Tenant appeal dismissed partially; court confirms lease termination for arrears but reduces relocation award.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 173/2010

Audience publique du mardi, quatorze décembre deux mille dix

Numéro 132046 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 24 août 2010,

comparant initialement par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 132046 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 octobre 2010 et finalement à

l’audience publique du mardi, 30 novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître

Sandrine LENERT-KINN, avocat,

comparant pour

PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Retenant le non-paiement répété de loyers comme motif de résiliation du bail, le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a par jugement du 2 juillet 2010:

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 10.184,45

euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, le 5 février

2010, sur la somme de 5.956,45 euros, et à partir du 4 juin 2010, jour de

l’augmentation de la demande en justice, sur la somme de 4.228,- euros, le tout

jusqu’à solde, ceci du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

-

déclaré fondée la demande en résolution du contrat de bail entre parties,

-

dit que le contrat de bail est résolu aux torts exclusifs du locataire,

-

déclaré fondée la demande en déguerpissement,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir de l’appartement situé à L-ADRESSE3.),

avec tous ceux qui s’y trouvent dans son chef et avec leurs effets, dans le mois à

partir de la notification du jugement,

-

déclaré fondée la demande en obtention d’une indemnité de relocation jusqu’à

concurrence du montant de 650,- euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 650,- euros à

titre d’indemnité de relocation,

-

déclaré fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure de

PERSONNE2.) jusqu’à concurrence du montant de 500,- euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) de ce chef le montant de

500,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 24 août 2010.

Par réformation

du jugement entrepris, il demande à être déchargé des

condamnations prononcées à son encontre en soulevant d’abord le libellé obscur et

donc la nullité de la requête introductive d’instance dans la mesure où elle ne

ventilerait pas les arriérés de loyers selon les années. Ensuite, l’appelant explique qu’il

aurait résilié le bail par courrier recommandé du 15 mars 2010 en raison de l’absence

de pièces justificatives relatives aux charges et de l’augmentation des avances sur

charges et qu’il aurait quitté les lieux en date du 30 mars 2010. Il estime dès lors que

le bail n’a pu être résilié à ses torts de sorte que l’indemnité de relocation prononcée

par le premier juge ne serait pas due.

Quant aux loyers réclamés, l’appelant conteste le quantum de la condamnation

prononcée dans les termes suivants:

« Qu’en effet, la partie appelante a quitté l’appartement loué au courant de la fin du

mois de mars 2010 sans préjudice quant à une date exacte.

Que partant pour l’année 2010, elle n’est redevable que des loyers et avances sur

charges des mois de février et mars 2010, soit : 1.490 euros (745 euros (650 euros à

titre de loyer et 95 euros à titre d’avances sur charges) x 2 mois).

Qu’en ce qui concerne l’année 2009, la partie appelante reconnaît redevoir les loyers

du mois d’avril 2009, le solde du mois de juin 2009 d’un montant de 445 euros (745

euros – 300 euros d’acompte) et le loyer du mois d’octobre 2009, soit la somme totale

de 1.935 euros.

Qu’en ce qui concerne l’année 2008, la partie appelante reconnaît redevoir

uniquement le loyer du mois de janvier 2008, soit la somme de 745 euros.

Attendu que la partie appelante conteste redevoir le moindre loyer pour l’année 2007.

Que par voie de conséquence, la partie appelante reconnaît redevoir la somme totale

de 4.170 euros pour les arriérés de loyers et avances sur charges des années 2008

à 2010.

Attendu que cependant le propriétaire dispose d’une garantie locative d’un montant

de 1.300 euros, qu’il convient de déduire.

Que par conséquent, la partie appelante n’est redevable que du montant de 2.870

euros. »

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut au rejet du moyen tiré du libellé obscur de la requête. Quant

au fond, il conteste toute remise des clés en date du 30 mars 2010 et il explique qu’il

a dû faire intervenir un serrurier en date du 15 octobre 2010 pour « récupérer » les

lieux loués, de sorte qu’il sollicite la confirmation du jugement entrepris tout en

augmentant sa demande comme suit:



juillet 2010 : 650 € loyer + 163 € de charges



août 2010 : 650 € loyer + 163 € de charges



septembre 2010 : 650 € loyer + 163 € de charges



octobre 2010 : 650 € loyer + 163 € de charges

soit 813 x 4 = 3.252 €



Facture du serrurier (SOCIETE1.))

96,00 €



Commandement à toutes fins du 18 août 2010

131,95 €



Procès-verbal de saisie-exécution du 9 septembre 2010

170,20 €



Requête (article 11 L.23.12.78)

69,00 €

Enfin, PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros.

C’est à juste titre que PERSONNE2.) fait plaider que PERSONNE1.) n’a pu se

méprendre sur les arriérés qui lui ont été demandés par son bailleur, même s’ils n’ont

pas été ventilés en détail dans la requête. En effet, un simple calcul en fonction des

paiements effectués (dont le locataire a forcément connaissance) permet de vérifier

la réalité des prétentions du bailleur, de sorte que PERSONNE1.) a correctement pu

organiser sa défense.

Quant au fond, le tribunal rappelle qu’il appartient au locataire, conformément à

l’article 1315 alinéa 2 du code civil, de justifier qu’il s’est libéré des arriérés de loyers

réclamés. Cette preuve fait défaut, de sorte que le tribunal s’en tiendra aux montants

réclamés par le bailleur qui sont à allouer. Ceci implique d’une part confirmation de la

condamnation prononcée par le premier juge à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges et d’autre part de la condamnation aux arriérés de loyers et avances sur

charges réclamés pour les mois de juillet 2010 à octobre 2010 inclus (augmentation

de la demande en appel).

En effet, les loyers sont dus jusqu’au mois d’octobre 2010 inclus étant donné que le

tribunal ne peut que constater que le locataire ne prouve nullement ses dires d’après

lesquels il aurait résilié le bail en date du 15 mars 2010 et qu’il aurait quitté les lieux

le 30 mars 2010. Le tribunal rappelle que ces affirmations sont contestées par le

bailleur.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a eu des arriérés de loyers importants et répétés en

cours de bail, de sorte que le premier juge est à confirmer, par adoption de ses motifs,

en ce qu’il a résilié le bail aux torts du locataire et qu’il a alloué une indemnité de

relocation équivalent à un mois de loyer au bailleur.

En ce qui concerne le surplus de la demande du bailleur telle qu’augmentée en

instance d’appel, il y a lieu de la déclarer fondée au vu des pièces versées.

Il résulte d’un courrier adressé en date du 2 décembre 2010 par le mandataire de

PERSONNE2.) au tribunal que le bailleur a conservé la garantie locative de 1.300,-

euros, de sorte qu’il y a lieu de déduire ce montant de la condamnation à prononcer.

Compte tenu de ce qui précède, l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) est

dès lors fondée à concurrence de (3.252 + 96 + 131,95 +170,20 + 69 – 1.300 =)

2.419,15 euros de sorte qu’il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) le montant de 2.419,15 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 30 novembre 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE1.), ni dans celui de PERSONNE2.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des parties sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont également à

déclarer non fondées.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

En dépit de cela, PERSONNE1.) reste tenu de condamnations substantielles, de sorte

que les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu

des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance non fondée,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.419,15

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 30 novembre 2010 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.