue exacte

du préjudice (nature, nombre et valeur des objets abîmés). Le premier juge avait

alloué un montant forfaitaire de 500,- euros de ce chef que le tribunal augmente à

1.000,- euros au regard des photos documentant les dégâts d’eau.

4. changements de serrures

La S.àr.l. SOCIETE1.) réclame la somme de 1.193,10 euros correspondant à trois

factures relatives à des changements de serrures qu’elle a payées. Elle est d’avis

qu’elle serait en droit de répercuter ces frais sur son bailleur alors qu’il aurait incombé

à ce dernier de changer, à ses propres frais, des serrures devenues vétustes au fil du

temps. Elle ajoute que depuis qu’elle loue les locaux (1975, respectivement 1981) le

bailleur n’aurait jamais réalisé le moindre entretien des serrures.

PERSONNE1.) réplique que le remplacement de serrures serait à considérer comme

le cas-type de menus travaux dont les frais incombent, conformément à l’article 1754

du code civil, au locataire.

S’il est vrai que l’article 1754 du code civil impose le coût de réparation des serrures

au locataire, toujours est-il que l’article 1755 du même code pose une exception à ce

principe si « les réparations ne sont occasionnées que par la vétusté ou force

majeure ».

Or, tel est précisément l’hypothèse à retenir en l’espèce puisqu’il est évident que le

remplacement des serrures est devenu nécessaire en raison du fait qu’elles ont été

utilisées quotidiennement depuis de très nombreuses années par les employés de

l’appelante. C’est donc bien la vétusté des serrures qui a nécessité le remplacement

de ces dernières de sorte que les frais de remplacement de 1.193,10 euros,

documentés par pièces, incombent au bailleur.

Il y a dès lors lieu, par réformation de jugement entrepris, d’allouer à la S.àr.l.

SOCIETE1.) le montant de 1.193,10 euros de ce chef.

5. vitre cassée

La S.àr.l. SOCIETE1.) réclame encore le montant forfaitaire de 400,- euros

correspondant à un surcoût de frais de chauffage occasionné par le fait qu’une vitrine

a été cassée lors des travaux de réfection de façade. Elle ajoute qu’elle est dans

l’incapacité de chiffrer avec plus de précisions la perte calorifique étant donné que le

bailleur, malgré d’itératives demandes de sa part, n’a pas fourni les décomptes pour

la période afférente qui s’étend du 8 décembre 2007 à « atour de début avril 2008 »

(cf courrier SOCIETE2.) du 22 février 2008).

Quand bien même le bailleur fait plaider que ni l’endommagement de la vitre ni le

retard de son remplacement ne lui seraient imputables, mais seraient le fait de

l’entreprise SOCIETE2.), respectivement des sous-traitants de cette dernière, il est

manifeste que ce dégât n’a pas été occasionné par le locataire. Ce sera donc au

bailleur d’indemniser son locataire pour tout préjudice causé de ce chef, quitte à se

retourner dans un deuxième temps contre ceux qui ont brisé la vitre.

Il est tout aussi évident qu’une vitre cassée pendant la période hivernale entraîne un

surcoût au niveau des frais de chauffage.

Le montant réclamé de ce chef, à savoir la somme de 400,- euros, n’est pas exagéré

de sorte qu’il convient, par réformation du jugement entrepris, de l’allouer.

6. absence d’enseigne, détérioration de l’enseigne et du store

La S.àr.l. SOCIETE1.) fait valoir que pendant les 4 mois de travaux de réfection de

façade de l’immeuble, son enseigne (côté ADRESSE3.)) a été enlevée ce qui lui aurait

causé un préjudice commercial de 500,- euros par mois, soit 2.000,- euros au total.

Elle reproche encore aux ouvriers de son bailleur d’avoir endommagé un store

extérieur et elle inclut le préjudice en découlant, pour des raisons qui échappent au

tribunal, dans le prédit montant de 2.000,- euros.

PERSONNE1.) conteste les préjudices invoqués.

