Court partially allows appeal on rent arrears, dismissing termination claims due to unproven charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 109/2010

Audience publique du mardi, treize juillet deux mille dix

Numéro 129869 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par ses associés Monsieur PERSONNE1.) et Madame

PERSONNE2.), les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 mai 2010,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 129869 du rôle et appelée pour fixation le 1er juin

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 29 juin 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Tom FELGEN, avocat, comparant pour

la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI, fut entendu en ses explications.

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

juillet 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête du 4 juillet 2008, la société civile immobilière SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

s’entendre condamner au paiement du montant de 3.190,98 euros au titre d’arriérés

de charges pour les exercices 2003-2004, 2004-2005, 2005-2006 et 2006-2007.

La requérante a conclu à la résiliation du contrat de bail existant entre parties et au

déguerpissement de la défenderesse pour cause de non paiement des soldes de

charges locatives.

En plus elle a sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur

base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience publique du 11 mai 2009, PERSONNE3.) a contesté redevoir le montant

de 844,13 euros au titre de la gestion administrative pour l’année 2004, la somme de

3,60 euros au titre des intérêts pour l’année 2004, la somme de 697,84 euros au titre

de la gestion technique pour l’année 2005, la somme de 6,94 euros au titre des intérêts

pour l’année 2005, la somme de 735,01 euros au titre de la gérance technique pour

l’année 2006, la somme de 6,96 euros au titre des intérêts pour l’année 2006, la

somme de 739,38 euros au titre de la gérance technique pour l’année 2007 et les

intérêts de 7,12 euros pour l’année 2007.

Elle a déclaré que la société civile immobilière SOCIETE1.) n’avait pris en compte

pour l’année 2003 que des avances sur charges pour un montant de 1.800,- euros

alors qu’elle se serait en fait acquittée au titre des avances du montant de 1.950,-

euros de sorte qu’il faudrait encore déduire 150,- euros du montant réclamé.

Finalement, elle a indiqué qu’en date du 26 avril 2008 elle aurait réglé les montants

de 117,34 euros et de 265,74 euros.

Elle a dès lors formulé une demande reconventionnelle et demandé à ce que la

société civile immobilière SOCIETE1.) soit condamnée à lui rembourser la somme de

383,08 euros.

Elle a également sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Retenant en substance qu’en l’absence de stipulation contractuelle d’un forfait relatif

aux charges, le bailleur ne peut réclamer que les charges qu’il justifie avoir

déboursées pour le compte du locataire et que ceci s’appliquait en particulier au forfait

mensuel de 60,- euros pour «gérance technique dans les parties privatives» de

PERSONNE3.), le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 25 mars 2010,

dit les demandes principale en paiement et en résiliation du bail non fondées, dit la

demande reconventionnelle fondée et a partant condamné la société SOCIETE1.) à

payer à PERSONNE3.) la somme de 383,08 euros avec les intérêts au taux légal à

partir du 11 mai 2009, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Les parties ont été déboutées de leurs demandes respectives sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 7 mai 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE3.) à lui payer la somme de 3.190,98 euros avec les intérêts au taux légal

à partir de la requête introductive jusqu’à solde, à voir résilier le bail et à voir

condamner PERSONNE3.) au déguerpissement, ceci conformément à sa demande

initiale.

Elle conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) explique qu’elle a chargé la société

SOCIETE2.) S.A. de s’occuper de la gestion administrative et technique de l’immeuble

qui lui appartient en totalité et qui est composé de 13 lots et dont un lot est pris en

location par PERSONNE3.).

La société SOCIETE1.) précise que le présent litige se résume en fait aux frais de

gérance technique. Ainsi, elle a déclaré renoncer aux frais de gérance administrative

et, en ce qui concerne les frais de gérance technique, elle explique, attestation

testimoniale à l’appui, que ceux-ci s’élèvent, suivant contrat avec la société

SOCIETE2.) S.A., à 4% du loyer total annuel de la résidence. Etant donné qu’il y a 13

lots dans l’immeuble, chaque locataire se voit refacturer 1/13e de ce montant.

