Tenant appeal dismissed; landlord wins eviction and occupation damages for commercial lease breach.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 152/2010

Audience publique du mardi, seize novembre deux mille dix

Numéro 131633 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 19 juillet 2010,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Dominique FARYS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 131633 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 octobre

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Fanny GILLIERS, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., donna lecture

du jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Dominique FARYS, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 29 octobre 2004 et prenant effet le 1er novembre 2004,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont donné en location à la société SOCIETE1.) un

local commercial situé à L-ADRESSE1.) pour une durée de douze ans.

Compte tenu de l’augmentation du loyer prévue au contrat ainsi que des adaptations

indiciaires, le loyer s’élève depuis le 1er novembre 2006 au montant mensuel de

8.708,- euros. A ce montant, il convient d’ajouter celui de 450,- euros par mois au titre

des avances sur charges.

Reprochant au locataire de ne pas payer régulièrement, respectivement de ne pas

payer du tout le loyer, les bailleurs ont résilié avec effet immédiat le contrat de bail

suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 11 décembre 2009.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 11 février 2010,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de:

-

voir constater que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet immédiat

suivant courrier du 11 décembre 2009, sinon prononcer la résiliation judiciaire du

contrat de bail,

-

se voir condamner à déguerpir des lieux endéans un délai de huit jours à compter

de la notification du jugement,

-

se voir condamner au montant de 26.124,- euros du chef d’arriérés de loyer pour

les mois d’octobre, novembre et décembre 2009,

-

se voir condamner au montant de 1.350,- euros du chef des avances sur charges

pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2009,

-

se voir condamner au montant de 9.158,- euros au titre d’indemnité d’occupation

pour le mois de janvier 2010,

-

se voir condamner au montant de 4.061,54 euros au titre du solde du décompte

des charges pour l’année 2008,

-

se voir condamner au montant de 54.948,- euros au titre d’indemnité de

relocation équivalente à six mois de loyer,

-

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 10 mai 2010, les bailleurs ont soumis au tribunal un décompte

actualisé suivant lequel leur créance s’élèverait au jour des plaidoiries au montant

total de 41.950,33 euros. Ils ont en outre réclamé une indemnité de procédure de

2.500,- euros et renoncé à leur demande en obtention d’une indemnité de relocation.

La société SOCIETE1.) s’est rapportée à prudence de justice tant quant au montant

du loyer mensuel mis en compte que quant aux arriérés de loyers réclamés que quant

à la résiliation du contrat de bail. Elle a finalement demandé à se voir allouer un délai

de déguerpissement suffisamment long afin de pouvoir s’organiser.

Par jugement du 11 juin 2010, le tribunal de paix a:

-

constaté la résiliation du contrat de bail avec effet au 11 décembre 2009,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de

deux mois à compter de la notification du jugement,

-

refixé l’affaire au sujet du décompte des charges locatives en demandant la

production des procès-verbaux des assemblées générales,

-

dit la demande d’ores et déjà fondée pour le montant total réclamé, déduction

faite des sommes réclamées au titre du décompte des charges locatives,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) la somme de 31.264,- euros avec les intérêts au taux légal à

partir du 10 mai 2010 jusqu’à solde.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 19 juillet 2010.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à se voir

décharger de toute condamnation prononcée à son encontre en première instance et

de voir dire que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié. En ordre subsidiaire,

elle demande à être autorisée à déguerpir des lieux loués endéans un délai de deux

mois à dater de la signification du jugement. Elle réclame finalement une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel de 500,- euros.

Dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) reproche au premier juge d’avoir rejeté

ses moyens de fait et de droit sans toutefois motiver ses prétentions. Elle n’a de même

pas développé ses moyens d’appel lors des plaidoiries ni versé de pièces et ce

nonobstant question expresse du tribunal.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en ce que celui-ci a constaté la résiliation du contrat de bail et en ce qu’il a condamné

la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 31.264,- euros. Ils réclament

encore la somme de 43.540,- euros au titre de cinq mois d’indemnité d’occupation

avec les intérêts légaux à dater du 26 octobre 2010 ainsi qu’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel de 2.500,- euros.

Ils demandent à ce que le délai de déguerpissement soit ramené à huit jours à partir

de la signification du jugement. Les locaux seraient en effet fermés et la société

SOCIETE1.) n’y exercerait plus aucune activité.

Motifs de la décision

Le tribunal note qu’il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) occupe toujours

les lieux loués et ne s’est pas acquittée des montants réclamés par les bailleurs.

Or, le non paiement, voire le paiement irrégulier du loyer par le locataire est une cause

justifiant la résiliation du bail, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a

constaté la résiliation du bail et a condamné la société SOCIETE1.) aux arriérés de

loyer et de charges impayés.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, il est rappelé qu’elle est destinée à

réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant.

L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux,

mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la

libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le

louage des choses - t. VI, vol I, n° 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295

n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil-ibid.). Cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est inférieur

ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit. n° 362 et 407).

Si la société SOCIETE1.) soutient à juste titre que le montant de l'indemnité

d'occupation ne doit pas nécessairement être calqué sur le loyer stipulé, elle ne fait

toutefois valoir aucun argument permettant d’en déduire que le montant serait trop

élevé et se limite à renvoyer à la conjoncture économique actuelle. Au vu des

éléments de la cause et des renseignements fournis, il y a lieu de conclure que

l’indemnité d’occupation demandée par les bailleurs n’est pas excessive eu égard

notamment à la valeur du local loué ainsi qu’à sa superficie et à sa localisation.

Le premier juge est dès lors également à confirmer en ce qu’il a retenu un montant

mensuel de 8.708,- euros au titre d’indemnité d’occupation.

L’appel n’est dès lors pas fondé.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) occupe toujours les lieux loués, il y a lieu

de faire droit à la demande en augmentation des bailleurs et de la condamner au

paiement de la somme de 43.540,- euros (5 mois x 8.708,- euros) au titre d’indemnité

d’occupation de juin 2010 à octobre 2010.

Eu égard au fait que le contrat de bail est résilié depuis décembre 2009, que le

locataire occupe toujours les lieux loués et qu’il n’est pas contesté que ce dernier n’y

exerce plus aucune activité, il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) à

déguerpir des lieux loués endéans les huit jours à compter de la signification du

jugement.

La demande de la société SOCIETE1.) basée sur l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’est pas fondée eu égard à l’issue de l’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) l’entièreté des sommes exposées en appel et non comprises dans les

dépens, il y a lieu de faire droit à leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.000,- euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

huit jours suivant la signification du présent jugement,

dit l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en paiement

d’une indemnité d’occupation pour les mois de juin à octobre 2010 recevable et

fondée,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le montant de 43.540,- euros avec les intérêts

légaux à partir du 26 octobre 2010 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 1.000,-

euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le montant de 1.000,- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.