Real estate sales contract condition precedent failure results in commission claim dismissal by Luxembourg court.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 157/2010

Audience publique du mardi, vingt-trois novembre deux mille dix

Numéro 130283 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 21

mai 2010,

comparant initialement par Maître Gaston STEIN, avocat, et actuellement par Maître

Anne DENOEL, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Fernand ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2010.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Anne DENOEL,

avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. par l’organe de son

mandataire Maître Florence HOLZ, avocat, en remplacement de Maître Fernand

ENTRINGER, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par écrit du 17 juin 2009, un mandat de vente non exclusif est donné à SOCIETE1.)

S.àr.l. par PERSONNE1.), en vue de la vente d’un terrain à bâtir situé à ADRESSE3.).

Un compromis de vente est signé le 13 juillet 2009 par les acquéreurs et le vendeur.

Ledit compromis est signé par SOCIETE1.) S.àr.l., en sa qualité d’intermédiaire. Le

compromis stipule un prix de vente du terrain de 256.000.- euros et précise que «la

présente vente ayant été réalisée par l’intermédiaire de l’agence ENSEIGNE1.) (ci-

après SOCIETE2.)), SOCIETE2.) se voit accorder le droit de percevoir une

commission équivalente à 2,35% du prix de vente majoré de 15% de TVA (ci-après la

commission). Le paiement de la commission est à charge du vendeur…».

Le compromis contient une clause suspensive aux termes de laquelle, « si une

demande de prêt à introduire par l’acquéreur auprès d’un institut de crédit (ci-après la

demande) s’avérait nécessaire, le présent compromis ne sortirait ses effets qu’à la

condition suspensive que la demande lui soit accordée. En contrepartie, l’acquéreur

s’engage, sous peine de nullité du compromis en faveur du vendeur et du paiement

de l’indemnité à ce dernier, à introduire la demande et à rapporter la preuve de son

introduction au vendeur endéans un délai de 30 jours à partir de la date de la signature

du compromis. »

Le compromis stipule qu’il est « valable jusqu’au passage chez le notaire et sous

réserve d’un accord bancaire. »

Par déclaration signée en date du 13 août 2009 PERSONNE1.) et les acquéreurs

« constatent d’un commun accord la non-réalisation de la clause suspensive et donc

la nullité du compromis de vente signé le 13 juillet 2009 par l’intermédiaire de l’agence

immobilière SOCIETE2.) et relatif à la vente d’un terrain à bâtir sis à ADRESSE3.), le

long de la ADRESSE4.). »

Par lettre du 1er septembre 2009, PERSONNE1.) est mis en demeure par la société

SOCIETE1.) de payer le montant de la commission.

Par exploit d’huissier du 18 novembre 2009, la société SOCIETE1.), agissant sous la

dénomination commerciale ENSEIGNE2.), a donné citation à PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 6.918,40 euros à titre de commission immobilière,

avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 1er septembre 2009, sinon

de la demande en justice jusqu’à solde. La partie requérante a demandé la majoration

du taux d’intérêt à l’expiration du 3e mois suivant la signification du jugement à

intervenir, et elle a sollicité une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

Constatant qu’aucune demande de crédit n’a été introduite par les acquéreurs, en

déduisant qu’une telle demande n’était pas nécessaire et retenant à la fois (i) que

«l’opération immobilière de laquelle la société SOCIETE1.) avait été chargée a été

réalisée» et (ii) que «le mandataire a droit à sa commission dès lors que l’opération

qu’il a été chargé de traiter a été conclue, même si la convention qu’il a passée

demeure inexécutée, est résolue ou annulée», le tribunal de paix de Luxembourg a,

par jugement du 3 mars 2010:

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 6.918,40

euros avec les intérêts légaux à partir du 1er septembre 2009, jour de la mise en

demeure, jusqu’à solde,

-

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration du troisième

mois suivant la signification du jugement,

-

dit fondée à concurrence de 500,- euros la demande de la société SOCIETE1.)

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

partant condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

500,- euros.

De ce jugement PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

21 mai 2010.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir déclarer la demande adverse

irrecevable au motif que tant le mandat de vente que le compromis ont été signés par

une entité «ENSEIGNE1.)», de sorte que la société SOCIETE1.) ne serait pas partie

aux contrats et qu’elle n’aurait donc pas qualité pour agir en exécution desdits contrats.

Conformément aux conclusions de la société SOCIETE1.), ce moyen d’irrecevabilité

est à rejeter d’emblée dans la mesure où il est évident (les parties étant d’accord sur

ce point) que

la société

SOCIETE1.)

fait le commerce sous l’enseigne

«ENSEIGNE1.)». Ainsi, «ENSEIGNE1.)» ne constituant pas une entité juridique

susceptible de signer des contrats, cette mention renvoie forcément à la personnalité

juridique servant de substrat à l’enseigne «ENSEIGNE1.)», à savoir la société

SOCIETE1.), de sorte que c’est bien cette dernière qui a qualité pour agir.

Quant au fond, PERSONNE1.) demande à être déchargé de la condamnation

prononcée à son encontre par le premier juge dans la mesure où les futurs acquéreurs

de son terrain et lui-même auraient constaté la nullité du compromis. La transaction

immobilière n’ayant ainsi pas abouti, aucune commission ne serait due à la société

SOCIETE1.).

