Tenant appeals landlord's rent claim; court adjusts fees, orders deposit offset against arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 170/2010

Audience publique du mardi, quatorze décembre deux mille dix

Numéro 126839 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 28 décembre 2009,

comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs de deux jugements rendus entre parties par le tribunal de ce

siège en date du mardi, vingt-trois février deux mille dix sous le numéro 28/2010 et

du mardi, 1er juin deux mille dix sous le numéro 80/2010 et dont les dispositifs sont

conçus comme suit:

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail signé entre parties n’a pas été résilié avant terme d’un commun

accord,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL est tenue au paiement

des loyers jusqu’au 31 janvier 2010, étant entendu que le montant du loyer ne peut

s’élever qu’à la différence entre le loyer stipulé et les loyers perçus par la société

anonyme SOCIETE1.) SA en exécution des baux conclus avec les locataires qui ont

succédé à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

ordonne à la société anonyme SOCIETE1.) SA de présenter un décompte rectifié,

pièces justificatives à l’appui, et de communiquer ce décompte à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et de le déposer au greffe pour le 15 mars

2010 au plus tard,

en attendant, sursoit à statuer quant à la demande de la société anonyme SOCIETE1.)

SA tendant à la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL aux arriérés de loyers et de charges,

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant à la

condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à des

dommages et intérêts,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 23 mars

2010,

à

9.00

heures,

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.»

et

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 23 février 2010,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA qu’elle renonce aux intérêts

calculés dans son décompte et qu’elle ne les demande, au taux conventionnel de 12%

l’an, qu’à partir du 1er février 2010,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA qu’elle renonce aux charges pour

toute période postérieure au 1er juin 2009,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL qu’elle s’est

pourvue en cassation contre le jugement du 23 février 2010,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 14.058,81 euros avec les intérêts au taux

conventionnel de 12% l’an à partir du 1er février 2010 jusqu’à solde,

invite la société anonyme SOCIETE1.) SA à présenter un nouveau décompte clair qui

ne reprend que les seules charges,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 28

septembre 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.»

A l’audience publique du 28 septembre 2010, l’affaire, inscrite sous le numéro 126839

du rôle et appelée pour continuation des débats, fut refixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 30 novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Isabelle GIRAULT, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN,

avocat, comparant pour la société immobilière SOCIETE1.) SA, fut entendue en ses

explications.

Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 23 février 2010 et le jugement du 1er juin 2010 par lequel le

tribunal avait notamment invité la société SOCIETE1.) à présenter un décompte

reprenant les seules charges.

Suite à ce jugement, la société SOCIETE1.) a présenté le décompte suivant :

« * Charges à payer pour les trois lots (avant relocation d’une partie)

Charges pour le mois d’avril 2009 pour les 3 lots

408,00 EUR

TVA à 15%

61,20 EUR

Charges pour le mois de mai 2009 pour les 3 lots

408,00 EUR

TVA à 15%

61,20 EUR

Sous-total 1

938,40 EUR

* Décompte de charges pour 2007 (finalisé)

Régularisation des charges pour 2007

713,84 EUR

Actualisation SOCIETE3.) pour le rez-de-chaussée 4

119,58

EUR

Actualisation SOCIETE3.) pour le rez-de-chaussée 5

667,91

EUR

TVA à 15%

225,20 EUR

Sous-total 2

1.726,53 EUR

* Décompte de charges pour 2008 (finalisé)

Régularisation des charges pour 2008

750,54 EUR

TVA à 15%

112,58 EUR

Sous-total 3

863,12 EUR

* Réactualisation pour les charges de janvier à mai 2009

Réactualisation

105,00 EUR

TVA à 15%

15,75 EUR

Sous-total 4

120,75 EUR

TOTAL DU

3.648,80 EUR »

La société SOCIETE1.) explique que les relevés calorimétriques SOCIETE3.) pour les

années 2008 et 2009 ne seraient pas encore disponibles, raison pour laquelle les

décomptes définitifs n’ont pas encore pu être établis et que la demande en

condamnation afférente serait à réserver.

Si tel est le cas, on peut se poser la question pourquoi le décompte de charges 2008

est qualifié de « finalisé » par la société SOCIETE1.).

