Tenant appeal dismissed; landlord's relocation claim upheld as premises were not immediately re-rented.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 156/2010

Audience publique du mardi, vingt-trois novembre deux mille dix

Numéro 131289 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 21 juillet 2010,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), expert en automobiles, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 131289 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 novembre

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Paul LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., donna lecture

du jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 23

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 16 juillet 2009, PERSONNE1.) a fait convoquer la société

SOCIETE1.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, pour l’entendre condamner à lui payer un montant de 7.500,- euros à titre

d’arriérés de loyers redus pour les mois de mars à juillet 2009 ainsi qu’un montant de

4.500,- euros à titre d’indemnité de relocation, pour voir résilier le bail conclu entre

parties aux torts exclusifs du locataire et pour voir ordonner le déguerpissement de ce

dernier. Il a encore demandé la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer

un montant de 1.000,- euros à titre d’indemnité de procédure ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 7 juin 2010, PERSONNE1.) a déclaré renoncer au

loyer du mois de mars 2009 ainsi qu’au déguerpissement du locataire, celui-ci ayant

quitté les lieux le 18 juillet 2009.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2010, le juge de paix de Luxembourg a

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 6.000,-

euros du chef d’arriérés de loyer d’avril à juillet 2009 ainsi que la somme de 4.500,-

euros du chef d’une indemnité de relocation de trois mois. Il a résilié le bail, dit la

demande en déguerpissement sans objet et ordonné l’exécution provisoire du

jugement pour la condamnation pécuniaire relative aux arriérés de loyers. Finalement,

la société SOCIETE1.) a été condamnée au paiement d’une indemnité de procédure

à hauteur de 500,- euros.

Par exploit d’huissier du 21 juillet 2010, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé

appel limité de ce jugement.

Elle conclut, par réformation du jugement entrepris, à être déchargée de la

condamnation prononcée à son encontre relative au paiement d’une indemnité de

relocation de trois mois au motif que PERSONNE1.) aurait reloué le local

immédiatement après son départ. Ainsi, des palettes de carrelage, des sacs de

ciment, de colle et de plots y auraient été entreposés après son déguerpissement. Elle

formule une offre de preuve par témoins à ce sujet.

L’appelante conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel à hauteur de 2.500,- euros.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il conteste

formellement avoir reloué le local immédiatement après le départ du locataire. Il fait

valoir que celui-ci aurait modifié la destination des lieux loués et aurait ainsi transformé

une partie du local en appartement. De ce fait, l’intimé aurait été obligé, après le départ

de la société SOCIETE1.), de remettre les lieux loués en pristin état, ce qui

expliquerait les palettes et le matériel y entreposés. PERSONNE1.) conclut finalement

à son tour à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur

de 2.500,- euros.

Les deux parties versent des photographies à l’appui de leurs affirmations.

Le litige se rapporte à l’exécution d’un contrat de bail oral conclu en mars 2007 relatif

à un local commercial de 130 m² sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.500,- euros.

Il est constant en cause que le locataire a libéré les lieux le 18 juillet 2009.

Le jugement a quo n’est pas entrepris en ce qui concerne les loyers impayés et la

résiliation du bail, l’appel limité se rapportant uniquement à l’indemnité de relocation.

Destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal

requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est expressément

prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes: «en cas de résiliation par la

faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus».

Le bail ayant été résilié par la faute du locataire pour non paiement des loyers, le

bailleur PERSONNE1.) est en principe fondé à réclamer une indemnité de relocation,

sauf au locataire à établir que le bailleur a reloué l’immeuble immédiatement après

son départ ou dans un temps voisin.

En l’occurrence, les parties sont en désaccord quant à la raison de la présence de

matériel entreposé dans les lieux après le départ de la société SOCIETE1.), celle-ci

estimant que ce matériel constitue la preuve que PERSONNE1.) a reloué le local,

tandis que ce dernier fait valoir qu’il ne souhaitait que remettre les lieux en pristin état

suite à la modification de la destination des lieux loués par le locataire.

Les photographies versées en cause par la société SOCIETE1.) montrent des palettes

de carrelage, une bétonneuse et des sacs de ciment entreposés dans les lieux. Il n’est

pas contesté que ces photographies ont été prises après le déguerpissement de la

société SOCIETE1.).

Les photographies versées en cause par PERSONNE1.) établissent qu’une partie des

lieux loués est aménagée en local vide et que l’autre partie est clairement aménagée

en appartement. La société SOCIETE1.) ne conteste pas que ces photographies

concernent bien les lieux loués par elle.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que, contrairement à ce que

soutient le locataire, celui-ci avait effectivement aménagé une partie des lieux loués

en local d’habitation. Le tribunal est dès lors d’avis que la présence de palettes de

carrelage et de sacs de ciment entreposés dans le local après le départ du locataire

s’explique par la remise en état des lieux loués en local commercial.

L’offre de preuve par témoins formulée par la société SOCIETE1.) est à rejeter faute

de pertinence, dans la mesure où il est d’ores et déjà établi en cause que du matériel

était entreposé dans les lieux loués. Or, ce dépôt n’est pas de nature à établir une

relocation des lieux.

Il s’ensuit que le premier juge est à confirmer en ce qu’il a condamné la société

SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de relocation de trois mois, qui n’est pas

contestée quant à son quantum.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelante en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’établit pas l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande n’est pas fondée non plus.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance.