Court annuls property sale due to excusable error on land area, ordering refund of deposit.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 122/2010

Audience publique du mardi, cinq octobre deux mille dix

Numéro 118969 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg du 26 novembre 2008,

comparant par Maître Joëlle ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), employé SOCIETE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN,

comparant par Maître Yves MURSCHEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 8 juin 2010.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Joëlle ELVINGER,

avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE2.) et PERSONNE3.) par l’organe de leur mandataire Maître

Yves MURSCHEL, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Faits constants en cause

Suivant compromis de vente signé le 2 novembre 2007, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont acquis de la part de PERSONNE1.) une maison unifamiliale sise

à L-ADRESSE3.), pour le prix de 370.000,- euros sous les conditions suspensives de

l’obtention d’un accord de financement d’un établissement bancaire et de l’accord

définitif de la commune de ADRESSE4.) pour le projet d’agrandissement de l’annexe.

Le contrat contient, par ailleurs, une clause pénale prévoyant qu’en cas de résiliation

du compromis par l’une des parties, celle-ci devra payer à l’autre une indemnité de 10

% du prix de vente stipulé au contrat.

Les numéros cadastraux et surfaces indiqués dans le compromis sont les suivants:

-

n° NUMERO1.) d’une superficie de 1,85 ares,

-

n° NUMERO2.) d’une superficie de 1,73 ares,

-

n° NUMERO3.) d’une superficie de 12,57 ares.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont soumis leur demande d’autorisation de

construire à la commune le 28 février 2008.

Suivant courrier daté du 19 mars 2008, la commune de ADRESSE4.) les a informés

du refus d’autorisation de construire selon les plans soumis.

Le 20 mars 2008, PERSONNE2.) a viré le montant de 20.000,- euros sur le compte

de

PERSONNE1.)

avec la mention «acompte pour achat d’une maison à

ADRESSE3.)».

Suivant courrier du 5 septembre 2008, PERSONNE2.) a informé PERSONNE1.) qu’il

aimerait résilier le compromis de vente suite au refus de construire de la commune. Il

a encore fait valoir que les données cadastrales indiquées dans le compris étaient

totalement fausses, la surface du terrain n’étant en réalité que de 8,31 ares au lieu des

16,15 ares y inscrits. Il a ainsi demandé la restitution de l’acompte versé.

Prétentions et moyens des parties

Par exploit d’huissier du 26 novembre 2008, PERSONNE1.) a régulièrement assigné

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de ce siège pour se voir

condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer les sommes de:

-

17.000,- euros (solde de la clause pénale de 10 % en déduisant l’acompte versé),

-

6.713,- euros (intérêts remboursés sur son prêt immobilier) ainsi que

-

18.360,- euros (montant des loyers qu’il aurait pu percevoir).

Il a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,- euros.

A l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) lui auraient viré un acompte pour l’acquisition de la maison nonobstant

le fait que la veille la commune leur aurait délivré un refus d’autorisation de construire

et que dès lors ils auraient fautivement résilié le compromis de vente.

Les défendeurs résistent à la demande de PERSONNE1.) et concluent à la nullité du

compromis de vente du 2 novembre 2007. Ils formulent deux demandes

reconventionnelles en remboursement de l’acompte de 20.000,- euros ainsi qu’en

condamnation à une «indemnité d’immobilisation» de 37.000,- euros.

Ils concluent finalement à leur tour à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,- euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font exposer avoir découvert, suite au refus

d’autorisation de construire de la commune, que, par acte de remembrement du 26

novembre 2004, le terrain litigieux avait été transformé et la surface réduite de 48,54

%, les nouvelles références cadastrales étant:

-

n° NUMERO4.) d’une superficie de 0,63 ares,

-

n° NUMERO5.) d’une superficie de 1,16 ares,

-

n° NUMERO6.) d’une superficie de 6,52 ares.

Les défendeurs contestent avoir résilié le compromis de vente et soutiennent que le

courrier du 5 septembre 2008 ne constituait qu’une «invitation au dialogue».

Par ailleurs, l’acompte de 20.000,- euros aurait été viré avant qu’ils n’aient eu

connaissance du courrier de refus d’autorisation de construire de la commune du 19

mars 2008.

Ils estiment que, dans la mesure où, à la date du compromis de vente, les parcelles et

la surface offertes à la vente n’existaient plus, le compromis de vente serait nul pour

défaut d’objet.

Ils font encore plaider que le compromis serait nul pour erreur, alors que l’erreur qu’ils

ont commise sur la superficie exacte du terrain porterait sur une qualité substantielle

de cette chose. En effet, et contrairement aux affirmations de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient pas su déterminer, sur un simple coup

d’œil, si le terrain qu’ils souhaitaient acquérir, avait une surface de 8 ou de 16 ares.