Le montant forfaitaire ainsi obtenu couvrirait la gérance technique à la fois des parties

communes et des parties privatives de

PERSONNE3.). En contrepartie,

PERSONNE3.), comme tous les autres locataires, pourrait faire appel aux services de

la société SOCIETE2.) S.A. pour avoir une assistance technique, pour effectuer des

menus travaux d’entretien ou des réparations à l’intérieur même des parties privatives

prises en location.

D’après la société SOCIETE1.), ce système forfaitaire aurait l’avantage de la simplicité

et il fonctionnerait depuis un certain temps à la satisfaction de la majorité des

locataires.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant avoir été

informée lors de la conclusion du contrat de bail de la possibilité d’avoir recours à

l’assistance technique de la société SOCIETE2.) S.A.. Même si elle en avait été

informée, elle affirme ne pas avoir besoin d’un service technique qu’elle pourrait

assurer toute seule. Elle s’oppose dès lors à devoir rémunérer un service qu’elle n’a

pas demandé et dont elle ne profite pas.

Elle renvoie par ailleurs aux stipulations afférentes du contrat de bail qui prévoient une

mise en compte des charges locatives réelles et non forfaitaires et elle demande à

faire appliquer ces mêmes stipulations contractuelles d’ordre public pour voir tenir en

échec les prétentions de la société SOCIETE1.) basées sur un forfait.

PERSONNE3.) ajoute qu’il est irrelevant de savoir si la société SOCIETE1.) a

réellement déboursé les montants réclamés au profit de la société SOCIETE2.) S.A..

Ceci résulterait de toute façon d’un arrangement contractuel avec un tiers qui ne lui

serait pas opposable et elle fait encore valoir que le seul critère pour pouvoir

répercuter des charges sur le locataire, c’est de savoir si le bailleur a dépensé ces

sommes dans l’intérêt du locataire.

Enfin, PERSONNE3.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel.

Les faits constants à la base du présent litige, ayant trait à des charges locatives et

plus particulièrement à un forfait pour frais de gérance technique, peuvent êtres

résumés comme suit.

PERSONNE3.) a pris en location un appartement dans une résidence appartenant en

intégralité à la société SOCIETE1.).

A propos des charges, le contrat de bail stipule que:

«Le locataire supportera les taxes ci-après:

- les taxes de ville telles que canalisation, enlèvement et incinération des ordures,

- les taxes de maisons, c’est-à-dire eau, électricité, chauffage et nettoyage des

parties communes, gérance administrative et technique, les frais d’entretien de

l’ascenseur et de la chaufferie, ramonage de la cheminée, frais de jardinage etc.

- eau chaude et froide (…)

(…) Le locataire payera une avance mensuelle de 150 EUR (cent cinquante) EUR

pour le chauffage et les taxes énumérées ci-avant. (…) Le locataire recevra le

décompte des frais à sa charge une fois par an. (…)».

Comme il a été relevé ci-dessus, la société SOCIETE1.) a déclaré renoncer aux frais

de gérance administrative et, en ce qui concerne les frais de gérance technique, elle

explique que ceux-ci s’élèvent à 4% du loyer total annuel de la résidence et que 1/13e

de ce montant est alors refacturé à chaque locataire.

La particularité des frais de gérance technique forfaitaires consiste dans le fait que ce

forfait couvre la gérance technique à la fois des parties communes et des parties

privatives, sans qu’il y ait une ventilation entre ces deux volets.

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation:

«Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.»

Ainsi que le soutient à juste titre PERSONNE3.), le paiement des frais pour compte

du locataire par le bailleur constitue une condition nécessaire, mais pas suffisante

pour refacturer ces frais au locataire. En effet, non seulement ces frais doivent avoir

été déboursés, mais encore faut-il qu’ils l’aient été dans l’intérêt du locataire. Cela vaut

en particulier pour les frais de gérance, dont en particulier les frais de gérance

technique. (cf M. Harles, Chronique de Jurisprudence en matière de bail à loyer,

Pasicrisie n° 2/2001, n° 58)

L’attestation testimoniale de l’administrateur délégué de la société SOCIETE2.) S.A.

apporte les clarifications suivantes sur la nature de la gestion immobilière dont elle a

été chargée:

«…Ce mandat de gestion immobilière comporte d’une part une gestion administrative

et d’autre part une gestion technique.

