Tenant's appeal dismissed; landlord's fraudulent termination to evict for higher rent confirmed by court.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 107/2010

Audience publique du mardi, six juillet deux mille dix

Numéro 126118 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 23 novembre 2009,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 18 mai 2010.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Sonja POLNIASZEK, avocat, en remplacement de Maître Alex KRIEPS, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Pierre GOERENS,

avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Par exploit d’huissier du 1er juillet 2008, PERSONNE1.) a fait citer la société anonyme

SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre

condamner principalement au paiement du montant de 9.500,-

euros, et

subsidiairement au montant de 8.000,- euros sur base des dispositions de l’article 14

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

En plus, il a demandé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur

base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, à ce que

le taux de l’intérêt soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification du jugement à intervenir ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Devant le premier juge, à l’audience publique du 24 avril 2009, la société SOCIETE1.)

a

formulé une demande reconventionnelle et sollicité la condamnation de

PERSONNE1.) au paiement du montant de 5.740,68 euros au titre de dégâts locatifs

et de solde de charges locatives.

Retenant que le bailleur est resté en défaut d’établir la nécessité de travaux de grande

envergure dans l’appartement loué et l’incompatibilité desdits travaux avec le maintien

dans le locataire dans les lieux et considérant certains dégâts locatifs comme établis,

le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 29 juin 2009:

- reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle,

- dit la demande dirigée par PERSONNE1.) à l’encontre de la société anonyme

SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence du montant de 8.400 euros,

- dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) dirigée contre PERSONNE1.)

fondée jusqu’à concurrence du montant de 2.774,99 euros,

- partant, après compensation judiciaire,

- condamné la société anonyme SOCIETE1.) à régler à PERSONNE1.) le montant

de 8.400 – 2.774,99 = 5.625,01 € avec les intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice, le 1er juillet 2008, jusqu’à solde,

- dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

- dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure et en a débouté,

- condamné la société anonyme SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 23 novembre 2009.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir dire

qu’elle a régulièrement résilié le bail en date du 1er mars 2007 et ainsi voir dire non

fondée la demande adverse tandis qu’elle demande à voir déclarer fondée dans

l’intégralité sa propre demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation de

dommages locatifs et au paiement des charges locatives pour un total de 7.340,- euros

avec majoration de 3 points du taux d’intérêt légal à partir du troisième mois suivant la

signification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000,- euros

pour la première instance et de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) réexpose ses arguments comme suit:

«Attendu que suivant contrat de bail conclu en date du 26 octobre 2005 la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location au sieur PERSONNE1.) un

appartement situé à L-ADRESSE3.),

que par lettre du 1er mars 2007 le propriétaire bailleur a résilié ledit bail en ces termes:

«…Affaire SOCIETE1.) SA / PERSONNE2.) – PERSONNE1.) – PERSONNE3.)…

Par la présente, ma partie résilie votre contrat de bail avec un préavis de 3 mois afin

de pouvoir procéder aux travaux de réparation et de rénovation urgents (humidité) qui

ne peuvent être exécutés en présence des locataires.»,

que le sieur PERSONNE1.) a quitté les lieux le 12 juillet 2007 soit 4,5 mois après

l’envoi de la lettre de résiliation susvisée et 1,5 mois après l’expiration dudit préavis,

que suite au départ du locataire la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a réalisé les

travaux annoncés de réparation et de rénovation soit de débouchage, de réparation

de canalisation dans la salle de bains, d’électricité et des travaux de peinture en sus,

que le remboursement du paiement des factures quant aux travaux réalisés a été

demandé à PERSONNE1.),

qu’ensuite, par citation Jean-Lou THILL du 30 juillet 2008, donc un an plus tard,

PERSONNE1.) a manifesté sa désapprobation quant à la résiliation du bail

intervenue,…

…en date du 19 février 2007, le propriétaire avait déjà dû faire intervenir la société

SOCIETE2.) exploitation en vue du débouchage d’une canalisation,

que les 17 et 18 mai 2007, le propriétaire avait déjà dû faire face à une panne générale

électrique de l’immeuble et remplacer la totalité des transformateurs et ampoules

halogène, du central parlophone,

que ces désagréments source de danger avaient préjudicié à l’ensemble des

locataires de l’immeuble,

que pour on ne sait quelle raison il y avait dans l’appartement occupé par

PERSONNE1.) (1er étage) des problèmes d’envergure liés à l’humidité,

qu’il y avait un risque d’incendie et des canalisations bouchées,

qu’il fallait donc y remédier,

que ce motif clairement indiqué dans la lettre de résiliation a d’ailleurs trouvé

l’approbation du sieur

PERSONNE1.)