Finalement le compromis de vente serait nul pour dol dans le chef de PERSONNE1.),

dans la mesure où celui-ci aurait sciemment conservé le silence au sujet de la

superficie du terrain offert à la vente. Les défendeurs font noter que l’immeuble était

proposé à la vente par l’agence immobilière SOCIETE2.), détenue par PERSONNE1.)

et que l’annonce de cette agence indiquait que le terrain avait une superficie de 16,15

ares.

PERSONNE1.), quant à lui, fait plaider avoir clairement montré les limites du terrain

litigieux à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et formule une offre de preuve à ce sujet.

Il estime que les erreurs dans les numéros cadastraux et superficies procèderaient

d’une simple erreur matérielle.

Il soutient qu’il serait inexact de prétendre que la chose offerte à la vente n’existerait

pas, alors que cette chose consisterait dans la maison et le terrain et non dans les

numéros cadastraux. Ainsi, le compromis ne saurait être annulé pour défaut d’objet.

Par ailleurs, le compris ne serait pas entaché d’une erreur, dans la mesure où la

surface ne serait pas une qualité substantielle de l’objet et qu’en tout état de cause,

cette erreur aurait été facilement décelable. Finalement, PERSONNE1.) conteste tout

dol dans son chef.

Motifs de la décision

Pour des raisons de logique juridique, il y a lieu d’analyser en premier lieu la demande

en nullité du compromis de vente.

Quant au défaut d’objet du contrat

L’article 1108 du code civil prévoit que pour que le contrat soit valable, il faut qu’il porte

sur un objet certain qui forme la matière de l’engagement.

Aux termes de l’article 1126 du code civil, «tout contrat a pour objet une chose qu’une

partie s’oblige à donner, ou qu’une partie s’oblige à faire ou à ne pas faire».

Cette disposition envisage la matière des obligations créées par le contrat. L’étude de

l’objet du contrat est de ce fait l’objet de diverses prestations prévues au contrat. Ainsi,

dans une vente, l’objet ainsi entendu est à la fois la chose vendue et le prix promis par

l’acheteur (A. Bénabent, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 141).

Concernant la détermination de l’objet, il est affirmé avec constance que pour que cette

condition soit établie, il faut que l’on sache de façon certaine sur quoi l’on contracte, et

par voie de conséquence ce qui sera dû (Jurisclasseur, droit civil, art. 1126 à 1130,

fasc. 10, n° 20).

Ainsi, pour convenir de la chose au sens de l’article 1583 du code civil, il faut que celle-

ci soit déterminée (article 1129 alinéa 1 du code civil).

A défaut d’une telle détermination, la vente est nulle. La nullité encourue serait même

une nullité absolue, dans la mesure où le contrat serait alors dépourvu d’un élément

essentiel et la jurisprudence tend, en pareil cas, à considérer que l’acte n’a pas

d’existence légale (Encyl. Dalloz, Vente, n° 320).

Il en irait ainsi par exemple de l’animal vendu qui est mort ou d’une maison qui a péri

dans un incendie (A. Bénabent, Droit civil: les obligations, Montchrestien, 7e éd., n°

145), étant précisé que c’est au moment de la conclusion du contrat qu’on apprécie

l’existence de la chose.

En l’occurrence, le compromis de vente litigieux porte sur un terrain et une maison

unifamiliale sis à ADRESSE3.).

L’objet ainsi décrit est parfaitement déterminé. Contrairement aux conclusions de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), cet objet n’est pas inexistant au motif que les

numéros cadastraux indiqués au compromis sont erronés. Le fait que les numéros

cadastraux et les superficies indiqués au compromis soient inexacts n’a aucune

incidence sur l’objet du contrat – la maison et le terrain – qui existent et sont déterminés

au jour de la conclusion du compromis.

Le moyen tiré de la nullité du contrat pour défaut d’objet n’est partant pas fondé.

Quant aux vices du consentement

Aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a pas de consentement valable si le

consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou

surpris par dol.

Selon l’article 1110 du même code, l’erreur lorsqu’elle tombe sur la substance-même

de la chose peut être cause de nullité de la convention. Pour justifier l’annulation du

contrat, l’erreur sur la substance doit cependant avoir déterminé le consentement de

celui qui s’oblige, elle doit être excusable, en ce sens qu’elle ne doit pas être la

conséquence d’une faute de celui qui s’en prévaut et elle doit finalement avoir atteint

une qualité expressément ou implicitement convenue entre parties (cf. Encyc. Dalloz,

v° erreur, n°19).

Suivant l’article 1116 de ce code, le dol est une cause de nullité de la convention

lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident

que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas

et doit être prouvé.

Dans ces deux situations, il appartient à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) d’apporter

la preuve des faits invoqués, à savoir les conditions dans lesquelles le compromis de

vente s’est formé et notamment, le fait d’avoir été victime d’une erreur lors de la

conclusion de cet acte, sinon d’artifices, de fraude, de tromperie ou de mensonge de

la part du vendeur.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) basent leur demande en annulation en premier lieu

sur l’erreur.

