Tenant wins preferential renewal; landlord's network project fails personal occupation test.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 158/2010

Audience publique du mardi, vingt-trois novembre deux mille dix

Numéro 132278 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette du 3 août 2010,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Nicolas DECKER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 132278 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 novembre

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jerry MOSAR, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.), donna lecture du jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Olivier POOS, avocat, en remplacement de Maître Nicolas DECKER, avocat,

comparant pour l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 23

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé entre parties en date du 16 février 2001, l’association

sans but lucratif ORGANISATION1.) (ci-après ORGANISATION1.)) a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un local commercial

dénommé ENSEIGNE1.) sis à ADRESSE1.), à partir du 1er mars 2001 pour une durée

de trois années renouvelable par tacite reconduction. Par courrier du 12 août 2009,

ORGANISATION1.) a résilié le contrat de bail avec effet au 28 février 2010 au motif

qu’elle envisage d’installer dans les locaux un projet propre à une des structures

membres de son réseau.

Par requête du 20 novembre 2009, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

ORGANISATION1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

voir dire sa demande en renouvellement préférentiel du bail fondée et dire que le

contrat préexistant est remplacé par un nouveau contrat de bail portant sur une durée

de trois ans sinon d’un an qui commence à courir à partir du 1er mars 2010. Elle a en

outre sollicité une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Par jugement du 14 juillet 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après avoir

retenu que le motif de l’occupation personnelle invoqué par le bailleur n’est pas dénué

de fondement et qu’ORGANISATION1.)

est en droit d’invoquer l’occupation

personnelle afin de s’opposer à l’exercice du droit préférentiel, a déclaré la demande

non fondée. Il a également déclaré non fondée la demande reconventionnelle en

déguerpissement formulée par ORGANISATION1.) au motif que le tribunal ne dispose

d’aucun renseignement quant à d’éventuelles demandes en sursis introduites par la

partie locatrice. Finalement, il a débouté la SOCIETE1.) de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure.

De ce jugement, la SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

3 août 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer sa

demande en renouvellement préférentiel recevable et fondée. Elle conclut encore à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

ORGANISATION1.) interjette appel incident en ce que le premier juge a déclaré la

demande de la SOCIETE1.) recevable et a déclaré irrecevable la demande

reconventionnelle d’ORGANISATION1.)

tendant au déguerpissement de la

SOCIETE1.), devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2010, date à

laquelle le bail est venu à échéance, aucune demande en sursis n’ayant été faite. Elle

réclame en outre une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

ORGANISATION1.) soulève plus précisément l’irrecevabilité de la demande en

renouvellement préférentiel du bail au motif que le bail n’est pas venu à échéance

normalement, mais a été résilié par la bailleresse pour besoin personnel.

Aux termes de l’article 1762-6 du code civil, «la demande en renouvellement doit être

notifiée au moins six mois avant la fin d'expiration du bail en cours. Le propriétaire

devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis.»

Aucune disposition légale ne s’oppose à ce que le preneur, auquel le bailleur notifie

la résiliation du bail, demande le renouvellement préférentiel dudit bail à condition de

respecter les conditions de l’article 1762-6 du code civil.

La demande en renouvellement ayant été notifiée par la

SOCIETE1.)

à

ORGANISATION1.) par courrier du 13 août 2009, soit six mois avant la fin d'expiration

du bail en cours, est dès lors recevable.

Suivant l’article 1762-4 du code civil «Tout locataire d'un immeuble à destination

commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de commerce depuis

plus de trois ans, a le droit d'obtenir le renouvellement de son contrat par préférence

à toutes autres personnes. Le preneur ne pourra faire valoir ce droit au-delà de la

quinzième année de la location.

Pour l'évincer plus tôt de ce droit le propriétaire devra justifier d'une offre sincère et

réelle supérieure telle qu'elle est prévue à l'article 1762-7 ci-après. Le propriétaire

pourra s'opposer à l'exercice du droit de préférence:

1° en cas de griefs légitimes à l'égard du preneur, à apprécier par le juge compétent;

2° aux fins d'occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants;

3° en cas d'abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue;

4° en cas de reconstruction ou de transformation.»

