Landlord's termination for renovation works dismissed; tenant's need for residence upheld by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 150/2010

Audience publique du mardi, seize novembre deux mille dix

Numéro 126812 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE d’Esch-sur-

Alzette du 23 décembre 2009,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), demandeur d’emploi, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Simone BEISSEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126812 du rôle et appelée pour fixation le 19 janvier

2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 16 février 2010, ensuite au 13 avril 2010 et

finalement à l’audience publique du mardi, 18 mai 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et plaidée par Maître Fatiha

RAZZAK, avocat, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), et entendue en ses explications et par Maître Simone

BEISSEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), entendue en ses réponses.

Le tribunal a prononcé, par la suite, la rupture du délibéré suite aux courriers des

parties.

L’affaire, ayant été refixée à l’audience publique du mardi, 29 juin 2010, fut refixée

pour contrôle d’abord au 13 juillet 2010 et finalement au 28 septembre 2010, date à

laquelle l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Fatiha RAZZAK, avocat, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Simone BEISSEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

seize novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par courrier recommandé adressé le 4 mai 2009 à son locataire PERSONNE2.),

PERSONNE1.) a résilié avec effet au 1er décembre 2009, le contrat de bail entre

parties portant sur un appartement dans un immeuble sis à ADRESSE2.).

Par requête déposée le 28 juillet 2009,

PERSONNE2.)

a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, aux fins de principalement voir refuser le caractère de besoin personnel sinon

de motifs graves et légitimes aux motifs de résiliation invoqués par la propriétaire,

sinon à titre subsidiaire s’entendre accorder une prolongation du délai de résiliation

de 12 mois courant à partir du 1er décembre 2009, sur base des dispositions de l’article

12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2009, le juge de paix a déclaré la

demande fondée et constaté que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été

valablement résilié par le courrier du 4 mai 2009 émanant de PERSONNE1.).

Pour statuer ainsi, il a retenu que le motif grave et légitime invoqué par PERSONNE1.)

pour résilier le contrat de bail laisse d’être établi alors qu’il n’est pas prouvé que la

réalisation des travaux de rénovation envisagés serait incompatible avec la présence

d’un locataire.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 23 décembre 2009.

L’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, à voir constater qu’elle

rapporte la preuve du motif grave et légitime pour résilier le contrat de bail entre parties

et entendre dire valable la résiliation du bail par courrier du 4 mai 2009 et ordonner le

déguerpissement du locataire. Elle fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu

comme cause grave, justifiant la résiliation du bail, son intention de procéder dans

l’appartement habité par PERSONNE2.) depuis 50 ans, à d’importants travaux de

rénovation, tels qu’ils résultent des devis versés en cause. Elle soutient encore qu’il

résulte à suffisance d’un rapport d’expertise GARNIER que la présence du locataire

dans les lieux est incompatible avec l’envergure et la durée des travaux envisagés.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il fait plaider que la résiliation

est abusive et qu’en réalité, la bailleresse tente de se débarrasser de lui par tous les

moyens en raison d’un différend entre parties et du loyer modique par rapport au

marché immobilier. Les travaux prévus dans les devis initiaux seraient compatibles

avec la présence dans les lieux d’un locataire qui accepte la gêne en résultant.

L’intimé fait encore valoir que PERSONNE1.), qui prétend vouloir rénover tout

l’immeuble, vient de prendre un nouveau locataire dans un autre appartement de cet

immeuble.

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est

prorogé à moins que: a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses

obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le courrier de résiliation du 4 mai 2009 est libellé comme suit:

«Je vous notifie formellement par la présente la résiliation du contrat de bail relatif à

l’appartement sis à ADRESSE2.). Cette résiliation est motivée par des besoins

personnels. En effet, l’appartement que vous occupez et anciennement occupé par

votre mère n’a plus été rénové depuis plus de 50 années et nous entendons procéder

à sa rénovation intégrale et de transformation avec notamment, mais non

exclusivement, le remplacement des fenêtres de chaque pièce, le remplacement de

la chaudière et des radiateurs, la destruction et le remplacement de la salle de bain,

la destruction et le remplacement de la cuisine… L’envergure des travaux envisagés

qui vont s’échelonner sur plusieurs mois est incompatible avec votre maintien dans

les lieux, raison pour laquelle nous sommes contraints de résilier le bail qui nous lie.