Il y a lieu de rappeler, que pour que celle-ci autorise à contester la vente, il faut qu'elle

porte sur la substance de la chose. L’erreur doit ainsi avoir trait à une qualité

essentielle de la chose qui a déterminé le consentement de l’une des parties, de telle

sorte que celle-ci ne se serait pas engagée si elle avait su que cette qualité n’existait

pas.

S’agissant de la vente d’immeubles, la jurisprudence voit notamment dans l’étendue

du terrain vendu une qualité essentielle (Cass. Fr. Civ. 15 décembre 1981 citée dans

Jurisclasseur civil, Contrats et obligations, fasc. n°3-3, n° 14).

La charge de la preuve de l’erreur pèse sur l’errans, demandeur en nullité.

L’objet de la preuve est double, voire triple (Jurisclasseur, op.cit. n° 84 et 85).

Les moyens de preuve sont libres, l’erreur étant un fait juridique pouvant être établi

par tous moyens. Les juges du fond sont souverains pour apprécier tant le caractère

déterminant de l’erreur que le caractère substantiel de la qualité.

Le demandeur doit d’abord démontrer la réalité de son erreur. Cette première

démonstration est elle-même double, puisqu’elle oblige à établir d’une part que le

consentement a été donné dans une certaine croyance et d’autre part que cette

croyance était contraire à la réalité.

En l’occurrence, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont établi à suffisance de cause

avoir pensé acquérir une maison ainsi qu’un terrain de plus de 16 ares, alors qu’en

réalité, ils n’acquéraient que 8 ares. En effet, tant l’annonce publiée sur le site internet

athome que l’extrait cadastral indiquent une superficie de plus de 16 ares. Or, force

est de constater que suite au remembrement, la superficie du terrain litigieux n’était,

au jour de la conclusion du compromis de vente, que de quelques 8 ares.

La victime de l’erreur doit ensuite prouver que celle-ci avait un objet tel que la nullité

soit encourue. Spécialement, il lui appartient d’établir que la méprise a porté sur une

qualité substantielle de la chose.

Le demandeur doit enfin établir que son erreur a eu un caractère déterminant. Souvent,

ce troisième élément se confond avec le deuxième.

Tel que noté ci-dessus, l’étendue d’un terrain est une qualité substantielle de la chose

vendue. Ainsi, l’erreur des défendeurs, pensant acquérir un terrain de 16 ares, a porté

sur une qualité substantielle de la chose litigieuse, à savoir sa superficie qui était en

réalité réduite de moitié. Le fait que les défendeurs aient pu constater par eux-mêmes

les limites du terrain est sans incidence en l’espèce, alors que deux profanes peuvent

parfaitement se tromper sur l’étendue d’une surface d’une telle envergure.

Le tribunal tient finalement à noter que l’erreur commise par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) est excusable, dans la mesure où elle n’était pas facilement décelable.

En effet, les extraits cadastraux délivrés par l’administration du cadastre et de la

topographie renseignent, près de quatre ans après le remembrement, toujours les

anciens numéros de parcelles et superficies.

Il résulte de tous les développements qui précèdent qu’il y a bien eu, dans le chef de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), une erreur excusable sur la qualité substantielle de

l’immeuble acheté, à savoir, la superficie exacte du terrain, de sorte qu’il y a lieu

d’annuler la vente conclue entre parties.

Au vu des développements qui précèdent, la demande de PERSONNE1.), tendant à

voir constater la résiliation fautive dans le chef des assignés et à les voir condamner

au paiement de la clause pénale, d’intérêts payés sur son prêt bancaire ainsi que de

dommages et intérêts, n’est pas fondée.

Dans la mesure où le contrat annulé est réputé n’avoir jamais existé, il y a lieu de

condamner

PERSONNE1.)

à rembourser l’acompte de 20.000,-

euros à

PERSONNE2.) – qui est le seul à l’avoir versé en vertu des pièces versées en cause

– avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

réclament

finalement

une

«indemnité

d’immobilisation de 37.000,- euros au titre de dommages et intérêts encourus en raison

du dol sur base de l’article 1382 du code civil».

Cette demande n’est toutefois pas fondée, dans la mesure où la demande en

annulation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est fondée sur la base principale – à

savoir l’erreur – de sorte que le tribunal ne saurait plus analyser la base subsidiaire qui

est le dol.

Il suit des développements qui précèdent que la demande reconventionnelle est

partiellement fondée.

Quant aux demandes en allocation d’une indemnité de procédure

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure ne sont pas fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande principale non fondée et en déboute,

dit la demande reconventionnelle partiellement fondée,

partant, annule le compromis de vente conclu entre parties le 2 novembre 2007 et

portant sur l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), pour erreur sur la substance de la chose

vendue,

condamne PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE2.) l’acompte payé de 20.000,-

euros avec les intérêts légaux à compter du 11 mai 2009, jour de la demande,

dit la demande de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

en condamnation de

PERSONNE1.) au montant de 37.000,- euros non fondée et en déboute,

dit les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

non fondées et en déboute,

condamne PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance, et en ordonne la

distraction au profit de Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.