Je sais que suite à des réclamations de la part de certains locataires de SOCIETE1.)

un accord a été trouvé que la partie gestion administrative ne soit pas refacturée aux

locataires mais uniquement le volet gestion technique.

En ce qui concerne plus précisément ce volet gestion technique, il comporte d’une

part une visite hebdomadaire des locaux communs, un contrôle des équipements

techniques et l’exécution de menus travaux d’entretien (changement d’ampoules) et

la négociation et la souscription de différents contrats d’entretien (nettoyage,

chauffage, ascenseur etc.).

Cette gestion technique a lieu d’une part dans les parties communes (halls et couloirs,

garage, locaux techniques) mais également dans les parties privatives….»

Sur base des développements qui précèdent, le tribunal constate que si l’on peut

raisonnablement admettre que les prestations techniques énumérées et effectuées

dans les parties communes sont, du moins partiellement, dans l’intérêt du locataire, il

n’y a aucune clé de répartition ni conventionnelle, ni factuelle entre les frais de gestion

technique se rapportant aux parties communes d’une part et ceux relatifs aux parties

privatives d’autre part.

Par ailleurs, la société SOCIETE1.) reste en défaut de prouver que PERSONNE3.)

aurait accepté le système de gérance forfaitaire dans son ensemble et celui de ses

parties privatives en particulier. De plus, toute intervention ou assistance technique

concrète dans l’appartement de PERSONNE3.) est contestée et aucune telle

intervention n’est documentée. Dans ces conditions, la quote-part «privative» du

forfait des frais de gérance technique ne peut, par la force des choses, avoir été

déboursée dans l’intérêt de la locataire PERSONNE3.) et cette dernière ne saura donc

être tenue à la rembourser à la société SOCIETE1.).

Non seulement le tribunal est dans l’impossibilité de ventiler entre quote-part

«privative» et quote-part «commune» du forfait des frais de gérance technique, mais

il constate que (du moins dans le décompte de l’exercice 2006 et outre les frais usuels

tels que eau, gaz, électricité, ascenseur, jardinage, nettoyage, etc.) des frais relatifs à

un «contrat d’entretien» sont mis en compte.

Compte tenu de ces imprécisions et incohérences, il y a lieu de conclure que la société

SOCIETE1.) n’a pas non plus justifié les sommes effectivement déboursées dans

l’intérêt de PERSONNE3.) au titre des frais de gérance technique pour les parties

communes.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu que

les demandes afférentes de la société SOCIETE1.) sont à déclarer non fondées. Il en

sera de même des intérêts mis en compte par la société SOCIETE1.) en l’absence de

toute explication afférente.

Ainsi, du montant réclamé de 3.190,98 euros qui tient déjà compte des paiements de

117,34 euros et de 265,74 euros (cf pièce 8 Me FELGEN), il y a lieu de déduire les

sommes suivantes:

-

Frais de gérance administrative 2004

-844,13 EUR

-

Avance sur charges octobre 2003

(non prise en compte par la société SOCIETE1.))

-150,00 EUR

-

Intérêts décompte 2004

-3,60 EUR

-

Frais de gérance technique 2005

-697,84 EUR

-

Intérêts décompte 2005

-6,94 EUR

-

Frais de gérance technique 2006

-735,01 EUR

-

Intérêts décompte 2006

-6,96 EUR

-

Frais de gérance technique 2007

-739,38 EUR

-

Intérêts décompte 2007

-7,12 EUR

ce qui fait très exactement un total de 0,- euros.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer partiellement fondé et il y a lieu de dire la

demande en paiement de la société SOCIETE1.) non fondée. Il en sera de même de

la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) puisque les prétentions qui sous-

tendent celle-ci ont précisément été prises en compte dans le cadre de la demande

principale.

Les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire basées sur le

non paiement de charges sont dès lors, par confirmation du jugement entrepris, à

déclarer non fondées.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) non fondée,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI aux frais et dépens de

l’instance.