Ainsi, en instaurant le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail

commercial, le législateur a protégé le fonds de commerce, mais la loi n’impose jamais

le bail renouvelé au bailleur qui garde un droit au refus dans les conditions fixées à

l’article 1762-4, alinéa 2 du code civil précité. (cf. Les Novelles, droit civil, tome VI,

volume 2, les baux commerciaux, No 1744 et suivants, p. 169)

La charge de la preuve de l’existence du motif de refus du renouvellement préférentiel

du contrat de bail commercial incombe au bailleur.

L’appelante conteste le besoin personnel en soulignant que l’intimée souhaite

reprendre les locaux, les transformer et les aménager afin de réaliser la confection de

sandwichs et salades et de menus froids dans le cadre d’un projet dénommé

ENSEIGNE2.). Ce projet aurait un but commercial qui serait incompatible avec les

statuts

et

l’objet

social

d’une

association

sans

but

lucratif,

de

sorte

qu’ORGANISATION1.) ne saurait réaliser elle-même ce projet ce qu’elle reconnaîtrait

par ailleurs expressément. Actuellement, l’exploitation de la brasserie se ferait par une

entreprise familiale occupant 4 salariés et réalisant un chiffre d’affaires évalué à

environ 200.000,- euros par an. Ainsi, une société commerciale devrait être constituée

en vue d’exploiter les locaux et dans ces conditions il n’y aurait pas de besoin

personnel dans le chef du bailleur. L’occupation personnelle alléguée par la

bailleresse ne serait pas établie en cause et serait même contredite par ses propres

pièces faisant référence à une association sans but lucratif ORGANISATION2.) et le

paiement d’un loyer.

L’appelante conteste par ailleurs la nécessité d’effectuer des travaux d’aménagement

et de transformation des locaux dans la mesure où actuellement elle y prépare déjà

des sandwichs, salades et menus du jour et que l’infrastructure est largement

suffisante pour l’exploitation des lieux en tant que café-restaurant, avec une surface

de

m2

(10

tables,

places

assises).

Elle

avance

finalement

qu’ORGANISATION1.) exploite déjà un local à ADRESSE2.) qui réalise la confection

de sandwiches et de salades pour ainsi mettre en doute la nécessité d’une deuxième

sandwicherie à quelques kilomètres seulement.

ORGANISATION1.) conclut à la confirmation du jugement quant au fond et au

débouté de la demande en renouvellement préférentiel en raison de son besoin

personnel.

Elle entend justifier son occupation personnelle des lieux par les faits suivants, offerts

en preuve par témoignage:

«L’association ORGANISATION1.) a repris le projet ENSEIGNE2.) de la part de

l’association ORGANISATION3.) en novembre 2008. Le projet ENSEIGNE2.)

consiste en un système de création et de livraison de sandwichs et salades dans un

réseau de proximité. Ce projet permet d’augmenter les possibilités de

ORGANISATION1.) pour atteindre son but social, à savoir la formation et la remise

au travail et la réintégration des chômeurs peu qualifiés de longue durée. Dans le

cadre de ce projet, la brasserie sise à ADRESSE1.) et donnée auparavant en location

à la SOCIETE1.) devra impérativement être intégrée en tant que local de production,

de gestion et de cantine combiné avec l’aménagement d’un centre culturel.»

Ainsi, dans le cadre de son objet social tendant notamment à proposer une formation

à des chômeurs de longue durée, elle aurait élaboré un projet réel et sérieux lequel,

s’il s’effectue en partie à travers des activités à caractère commercial, n’aurait

cependant

pas

de

but

lucratif.

Tous

ces

projets

seraient

gérés

par

ORGANISATION1.), même si elle était le cas échéant amenée à les déléguer ou à

sous-louer les locaux.

