Tenant appeal partially allowed; landlord's damage claim reduced to 300 euros after court found insufficient proof for full repainting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 169/2010

Audience publique du mardi, sept décembre deux mille dix

Numéro 127256 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Colette LORANG, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire européen, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 12 janvier

2010,

comparant par Maître Emmanuel HANNOTIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 127256 du rôle et appelée pour fixation le 9 février

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 9 mars 2010, ensuite au 27 avril 2010, puis

au 15 juin 2010, puis au 28 septembre 2010 et finalement péremptoirement à

l’audience publique du mardi, 23 novembre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître May NALEPA, avocat, en remplacement de Maître Emmanuel HANNOTIN,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 4 novembre 2006, PERSONNE1.) a pris en location

auprès de PERSONNE2.), un appartement sis à ADRESSE3.).

Par requête déposée le 6 février 2009,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 1.600,- euros.

A l’audience des plaidoiries du 19 novembre 2009, PERSONNE1.) a renoncé à se voir

restituer le trop payé de loyer de 100,- euros, mais a maintenu sa demande en

restitution de la garantie locative de 1.500,- euros. Elle a encore sollicité une indemnité

de procédure de 500,- euros.

Faisant état de dégâts locatifs à hauteur de 1.605,65 euros, PERSONNE2.) a formulé

une demande reconventionnelle en paiement d’un solde de 105,65 euros après

déduction de la garantie locative.

Par jugement contradictoire du 3 décembre 2009, le juge de paix a dit les demandes

principale et reconventionnelle partiellement fondées et a, par compensation,

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 158,82 euros avec

les intérêts légaux à partir du 6 février 2009 jusqu’à solde.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que

PERSONNE2.)

a établi

l’endommagement par le preneur des murs et plafonds, désordres ne pouvant être

qualifiés d’usure normale, de sorte que sa demande en indemnisation est fondée pour

travaux de remise en peinture à concurrence du montant de 1.321,18 euros, résultant

d’une facture du 15 janvier 2009.

Le premier juge a rejeté les demandes de PERSONNE2.) relatives au robinet

défectueux et au remplacement de la serrure et a déclaré irrecevable sa demande en

indemnisation du canapé d’occasion.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) a interjeté appel par exploit d’huissier du 12

janvier 2010.

Il y a lieu de noter que le jugement du 3 décembre 2009 indique erronément qu’il a

été rendu en dernier ressort.

En effet, d’après l’article 3- 3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix

connaît en dernier ressort jusqu'à la valeur de 1.250,- euros et à charge d'appel à

quelque valeur que la demande puisse s'élever, de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles,

ainsi que des demandes en paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de

lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une convention.

En l’occurrence, la demande initiale s’élevait à 1.600,- euros et a été réduite lors des

plaidoiries à 1.500,- euros, de sorte que le premier juge en a connu à charge d’appel.

La qualification donnée à leur décision par les premiers juges ne lie pas les juridictions

saisies sur recours (cf. JCL proc civ. Vol 3, fasc. 210-2, no 220 et s; Enc. Dalloz

Procédure civile éd 1955 vo appel no 20).

L’appel, interjeté dans les forme et délai de la loi, est dès lors recevable.

L’appelante demande au tribunal, par réformation du jugement entrepris, de déclarer

nulle la clause du contrat de bail prévoyant le versement, respectivement l’utilisation

de la garantie locative; subsidiairement de prendre en considération l’état des lieux

oral établi entre parties le 29 novembre 2008 et de déclarer les lieux en bon état locatif;

en tout état de cause d’ordonner la restitution intégrale de la garantie à hauteur de

1.500,- euros. Elle sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’en l’absence de la réalisation d’un

constat écrit et contradictoire lors de la conclusion du contrat de bail, tel que prévu à

l’article 5 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, il y a lieu de

prononcer la nullité de la clause du bail prévoyant le versement de la garantie et de

restituer la garantie locative à l’appelante.

Subsidiairement, elle estime que le tribunal ne saurait prendre en considération l’état

des lieux établi par l’agence immobilière en l’absence des locataires et plus d’un mois

après leur départ, mais qu’il devrait se baser sur l’état des lieux

établi

contradictoirement entre parties, de façon orale, le jour de la sortie effective des lieux,

soit le 29 novembre 2008. A cet égard, elle renvoie à une attestation testimoniale

émanant d’une architecte. Elle conteste formellement qu’à ce moment, elle n’ait pas

remis l’ensemble des clés en sa possession à la propriétaire.

A titre plus subsidiaire, si le second état des lieux devait être considéré comme

opposable aux locataires, elle estime que la propriétaire n’a pas démontré à

suffisance les dommages qu’elle invoque. Ainsi, il ne serait notamment pas démontré

que les taches, dont on ne connaît ni l’emplacement exact ni la taille, n’existaient pas

auparavant. En outre, les taches, les fissures et la peinture craquelée ne sauraient

être qualifiées de dégâts locatifs.

