Tenant appeal dismissed; landlord's partial rent arrears claim upheld; security deposit offset against debt.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 100/2010

Audience publique du mardi, vingt-neuf juin deux mille dix

Numéro 127588 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 11 janvier 2010,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Joëlle ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

appelante par appel incident,

comparant initialement par Maître Chris SCOTT, avocat, et actuellement par Maître

Pascale MILLIM, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 127588 du rôle et appelée pour fixation le 23 février

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 23 mars 2010, ensuite au 4 mai 2010 et

finalement à l’audience publique du mardi, 15 juin 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Joëlle ELVINGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en

ses explications.

Maître Vânia FERREIRA FERNANDES, avocat, en remplacement de Maître Pascale

MILLIM, avocat, comparant pour la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

juin 2010, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 12 octobre 2004 et prenant effet le 15 octobre 2004,

la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio meublé pour

un loyer mensuel de 735,- euros, charges à hauteur de 110,- euros comprises.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 8 mai 2009, la

société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de:

- se voir condamner au paiement du montant de 2.575,- euros à titre d’arriérés de

loyers et avances sur charges pour les mois d’avril, mai, juin, juillet, août et

septembre 2007,

- voir prononcer la résiliation du bail entre parties et se voir condamner à déguerpir

des lieux loués,

- se voir condamner à une indemnité pour occupation sans droit ni titre de 625,- euros

par mois à partir de la résiliation.

La requérante a encore réclamé une indemnité de procédure ainsi que l’exécution

provisoire du jugement.

A l’audience des plaidoiries du 19 novembre 2009, la société SOCIETE1.) a diminué

sa demande en paiement aux arriérés de loyers et avances sur charges au montant

de 2.340,- euros et a augmenté sa demande en paiement du chef du solde du

décompte charges de 2004 à 2007 à la somme de 343,40 euros.

Par jugement du 3 décembre 2009, le tribunal de paix a:

- condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant total réclamé

de (2.340 + 343,40) 2.683,40 euros avec les intérêts légaux sur le montant de

2.340,- euros à partir du 8 mai 2008 et sur le montant de 343,40 euros à partir du 19

novembre 2009 jusqu’à solde,

- résilié le contrat de bail aux torts d’PERSONNE1.) (celle-ci n’ayant pas usé des lieux

loués en bon père de famille, ayant laissé des déchets dans les parties communes

et n’ayant pas payé les loyers),

- condamné cette dernière à déguerpir des lieux loués dans les deux mois de la

notification du jugement,

- rejeté la demande en indemnité d’occupation pour être prématurée,

- dit qu’il y a lieu à majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

- rejeté les demandes de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure et en exécution provisoire du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

11 janvier 2009.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’elle

n’est débitrice que du montant de 343,40 euros au titre du décompte charges de 2004

à 2007 qu’elle ne conteste pas. Par contre, la demande en condamnation aux arriérés

de loyer ne serait pas fondée, alors qu’elle se serait toujours acquittée des loyers en

espèces et que le bailleur aurait refusé de lui délivrer un reçu. Elle formule l’offre de

preuve suivante: «En date du 28 juin 2007, sans préjudice quant à la date et l’heure

exacte, Madame PERSONNE1.) a remis en mains propres les montants relatifs aux

loyers et charges du mois de mai et juin 2007 qu’elle devait à Monsieur

PERSONNE2.), en présence de Madame

PERSONNE1.)

et de Monsieur

PERSONNE4.),

que lors du paiement en espèces du loyer et des charges du mois de mai et juin 2007,

Monsieur PERSONNE2.) n’avait pas de récépissé sur lui et que PERSONNE1.) l’a

relancé à maintes reprises pour obtenir un tel récépissé,

qu’PERSONNE1.) remettait souvent les montants pour les loyers et charges qu’elle

devait à PERSONNE2.) au titre de la location de son appartement en mains propres,

que les loyers et charges pour le mois de mai et juin 2007 ont été payés par

PERSONNE1.) à PERSONNE2.) par remise en mains propres des sommes

respectives,

que le loyer et les charges pour le mois d’août 2007 d’un montant total de 735,- euros

a été payé par PERSONNE1.) en date du 31 juillet 2007,

que PERSONNE2.) a déchiré le récépissé préparé par Madame PERSONNE1.)

concernant ladite somme et a établi un nouveau récépissé stipulant qu’il s’agissait des

charges de mars 2007 et du loyer du mois d’avril 2007,

qu’PERSONNE1.) devait constamment relancer PERSONNE2.) pour obtenir les

récépissés comme preuve de paiement des loyers et charges,

qu’PERSONNE1.) essayait en vain de joindre PERSONNE2.) à la fin du mois de

décembre 2009 afin de lui restituer les clefs de l’appartement loué et faire un état des

lieux,

que Monsieur PERSONNE2.) prétendait ne pas avoir le temps de faire l’état des lieux

alors qu’il serait à l’étranger jusqu’au 17 janvier 2010,

que ce n’était que suite à l’insistance d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE1.) que

PERSONNE2.) leur a dit au début du mois de janvier de déposer les clefs à son

bureau,

qu’PERSONNE1.) a quitté l’appartement sis à ADRESSE3.), en date du 22 décembre

2009 et que l’appartement était libre depuis cette date,

que les meubles meublant l’appartement en 2004 étaient de mauvaise qualité et de

valeur inférieure à ceux laissés dans l’appartement par PERSONNE1.),

qu’PERSONNE1.) usait l’immeuble loué en bon père de famille.»

PERSONNE1.) conteste n’avoir pas usé des lieux loués en bon père de famille et

estime que la société SOCIETE1.) n’aurait pas rapporté la preuve des manquements

lui reprochés.

L’appelante fait ainsi grief au premier juge d’avoir déclaré le bail résilié pour cause de

motif grave dans son chef.

Elle conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel à hauteur de 1.000,- euros.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a résilié le

bail aux torts d’PERSONNE1.) et a fait droit à sa demande en condamnation aux

sommes impayées.

Elle conteste avoir reçu les loyers réclamés et conclut au rejet de l’offre de preuve,

compte tenu notamment que celle-ci propose la mère ainsi que le concubin

d’PERSONNE1.) comme témoins.

La société SOCIETE1.) interjette appel incident en ce qui concerne le point de départ

des intérêts légaux. Ce serait, en effet, à tort que le premier juge aurait retenu que les

parties étaient liées par un contrat de bail oral et que les intérêts devaient courir à

partir du jour de la demande. Elle demande ainsi à ce que les intérêts légaux courent

à dater des échéances respectives.

Elle augmente sa demande en condamnation du chef d’un décompte charges 2009

au montant de 543,21 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en

justice jusqu’à solde.

Par ailleurs, PERSONNE1.) lui ayant remis les clefs du studio le 7 janvier 2010, elle

serait encore fondée à réclamer le paiement de sept jours de loyer au titre du mois de

janvier 2010, soit la somme de 171,61 euros avec les intérêts légaux à dater de la

demande en justice.

Dans la mesure où PERSONNE1.) aurait laissé les lieux loués dans un état impropre

à toute relocation, la société SOCIETE1.) réclame le paiement de la somme de

3.970,03 euros du chef de dégâts locatifs.

L’intimée réclame encore le montant de 1.250,- euros du chef d’une indemnité

d’indisponibilité de deux mois pendant lesquels elle aurait dû faire effectuer des

travaux de remise en état.

Elle demande à ce que le montant des condamnations soit compensé avec la caution

locative de 1.250,- euros.

Finalement, la société SOCIETE1.) conclut à son tour à l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) conteste être redevable du montant de 171,61 euros du chef du loyer

de janvier 2010, alors qu’elle aurait quitté les lieux le 22 décembre 2009 et que

l’appelante aurait refusé de réceptionner les clefs à cette date.

