Tenant appeal partially allowed: unpaid rent reduced, security deposit refunded, utility bills rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 166/2010

Audience publique du mardi, sept décembre deux mille dix

Numéro 130121 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Colette LORANG, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette

du 31 mai 2010,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), chargée de cours, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Frédérique LERCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130121 du rôle et appelée pour fixation le 22 juin

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 28 septembre 2010 et finalement à

l’audience publique du mardi, 23 novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Martin WURTH, avocat, en remplacement de Maître Frédérique LERCH,

avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Faits

Par contrat de bail du 12 novembre 2007, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné

en location à PERSONNE1.) un studio sis à ADRESSE4.) pour un loyer mensuel de

590,- euros, charges comprises.

Procédure

Par requête du 22 décembre 2009, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé la

convocation de leur locataire PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour le voir condamner à leur payer la somme de 2.360,- euros à titre

d’arriérés de loyers pour les mois de septembre 2009 à décembre 2009 ainsi que pour

voir prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont encore sollicité une indemnité de procédure de

350,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 16 mars 2010, à laquelle PERSONNE1.) ne s’est pas

présenté, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont renoncé aux loyers des mois de

septembre et octobre 2009 et ont demandé, outre le paiement des loyers de novembre

et décembre, celui des mois de janvier à mars 2010.

Par jugement du 20 avril 2010, le tribunal de paix de Luxembourg a:

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant

de (5 mois x 590,- euros) 2.950,- euros avec les intérêts légaux sur la somme de

1.180,- euros à partir du 22 décembre 2009, et sur la somme de 1.770,- euros à

partir du 16 mars 2010,

- prononcé la résiliation du bail,

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un mois à dater de

la notification du jugement,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 350,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 31 mai 2010.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’il a

payé les loyers de novembre 2009 à février 2010. Il sollicite le remboursement de la

garantie locative de 1.060,- euros et conclut à la compensation judiciaire entre les

loyers de mars et avril 2010 avec cette garantie locative. Il réclame une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,- euros.

Il fait finalement exposer avoir quitté les lieux en date du 31 mai 2010.

Les intimés concluent à l’annulation de l’acte d’appel au motif que PERSONNE1.) y

aurait indiqué comme domicile l’adresse du studio pris en location, alors que le jour-

même il aurait quitté ces lieux et que sur l’état des lieux de sortie il mentionnerait une

adresse différente. Ils font valoir que l’indication d’une adresse erronée leur causerait

préjudice, dans la mesure où ils seraient dans l’impossibilité d’exécuter le jugement,

étant donné qu’ils seraient dans l’ignorance du domicile effectif de PERSONNE1.).

En ordre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris. Ils font

valoir que lors des plaidoiries de première instance, les loyers réclamés restaient

impayés, de sorte que ce serait à bon droit que le premier juge aurait condamné

PERSONNE1.) aux montants réclamés.

Les intimés réclament encore les loyers d’avril et de mai 2010 ainsi que la somme de

116,77 euros du chef du décompte charges de l’année 2009. Ils demandent en outre

à voir refixer le présent litige au mois de juin 2011, date à laquelle le décompte de

l’année 2010 sera disponible, afin de leur permettre de réclamer leur dû à ce titre.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font exposer que PERSONNE1.) aurait cassé un

volet dans la salle de bains et n’aurait pas nettoyé les lieux loués à sa sortie, de sorte

que celui-ci leur serait également redevable d’un montant de 566,12 euros du chef de

deux factures (SOCIETE1.) de 242,97 euros et SOCIETE2.) de 323,15 euros).

Ils concluent à la compensation entre ces montants et la garantie locative.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent finalement à leur tour une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 800,- euros.

PERSONNE1.) estime son acte d’appel recevable et demande acte du fait que son

adresse actuelle est à F-ADRESSE1.).

Il demande également la compensation de la garantie locative avec les loyers impayés

de mars et avril 2010, mais soulève l’irrecevabilité de la demande tendant au paiement

du loyer de mai 2010, du décompte charges de 2009 ainsi que des factures relatives

au volet et au nettoyage pour constituer des demandes nouvelles irrecevables en

instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant au moyen tiré de l’annulation de l’acte d’appel

L’article 153 du nouveau code de procédure civile, auquel renvoie l’article 585 du

même code, prévoit que tout acte d’huissier de justice doit notamment indiquer, sous

peine de nullité, le domicile du requérant.

L'indication d'un domicile inexact de l'appelant n'est toutefois une cause de nullité

dudit acte que si cette inexactitude a pu induire l'intimé en erreur sur l'identité de

l'appelant (Cour 5 janvier 2005, n° 27780 du rôle).

Par arrêt du 11 janvier 2001 (affaire Reis/Telkes et Anstett) la Cour de cassation,

saisie d’une demande en nullité basée sur les articles 154 et 585 du nouveau code de

procédure civile, a décidé que l’omission d’une formalité prévue à peine de nullité ne

saurait être sanctionnée que si la partie qui l’invoque établit avoir subi par cette

omission un grief. Ce principe vaut pour toutes les mentions prévues aux articles 153

et 154 du prédit code.

