Court dismisses appeal on rent arrears due to unproven breach of repair duty and non-exhaustion of rent commission remedies.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 137/2010

Audience publique du mardi, vingt-six octobre deux mille dix

Numéro 130182 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 18 mai 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelant par appel incident,

comparant par Maître

Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130182 du rôle et appelée pour fixation le 15 juin

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 6 juillet 2010 et finalement à l’audience

publique du mardi, 12 octobre 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

octobre 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 22 juin 2009,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de le voir condamner à lui payer,

outre les intérêts, le montant de 1.600,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

A l’audience du 19 mars 2010, le bailleur a augmenté sa demande en condamnation

d’arriérés de loyers et de charges au montant de 3.200,- euros.

Lors de cette même audience, le locataire s’est opposé au paiement des loyers

réclamés en invoquant un important problème de dégât des eaux et en soulevant ainsi

l’exception d’inexécution tout en demandant reconventionnellement la condamnation

de PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.200,- euros à titre de remboursement

des travaux de remise en état qu’il a lui-même effectués ainsi que le montant de 800,-

euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral.

Retenant que le locataire n’a pas rapporté la preuve d’avoir mis en demeure le bailleur

de procéder aux réparations et en déduisant que l’inexécution de l’obligation

d’entretien du bailleur n’était pas prouvée tout en estimant que le non-paiement de

loyers pendant huit mois n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du

bail, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 16 avril 2010:

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.200,- euros,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, le 22 juin 2009,

sur la somme de 1.600,- euros, et à partir du 19 mars 2010, jour de l’augmentation

de la demande en justice, sur la somme de 1.600,- euros, le tout jusqu’à solde,

- déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention du montant de

3.000,- euros à titre de réparation du préjudice matériel et moral,

- déclaré non fondée la demande en résolution du contrat de bail entre parties,

et déclaré non fondée la demande en déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

18 mai 2010.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé de

la condamnation prononcée à son encontre par le premier juge et à ce qu’il soit fait

droit à sa demande reconventionnelle telle que formulée en première instance.

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose les faits suivants qui sont offerts en

preuve par l’audition de témoins:

«Qu’un dégât des eaux s’est produit dans l’appartement loué par Monsieur

PERSONNE1.) situé à ADRESSE1.), en date du DATE1.),

Que ce dégât des eaux a totalement détruit les revêtements et plâtre des murs, le

tapis de sol ainsi que le plafond de la cuisine et du living de l’appartement loué,

Que dès les jours qui ont suivi le sinistre, Monsieur PERSONNE1.) a demandé à

Monsieur PERSONNE2.) d’effectuer les réparations nécessaires au niveau de la

cuisine et du living,

Que dans la mesure où suite au passage de la société SOCIETE1.) le chauffe-eau

avait été coupé parce qu’il n’était pas aux normes, Monsieur PERSONNE1.) a

également demandé à Monsieur PERSONNE2.) de changer le chauffe-eau,

Que Monsieur PERSONNE2.) ne s’est jamais exécuté de sorte que l’appartement loué

n’est plus alimenté ni en chauffage ni en eau chaude depuis le 10.01.2008,

Que Monsieur PERSONNE2.) n’a pas non plus effectué les réparations au niveau de

la cuisine et du living,

Que

les

parties

ont

convenu

que

Monsieur

PERSONNE1.)

effectuerait

personnellement les réparations nécessaires, à charge pour Monsieur PERSONNE2.)

de lui rembourser le montant des réparations,

Que malgré plusieurs demandes de paiement orales, Monsieur PERSONNE2.) ne

s’est finalement pas exécuté.»

PERSONNE1.) explique qu’il a ainsi été privé totalement de la jouissance de la cuisine

et du living dont les sols, plafonds et murs «étaient totalement détruits» suite aux

dégâts des eaux survenus à l’appartement situé à l’étage au-dessus appartenant

également au bailleur. Il ajoute qu’il est par ailleurs privé de chauffage et de chauffe-

eau alors que le bailleur n’aurait pas procédé au remplacement de ces installations

qui n’étaient plus conformes aux normes de sécurité.

Pour illustrer l’état de délabrement de l’appartement, PERSONNE1.) verse une

décision de la Commission des Loyers de la commune de ADRESSE3.) du 10 août

2010 laquelle, en appliquant une décote de 90% eu égard à l’absence de travaux de

rénovation depuis la date de construction de l’immeuble, a réduit le loyer mensuel

(hors charges) au montant de 40,- euros à partir du 1er décembre 2009.

PERSONNE1.) expose, qu’après avoir dénoncé les troubles de jouissance au bailleur,

celui-ci n’y a pas remédié de sorte qu’il a dû procéder lui-même aux réfections et qu’il

n’a pas payé de loyer pendant huit mois en appliquant (mars 2009 à octobre 2009

inclus) l’exception d’inexécution. Dans la motivation de son acte d’appel,

PERSONNE1.) fait valoir que le montant des loyers retenus, soit 3.200,- euros,

correspond au coût de réfection des lieux loués.

Lors des plaidoiries en appel, PERSONNE1.) a précisé qu’il ne réitère sa demande

tendant à la condamnation de PERSONNE2.) au montant de 3.200,- euros au titre de

dommages et intérêts que pour autant que le tribunal ne devait pas «admettre

l’exception d’inexécution».

Lors de ces mêmes plaidoiries, PERSONNE1.) a également formulé une demande en

remboursement de loyers à hauteur de 3.240,- euros correspondant à la différence

des loyers contractuellement dus et ceux fixés par la Commission des Loyers pour la

période de décembre 2009 à août 2010.

PERSONNE2.) admet qu’il y a eu un dégât des eaux en janvier 2009, mais il estime

ne jamais avoir été mis en demeure d’y remédier. Il soutient dès lors que la rétention

des loyers opérée par son locataire pendant huit mois ne serait pas justifiée et que ce

dernier aurait dû se mettre en rapport avec l’assureur du locataire occupant

l’appartement au premier étage, appartement dans lequel la fuite a eu lieu.

PERSONNE2.) conclut donc à la confirmation du jugement entrepris en ce qui

concerne la condamnation aux arriérés de loyers et il demande, par appel incident, à

voir prononcer la résiliation du bail.

PERSONNE2.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,-

euros pour l’instance d’appel.

Dans un premier temps le mandataire de PERSONNE1.) a déclaré se référer à la

décision de la Commission des Loyers de ADRESSE3.) du 13 août 2010 uniquement

pour illustrer la réalité des troubles de jouissance dont elle fait état.

Or, dans la mesure où PERSONNE1.) prend appui sur cette décision pour demander

le remboursement de loyers payés «en trop» par rapport au loyer fixé par ladite

décision, il importe de savoir, avant tout autre progrès en cause, si la décision de la

Commission des Loyers de ADRESSE3.) du 13 août 2010 a fait l’objet d’un recours

devant le juge de paix tel que prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

invite les parties à informer le tribunal si la décision de la Commission des Loyers de

ADRESSE3.) du 13 août 2010 a fait l’objet d’un recours devant le juge de paix tel que

prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 30

novembre 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus du fonds et les frais.