Court dismisses landlord's appeal on rent arrears due to witness credibility issues and lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 105/2010

Audience publique du mardi, six juillet deux mille dix

Numéro 122414 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son époux

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 4 juin 2009,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, Monsieur

PERSONNE3.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant initialement par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 122414 du rôle et appelée pour fixation le 30 juin

2009, fut

d’abord

fixée pour plaidoiries

au

septembre

2009, ensuite

successivement pour contrôle au 3 novembre 2009 et 17 novembre 2009, date à

laquelle l’affaire fut fixée au rôle général. Suite au courrier de Maître STOLTZ du 15

mars 2010, l’affaire, fixée pour plaidoiries au 23 mars 2010, fut refixée pour contrôle

au 4 mai 2010 et finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 juin

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Maximilien KRZYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendu en ses

explications.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

avocat, comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

juillet 2010, le

jugement

qui suit:

Retenant que les enquêtes ordonnées n’ont pas, en raison de la contradiction des

dépositions des témoins, permis d’établir le paiement des arriérés de loyers réclamés,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 30 avril 2009 condamné

PERSONNE2.) et PERSONNE1.), chacun pour la moitié, à payer à la société civile

immobilière SOCIETE1.) (i) la somme de 7.000,- euros avec les intérêts au taux légal

à partir de la demande en justice jusqu’à solde (ii) ainsi qu’une indemnité de procédure

de 250,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 4 juin 2009.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés des

condamnations prononcées à leur encontre en faisant valoir ce qui suit:

«Que les premiers juges ont statué de la sorte en faisant une mauvaise appréciation

des témoignages recueillis lors des enquêtes diligentées en cause.

Attendu que l’intimée réclamait aux appelants des arriérés de loyers s’étalant entre

août 2003 et novembre 2004.

Que cette demande était pour le moins étonnante, alors que depuis le mois de

novembre 2004 jusqu’au mois de juin 2008, soit près de 4 années après la rupture du

bail, les appelants n’avaient jamais reçu la moindre mise en demeure les invitant à

payer lesdits arriérés.

Que la partie intimée a prétendu ne s’être manifestée si tardivement que parce qu’elle

croyait que les appelants avaient quitté le territoire luxembourgeois après la résiliation

du bail les ayant liés.

Que dans ce contexte, les appelants prétendirent avoir réglé l’intégralité des montants

réclamés.

Qu’en effet, au courant des mois d’août 2003 à novembre 2004, sans préjudice de la

date exacte, Monsieur PERSONNE4.) a accompagné Monsieur PERSONNE2.)

lorsque celui-ci se rendait au siège de SOCIETE1.) SCI afin de s’acquitter du paiement

de son loyer en espèces.

Que pour chacune des périodes précitées, Monsieur PERSONNE4.) a remis à

Monsieur PERSONNE3.) le montant de 500,00 €.

Que cette manière de procéder était dictée par le fait que Monsieur PERSONNE4.)

ne daignait pas conclure un contrat de bail écrit avec Monsieur PERSONNE2.), contrat

de bail indiquant éventuellement un numéro de compte à créditer.

Que le 5 novembre 2004, Monsieur PERSONNE4.) accompagnait encore Monsieur

PERSONNE2.) lorsqu’il remit les clés de l’appartement sis à ADRESSE3.).

Que lors de la remise des clés, l’épouse de Monsieur PERSONNE3.) a indiqué à

Monsieur PERSONNE2.) que tout était en ordre, tant au niveau de l’état des lieux que

du paiement des loyers.

Que cette version des faits ayant été contestée par la partie intimée, des enquêtes

furent ordonnées.

Qu’au cours de ces enquêtes, les témoignages de part et d’autre demeurèrent

divergents.

Que les premiers juges ont tiré de cette contradiction de témoignages la conclusion

que les appelants ne démontraient pas s’être acquittés de loyers.

Que cette appréciation paraît inopportune à plus d’un titre, d’une part, en raison de la

clarté du témoin de la partie appelante, et, d’autre part, en raison de la subjectivité

évidente du témoin produit par la partie intimée.

Qu’en effet, Madame PERSONNE5.) – témoin produit par la partie intimée – aurait dû

être qualifiée de partie à l’instance.

