Landlord wins appeal for one month's rent and procedural fees; tenant's abuse claim dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 154/2010

Audience publique du mardi, seize novembre deux mille dix

Numéro 131454 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), indépendant, et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 16 juillet 2010,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Frédéric NOËL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 131454 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 octobre

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, en remplacement de Maître Frédéric NOËL,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture du jugement

et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Aurore GIGOT, avocat, en remplacement de Maître Charles KAUFHOLD,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 20 avril 2009, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), une maison sise à ADRESSE3.), pour

un loyer mensuel de 1.600,- euros payable d’avance le premier de chaque mois. Les

locataires se sont en outre engagés à verser une garantie locative de 9.600,- euros,

équivalente à 6 mois de loyer. Le contrat de bail, conclu pour une durée de 3 ans avec

tacite reconduction d’année en année, a pris cours le 15 juin 2009.

Par requête du 20 janvier 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les entendre

condamner au paiement du montant de 6.400,- euros à titre d’arriérés de loyers et

charges pour les mois d’octobre 2009 à janvier 2010. Il a encore conclu à la résiliation

du contrat de bail existant entre parties et au déguerpissement des locataires des

lieux par eux loués. Le requérant a finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,- euros.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) a augmenté sa demande en paiement

des loyers au montant global de 11.200,- euros, les loyers des mois de février, mars,

avril et mai 2010 étant également impayés.

Par jugement du 17 juin 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 1.600,-

euros à titre de loyer du mois d’avril 2010, cette somme avec les intérêts légaux à

partir du 20 mai 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Il a déclaré résilié

le contrat de bail entre parties et a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux loués dans le mois de la notification du jugement. La demande en

allocation d’une indemnité de procédure a été rejetée.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu’aux termes de l’article 5 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la garantie locative

ne peut dépasser trois mois de loyer, de sorte que PERSONNE3.), qui ne conteste

pas avoir reçu une garantie locative équivalente à six mois de loyer, ne saurait

réclamer aux locataires le paiement des loyers des mois d’octobre à décembre 2009,

ces loyers étant à imputer sur le trop-payé à titre de garantie locative. Retenant que

les loyers de février, mars et mai ont été réglés, le premier juge a fait droit à la

demande en paiement du loyer du mois d’avril 2010. Le tribunal de paix a finalement

retenu que le paiement avec un retard considérable des loyers des mois de juin et

juillet 2009 et des mois de février, mars et mai 2010, le fait de retenir le paiement du

loyer des mois d’octobre à décembre 2009 sans mettre le bailleur au préalable en

demeure de restituer le trop-payé à titre de garantie locative et le non-paiement du

loyer du mois d’avril 2010 constituent une faute grave dans le chef des locataires

justifiant la résiliation du bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

limité par exploit d’huissier du 16 juillet 2010.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à être déchargés de

la condamnation pécuniaire prononcée à leur égard et à voir dire que le bail signé

entre parties est maintenu. A titre subsidiaire, ils demandent à se voir accorder un

délai de déguerpissement de trois mois pour leur permettre de se reloger. Ils sollicitent

encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance

d’appel.

Les appelants reprochent au premier juge d’avoir retenu comme fautif le paiement du

loyer à une date ultérieure à celle du premier de chaque mois inscrite dans le contrat

de bail au motif que, dès la signature du contrat, le bailleur était d’accord que les

locataires payent le loyer après la perception du salaire par PERSONNE1.) le 20 du

mois. Ils soutiennent encore que le fait de retenir les loyers des mois d’octobre à

décembre 2009 en contrepartie de la garantie trop payée n’était pas fautif alors

qu’aucune disposition légale n’impose aux locataires une mise en demeure préalable

de restituer les fonds et qu’ils avaient informé le bailleur par courrier du 3 novembre

2009 de leur intention à ce sujet. Les appelants critiquent encore le premier juge en

ce qu’il a retenu le non-paiement d’un mois de loyer, alors que le virement du 25 mai

2010 se rapportait au loyer du mois d’avril 2010 et que celui du mois de mai n’était

payable qu’après le 20 du mois, conformément à l’accord avec le bailleur.