A titre infiniment plus subsidiaire, l’appelante conteste le montant de la facture de

peinture.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

En ce qui concerne la garantie locative, elle fait remarquer qu’il n’y a pas de nullité

sans texte. Elle fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux à l’entrée des locataires, ils

sont censés avoir été en bon état. A cet égard, elle fait noter que suivant facture

SOCIETE1.) du 15 novembre 2006, toute la peinture a été refaite à neuf lors de

l’entrée dans les lieux des locataires. A la sortie des locataires, qui auraient quitté les

lieux sans remettre les clés, la peinture aurait dû être refaite, tel qu’il résulterait d’une

facture SOCIETE1.) du 15 janvier 2010 ainsi que d’attestations testimoniales. Le

constat des lieux du 28 décembre 2008 aurait été communiqué aux locataires et serait

dès lors devenu contradictoire. L’intimée estime ainsi avoir rapporté la preuve des

dégradations, lesquelles ne proviendraient pas de vices inhérents à la structure de

l’immeuble, ni de l’usure, mais d’un manque d’entretien de la part du locataire.

Finalement, l’intimée demande la compensation entre le montant de la garantie

locative et celui des dégâts locatifs.

Il y a lieu de noter d’emblée que l’intimée demande la confirmation du jugement et

donc uniquement l’indemnisation des frais de la peinture, de sorte qu’il n’y a pas lieu

d’analyser les autres dégâts locatifs initialement allégués.

L’article 5.(2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose

qu’« en cas de stipulation d’une garantie locative, un constat écrit et contradictoire

des lieux doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance des lieux par le

locataire ».

En l’absence de sanction prévue par le texte, l’absence de constat ne saurait entraîner

la nullité de la clause du bail prévoyant le versement de la garantie. L’appelante se

réfère à un article de PERSONNE3.) (cité par M. HARLES dans Le bail à loyer,

Pasicrisie 31, p. 319) pour soutenir que «l’idée du législateur semblerait avoir été celle

qu’en l’absence de constat, la garantie ne pourrait assurer le paiement des

dégradations».

Saisi tant d’une demande en restitution de la garantie locative que d’une demande en

indemnisation des dégâts locatifs, le tribunal est cependant amené, le cas échéant, à

prononcer la compensation judiciaire entre les créances réciproques.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la garantie locative «est remboursable si

l’appartement est remis dans l’état initial après la fin du bail». Le preneur s’oblige à

«prendre les lieux loués dans l’état actuel, de les entretenir et de les rendre à

l’expiration du bail en bon état de réparations locatives et au moins dans le même état

dans lequel ils ont été loués sous réserve de la vétusté naturelle due à l’usage

normal».

Les parties ont annexé un écrit manuscrit au contrat de bail suivant lequel «Mme

PERSONNE2.) s’engage à réparer les dégâts aux portes, chauffage, joints, l’isolation

de l’électricité dans la salle de bain, robinetterie et flexible de la douche,

remplacement de la lampe living, porte intérieur frigo».

Le tribunal en déduit que le reste de l’appartement, qui n’a pas fait l’objet de mentions

spéciales, se trouvait en bon état.

Suivant la facture SOCIETE1.) du 15 novembre 2006, les plafonds, caissons de

volets, pourtour des fenêtres, radiateurs ainsi que deux pans de murs (Wandstücke)

de la cuisine ont été repeints à l’entrée des lieux de PERSONNE1.).

Ceci est corroboré par le témoin PERSONNE4.), selon lequel seules les parties

blanches de l’appartement ont été refaites (plafond, radiateurs et pourtour des

fenêtres).

Le fait qu’PERSONNE4.) soit l’époux de PERSONNE1.) ne s’oppose pas à la prise

en considération de son témoignage alors qu’aux termes de l'article 405 du nouveau

code de procédure civile, chacun peut être entendu comme témoin, à l'exception des

personnes qui sont frappées d'une incapacité de témoigner en justice. Il est ainsi

admis que la notion de partie en cause doit être interprétée restrictivement et ne viser

que les personnes directement engagées dans l'instance judiciaire.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur

est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05 02 1987, rôle no

35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant

du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il s’en suit qu’il appartient à PERSONNE2.) de prouver l’existence de dégâts

dépassant l’usure normale.

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve

légalement admis.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie écrit n’a été dressé au départ

de la locataire en date du 29 novembre 2008.

L’affirmation de PERSONNE2.) suivant laquelle PERSONNE1.) aurait gardé à ce

moment un jeu de clés pour faire effectuer les devis respectivement les travaux qui

s’imposaient, est contredite par les attestations testimoniales d’PERSONNE4.) et de

PERSONNE5.), lesquelles remplissent les formalités prévues à l’article 402 du

nouveau code de procédure civile.

Si, suivant ces deux témoins, la propriétaire, présente le jour du départ du locataire,

n’a pas formulé de revendications en raison de l’état de l’appartement, ce fait ne

permet cependant pas de conclure à une renonciation de la bailleresse à réclamer

une indemnisation au preneur pour les dégâts locatifs constatés après son départ.

L’état des lieux dressé le 24 décembre 2008 par l’agent immobilier n’est pas

opposable en tant que tel à PERSONNE1.) qui n’y a pas assisté. Etant donné qu’il a

été régulièrement communiqué et librement débattu à l’audience, il peut cependant

être pris en considération en tant que pièce au dossier.