L’endommagement du store n’étant pas documenté, il ne sera pas indemnisé, ceci

d’autant plus que la S.àr.l. SOCIETE1.) entend se voir indemniser un préjudice

« commercial », ce qui ne fait aucun sens.

En revanche, même si la S.àr.l. SOCIETE1.) jouit d’une certaine notoriété parmi la

clientèle nationale, il est incontestable qu’une enseigne est un élément parmi d’autres

pour attirer des clients. L’absence d’enseigne constitue dès lors un préjudice et le

tribunal allouera donc, par réformation du jugement entrepris, un montant forfaitaire

de 500,- euros de ce chef.

7. eaux usées 2005-2007

Concernant ce point que la S.àr.l. SOCIETE1.) qualifie elle-même d’important, elle

explique ce qui suit :

« La SOCIETE1.) établit comme suit que son manque à gagner était exclusivement

imputable à une baisse de la fréquentation de son commerce comme conséquence

directe des infiltrations d’eau.

Il est à relever tout d’abord que les termes « infiltration d’eau » signifient en réalité

« débordement /

refoulement d’eaux usées » à savoir en provenance des

canalisations des WC de tout l’immeuble.

Les preuves fournies (interventions de SOCIETE3.) – firme spécialisée pour ce genre

d’intervention et de la firme SOCIETE4.) et les photos montrant des escaliers et des

parties du magasin recouverts d’excréments) prouvent ces allégations.

Quant aux odeurs, elles sont faciles à imaginer. Des témoignages à produire les

confirmeront.

Ces éléments de preuve

constituent un faisceau de présomptions suffisant

démontrant nécessairement que la clientèle du magasin a dû ressentir ces mêmes

désagréments et délaisser ce commerce « aux odeurs désagréables ».

Ils démontrent aussi que l’évacuation nécessaire de ces « matières fécales » par les

services de nettoyage et le personnel de la librairie (en heures supplémentaires)

occasionnaient nécessairement à l’appelante des coûts supplémentaires.

Par ailleurs, il n’a pas été tenu compte dans le jugement a quo de l’exigence de

PERSONNE1.) d’effectuer les travaux de réparation du réseau le dimanche 9

décembre 2007. Pendant des années la SOCIETE1.) a demandé cette réparation et

lorsqu’enfin PERSONNE1.) a daigné accepter y procéder, il imposa la fermeture du

magasin en plein décembre, mois crucial pour un commerce.

Bien que la SOCIETE1.) ait demandé de repousser cette réparation à janvier, l’intimé

a opposé un refus absolu, tout en sachant combien cette fermeture dominicale nuisait

au commerce. La SOCIETE1.) est donc en droit de demander la réparation du

préjudice ainsi subi :

Par l’effet de cette fermeture dominicale, jour d’ouverture de tous les magasins en ville

avant Noël, la SOCIETE1.) n’a opéré aucune vente alors que le même dimanche en

2006 elle a pu réaliser un chiffre d’affaires de 6.592 euros.

Aussi le personnel de la SOCIETE1.) a travaillé le samedi soir 8 décembre 2007 afin

de bâcher le magasin et les réserves – le tout aux frais de la SOCIETE1.). Les travaux

SOCIETE3.)/SOCIETE4.) ont continué le lundi 10 décembre 2007 et bien sûr les

odeurs ont stagné pendant toute la journée. A ceci s’ajoute qu’entre le 19.11.2007 et

le 9.12.2007 le personnel et la direction de la librairie ont dû utiliser les WC publics

puisque les sanitaires des locaux loués étaient inutilisables.

De plus les bureaux de Monsieur PERSONNE2.) et de la comptabilité étaient souillés

par les eaux usagées dégageant une odeur pestilentielle avant le changement de la

moquette.