Que dans les statuts de la société immobilière SOCIETE1.) SCI., Madame

PERSONNE5.) figure en qualité d’associé fondateur et en qualité d’actionnaire

majoritaire.

Qu’elle détient, ensemble avec son époux, 34 des parts sociales composant le capital

social sur les 100 souscrites.

Que compte tenu du fait que son époux est le gérant et qu’elle détient les parts de

manière indivisible avec lui, elle peut même être qualifiée de gérante de fait.

Que dans ce contexte, il est a priori permis de mettre en doute son impartialité, raison

pour laquelle les appelants avaient demandé à voir écarter son témoignage.»

Les appelants sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe aux appelants

et qu’ils n’ont pas rapporté cette preuve au vu des témoignages contradictoires. La

société SOCIETE1.) ajoute que la plainte pour faux témoignage déposée à l’encontre

de PERSONNE5.) s’est soldée par une ordonnance de non-lieu, confirmée par la

chambre du conseil de la Cour d’Appel, de sorte qu’il faudrait prendre en considération

les dépositions de ce témoin à l’instar de ce qui avait été retenu par le premier juge.

La société SOCIETE1.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,- euros pour l’instance d’appel.

Il est incontestable, tel que le premier juge l’a retenu à bon droit, que la charge de la

preuve du paiement des loyers incombe, conformément à l’article 1315 alinéa 2 du

code civil, aux appelants.

Il est également indéniable que PERSONNE5.), laquelle détient ensemble avec son

époux 34 parts sur 100 de la société SOCIETE1.) et dont l’époux est gérant de la

société SOCIETE1.), n’est pas à considérer comme partie au procès et qu’elle est, en

principe, admise à témoigner.

Or, au-delà de cette vérité procédurale, il ne faut pas perdre de vue qu’il est de règle

que les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante des déclarations

recueillies au cours de l’enquête aussi bien en ce qui concerne la crédibilité des

témoins que la portée des dépositions (cf. JCL Procédure Civile, Déclaration des

Tiers, fasc. 640, n° 156).

Dans ce contexte, le tribunal rappelle que les juges peuvent prendre en considération

les dépositions des témoins dans leur ensemble ou fonder leur décision sur un

témoignage unique s’ils l’estiment suffisamment probant, sans qu’ils ne soient tenus

d’indiquer les raisons de leur choix et sans qu’ils ne soient tenus de répondre aux

arguments présentés dans les conclusions sur la valeur des témoignages (op. cit. n°

182 et 183).

En l’espèce, non seulement il est manifeste que le témoin PERSONNE5.) a un intérêt

à ce que le présent litige se termine favorablement pour la société SOCIETE1.) dans

laquelle le témoin détient des parts avec son époux et qui est gérée par ce même

époux, mais encore il est difficilement concevable que la société SOCIETE1.) aurait

attendu juin 2008 (date de la requête introductive d’instance) pour réclamer des

arriérés de loyers couvrant une période d’août 2003 à novembre 2004.

L’explication de la société SOCIETE1.) d’après laquelle elle n’aurait pas engagé de

poursuites judiciaires parce qu’elle croyait que les locataires étaient rentrés au

Portugal n’est guère convaincante. En effet, rien que pendant la période d’occupation

des lieux, la société SOCIETE1.) aurait pu entreprendre des diligences pour recouvrer

les prétendus arriérés de loyers qui, d’après elle, s’étalaient sur plus d’un an. Or, le

tribunal constate qu’aucun rappel, ni aucune mise en demeure ne semblent avoir été

envoyés à l’époque.

Dans ces conditions, le tribunal décide d’écarter le témoignage PERSONNE5.) qui ne

présente pas de garanties suffisantes de crédibilité.

Etant donné que le témoin PERSONNE4.) affirme, certes avec une approximation

nécessairement inhérente à des événements qui remontent à plusieurs années, que

les loyers ont été payés en liquide au café appartenant à l’époux du témoin

PERSONNE5.), la demande en condamnation de la société SOCIETE1.) est, par

réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Au vu de l’issue du litige, il en sera de même des demandes de la société SOCIETE1.)

basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile, que ce soit en première

instance ou en instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

fondé.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de

laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de

dire non fondée leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en paiement d’arriérés

de loyers non fondée,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société civile

immobilière SOCIETE1.) SCI.