Court allows landlord's appeal to reduce relocation and occupation damages due to lack of fault-based termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 143/2010

Audience publique du mardi, neuf novembre deux mille dix

Numéro 130752 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), commerçant, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 18 juin 2010,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître René WEBER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.),

2) PERSONNE4.) et

3) PERSONNE5.), les trois demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelants par appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130752 du rôle et appelée pour fixation le 13 juillet

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 19 octobre 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Amandine TRELCAT, avocat, en remplacement de Maître René WEBER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture du jugement

et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

novembre 2010, le

jugement

qui suit:

Retenant notamment que la demande des consorts GROUPE1.) en obtention d’une

indemnité de relocation formulée à l’audience du 12 février 2010 n’avait pas de lien

avec la demande initiale, que les consorts GROUPE1.) avaient droit à une indemnité

d’occupation pour l’intégralité du mois de janvier 2008, soit 6.335,13 euros, alors

même que les clés leur avaient été remises le 2 janvier 2008 et statuant par ailleurs

sur des demandes relatives à des arriérés de loyers, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a, par jugement du 18 mai 2010:

- déclaré irrecevable

la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et de

PERSONNE5.) en obtention d’une indemnité de relocation de 6 mois de loyer,

- pour le surplus, dit la demande fondée jusqu’à concurrence du montant de 18.700,87

euros,

- partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 18.700,87 euros avec les intérêts

au taux légal sur le montant de 6.030,61 euros à partir du 8 octobre 2007 jusqu’à

solde et sur le montant de 12.670,26 euros à partir du 12 février 2010, jusqu’à solde.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

limité par exploit d’huissier du 18 juin 2010.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés de la

condamnation à l’indemnité d’occupation relative au mois de janvier 2008 en

soulignant qu’ils avaient informé les consorts GROUPE1.) dès le 31 décembre 2007

que les clés étaient à leur disposition, qu’à ce moment la date du 2 janvier 2008 avait

été fixée d’un commun accord pour la remise des clés et qu’à cette date, les clés

avaient été acceptées sans réserves.

Subsidiairement une indemnité d’occupation pour la seule journée du 2 janvier 2008,

soit la somme de 204,35 euros, serait due.

Les consorts GROUPE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris tout en

demandant, par appel incident, à voir déclarer recevable et fondée leur demande

tendant à la condamnation d‘PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à une indemnité de

relocation de 6 mois de loyers, soit la somme de (6 x 6.335,13 =) 38.010,78 euros.

Ils concluent encore à une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance

d’appel.

Les appelants répliquent que la demande relative à l’indemnité de relocation serait

irrecevable puisque nouvelle étant donné qu’elle ne ferait pas partie du contrat

judiciaire. Au fond, elle serait à déclarer non fondée dans la mesure où les

bailleurs n’avaient jamais l’intention de relouer l’immeuble qu’ils destinaient à la

revente.

La finalité de l’indemnité d’occupation est d’indemniser le bailleur ou le propriétaire

d’un immeuble pour l’occupation de son immeuble en dehors ou, plus précisément

comme en l’espèce, postérieurement à la relation contractuelle du bail. Etant

indemnitaire par nature, elle ne peut donc couvrir que la période d’occupation

effective.

En l’occurrence, une remise des clés a eu lieu le 2 janvier 2008, les bailleurs ayant

refusé une telle remise au 31 décembre 2007. Il résulte certes des constatations

d’huissier du même jour (et couchées par écrit le 17 janvier 2008) que les lieux sont

vides à l’exception de quelques rares objets mobiliers «traînant» par endroits. A la vue

des photos du constat, le tribunal retient que ces objets délaissés sont davantage le

résultat d’un nettoyage des lieux trop sommaire que des traces d’occupation réelle.

Il en résulte que dès le 31 décembre 2007 les lieux étaient à la disposition des bailleurs

et qu’ils n’étaient plus occupés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), respectivement

par ceux qui les occupaient de leur chef puisqu’une analyse approfondie du dossier

fait apparaître que les photos litigieuses ont trait à des chambres situées au-dessus

d’une discothèque sous-louées à des tiers.

Aucune indemnité d’occupation n’est dès lors redue pour le mois de janvier 2008.

L’indemnité de relocation, quant à elle, n’est due qu’en cas de résiliation du bail par la

faute du locataire conformément à l’article 1760 du code civil.

Or, force est de constater que dans le cadre de la présente procédure les bailleurs

n’ont pas demandé la résiliation du bail pour faute des locataires. Pareille demande a

été formulée dans une instance différente qui s’est soldée (du moins en première

instance) par un jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 19 décembre 2007.

En ces circonstances, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la demande

tendant à l’allocation d’une indemnité de relocation ne présentait pas de lien suffisant

avec la présente instance. Il y a dès lors lieu de le confirmer en ce qu’il a retenu que

cette demande est à qualifier de nouvelle et qu’elle est à déclarer irrecevable de ce

chef.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer fondé tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des consorts GROUPE1.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident,

dit l’appel principal fondé et l’appel incident non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en obtention

d’une indemnité d’occupation relative au mois de janvier 2008 non fondée et décharge

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de la condamnation afférente,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais de l’instance

d’appel.