Le délai légal de préavis est de six mois et expirera donc le 1er décembre 2009, date

à laquelle vous êtes tenus de quitter les lieux au plus tard. (…)»

Même si

PERSONNE1.)

indique comme motif de résiliation des «besoins

personnels», il est constant en cause qu’elle a en fait l’intention de procéder à des

travaux de rénovation de l’immeuble et non pas de l’occuper personnellement.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux

de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif

grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité

des travaux que son intention d’y procéder réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour

que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer

des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son

immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et

par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du

confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (TAL 29.09.2000, n° du rôle

64134). Une décision récente a néanmoins souligné que les travaux doivent

correspondre à une réelle nécessité et être commandés par l’urgence (TAL

16.03.2001 n° rôle 66366). (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163)

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code

civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre

eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction

du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des

travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible. (cf. Marianne

Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163)

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave

et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

PERSONNE1.) a initialement versé trois devis relatifs aux travaux envisagés, à savoir

un devis de la société SOCIETE1.) du 20 avril 2009 ayant trait au remplacement des

fenêtres, un devis de la société SOCIETE2.) du 22 avril 2009 ayant trait au

remplacement de la chaudière, des radiateurs et de différents appareils sanitaires et

un devis de la société SOCIETE3.) du 22 avril 2009 ayant trait au remplacement de

la cuisine.

En instance d’appel, elle verse encore un devis de la société SOCIETE1.) du 30 avril

2010, ayant trait au ponçage et cirage du parquet dans le living, au remplacement du

carrelage dans la cuisine et au WC et à la pose de carrelage dans la chambre à

coucher.

Ce devis est à prendre en considération dans la mesure où le bailleur peut toujours

préciser les travaux envisagés en cours d’instance, ou même modifier ses projets

initiaux et ajouter d’autres travaux à ceux initialement prévus.

Dans un rapport dressé le 6 février 2010 à la demande de PERSONNE1.), l’expert

PERSONNE3.) décrit que l’immeuble, construit à la fin des années 1950, est entretenu

normalement en ce qui concerne notamment des rénovations globales de la toiture et

des façades. Les fenêtres sont munies de simples vitrages. Les équipements

sanitaires, comme le chauffage central à circulation d’eau chaude en radiateurs, sont

d’origine, le réseau de distribution de chauffage comme celui d’amenée d’eau chaude

ou froide sanitaire est en acier encastré dans les maçonneries et dans les chapes.

L’installation électrique encastrée est également d’origine; le passage de 110 V à

220V a été effectué il y a une dizaine d’années sans modification du réseau.

PERSONNE3.) propose les travaux suivants:

remplacement de toutes les menuiseries extérieures (fenêtres et porte-fenêtres);

remplacement des radiateurs en fonte et têtes de robinets des corps de chauffe;

remplacement de tous les appareils sanitaires et de la robinetterie y compris vidages

et raccordements aux réseaux; reprise des plâtres autour des châssis et des saignées

ou trous dus à l’intervention sur le sanitaire et le chauffage ainsi que sur les fissures

existantes; reprise partielle des carrelages muraux des locaux sanitaires; reprise

localisée ou générale des peintures dans les locaux d’intervention; rénovation des

sols.

PERSONNE3.) ajoute que «les locaux doivent être intégralement vidés, ce qui

représente environ 20 m2 minimum de papiers et objets divers en caisses et

impérativement le départ du locataire du fait de l’absence de chauffage et de sanitaires

pendant plusieurs semaines. La rénovation des sols impose l’absence de tout

occupant durant les travaux.»

Le premier juge a relevé à juste titre que le devis de la société SOCIETE2.) ne

concerne pas exclusivement l’appartement occupé par PERSONNE2.), mais que le

remplacement de la chaudière concerne l’immeuble tout entier et affecte dès lors

également les autres locataires qui restent dans les lieux.

Si les travaux préconisés par l’expert sont certes plus facilement à réaliser en

l’absence d’un locataire, il n’est cependant pas établi qu’en cas de bonne coordination

des différents corps de métier, les travaux soient absolument incompatibles avec le

maintien dans les lieux d’un locataire qui, au courant des travaux d’envergure

envisagés, déclare expressément être disposé à supporter les désagréments en

découlant.

Il en découle que le motif grave et légitime invoqué par PERSONNE1.) pour résilier le

contrat de bail de PERSONNE2.) laisse d’être établi et que le contrat de bail n’a dès

lors pas été valablement résilié par le courrier du 4 mai 2009.

L’appel n’est dès lors pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

condamne l’appelante aux frais de l’instance d’appel.