sans difficulté alors qu’il connaissait

parfaitement la situation puisqu’il occupait les lieux en question,

attendu partant qu’il fallait réagir vite et déterminer l’origine de ces désagréments

récurrents de sorte que la résiliation du bail a été décidée afin de réaliser les travaux

adéquats qui étaient présumés être importants dans la mesure où les interventions

épisodiques réalisées ne permettaient pas de régler les problèmes,

que ces travaux étaient nécessaires,

qu’ainsi le témoin PERSONNE4.) atteste que: «Je me suis rendu dans l’appartement

au 1er étage ADRESSE4.), pour voir un problème d’électricité, les fusibles ne tenaient

pas une fois de plus. Je me suis mis à la recherche d’éventuelle panne pour cela j’ai

démonté la totalité des circuits électriques pour trouver où situer les pannes. J’ai

constaté qu’il y avait des fils endommagés voir brûlés dans le circuit prise du living. Je

pense que cela a dû être causé par une surcharge du circuit. A la longue ca a

endommagé les fils donc risque de feux!!!» «…Je confirme que les travaux ont été

causés par l’humidité…»,

qu’en outre le témoin PERSONNE5.) atteste en ce qui concerne le débouchage de la

canalisation que: «Die ausgeführten Arbeiten wurden durch meine Firma SOCIETE3.)

Sàrl dringend ausgeführt da zwecks Verstopfen des Kanals im ersten Stock das ganze

Gebäude nicht funktionsfähig war.»,

que ces travaux impliquaient que le locataire devait avoir quitté les lieux pour être

réalisés alors qu’il allait se retrouver sans canalisation utilisable et sans électricité pour

une période indéterminée,

qu’il était nécessaire de démonter l’intégralité des circuits,

qu’avec chance l’origine de la panne a été trouvée rapidement,

qu’elle aurait cependant pu l’être tardivement,

qu’en présence de l’humidité ambiante et d’un circuit électrique défaillant le pire

pouvait être imaginé,

que le bailleur a donc adopté un comportement prudent pour assurer la sécurité des

locataires,

qu’on ne saurait lui en faire grief d’autant plus que le locataire PERSONNE1.) est

responsable des travaux intervenus,

qu’en effet, il résulte du constat de l’électricien que le sieur PERSONNE1.) avait

endommagé le circuit électrique,

que la facture SOCIETE3.) du 7 août 2007 indique clairement: «Débouchage et

réparation de canalisation dans la salle de bains suite à un mauvais entretien par le

locataire»,

qu’en outre, après seulement 18 mois de location PERSONNE1.) a laissé à son départ

l’appartement loué à l’état neuf dans un très mauvais état d’entretien,

que l’appelant se permet de préciser qu’il est manifeste que ce n’est qu’en raison de

la demande en paiement de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de diverses factures

à l’encontre de PERSONNE1.) que celui-ci a décidé tardivement de contester la

résiliation du bail intervenue,

que les travaux étaient indispensables et constituent un motif grave et légitime de

résiliation du bail.»

PERSONNE1.) demande à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu

que les travaux de réfection invoqués par le bailleur étaient en réalité de faible

envergure et que le bailleur ne prouvait pas leur incompatibilité avec le maintien du

locataire dans les lieux. PERSONNE1.) estime que les travaux n’auraient été qu’un

prétexte pour se débarrasser de lui et de relouer l’appartement, pour un loyer plus

élevé, à un nouveau locataire. PERSONNE1.) en conclut au caractère dolosif de la

manœuvre de la société SOCIETE1.) et il demande, par appel incident et par référence

au seuil minimal prévu par l’article 14 alinéa 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer des

dommages-intérêts de 9.500,- euros au lieu des 8.400,- euros alloués par le premier

juge et correspondant à une année de loyers, ce avec les intérêts au taux légal à partir

de la demande et avec majoration du taux de 3 points à partir d’un délai de 3 mois

après la signification du jugement entrepris.

PERSONNE1.) conclut, également par appel incident, au débouté de la demande

reconventionnelle de la société SOCIETE1.) relative à l’indemnisation de dégâts

locatifs qui, d’après la partie intimée, ne seraient pas établis.

Enfin, PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,-

euros pour l’instance d’appel.

