Landlord's early termination of fixed-term lease for personal need is ineffective until contract maturity.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 163/2010

Audience publique du mardi, trente novembre deux mille dix

Numéro 132404 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 23 août 2010,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), employée de banque, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 132404 du rôle et appelée pour fixation le 5 octobre

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 16 novembre 2010, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Isabelle JURAIN, avocat, en remplacement de Maître Tom FELGEN,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Maître Cathy ARENDT, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail signé le 1er septembre 2000, PERSONNE3.) a pris en location un

appartement de Monsieur PERSONNE4.) sis à ADRESSE4.).

Par courrier recommandé du 26 octobre 2009, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont,

en tant qu’héritières de feu Monsieur PERSONNE4.), dénoncé ledit bail pour besoin

personnel avec effet au 1er septembre 2010, cette lettre ne respectant cependant pas

les conditions prévues à l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation. Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 18

décembre 2009, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont notifié à PERSONNE3.) la

résiliation du bail pour besoin personnel moyennant un préavis de 6 mois, avec

échéance au 30 juin 2010.

Par requête déposée le 19 janvier 2010,

PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, aux fins de principalement voir déclarer la résiliation du bail

nulle et non avenue; sinon à titre subsidiaire et pour le cas où la résiliation était

déclarée valable, dire qu’elle ne prendra effet qu’à partir du 1er septembre 2012 et

accorder une prolongation du délai de déguerpissement à PERSONNE3.) au-delà de

cette date; subsidiairement et pour le cas où le tribunal allait décider que la résiliation

prendrait effet au 1er septembre 2010, accorder à PERSONNE3.) une prolongation du

délai de résiliation au-delà de cette date.

Par jugement contradictoire du 15 juillet 2010, le juge de paix a déclaré la demande

recevable et constaté que le congé du 18 décembre 2009 ne prendra effet qu’au 31

août 2012, date d’échéance du bail. En ce qui concerne la demande de prolongation

du délai de résiliation et le report des effets du congé du 18 décembre 2009, il a fixé

ce volet de l’affaire au rôle général pour voir si, après l’expiration du bail, cette

demande a encore une raison d’être, PERSONNE3.) ayant déclaré qu’elle entendait

acquérir à la fin de cette année un logement.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement interjeté

appel par exploit d’huissier du 23 août 2010.

Les appelantes concluent, par réformation du jugement entrepris, à voir dire la

demande irrecevable en ce qu’introduite sur base de l’article 12§3 de la loi sur le bail

à loyer; subsidiairement voir dire que le délai de résiliation court à partir de la réception

de la lettre de résiliation; par conséquent déclarer la résiliation du bail avec effet au

30 juin 2010; constater que l’intimée ne verse aucune pièce de nature à établir ses

démarches en vue de la recherche d’un nouveau logement et en conséquence voir

dire non fondée sa demande en obtention de la prolongation du délai de résiliation.

Les appelantes sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est

prorogé à moins que: a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses

obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le paragraphe 3 précise la procédure à suivre dans les termes suivants:

«Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer

par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de

forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En

l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de

résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande

en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce

cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu

au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

En cas de demande de prolongation du délai de résiliation, les parties seront

convoquées dans les deux mois à l’audience. Sauf si la demande est sérieusement

contestable ou contestée, le juge de paix accordera une prolongation du délai au

locataire à condition que celui-ci justifie avant l’expiration du délai initial de six mois,

par voie de pièces, soit être en train de construire ou de transformer un logement lui

appartenant, soit avoir loué un logement en construction ou en transformation, soit

avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau

logement.

La prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date

d’expiration du délai initial de six mois. La faveur du sursis, prévue aux articles 16 à

18, ne sera plus applicable. La décision accordant ou refusant la prolongation du délai

vaudra de droit titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai. Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel.»

Les appelantes soutiennent que le juge saisi sur base de l’article 12§3 est seulement

compétent pour octroyer ou non une prolongation du délai de résiliation, de sorte que

le premier juge aurait dû se déclarer incompétent pour examiner la demande quant à

la validité de la résiliation et renvoyer ce volet de l’affaire au fond.

Ce moyen est à écarter dans la mesure où le tribunal est saisi d’une requête

concernant tant l’effet de la résiliation du bail que, le cas échéant, la prolongation du

délai de déguerpissement et que dans le cadre de cette demande, le locataire ne

critique pas le motif invoqué à la base de la résiliation, mais le point de départ des

différents délais prévus à l’article 12.

Les appelantes font valoir qu’en l’absence de précision dans la loi quant au point de

départ du congé donné pour besoin personnel, il y a lieu de rechercher l’intention du

législateur lors de la rédaction du texte, laquelle était de faire bénéficier le locataire

d’un délai de résiliation effective pouvant aller jusqu’à 18 mois au maximum (6 mois

de préavis+12 mois de prolongation) en cas de besoin personnel du propriétaire.

L’article 12§3 prévoyant un délai de préavis de six mois renvoie expressément au §2,

en vertu duquel tout contrat de bail qui vient à terme pour quelque raison que ce soit,

est prorogé, sauf si le bailleur peut faire valoir une des conditions de non-prorogation

retenue dans la loi.

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon le

motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif grave

sont des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a besoin

personnel ou s’il survient un autre motif grave, cet événement ne met donc pas

immédiatement fin au bail. Si le bail est conclu pour un terme précis, l’événement

n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée,

un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel

et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté. (Marc Thewes, Le

nouveau droit du bail, n° 156)

Tout comme auparavant, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail que s’il est venu

à terme ou s’il est à durée indéterminée. Toutefois, en cas de besoin personnel, le

délai de congé n’est pas de trois mois comme prévu dans le code civil, mais de six

mois. (G. Krieger, Le bail d’habitation, n° 124)

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale

de trois ans et que, en l’absence de résiliation avec préavis de trois mois, il sera

automatiquement prorogé pour un nouveau terme de trois ans.

Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat et faute de résiliation

du bail aux échéances respectives en 2003, 2006 et 2009, il s’est prorogé pour une

nouvelle durée de trois ans venant à échéance le 31 août 2012.

La résiliation faite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne saurait donc mettre fin au

bail avec effet au 30 juin 2010, mais uniquement avec effet à sa prochaine échéance,

soit le 31 août 2012. Il est en effet admis que le congé donné prématurément n’est

pas nul, mais que ses effets sont simplement reportés jusqu’à la date pour laquelle il

aurait pu être signifié. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que le

contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 31 août 2012 et a refixé la

demande en prolongation du délai de résiliation qui ne saurait être tranchée avant

l’expiration du bail.

Le jugement est partant à confirmer et l’appel n’est pas fondé.

Eu égard à l’issue du litige, les appelantes sont à débouter de leur demande sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les appelantes de leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

condamne les appelantes aux frais et dépens de l’instance d’appel.