Landlord appeal partially allowed; tenant utility reimbursement confirmed but renovation costs rejected.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 131/2010

Audience publique du mardi, dix-neuf octobre deux mille dix

Numéro 130604 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la ORGANISATION1.), établie à L-ADRESSE1.), représentée par le Conseil de la

ORGANISATION1.) actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 9 juin

2010,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident,

comparant par Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 130604 du rôle et appelée pour fixation le 6 juillet

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 octobre 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Pierre MEDINGER, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour la ORGANISATION1.), fut entendu en ses explications.

Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH, avocat, comparant pour PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

octobre 2010, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé entre parties en date du 29 janvier 2004, la

ORGANISATION1.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une

maison d’habitation avec jardin sise à L-ADRESSE1.) et faisant partie du presbytère

de ADRESSE2.).

Par requête déposée en date du 12 novembre 2007 au greffe du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette,

ORGANISATION1.)

a fait convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) pour

- s’entendre condamner au paiement de la somme de 1.400,- euros du chef de frais

locatifs et loyers,

- voir résilier le bail existant entre parties et s’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués.

A l’audience du 11 juin 2008, la ORGANISATION1.) a déclaré modifier sa demande

originaire, puisqu’il n’y avait plus d’arriérés de loyers à payer. Elle a maintenu par

contre sa demande en résiliation du contrat de bail ainsi que la demande en

déguerpissement.

A cette même audience, les locataires ont demandé reconventionnellement la somme

de 3.500,- euros à titre d’indemnisation de troubles de jouissance ainsi que le

remboursement des frais d’eau, de gaz et d’électricité relatifs au bureau paroissial qui

fait partie intégrante de l’immeuble loué, mais dont ils n’avaient pas la jouissance.

Par jugement du 9 juillet 2008, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a déclaré les

demandes en résiliation du bail et en déguerpissement non fondées et a ordonné une

consultation afin de déterminer la réalité des griefs invoqués par les locataires et d’en

chiffrer l’impact financier.

Lors d’une audience de plaidoiries en première instance, les locataires ont encore

demandé la condamnation de la ORGANISATION1.) à leur payer la somme de

4.097,44 euros à titre de remboursement des frais de matériel et d’heures de travail

en raison de travaux de réfection qu’ils ont eux-mêmes effectués dans la maison

donnée en location.

Par jugement du 28 avril 2010, le même tribunal, statuant après consultation, enquête,

contre-enquête et visite des lieux:

- a déclaré fondée la demande reconventionnelle des époux GROUPE1.) en

obtention d’une indemnité pour troubles de jouissance jusqu’à concurrence du

montant de 1.300,- euros,

- a déclaré fondée la demande reconventionnelle des époux GROUPE1.) en

obtention de remboursement de charges pour le montant de 4.091,80 euros,

- a partant condamné ORGANISATION1.) à leur payer de ce chef le montant de

(1.300 + 4.091,80 =) 5.391,80 euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice – 10 mars 2010 – jusqu’à solde,

- a déclaré non fondée la demande reconventionnelle des époux GROUPE1.) pour

le surplus.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu en substance que l’immeuble

loué, une vieille bâtisse dont l’état général était connu des locataires lors de la prise à

bail, présentait essentiellement deux désordres, à savoir (i) une impossibilité d’utiliser

le grenier dont le plancher était infesté de xylophages et (ii) le mauvais état de l’enduit

des chambres du premier étage, et il a évalué le trouble de jouissance en résultant à

20,-, respectivement 30,- euros par mois. Le premier juge a encore retenu que les

membres de la ORGANISATION1.) ayant assisté à la signature du bail sont à

considérer comme parties au procès, de sorte que leur témoignage ne pouvait être

pris en considération, ce qui avait pour conséquence que le bailleur ne pouvait prouver

qu’il avait été convenu qu’en contrepartie du loyer modique de 700,- euros, les

locataires devaient prendre en charge les frais de gaz, d’eau et d’électricité du bureau

paroissial, évalués, selon l’expertise, au montant de 56,83 euros par mois. Enfin, le

premier juge a débouté les locataires de leur demande en remboursement des frais

de matériel et d’heures de travail en raison de travaux de réfection faute d’autorisation

préalable afférente du bailleur.

De ce jugement, la ORGANISATION1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 9 juin 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer non

fondées les demandes reconventionnelles adverses et elle sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.500,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la ORGANISATION1.) conteste tout trouble de jouissance et

elle fait valoir qu’il était convenu entre parties que l’intégralité des frais, y compris ceux

générés par le bureau paroissial, était à charge des locataires. Pour étayer ses dires,

elle renvoie à l’article 9 du contrat de bail ainsi qu’aux dépositions des témoins

entendus qui ne seraient pas à considérer comme parties aux procès. Elle ajoute que

le grenier n’a jamais été loué en tant que pièce habitable et que les chambres ont été

louées dans un état certes défraichi mais que cet état était connu des locataires lors

de la conclusion du bail. Ce seraient d’ailleurs les locataires qui auraient dégradé l’état

des chambres en arrachant les papiers peints des murs.

Les locataires interjettent appel incident contre le jugement a quo et ils demandent (i)

à voir déclarer fondée leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation du

bailleur au remboursement des frais de matériel et d’heures de travail en raison de

travaux de réfection, soit la somme de 4.097,44 euros et (ii) à voir évaluer la perte de

jouissance au montant mensuel de 100,- euros. Ils augmentent par ailleurs leur

demande relative au remboursement des frais d’eau, de gaz et d’électricité d’un

montant de (6 x 56,83 =) 340,98 euros pour inclure les mois de mai à octobre 2010.