Par courrier du 28 mai 2010, le litismandataire de PERSONNE1.) sollicite la révocation

de l’ordonnance de clôture «pour verser un nouveau corps de conclusions» en

expliquant que son collaborateur n’a pas été présent à l’appel des causes pour

demander un délai pour répliquer aux dernières conclusions adverses.

Aux termes de l’article 225 du nouveau code de procédure civile, l’ordonnance de

clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été

rendue.

Le tribunal constate que dans son prédit courrier Maître REUTER ne donne strictement

aucune précision sur les points de droit ou de fait qu’il aimerait développer plus

amplement. Par ailleurs, au vu des éléments de la procédure, le tribunal est en mesure

de toiser le litige. Il n’existe dès lors pas de cause grave justifiant la révocation de

l’ordonnance de clôture, de sorte que la demande afférente est à rejeter.

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est

prorogé à moins que: a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses

obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le courrier de résiliation du 1er mars 2007 est libellé comme suit:

«Monsieur,

Je suis le conseil de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. avec siège social à L-

ADRESSE5.).

Par la présente, ma partie résilie votre contrat de bail avec un préavis de 3 mois afin

de pouvoir procéder aux travaux de réparation et de rénovation urgents (humidité) qui

ne peuvent être exécutés en présence des locataires.

Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments très distingués.»

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux

de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef des bailleurs un motif

grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour eux d’établir tant la nécessité

des travaux que leur intention d’y procéder réellement.

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code

civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre

eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du

loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des

travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier, ex post, si le motif invoqué est

suffisamment grave et légitime, c’est-à-dire si les travaux de réfection effectués ont été

d’une envergure telle qu’ils ont justifié la résiliation judiciaire du bail.

S’il devait s’avérer que tel n’est pas le cas, le locataire a droit à des dommages et

intérêts conformément à l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation.

Les parties s’accordent à dire que PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 12 juillet

2007 et qu’il a occupé le 1er étage de l’immeuble de rapport sis à ADRESSE6.).

Logiquement et conformément à l’argumentation de PERSONNE1.), l’envergure des

travaux et leur éventuelle incompatibilité avec le maintien du locataire dans les lieux

devra dès lors s’apprécier au regard des travaux effectués postérieurement au 12 juillet

2007 qui sont documentés comme suit:

Facture SOCIETE3.) du 7 août 2007 relative à des travaux de débouchage et

réparation de canalisation qui ont eu lieu le 23 juillet 2007 qui ont impliqué le

démontage de la baignoire, la transformation du tuyau d’écoulement, le

remontage de la baignoire et des travaux de maçonnerie accessoires, le tout pour

un coût total (main d’œuvre comprise) de 1.989,79 euros TTC.

Facture SOCIETE4.) du 31 juillet 2007 pour «vérification installations électriques

existantes et tirages de nouveaux circuits prises » qui ont eu lieu les 26 et 27

juillet 2007 pour un coût total (main d’œuvre comprise) de 986,99 euros TTC.

Facture du peintre PERSONNE6.) du 3 août 2007 (date d’intervention non

spécifiée) relative à des travaux de peinture pour un coût total de 2.300,- euros

TTC.

A noter qu’une deuxième facture SOCIETE3.) est versée. Puisqu’elle concerne

le deuxième étage, elle n’est d’aucune pertinence dans le cadre du présent litige.

La même conclusion s’impose (i) pour une deuxième facture PERSONNE6.)

concernant le «Dachgeschoss», (ii) pour un devis SOCIETE5.) concernant la

pose de «Laminat» au 2e étage (sic !) et (iii) pour une troisième facture

SOCIETE3.) de juin 2008 ( !) soit presqu’un an après le départ du locataire et

concernant le remplacement d’un radiateur dans une cuisine dont on ignore à

quel étage elle est située.

Il tombe sous le sens qu’une remise en peinture de l’appartement ne saurait en aucun

cas constituer des travaux justifiant la résiliation d’un bail quel qu’il soit et donc en

particulier le bail ayant lié les parties. En effet, il s’agit de travaux de rafraîchissement

qui, par définition, n’ont aucun caractère d’urgence et ne contribuent en rien à

préserver ou restaurer la stabilité, la salubrité ou la sécurité de l’immeuble. Il y a donc

lieu de faire abstraction des travaux de peinture.

En ce qui concerne les travaux suivant factures SOCIETE3.) et SOCIETE4.) décrits

ci-dessus, le tribunal concède qu’il s’agit de travaux nécessaires, utiles et voire même

urgents en ce qu’ils concernent essentiellement le débouchage d’une canalisation et

la détection et l’élimination d’un problème de courts-circuits sur une installation

électrique plus ou moins vétuste.