Estimation du dommage :

- Manque à gagner – débordement eaux usées 28.01.2005 et 14.4.2007 :

CA 1.500,00.- € x 38%

570,00 €

- Livres abîmés (avril 2007) : valeur de prix d’achat

2.011,85 €

- Manque à gagner fermeture du dimanche 9 décembre 2007 :

CA 6.592,00.- € x 38%

2.500,00 €

- Facture de la firme SOCIETE5.) :

1.979,76 €

- Facture de la firme SOCIETE3.) 01/02/05:

246,57 €

- Facture de la firme SOCIETE3.) 19/04/07 :

227,43 €

- Facture de la firme SOCIETE4.) 30/04/07 :

125,07 €

- Heures supplémentaires effectuées par le personnel de vente et de nettoyage ainsi

que les produits et le matériel de protection.

Par exemple : le samedi 8.12.2007 4 vendeuses (+ la direction) ont travaillé pour

nettoyer et bâcher pendant 4,5 hrs et le lundi 10.12.2007 pendant encore 4 hrs. Ces

heures ont été récupérées en double comme heures de congé aux frais de la

SOCIETE1.). 8,5 hrs x 4 x 2 x 40 €

Tracas divers dus aux débordements et non fonctionnement des WC

Forfait à accorder ex æquo et bono

5.000,00 €

Total

12.660,68 €»

PERSONNE1.) réplique qu’on ne connaît pas la cause des reflux d’eaux usées et que

sa responsabilité ne saurait uniquement être mise en cause dès lors qu’on aurait

déterminé que l’origine du problème serait inhérente à l’immeuble. Il critique encore

l’absence de pièces documentant le préjudice allégué en particulier les tracas et

heures supplémentaires et il ajoute, sans autres précisions, que certaines factures

auraient été payées par le bailleur.

Contrairement à l’analyse de PERSONNE1.), le tribunal retient que le problème de

reflux des eaux usées, relève par nature d’un problème structurel de l’immeuble, à

moins que le bailleur ne prouve que le problème ait été causé par le locataire, ce qui

n’est pas le cas en l’espèce puisque le dossier est vide sous ce point de vue, hormis

des affirmations déplacées du bailleur voulant mettre en cause le « personnel

féminin ».

Non seulement cette preuve fait défaut, mais il résulte d’au moins une des attestations

testimoniales versées que les ouvriers de l’entreprise SOCIETE3.) venus déboucher

les tuyaux ont affirmé que l’origine du problème serait une pente insuffisante des

tuyaux d’évacuation des eaux usées.

Dans ces conditions, le principe d’une indemnisation à charge du bailleur est acquis.

En ce qui concerne le détail de cette indemnisation, le tribunal prend appui sur les

nombreuses attestations versées qui accréditent les dires de la S.àr.l. SOCIETE1.) et

les pièces lui soumises pour la ventiler en fonction des prétentions de la S.àr.l.

SOCIETE1.) comme suit :

-

le tableau comparatif des chiffres d’affaire pour des ouvertures dominicales en

décembre affectés d’un coefficient de marge de 38% établissent une perte sèche

de 2.500,- euros pour un dimanche où le bailleur s’est décidé à faire remédier au

problème;

-

les livres abîmés ne sont pas documentés;

-

les 4 factures sont en relation causale avec les désagréments causés de sorte qu’il

y a lieu d’allouer les montants de 1.979,76 euros, 246,57 euros, 227,43 euros et

125,07 euros;

-

il résulte certes des attestations testimoniales que pour remédier de façon

provisoire au problème, le personnel a été fortement incommodé, qu’il a dû fournir

des efforts supplémentaires pour protéger la marchandise et pour nettoyer les

locaux et que le personnel a subi d’importants désagréments et tracas. Ce

préjudice est cependant indemnisable dans le seul chef de chaque employé pris

individuellement et non dans celui de la S.àr.l. SOCIETE1.) qui n’a pas qualité pour

prétendre à une indemnisation afférente.

Il résulte de ce qui précède que pour indemniser les désagréments causés par le

débordement d’eaux usées, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, d’allouer

le montant de (2.500 + 1.979,76 + 246,57 + 227,43 + 125,07 =) 5.078,83 euros.