Les appelants estiment dès lors que leur comportement n’est pas fautif; à titre

subsidiaire, ils estiment que leur comportement n’est pas suffisamment grave pour

justifier la résiliation du contrat de bail. A titre encore plus subsidiaire, ils demandent

à se voir accorder un délai de déguerpissement de trois mois.

Lors des plaidoiries, les appelants demandent un délai de déguerpissement jusqu’au

31 décembre 2010 au motif qu’ils ont trouvé un nouveau logement à partir du 1er

janvier 2011.

L’intimé demande au tribunal de confirmer le premier jugement, sauf à interjeter appel

incident en ce que le premier juge ne lui a pas alloué une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour la première instance.

A l’audience du 26 octobre 2010, il demande en outre au tribunal de condamner les

appelants à lui payer le montant de 3.200,- euros à titre d’arriérés de loyers et charges

pour les mois d’octobre et novembre 2010 et il sollicite une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire de 1.500,- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.) est actuellement d’accord à voir imputer le trop-payé à titre de

garantie locative sur les loyers des mois d’octobre à décembre 2009.

Suivant le décompte fourni par PERSONNE3.), les appelants ont entre-temps réglé

le loyer auquel ils avaient été condamnés par le jugement entrepris.

Au vu des contestations de l’intimé à ce sujet, l’affirmation des appelants, que le

bailleur était d’accord avec le paiement des loyers vers la fin du mois, contrairement

aux stipulations expresses du bail, reste à l’état d’allégation. Par ailleurs, même à

admettre l’existence d’un tel accord, il n’en demeure pas moins que les appelants ont

décidé de leur propre initiative de ne pas régler les loyers des mois d’octobre à

décembre 2009 en raison du trop-payé à titre de garantie locative et que tous les

loyers ont été payés avec un retard considérable, bien après le 20 de chaque mois.

Ainsi, les loyers des mois de juin et juillet 2009 ont été réglés le 27 juillet 2009, ceux

de janvier, février et mars 2010 vers la fin des mois respectifs, celui du mois d’avril

2010 en date du 25 mai 2010 et les loyers des mois de mai, juin et juillet 2010 en date

du 14 juillet 2010. Le paiement des loyers des mois d’août et septembre 2010 est

intervenu en date du 25 octobre 2010.

A défaut pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de rapporter la preuve des paiements

de tous les loyers litigieux, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement formulée

en instance d’appel par PERSONNE3.) à hauteur du montant de 1.600,- euros pour

le mois d’octobre 2010, dans la mesure où le loyer du mois de novembre 2010 n’était

pas encore échu au jour de la demande en justice (26 octobre 2010).

Au vu du retard considérable du paiement des loyers, le jugement entrepris est, par

adoption des motifs du premier juge, à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation

du bail et le déguerpissement des locataires, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement.

Le premier juge est encore à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE3.) de sa

demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile au motif que

l’iniquité requise par cet article n’était pas établie.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des appelants sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Par contre, il paraît inéquitable de laisser à charge de l’intimé l’entièreté des frais

exposés en instance d’appel de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de

procédure de 750,- euros pour l’instance d’appel.

Il est ainsi de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute,

pouvant justifier l’allocation de dommages-intérêts, que si elle constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou

si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce,

de sorte que la demande de l’intimé en dommages et intérêts pour procédure

abusive et vexatoire est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris du 17 juin 2010, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement,

constate que les appelants ont entre-temps réglé le loyer auquel ils avaient été

condamnés par le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 1.600,- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le

montant de 1.600,- euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois d’octobre 2010 avec

les intérêts à partir du jour de la demande en justice, le 26 octobre 2010, jusqu’à solde,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

déclare non fondée la demande de PERSONNE3.) en dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à concurrence de 750,- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 750,- euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.