En l'espèce, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n'ont pas fait valoir de doute sur

l'identité de l'appelant, mais ont uniquement soulevé des difficultés de signification et

le cas échéant d'exécution, contraires à leurs intérêts. Or, ces difficultés n'ont, en

principe, aucune incidence sur la régularité formelle d'un exploit (Cour 5 janvier 2005,

n° 27780 du rôle).

En l’occurrence, il y a de surcroît lieu de rappeler que le domicile mentionné par

l’appelant dans son acte d’appel était encore le sien au jour de la signification - le 31

mai 2010 - alors qu’il n’a quitté les lieux que ce jour-là.

Une éventuelle difficulté d'exécution se trouve encore levée par l’indication en cours

d’instance par PERSONNE1.) de son nouveau domicile.

L'acte d'appel est partant régulier.

Quant au fond

Aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient à PERSONNE1.) de

rapporter la preuve qu’il s’est libéré de son obligation de payer les loyers auxquels il

a été condamné, à savoir ceux de novembre 2009 à mars 2010.

Pour rapporter la preuve qui lui incombe, PERSONNE1.) verse actuellement plusieurs

ordres de virement – dont le premier juge ne disposait néanmoins pas.

Ainsi, il ressort des pièces versées en instance d’appel que le loyer de novembre 2009

a été payé le 31 janvier 2010, celui de décembre 2009 le 9 mars 2010, celui de janvier

2010 le 8 avril 2010 et celui de février 2010 le 12 mai 2010.

Par voie de conséquence, au jour du prononcé du jugement, PERSONNE1.) s’était

acquitté des loyers de novembre 2009 à janvier 2010, de sorte que le jugement

entrepris est à réformer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) aux prédits loyers.

Il s’ensuit que par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) est à condamner

au montant de (2 X 590,- euros) 1.180,- euros du chef des loyers de février et mars

2010 qui restaient impayés au jour du premier jugement.

En ce qui concerne les loyers d’avril et de mai 2010 réclamés en instance d’appel par

les bailleurs, le tribunal note que PERSONNE1.) ne conteste pas être redevable du

loyer d’avril 2010. Il soulève par contre l’irrecevabilité de la demande tendant au

paiement du loyer du mois de mai 2010 pour constituer une demande nouvelle

irrecevable en instance d’appel. Contrairement à ses affirmations, une telle demande

ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile, alors que, tout comme pour le loyer d’avril, il ne s’agit que d’une

simple demande additionnelle.

Dans la mesure où PERSONNE1.) a quitté les lieux le 31 mai 2010, il y a lieu de faire

droit à la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en condamnation aux loyers

d’avril et de mai 2010, dont il ne résulte d’aucune pièce que ces derniers auraient été

payés. PERSONNE1.) est partant redevable du montant de (2 X 590,- euros) 1.180,-

euros.

Par contre, PERSONNE1.) soulève à bon droit l’irrecevabilité de la demande de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) - formulée pour la première fois en instance d’appel

- tendant au paiement des factures SOCIETE1.) et SOCIETE2.) d’un montant total de

566,12 euros ainsi que du décompte charges de l’année 2009 d’un montant de 116,77

euros, alors que ces demandes ne rentrent pas dans les cas prévus à l’article 592 du

nouveau code de procédure civile comme dérogation à la règle de la prohibition des

demandes nouvelles en appel.

La demande des bailleurs tendant à voir refixer le présent litige au mois de juin 2011

afin de leur permettre de formuler, le cas échéant, une demande en paiement relative

au décompte des charges de l’année 2010, est à rejeter, alors qu’il s’agit d’une

demande future purement éventuelle, formulée de surcroît pour la première fois en

instance d’appel. Il appartiendra, en effet, le cas échéant, aux bailleurs d’intenter une

nouvelle action en justice.

Il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) relative au remboursement

de la garantie locative, compte tenu de l’absence de contestations à cet égard de la

part des bailleurs qui ne la critiquent pas davantage quant à sa recevabilité.

Il y a finalement lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les loyers impayés

redus par PERSONNE1.) et la garantie locative redue par les bailleurs, dans la

mesure où les deux parties la demandent.

Eu égard au fait qu’aucune des parties n’établit l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris, condamne PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 1.180,- euros avec les intérêts légaux

à dater du 16 mars 2010, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en paiement

des loyers d’avril et de mai 2010 recevable et fondée,

partant, condamne

encore

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) le montant de 1.180,- euros,

dit la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement de la garantie locative

recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à rembourser la garantie locative

d’un montant de 1.060,- euros à PERSONNE1.),

ordonne la compensation judiciaire entre les prédites condamnations,

dit la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant au paiement des factures

SOCIETE1.) et SOCIETE2.) d’un montant total de 566,12 euros irrecevable,

dit la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant au paiement de la

somme de 116,77 euros du chef du décompte des charges de l’année 2009

irrecevable,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tendant à voir refixer

l’affaire au mois de juin 2011,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à dire la demande en

déguerpissement sans objet,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).