Tenant ratified lease by living and paying rent, making him jointly liable for arrears despite not signing.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 168/2010

Audience publique du mardi, sept décembre deux mille dix

Numéro 130603 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Colette LORANG, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), ouvrier, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 3 juin 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Fabienne MONDOT, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.)

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Yves KASEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130603 du rôle et appelée pour fixation le 6 juillet

2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 octobre 2010 et finalement à l’audience

publique du mardi, 23 novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Fabienne MONDOT, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Maître Yves KASEL, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête du 12 décembre 2008, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de

bail à loyer, pour s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer

un montant de 7.500,- euros à titre d’arriérés de loyers et charges locatives, pour voir

résilier le bail conclu entre parties et pour voir ordonner le déguerpissement des

locataires. Elle a encore demandé une indemnité de procédure de 1.000,- euros à titre

d’indemnité de procédure.

A l’audience des plaidoiries du 5 juin 2009, PERSONNE2.) a augmenté sa demande

en arriérés de loyers et charges locatives au montant total de 17.100,- euros.

Par jugement du 3 juillet 2009, le juge de paix d’Esch-sur-Alzette a déclaré résolu le

contrat de bail et a condamné PERSONNE3.) – qui était la seule à encore occuper les

lieux loués – à déguerpir des lieux endéans un mois à dater de la notification du

jugement. Retenant qu’aucune solidarité légale ou conventionnelle n’existait entre

PERSONNE3.) et PERSONNE1.), le premier juge a admis PERSONNE1.) à son offre

de preuve par témoins afin de ventiler les arriérés de loyers redus à la bailleresse.

Par jugement du 28 avril 2010, le juge de paix a condamné solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

à payer la somme de 15.500,-

euros à

PERSONNE2.). Pour statuer ainsi, il a retenu que les parties lui avaient fait état d’un

élément nouveau, à savoir une déclaration de partenariat officiel entre PERSONNE1.)

et PERSONNE3.), de sorte qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 9 juillet 2004 relative

aux effets légaux de certains partenariats, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) étaient

solidairement tenus à l’égard des tiers des dettes contractées pendant le partenariat

pour les dépenses relatives au logement commun. Finalement, le premier juge a fait

droit à la demande en allocation d’une indemnité de procédure de PERSONNE2.) à

hauteur de 250,- euros.

Par exploit d’huissier du 3 juin 2010, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel de

ce jugement lui notifié le 15 mai 2010.

Il conclut, par réformation du jugement entrepris, principalement à se voir décharger

de la condamnation prononcée à son égard, au motif qu’il n’aurait jamais signé le

contrat de bail, PERSONNE3.) ayant imité sa signature. Subsidiairement, il fait valoir

qu’il ne saurait y avoir aucune solidarité entre lui et PERSONNE3.), alors que le

premier jugement du 3 juillet 2009 aurait exclu toute solidarité et qu’à défaut d’avoir

été attaqué, il aurait autorité de chose jugée. Ainsi, PERSONNE1.) ne saurait être

débiteur que de la moitié des loyers redus pour la période de janvier 2008 à janvier

2009, étant entendu qu’il faudrait tenir compte des loyers qu’il aurait d’ores et déjà

payés. En dernier ordre de subsidiarité, PERSONNE1.) soutient qu’il ne saurait être

condamné solidairement avec PERSONNE3.) que pour les loyers impayés jusqu’en

janvier 2009, date à laquelle prendrait effet sa résiliation du bail.

Il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à

hauteur de 1.000,- euros.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

demande une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 1.000,- euros. Elle

expose avoir habité les lieux avant PERSONNE1.) qui aurait emménagé par la suite,

plus particulièrement suite à la signature du PACS. Elle reconnaît avoir apposé elle-

même la signature de PERSONNE1.) sur le contrat de bail, mais estime n’avoir

nullement agi avec une intention frauduleuse, alors que PERSONNE1.) aurait ratifié

ce contrat en payant les loyers. Finalement, seul le dispositif du premier jugement du

3 juillet 2009 aurait autorité de chose jugée et dans la mesure où celui-ci n’exclurait

pas toute solidarité, ce serait à bon droit que le premier juge aurait condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement aux loyers redus.

PERSONNE2.) interjette appel incident compte tenu du fait que le premier juge aurait

commis une erreur dans la condamnation et demande ainsi à ce que PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 17.100,-

euros avec les intérêts légaux à partir des demandes respectives. Pour le surplus, elle

estime, comme PERSONNE3.), que c’est à juste titre que le premier juge a condamné

les locataires solidairement, alors que les motifs du jugement du 3 juillet 2009

n’auraient pas autorité de chose jugée.

Les parties versent en cause un contrat de bail suivant lequel PERSONNE2.) a donné

en location avec effet au 1er janvier 2008 à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) une

maison sise à ADRESSE4.) pour un loyer mensuel de 1.600,- euros. Ce contrat

comporte les signatures de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), dont il n’est pas

contesté que c’est en réalité PERSONNE3.) qui a imité la signature de ce dernier.