8. pannes électriques

La S.àr.l. SOCIETE1.) réclame encore le montant de 2.500,- euros pour indemniser

son préjudice résultant de 10 pannes électriques qui se seraient produites au cours

de l’année 2007, ceci en raison de la vétusté de l’installation électrique.

Elle explique, attestations testimoniales à l’appui, qu’en raison de la configuration des

lieux (i.e. majeure partie de la surface commerciale située au sous-sol sans lumière

du jour), il aurait à chaque fois fallu évacuer la clientèle à l’aide de lampes de poche.

PERSONNE1.), tout en admettant que « des pannes électriques sont possibles car

l’immeuble vieillit », conteste le montant réclamé en l’absence d’éléments de preuve.

Or, il résulte d’un courrier de l’entreprise SOCIETE6.) que l’installation n’est plus aux

normes et les pannes sont documentées par les attestations testimoniales versées.

Cependant, l’indemnisation sollicitée de 2.500,- euros est largement surfaite par

rapport à un préjudice qui constitue pour l’essentiel une source d’embarras vis-à-vis

de la clientèle plus qu’autre chose. Dès lors, par réformation du jugement entrepris, le

tribunal décide d’allouer un montant forfaitaire de 500,- euros de ce chef.

9. nuisances et manque à gagner dus aux travaux de façade (novembre 2007 à

février 2008)

En raison des nuisances endurées pendant les quatre mois qu’ont duré les travaux de

façade (novembre 2007 à février 2008), la S.àr.l. SOCIETE1.) sollicite une

indemnisation de 5.000,- euros, considérant que le montant de 1.000,- euros alloué

par le premier juge serait largement insuffisant au regard des désagréments endurés

(accès aux vitrines, respectivement au passage public barré par l’échafaudage).

PERSONNE1.) fait plaider que la présence d’un chantier ne serait pas à l’origine d’une

baisse du chiffre d’affaires, de sorte qu’il met en doute le préjudice allégué.

Quand bien même la S.àr.l. SOCIETE1.) verse des tickets de caisse et des aperçus

comparatifs de son chiffre d’affaires, le tribunal estime qu’il est impossible de quantifier

de façon chiffrée une baisse du chiffre d’affaires causée par la présence d’un

échafaudage et de travaux de façade. Le tribunal concède néanmoins qu’une telle

situation a, per se, un impact négatif sur le chiffre d’affaires sans qu’il ne soit possible

d’établir une corrélation chiffrée. Pour cette raison, il y a lieu de confirmer le premier

juge en ce qu’il a alloué une indemnité forfaitaire de 1.000,- euros.

10. perte de chiffre d’affaires au rayon jeux-vidéo de la S.àr.l. SOCIETE7.) pendant

les travaux de réfection de façade (novembre 2007 à février 2008)

Ici, l’argumentation des parties est semblable à celle développée au point 9 ci-dessus,

si ce n’est que la S.àr.l. SOCIETE1.) insiste pour dire que la S.àr.l. SOCIETE7.) a été

davantage touchée par les travaux de réfection de façade puisque la vitrine était

totalement inaccessible et que des détritus s’accumulaient à cet endroit. Sur les 4

mois concernés elle table sur une baisse du chiffre d’affaires de 36.509,- euros, soit

un manque à gagner de 10.953,- euros (calculé avec une marge de 30%).

Le premier juge avait rejeté cette demande en se basant sur un moyen ayant trait à la

qualité à agir de la S.àr.l. SOCIETE1.) qui n’est plus maintenu en appel.

Pour cette raison, et par application du raisonnement développé ci-dessus au point 9,

le tribunal décide d’allouer, par réformation du jugement entrepris, un montant

forfaitaire de 2.000,- euros dans la mesure où il résulte des pièces du dossier que la

SOCIETE7.) subissait de façon plus immédiate les conséquences négatives des

travaux de rénovation.