Cet état des lieux parle de «porte du balcon avec plusieurs traces sur la peinture;

peinture des murs à rafraîchir, fissures et traces sur la peinture du plafond» dans le

living ainsi que de «peinture craquelée à divers endroits» dans la salle de douche.

Ces constatations sont confirmées par PERSONNE6.) dans une déclaration ne

remplissant cependant pas les critères pour valoir attestation testimoniale.

PERSONNE2.) offre de prouver à titre subsidiaire que

«suivant l’état des lieux fait le 24.12.2008 en présence des nouveaux locataires,

l’appartement de la dame PERSONNE2.) sis à ADRESSE3.), présentait

-

dans le hall d’entrée: porte forcée qui frotte avec le carrelage,

-

le living: porte du balcon avec plusieurs traces/marques sur la peinture des

murs et du plafond dessus de châssis de la porte du balcon disjoint, et fenêtres

qui ne s’ouvrent pas,

-

cuisine: cuisine pas propre notamment le filtre de la hotte très encrassé,

l’intérieur du four et à l’intérieur des armoires,

-

chambre: porte avec diverses marques et avec défaut de fermeture, clous

enfoncés dans l’armature de la fenêtre, guide du store cassé, plusieurs marques

sur le parquet,

-

salle de douche: salle de bain pas propre et présentant de la peinture craquelée

à divers endroits, la chambrolle détachée, la porte avec un défaut de fermeture.»

Cette offre de preuve est à écarter pour défaut de pertinence étant donné que la

plupart des points y mentionnés ne concernent pas la peinture, qui est le seul dégât

locatif invoqué dans le cadre du présent litige.

Le témoin PERSONNE7.) décrit l’état des lieux en date du 27 décembre 2008 de la

manière suivante: «auf der angestrichenen Tapete, rund um die Arbeitsfläche, waren

deutlich eingetrocknete Fettflecke zu sehen. Dasselbe über der Abzugshaube und der

Decke. (…) Im Aufenthaltsraum waren die Wände fleckig, teilweise gestoßen. In der

Schräge gab es eine Eindunklung als ob Kerzen gebrannt hätten.»

L’existence de taches aux murs lors du départ de la locataire est confirmée par le

témoin PERSONNE5.), suivant lequel PERSONNE2.) a prétexté trouver quelques

petites taches sur la peinture du salon en date du 29 novembre 2008.

Il est de principe que l'usure, le défraîchissement ou l'altération d'une peinture, pour

autant qu'ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Doivent être

classés dans cette catégorie «les contours visibles de tableaux et de meubles».

En fin d'occupation le preneur ne peut pas remettre les peintures dans un état

poussiéreux, souillé ou gras; même amortie la peinture doit être rendue propre à la

sortie des lieux. Si la peinture n'est point considérée comme amortie et doit dès lors

être refaite par suite d'un manque de soins ou d'une faute du preneur, celui-ci supporte

une partie du coût des travaux de remise en état au prorata de la durée de son

occupation par rapport à la durée normale (cf. Le Louage des choses, Les Baux en

général, La Haye et Vankerckhove, n°945).

En l’occurrence, le tribunal estime que d’éventuels fissures et craquèlement de la

peinture ne peuvent provenir du fait du locataire, mais sont au contraire dus à la

peinture elle-même ou à son support.

Au vu de l’attestation PERSONNE7.), la graisse et les taches sur les murs ne peuvent

au contraire pas être qualifiées d’usure normale.

Le tribunal ignore cependant l’envergure de ces taches et PERSONNE2.) reste en

défaut d’établir qu’elles nécessitaient la réfection de la peinture des murs entiers.

Cette preuve, qui relève de l’appréciation objective d’un homme de l’art et doit pouvoir

être débattue par la partie adverse, ne saurait être rapportée par l’unique témoignage

de PERSONNE8.), ayant procédé aux travaux de peinture, qui déclare que la

réfection de la peinture dans la partie living-cuisine était absolument nécessaire à

cause de taches de graisse et autres.

Compte tenu du fait que les murs du living ne semblent pas avoir été repeints lors de

l’emménagement de PERSONNE1.) dans l’appartement, ainsi que du fait que la

facture SOCIETE1.) concerne également les plafonds dont il n’est pas établi qu’ils ont

dû être repeints en raison de dégradations imputables à PERSONNE1.), et compte

tenu de l’usure normale, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer

la demande de PERSONNE2.) fondée à concurrence de 300,- euros.

Il y a encore lieu de prononcer la compensation entre ce montant et celui de la garantie

locative de 1.500,- euros dont la restitution n’a pas été contestée.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

PERSONNE1.) est à débouter de sa demande sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, faute d’établir l’iniquité requise par cet article.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris:

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.500,- euros avec

les intérêts légaux à partir du 6 février 2009 jusqu’à solde,

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) fondée à concurrence de

300,- euros, partant

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300,- euros avec

les intérêts légaux à partir du 6 février 2009 jusqu’à solde,

ordonne la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chacune

des parties.