Enfin, les locataires sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,-

euros pour l’instance d’appel.

Quant aux troubles de jouissance

Il résulte de l’expertise PERSONNE3.) que l’objet donné en location, à savoir une

maison unifamiliale libre de 4 côtés avec jardin attenant, comprend 7 pièces

habitables, y non compris le bureau paroissial (lui-même composé d’une salle de

réunion, d’un bureau et d’une cuisine).

L’expert retient que la maison a été construite vers 1910 et que la majorité des

désordres qu’il a pu noter sont dus à l’âge de la bâtisse et à l’absence de rénovation

complète. L’expert relève encore que l’entretien courant des surfaces laisse à désirer

et qu’il a pu constater des dégradations volontaires.

Compte tenu de la superficie et du nombre de pièces de l’immeuble loué, le tribunal

en vient à la conclusion que le loyer stipulé (700,- euros par mois) est relativement

modique. En effet, en l’état actuel du marché immobilier, ce loyer correspondrait

davantage à un studio ou un petit appartement qu’à une maison unifamiliale avec

jardin, même si l’objet loué se trouve au sud du pays, soit dans une région où la

pression immobilière n’est pas aussi accentuée que dans la capitale et ses alentours.

Force est donc de conclure, sans qu’il ne soit besoin de recourir à l’audition de

témoins, que le faible montant du loyer avait nécessairement comme contrepartie la

mise à disposition d’un immeuble sans finitions de luxe, mais qui nécessiterait, tôt ou

tard une réfection complète. Dans la mesure où l’état de l’immeuble n’a pas changé

depuis la prise à bail, que le grenier n’était pas destiné comme pièce habitable et que

cet état était connu des locataires, ces derniers ne peuvent prétendre à aucune

réduction de loyer pour prétendus troubles de jouissance. En effet, si « troubles de

jouissance » (au sens d’absence de confort d’une maison moderne) il devait y avoir,

ceux-ci ont été acceptés en contrepartie d’un loyer peu élevé.

Ce volet de la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est

partant, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.

Quant aux frais d’eau, de gaz et d’électricité

Le tribunal rappelle que le premier juge, se basant sur les calculs de l’expert, avait

alloué aux locataires un montant mensuel de 56,83 euros, correspondant aux

consommations d’eau, de gaz et d’électricité de la paroisse pour l’utilisation du bureau

paroissial à raison d’une réunion hebdomadaire.

L’appelante soutient, et elle estime en avoir rapporté la preuve par les témoins

entendus en première instance, qu’il a été convenu entre parties que l’intégralité des

consommations d’eau, de gaz et d’électricité, y compris celles relatives à l’utilisation

sporadique du bureau paroissial, seraient à charge des locataires.

Aux termes de l’article 5 de la loi du 21 septembre 2006 relative aux baux d’habitation,

le bailleur ne peut facturer à son locataire que les charges qu’il justifie avoir déboursé

pour le compte de ces derniers ou alors les parties optent pour un régime forfaitaire.

Cette disposition est impérative et toute autre stipulation est nulle de plein droit.

Ainsi, la «convention de prise en charge» mise en avant par le bailleur, à la supposer

établie, serait dépourvue de validité, de sorte que l’audition de témoins sur cette

question ne présente aucune pertinence et qu’il n’y a pas lieu de s’interroger sur leur

capacité à témoigner ou non.

Dans la mesure où il n’y a pas de compteurs séparés pour le bureau paroissial et qu’il

n’est pas contesté que ce denier génère des consommations d’eau, de gaz et

d’électricité, le tribunal décide d’entériner le montant retenu par l’expert qui a chiffré

ladite consommation au montant total de 56,83 euros par mois. En effet, le tribunal ne

dispose d’aucun élément concret, ni d’aucune donnée chiffrée pour mettre en doute

les calculs afférents de l’expert.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de même qu’il y a lieu

de déclarer fondée l’augmentation de la demande des locataires, de sorte que la

ORGANISATION1.)

est encore à condamner à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) un montant de (6 x 56,83 =) 340,98 euros correspondant au

remboursement des frais d’eau, de gaz et d’électricité pour les mois de mai à octobre

2010.

Quant aux frais de réfection

Les locataires demandent encore à être indemnisés des frais concernant des travaux

de réfection (mise en peinture et pose de parquet dans diverses chambres) qu’ils ont

effectués dans l’immeuble loué. Ces frais sont chiffrés, factures et décompte à l’appui,

à la somme de 4.097,44 euros.

Conformément aux conclusions de la ORGANISATION1.), le tribunal retient que

lesdits travaux d’embellissement et de réfection ne sont pas à mettre à charge du

bailleur étant donné, d’une part, qu’ils ont été effectués sans autorisation préalable de

sa part et, d’autre part, que l’article 5 du contrat de bail stipule que «…le

renouvellement de la peinture, des papiers peints et des tapis pleins, et d’autres

remises en état incombent au preneur….».

Il y a dès lors lieu, par adoption des motifs du premier juge, de confirmer le jugement

entrepris sur ce point.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

La ORGANISATION1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens et PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) bénéficiant de l’assistance judiciaire, il y a lieu de dire non fondées

leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Dans la mesure où chaque partie prospère pour partie dans ses prétentions, les frais

et dépens des deux instances sont à partager par moitié.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

ce qu’elle tend à l’indemnisation de troubles de jouissance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne encore la ORGANISATION1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

le montant de 340,98 euros correspondant au remboursement des frais d’eau, de gaz

et d’électricité pour les mois de mai à octobre 2010,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la

ORGANISATION1.) et pour moitié à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).