11. boîte aux lettres

A ce propos, la S.àr.l. SOCIETE1.) donne à considérer ce qui suit :

« L’intimé reconnaît avoir enlevé la boîte aux lettres de la SOCIETE1.) de son endroit

habituel, ce qui est forcément nuisible au commerce, et avoir installé une nouvelle

boîte aux lettres

ADRESSE3.). Or, l’adresse officielle de la librairie était :

« ADRESSE2.) » de sorte que la SOCIETE1.) doit avoir manqué de recevoir bon

nombre de courriers, le nouvel emplacement n’ayant pas été signalisé pour diriger les

clients vers le nouvel endroit. Parmi les courriers « manqués » doivent certainement

avoir figuré des commandes de livres déposées pendant les heures de fermeture du

magasin, des catalogues de nouvelles parutions …etc. »

La S.àr.l. SOCIETE1.) réclame le montant de 1.500,- euros de ce chef.

Tout comme PERSONNE1.), le tribunal considère que le préjudice allégué serait tout

au plus hypothétique, ceci d’autant plus qu’une boîte provisoire, certes moins visible,

avait été installée durant les travaux de réfection de façade. Le premier juge est dès

lors à confirmer en ce qu’il a dit non fondé ce chef de la demande.

12. « tracas généraux causés par les faits sub 2 à 11 »

La S.àr.l. SOCIETE1.) prétend à la somme forfaitaire de 19.800,- euros, « soit une

mensualité de loyer », en raison du « préjudice matériel et moral pour défaut de

jouissance confondus subis pour l’ensemble des tracas causés par le bailleur ci-avant

décrits ».

Cette demande est manifestement non fondée, dans la mesure où le tribunal a alloué

des montants forfaitaires pour les différents postes de préjudices, que ces montants,

puisque forfaitaires, s’entendent toutes causes confondues et qu’une itérative

indemnisation pour un même préjudice n’est juridiquement pas possible.

Le premier juge est dès lors à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande en

indemnisation afférente comme non fondée.

13. demande reconventionnelle arriérés de loyers

Le tribunal rappelle que PERSONNE1.) demande à voir condamner la S.àr.l.

SOCIETE1.) à lui payer la somme de 43.563,- euros au titre des arriérés de loyers

pour les mois de novembre et décembre 2009 et de janvier 2010.

La S.àr.l. SOCIETE1.) admet redevoir les loyers pour novembre et décembre 2009,

mais non au-delà de cette date, en raison du fait que dès le 31 décembre 2009, elle

aurait, par courrier recommandé du même jour, demandé à PERSONNE1.) de

récupérer les clés.

PERSONNE1.) réplique que les clés ont été réceptionnées au plus tôt le 10 janvier

2010 et que, vu la situation tendue entre parties, il était nécessaire de dresser un état

des lieux de sortie par huissier et qu’un rendez-vous n’a pu être pris que pour le 28

janvier 2010, de sorte que le loyer du mois de janvier 2010 serait dû en entier.

Par jugement du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) avait obtenu le

déguerpissement de la S.àr.l. SOCIETE1.) pour le 28 février 2010 au plus tard.

Si la S.àr.l. SOCIETE1.) a décidé de libérer les lieux pour le 31 décembre 2009, il

aurait fallu qu’elle prenne ses dispositions bien avant cette date. En effet, il ne suffit

pas d’envoyer un courrier recommandé le 31 décembre 2010 pour se prétendre libéré

du paiement de tout loyer à partir de ce moment-là.

Non seulement, il aurait fallu s’assurer que le bailleur récupère les clés ce jour-là (ce

qui n’a visiblement pas été le cas), mais encore il aurait fallu lui restituer la jouissance

intégrale des lieux.

Or, il résulte du constat d’huissier du 29 janvier 2010 (les constatations ont été

effectuées la veille) qu’à plusieurs endroits des éléments d’installation (étagères,

comptoir) de la S.àr.l. SOCIETE1.) étaient encore présents sur les lieux.

Le tribunal en conclut que la S.àr.l. SOCIETE1.) n’a pas libéré les lieux comme il se

doit, de sorte que le loyer de janvier 2010 est dès lors dû. Le montant réclamé n’étant

pas contesté, il y a lieu de confirmer le premier juge sur ce point.