Subsidiairement, PERSONNE1.) invoque l’article 1152 du code civil pour voir ramener

le montant de la condamnation à de «plus justes proportions».

PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour la

première instance et de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en

argumentant que la vente entre PERSONNE1.) et les acquéreurs de son terrain aurait

été parfaite dès lors qu’il y a eu accord sur l’objet et le prix.

La société SOCIETE1.) fait valoir que les acquéreurs n’ont fait aucune démarche pour

obtenir un crédit immobilier, ce qui correspondrait à deux hypothèses où, à chaque

fois, la vente serait devenue définitive justifiant ainsi l’obtention d’une commission.

Soit les acquéreurs n’avaient pas besoin d’un crédit, ce qui rendrait la condition

suspensive inexistante.

Soit ils en avaient besoin, mais ils n’ont fait aucune démarche. Dans ce cas et par

application de l’article 1178 du code civil, l’incurie des acquéreurs aurait comme

résultat que la condition suspensive doit être considérée comme accomplie.

Par ailleurs la société SOCIETE1.) estime que la commission lui serait due

indépendamment d’une résolution postérieure du compromis.

Enfin, la société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,- euros pour l’instance d’appel.

Tel que cela résulte du résumé des faits reproduit ci-dessus, un compromis de vente

a été signé en date du 13 juillet 2009, par l’intermédiaire de la société SOCIETE1.),

entre PERSONNE1.) et les époux BAUER-GARCIA MONOTOYA en tant que futurs

acquéreurs d’un terrain sis ADRESSE3.) pour un prix de vente de 256.000,- euros.

Ce compromis a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit

immobilier par les acquéreurs. Suivant le même compromis, les acquéreurs avaient

l’obligation d’introduire une demande de crédit endéans les 30 jours de la signature et

d’en justifier au vendeur (!) «sous peine de nullité du compromis en faveur du vendeur»

et du paiement d’une indemnité à ce dernier.

Suivant écrit du 13 août 2009, PERSONNE1.) et les acquéreurs «constatent d’un

commun accord la non-réalisation de la clause suspensive et donc la nullité du

compromis signé le 13 juillet 2009….».

Quoiqu’en dise la société SOCIETE1.), il résulte de ces 2 écrits que la vente,

respectivement le compromis a été, dès le début, conclue sous condition suspensive

et que celle-ci, pour des raisons que le tribunal ignore, ne s’est pas réalisée.

La vente est dès lors devenue caduque et on ne saurait la considérer comme parfaite

envers et contre la volonté des deux contractants qui en ont ainsi décidé. Ils auraient

d’ailleurs pu se délier d’un commun accord sans motiver cette résolution contractuelle

par le biais d’une non-réalisation d’une condition suspensive.

Il est vrai qu’aux termes de l’article 1178 du code civil, invoqué par la société

SOCIETE1.), la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous

cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il est tout aussi vrai que lorsque la condition porte sur la décision d’un tiers (e.g.:

obtention d’un prêt de financement auprès d’un établissement financier), le débiteur

est tenu, en application de l’article 1178 du code civil, de l’obligation de faire tout son

possible pour que l’opération aboutisse.

Or si, en l’espèce, ce sont les acquéreurs qui sont «les débiteurs obligés sous la

condition», il ne faut pas perdre de vue que la réalisation de la condition profite d’abord

et avant tout au vendeur dans la mesure où il pourra vendre son terrain au prix

convenu. La réalisation effective de la vente, respectivement la non-caducité de cette

dernière, procure évidemment aussi un avantage financier «collatéral» à la société

SOCIETE1.), mais ce n’est pas pour autant que la société SOCIETE1.) serait à

considérer comme créancier de l’obligation contractée sous condition suspensive au

sens de l’article 1178 du code civil. Il n’appartient donc pas à la société SOCIETE1.)

d’invoquer ledit article, ceci d’autant plus si, comme en l’espèce, les cocontractants

obligés sous condition suspensive sont d’accord pour constater la non-réalisation de

cette dernière.

La non-réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité du compromis, ce

dernier étant considéré comme n’avoir jamais existé. (cf Malaurie & Aynès, Droit Civil,

les Obligations, 2e éd. Defrénois, n° 1239)

Si le compromis et les droits et obligations y contenus ont disparu pour les

cocontractants «naturels» du compromis, à savoir vendeur et acquéreurs, il en sera

tout autant pour la société SOCIETE1.), intervenue en tant que simple intermédiaire

du vendeur au compromis. Elle ne pourra dès lors prétendre à une commission qui

trouve sa source dans un contrat qui est censé ne jamais avoir existé.

Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer la

demande de la société SOCIETE1.) non fondée.

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, tant pour la première instance que

pour l’instance d’appel, sont à déclarer non fondées.

Il en sera de même pour les demandes afférentes de PERSONNE1.) étant donné qu’il

ne justifie pas de l’iniquité requise aux termes du prédit article 240.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. recevable,

mais non fondée,

dit les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile non fondées, ce tant pour la première instance que pour l’instance

d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l..