Il est également constant en cause que PERSONNE3.) habitait déjà dans les lieux

avant la signature de ce contrat.

Le tribunal dispose finalement d’une déclaration de partenariat entre PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) du 8 octobre 2007.

En ce qui concerne l’argument de PERSONNE1.) selon lequel aucune condamnation

solidaire ne saurait intervenir au motif que le jugement du 3 juillet 2009 a exclu toute

solidarité, le tribunal tient à relever d’emblée que l’autorité de chose jugée, visée par

l'article 1351 du code civil, peut être définie comme une force exceptionnelle conférée

par la loi aux décisions de justice. La décision juridictionnelle une fois prononcée

bénéficie du principe de l’immutabilité qui interdit de remettre en cause ce qui a été

définitivement jugé (Encyclopédie Dalloz v° Chose jugée, n° 1).

Ainsi, l’autorité de chose jugée s’attache automatiquement au jugement dès le

moment où il a été rendu et ce indépendamment de la possibilité d’exercer un recours

(Encyclopédie Dalloz v° Chose jugée, n° 9).

Néanmoins, il est important de noter que l’autorité de chose jugée ne s’attache qu’à

la seule partie du jugement qu’on nomme «dispositif» (Cass. Fr. Civ. 27 juillet 1890,

DP 1891, 1, 15). Elle ne peut ainsi être attachée qu’aux points litigieux ayant été

effectivement tranchés par le juge, ce qui suppose que le juge statue dans son

dispositif sur une question contestée qui a donné lieu à un débat entre parties

(Encyclopédie Dalloz v° Chose jugée, n°. 91).

Force est toutefois de constater qu’en l’occurrence, le premier juge s’est limité, dans

son dispositif du jugement du 3 juillet 2009, de résilier le contrat de bail, de dire la

demande de la bailleresse en condamnation aux arriérés de loyers fondée et

d’admettre l’offre de preuve par témoins formulée par PERSONNE1.). La question de

la solidarité n’a ainsi pas été tranchée dans le dispositif du jugement.

C’est par ailleurs à tort que PERSONNE1.) affirme que le PACS ne constituerait pas

un élément nouveau tel que l’a retenu le premier juge dans son jugement du 28 avril

2010, au motif que le PACS existait déjà au jour du premier jugement. En effet, le

premier juge n’a eu connaissance du PACS que lors des secondes plaidoiries,

PERSONNE1.) n’ayant pas averti le juge de l’existence de ce PACS lors des

premières plaidoiries.

Le premier juge a, dès lors, à bon droit fait application des règles légales relatives au

PACS et notamment de la solidarité.

Le tribunal note d’ailleurs que bien qu’il ne soit pas contesté que PERSONNE1.) n’a

pas signé lui-même le contrat de bail et que c’est PERSONNE3.) qui l’a signé pour lui

en imitant sa signature, force est de constater que PERSONNE1.) a vécu dans les

lieux loués de janvier 2008 à octobre 2008 et qu’il a payé des loyers à hauteur de la

somme totale de 7.300,- euros au titre des loyers de janvier 2008 à septembre 2008.

Le tribunal constate encore que, suivant courrier du 28 octobre 2008, PERSONNE1.)

a résilié le contrat de bail litigieux avec effet au 28 janvier 2009 en respectant le préavis

de trois mois tel que prévu au contrat.

Il n’est partant pas pertinent de s’attacher au fait que ce n’est pas PERSONNE1.) qui

a signé lui-même le contrat de bail, alors qu’il est constant en cause qu’il a habité les

lieux loués, payé sa part de loyer et résilié le contrat en acceptant les clauses du

contrat, à savoir notamment le préavis de trois mois. PERSONNE1.) s’est ainsi

comporté comme un véritable locataire, ayant implicitement ratifié le contrat de bail

litigieux. Il est partant tenu du paiement des loyers impayés non seulement en vertu

des règles du PACS, mais également en vertu du contrat de bail.

Aux termes de l’article 7 alinéa 2 de la loi du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux

de certains partenariats, les partenaires sont tenus solidairement, même après la fin

du partenariat, à l’égard des tiers des dettes contractées par eux ou par l’un d’eux

pendant le partenariat pour les besoins de la vie courante de leur communauté

domestique et pour les dépenses relatives au logement commun.

C’est partant à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement aux loyers impayés.

L’appel principal n’est partant pas fondé.

Néanmoins, en ce qui concerne le montant auquel s’élèvent les loyers impayés, il y a

lieu de relever que l’appel incident formulé à cet égard par PERSONNE2.) est fondé,

alors que le premier juge s’est manifestement trompé dans le montant de la

condamnation relative aux arriérés de loyers. Par réformation du jugement entrepris,

il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement à

payer à PERSONNE2.) le montant de 17.100,- euros.

Dans la mesure où aucune des parties n’établit l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, condamne PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE2.) le montant de 17.100,- euros

avec les intérêts légaux à partir des demandes respectives en justice jusqu’à solde,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.