14. demande reconventionnelle facture Polygone

D’après la S.àr.l. SOCIETE1.), PERSONNE1.) réclamerait la somme de 1.272,69

euros pour frais d’enlèvement et de recyclage de « déchets ».

La S.àr.l. SOCIETE1.) conteste ce poste en donnant à considérer qu’une partie des

objets restés sur place (porcelaine MEDIA1.), archives Auto-Revue, matelas, chaises,

etc.) y auraient été entreposés par d’anciens locataires respectivement par

PERSONNE1.) lui-même.

PERSONNE1.) conteste ces affirmations et en particulier le fait qu’il ait utilisé les lieux

loués comme archives de l’Auto-Revue.

Même si la S.àr.l. SOCIETE1.) verse des photos avec des plaques en verre MEDIA1.),

cela ne prouve nullement par qui les objets ont été entreposés.

La S.àr.l. SOCIETE1.) tente d’établir la réalité de ses dires moyennant l’audition de

témoins.

Or, force est de constater que l’offre de preuve, en ce qu’elle ne fait aucune ventilation

entre les objets entreposés par des tiers et les objets laissés sur place par la S.àr.l.

SOCIETE1.) (le tribunal vient de retenir au point 13 ci-dessus qu’il y en avait) n’est

pas assez précise et devra dès lors être rejetée.

Le tribunal constate par ailleurs que le mandataire de PERSONNE1.) n’a formulé

aucune observation quant au montant de 1.272,69 euros alors qu’en première

instance pourtant, il avait, d’après le jugement entrepris, réclamé un montant de

3.221,94 euros sur base de la facture Polygone du 9 mars 2010 d’un total de 6.751,71

euros TTC.

Il appartient aux parties de soigner la présentation de leurs prétentions et non au

tribunal de le faire pour leur compte.

PERSONNE1.) restant en défaut de ce faire et se bornant d’une façon globale à

demander la confirmation du jugement entrepris, il y a lieu de confirmer le premier

juge en ce qu’il a alloué en montant forfaitaire de 1.300,- euros au titre du

remboursement de la facture Polygone.

15. demande reconventionnelle en remboursement de la moitié du coût du constat

d’huissier

Sur ce point, il y a encore lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué à

PERSONNE1.) le montant de 185,- euros dans la mesure où les constatations de

l’huissier ont pu mettre en évidence, ainsi qu’il a été retenu ci-dessus, que la S.àr.l.

SOCIETE1.) n’a pas procédé à une libération complète des lieux loués.

16. conclusion

Il résulte de l’ensemble des développements ci-dessus que les condamnations

suivantes sont à prononcer :

-

par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à

payer à la S.àr.l. SOCIETE1.) la somme de (7.200 + 1.000 + 1.193,10 + 400 + 500

+ 5.078,83 + 500 + 1.000 + 2.000 =) 18.871,93 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 2 novembre 2009, jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

par confirmation du jugement entrepris, il y a lieu de condamner la S.àr.l.

SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 45.048,- euros, montant

auquel il y a lieu d’ajouter les intérêts au taux légal à partir du 26 avril 2010, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

en raison des points de départ divergents des intérêts, il y a lieu de réformer le

premier juge en ce qu’il a opéré une soustraction entre les montants principaux

redus de part et d’autre; en effet le premier juge aurait dû se limiter à prononcer

une compensation judiciaire entre les créances réciproques en laissant le soin aux

parties de liquider cette compensation.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Aucune des parties ayant sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où chaque partie sera tenue d’une condamnation, il y a lieu de faire

masse des frais et dépens des deux instances et de les imposer pour moitié à chaque

partie.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. la somme de 18.871,93 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 2

novembre 2009 jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) le montant de 45.048,- euros avec les intérêts au taux légal à partir du

26 avril 2010 jusqu’à solde,

ordonne la compensation judiciaire entre les créances respectives,

dit non fondées les demandes respectives des parties tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et pour moitié à PERSONNE1.).