Or, à l’instar du premier juge, le tribunal constate que ces travaux se sont déroulés en

l’espace d’un ou deux jours dans la quinzaine qui a suivi le départ de PERSONNE1.).

Force est donc de conclure qu’il s’agit de travaux certes nécessaires et utiles, mais de

petite envergure, qui ne sont nullement incompatibles avec le maintien du locataire

dans les lieux.

Dans ces conditions, le tribunal retient, par confirmation du jugement entrepris, que le

motif de résiliation du bail ne constitue pas un motif grave et légitime tel qu’exigé par

l’article 12 (2) c de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

de sorte que PERSONNE1.) a droit à des dommages et intérêts conformément à

l’article 14 de la prédite loi.

Ledit article 14 est libellé comme suit: «Art. 14. Sauf cas de force majeure, l’ancien

locataire a droit à des dommages-intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ,

les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail

soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête introductive d’instance,

soit dans le jugement.

Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et de

transformation entrepris de manière effective.

Si le tribunal constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale était

dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être inférieurs au

montant des loyers d’une année.»

Quoique libellé de façon insatisfaisante au regard de l’hypothèse du motif des travaux

de réfection, le principe de l’allocation de dommages et intérêts s’en dégage nettement

étant entendu que le législateur a, contrairement à l’article 16 de la loi abrogée du 14

février 1955, entendu fixer un seuil minimal de dommages et intérêts correspondant à

l’équivalent d’une année de loyers lorsqu’il s’avère que le motif de résiliation a été

dolosif.

C’est précisément ce que prétend PERSONNE1.) en argumentant que le réel motif de

résiliation n’a jamais été le besoin de réfection du logement, mais la relocation dudit

logement à un loyer plus élevé.

L’analyse des pièces versées par PERSONNE1.) accrédite effectivement cette

hypothèse.

En effet, il apparaît d’une annonce qui a été en ligne (et imprimée) le 20 juillet 2007

sur le site immobilier MEDIA1.) qu’un appartement situé au 1er étage au ADRESSE7.),

soit exactement l’appartement occupé au préalable par PERSONNE1.), a été offert à

la location pour un loyer de 900,- euros avec disponibilité «immédiate».

Non seulement, il y a là la confirmation que les travaux n’ont eu aucun impact sur une

possible occupation de l’appartement, mais encore on y voit que la véritable intention

du bailleur a été de relouer un appartement pour un loyer plus élevé (900,- euros contre

700,- euros précédemment).

Il résulte d’ailleurs des pièces versées qu’une certaine Madame PERSONNE7.), la

nouvelle locataire, y a déclaré son domicile à la ORGANISATION1.) dès le 2 août

2007.

Le tribunal déduit de l’ensemble de ces éléments de fait que l’indication du motif de

résiliation n’a pas été le fruit d’une simple appréciation erronée du bailleur quant à la

nature et à l’envergure réelle des travaux envisagés, mais une manœuvre délibérée,

une «mise en scène» pour reprendre l’expression de PERSONNE1.), pour se

débarrasser d’un locataire au profit d’un autre payant un loyer plus élevé, de sorte que

le motif de résiliation est à qualifier de dolosif.

Le tribunal estime que l’allocation de dommages et intérêts à hauteur du seuil minimal

d’une année de loyers, soit (12 x 700 =) 8.400,- euros, constitue une indemnisation

adéquate et qu’il y a dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué ledit

montant.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en

indemnisation de dégâts locatifs et en paiement de charges, il y a lieu d’inviter les

parties à se prononcer sur la compétence ratione materiae du juge de paix pour

connaître de cette demande, sachant qu’il a statué en matière civile et que la fin de

non-recevoir tirée de l’incompétence ratione materiae est d’ordre public et que le

tribunal doit d’office soulever cette question (cf. Marianne Harles, op. cit., no. 216).

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que, concernant la

demande principale de PERSONNE1.), tant l’appel principal que l’appel incident sont

à déclarer non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit qu’il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

en ce qui concerne la demande principale de PERSONNE1.), dit les appels non

fondés, partant, confirme le jugement entrepris,

en ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., invite les parties à se prononcer sur la compétence ratione materiae du juge de

paix,

invite Maître Alex KRIEPS à conclure jusqu’au 13 août 2010,

accorde à Maître Pierre REUTER un délai pour répondre jusqu’au 17 septembre 2010,

fixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 21

septembre 2010, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve le surplus et les frais.