Quoi qu’il en soit, la société SOCIETE2.) a pris position par rapport à ce décompte

dans une note de plaidoiries dans laquelle (i) elle conteste le montant de 713,84 euros

(régularisation de charges 2007), faute de pièces justificatives afférentes et (ii) elle

demande à voir tenir compte d’une note de crédit (facture n° NUMERO3.)) d’un

montant de 986,94 euros TTC.

La société SOCIETE1.) fait plaider que toutes les charges réclamées auraient fait

l’objet de factures non contestées et que les deux protagonistes étant des

commerçants, il y aurait facture acceptée au sens de l’article 109 du code de

commerce.

Etant donné que les factures en question ne concernent pas des prestations ou des

livraisons effectuées par la société SOCIETE1.) au profit de la société SOCIETE2.),

mais qu’elles concernent des livraisons (eau, électricité, etc.) effectuées par un tiers

au profit du locataire, la théorie de la facture acceptée ne saurait s’appliquer en

l’espèce, ce d’autant plus que le bailleur ne peut, aux termes de la loi, que réclamer à

son locataire les frais qu’il justifie avoir déboursés pour compte de ce dernier.

Ainsi, l’exigence légale de justificatifs ne peut être écartée au profit d’une simple

présomption.

Dans la mesure où le mandataire de la société SOCIETE1.) ne donne pas d’autres

explications supplémentaires relatives au montant de 713,84 euros et qu’il ne

s’oppose pas à l’imputation de la note de crédit précitée, il y a lieu de déduire ces

sommes des montants réclamés par la société SOCIETE1.).

D’après la société SOCIETE2.) en effet « le solde redû à titre de frais serait donc de :

120,75 + 863,12 + 667,91 + 119,58 + 938,40 = 2.709,76 – 938,40 = 1.722,82 euros ».

Ce calcul présente deux erreurs : d’abord il aurait fallu retrancher le montant de la

note de crédit (986,94 euros au lieu de 938,40 euros) et il aurait fallu rajouter aux

montants de 119,58 euros et de 667,91 euros (total 787,49 euros) la TVA à 15%, soit

la somme de 118,12 euros.

Dès lors le montant d’ores et déjà redû à titre de charges sera de 2.709,76 – 986,94

+ 118,12 = 1.840,94 euros, le surplus étant à réserver dans l’attente des décomptes

définitifs.

Il y a dès lors lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 1.840,94 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

22 juin 2009, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE2.) sollicite encore la condamnation de la société SOCIETE1.) à

lui restituer le montant de la garantie locative de 7.195,- euros avec les intérêts à partir

du 12 novembre 2009, jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle explique

qu’un état des lieux de sortie a été dressé, qu’il n’y a pas eu de dégâts locatifs et

qu’elle aurait payé, respectivement accepterait de payer, les charges que le bailleur a

pu justifier.

La société SOCIETE1.) réplique que la demande en restitution de la garantie locative

serait « hors sujet » dans la mesure où cette demande a été réservée par le premier

juge et elle fait valoir que cette demande ne serait de toute façon pas justifiée étant

donné que la société SOCIETE2.) redoit d’ores et déjà des arriérés de loyers

dépassant le montant de la garantie locative.

En l’espèce, la garantie locative est une garantie à première demande émise par la

SOCIETE4.) sous le n° NUMERO4.) et elle est destinée, conformément aux

stipulations tant de la garantie elle-même que du contrat de bail, à garantir la bonne

exécution des obligations du locataire à l’encontre du bailleur, donc y compris

l’obligation de s’acquitter du paiement des loyers.

Or, dans la mesure où le tribunal, par jugement du 1er juin 2010, avait déjà condamné

la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 14.058,81

euros à titre d’arriérés de loyers, que cette obligation est couverte par la garantie et

que cette dernière ne s’élève qu’au montant de 7.195,- euros, la garantie est à imputer

sur la condamnation, de sorte que la demande en restitution de la garantie n’est pas

fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu les jugements du 23 février 2010 et du 1er juin 2010,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 1.840,94 euros avec les intérêts au taux légal

à partir du 22 juin 2009 jusqu’à solde,

ordonne que le montant de la garantie locative s’imputera sur la condamnation

prononcée aux termes du prédit jugement du 1er juin 2010, partant

dit non fondée la demande en restitution de la garantie locative,

met l’affaire au rôle général,

réserve le surplus et les frais.