L'article 1762-4 du code civil tel que complété par l'arrêté grand- ducal du 31 octobre

1936 concernant la protection du fonds de commerce en matière de bail pose en son

alinéa premier le principe et les conditions du droit pour tout locataire d'un immeuble

à destination commerciale d'obtenir le renouvellement de son contrat par préférence

à toutes autres personnes. Le législateur, en spécifiant expressément les cas dans

lesquels le propriétaire pourra s'opposer à l'exercice de ce droit de préférence, n'a pas

envisagé une application analogique. Il est manifeste que si, à l'article 1762-4 sub 2,

il se trouve excepté de la règle du renouvellement non seulement l'occupation

personnelle par le propriétaire, mais encore l'occupation par les descendants, c'est

parce que ceux-ci sont censés continuer la personne du propriétaire. En d'autres

termes, la relation de descendance ne peut concerner que des personnes physiques.

Lorsque dès lors les propriétaires ont constitué une société civile, même si elle est à

caractère familial et a pour objet la gestion du patrimoine immobilier de la famille, la

société ne peut s'opposer au renouvellement au motif que le fils de l'associé

majoritaire entend occuper les lieux, une telle application extensive de la notion

d'occupation par les descendants n'étant pas permise (TAL, 18/07/90, n° 42440 du

rôle)

La notion d'occupation personnelle par le propriétaire, employée par le texte, vise la

ou les personnes juridiques, propriétaires de l'immeuble, qui y exploitent en personne

et personnellement un commerce ou quelque autre activité. Cette notion n'est pas

susceptible d'une interprétation extensive. (TAL 27/06/91 n° 44568 du rôle)

En l’occurrence, il résulte des explications fournies par l’intimée que cette dernière fait

partie d’un Réseau ORGANISATION1.) constitué de plusieurs associations sans but

lucratif liées entre elles.

Dans son courrier du 12 août 2009, ORGANISATION1.) rappelle qu’elle envisage

«d’installer dans les locaux un projet propre à une des structures membres du réseau

ORGANISATION1.)».

Suivant les pièces produites par ORGANISATION1.), le projet ENSEIGNE2.) a été

repris par le Centre d’Initiative et de Gestion Sectoriel ORGANISATION2.) et il est

prévu que la brasserie sera reprise par ORGANISATION2.)-ENSEIGNE2.). Il est

encore prévu qu’il y seront servis des petits plats et que le nom ENSEIGNE1.) restera

inchangé. Sous la rubrique réservée au financement, il est question d’un loyer

s’élevant à 1.420,- euros par mois, sans autres précisions.

Or, même si ORGANISATION2.) fait partie du même Réseau ORGANISATION1.) que

l’intimée, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de deux associations sans but lucratif

ayant chacune une personnalité juridique propre, de sorte qu’on ne saurait les

assimiler.

La notion d'occupation personnelle par le propriétaire n'étant pas susceptible d'une

interprétation extensive,

ORGANISATION1.)

ne saurait invoquer le projet

d’ORGANISATION2.)

comme projet d’occupation personnelle des lieux pour

s’opposer au renouvellement préférentiel du contrat de bail.

ORGANISATION1.) n’invoquant dès lors aucun motif valable pour s’opposer au

principe du renouvellement préférentiel, il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de faire droit à la demande de la SOCIETE1.).

La durée du contrat de bail renouvelé est à fixer à trois ans à partir du 1er mars 2010,

conformément à l’usage en matière de bail commercial.

En ces circonstances, il n’y a pas lieu d’analyser la demande reconventionnelle

d’ORGANISATION1.) tendant au déguerpissement du locataire.

L’appel principal est partant à déclarer fondé, tandis que l’appel incident est non fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande en renouvellement préférentiel fondée,

dit que le bail renouvelé sera conclu pour une durée de trois ans à partir du 1er mars

2010,

dit non fondées les demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à l’association sans

but lucratif ORGANISATION1.).