Elle conclut au rejet de la demande en condamnation au montant de 543,21 euros du

chef du décompte charges de 2009 pour n’avoir pas été réclamé auparavant et pour

avoir dès lors été payé.

Elle soutient finalement avoir laissé les lieux dans un meilleur état que dans lequel

elle les aurait eus et conclut ainsi au débouté de la demande du chef de dégâts

locatifs.

Lors des plaidoiries du 15 juin 2010, PERSONNE1.) a encore demandé la restitution

de la garantie locative.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyer et de charges

D’emblée, il y a lieu de noter que le jugement n’est pas entrepris en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) au paiement de la somme 343,40 euros du chef du

décompte charges de 2004 à 2007.

En ce qui concerne le décompte des charges de 2009 d’un montant de 543,21 euros

actuellement réclamé par la société SOCIETE1.), il y a lieu de noter que,

contrairement aux conclusions d’PERSONNE1.), cette demande ne constitue pas une

demande nouvelle au sens de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, alors

qu’il ne s’agit que d’une simple demande additionnelle.

PERSONNE1.) conteste être redevable de ce montant et soutient s’en être déjà

acquittée. Aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend

libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans la mesure où PERSONNE1.) ne justifie nullement s’être acquittée de ce montant

qui n’est pas contesté quant à son quantum et établi par pièces, il y a lieu de l’y

condamner avec les intérêts légaux à dater du 15 juin 2010, date de la demande en

justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) fait encore grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer la

somme de 2.340,- euros se décomposant comme suit:

- loyer et charges de mai 2007

735,- euros

- loyer et charges de juin 2007

735,- euros

- solde loyer et charges de juillet 2007

135,- euros

- loyer et charges d’août 2007

735,- euros.

Elle soutient avoir payé en espèces les sommes réclamées et ce en présence de sa

mère et de son concubin, faits néanmoins contestés par la société SOCIETE1.).

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient à l’appelante de

rapporter la preuve de s’être libérée du paiement réclamé.

Le tribunal note tout d’abord qu’il résulte des pièces versées en cause que tous les

autres loyers et avances sur charges ont été payés par PERSONNE1.) soit par

virement bancaire soit en espèces contre récépissé.

Il n’y a partant que pour les loyers et avances actuellement réclamés que l’appelante

est dans l’incapacité de fournir un ordre de virement ou reçu.

Les attestations testimoniales de PERSONNE4.), concubin de l’appelante et ayant

vécu avec elle dans le studio, ainsi que d’PERSONNE1.), mère de l’appelante, sont

trop imprécises et partant à écarter.

L’offre de preuve par l’audition de ces deux témoins est également à rejeter, dans la

mesure où le témoignage de très proches parents peut être écarté, compte tenu que

celui-ci appelle de ce fait des réserves (cf. Jurisclasseur de Procédure Civile, V°

Déclaration des tiers, fasc.645 n° 4 et ss).

Ainsi, il faut écarter les témoignages qui émanent de personnes partiales ou manquant

de l’objectivité requise pour pouvoir accorder pleine foi à leurs dépositions (T.

Hoscheit, Chronique de droit judiciaire privé, Les témoins, page 19).

Compte tenu du fait que les témoins proposés - la mère et le concubin de l’appelante

ayant vécu avec celle-ci pendant la période litigieuse - sont des personnes manquant

de l’objectivité requise et qui n’ont pu rédiger que des attestations testimoniales au

contenu plus qu’imprécis et compte tenu également du fait que tous les paiements

des loyers non réclamés sont documentés par pièces, il y a lieu de rejeter l’offre de

preuve par témoins formulée par PERSONNE1.).

Il s’ensuit que le premier juge est à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.)

au paiement de la somme réclamée de 2.340,- euros augmentée des intérêts légaux.

En ce qui concerne le point de départ de ces intérêts, le premier juge est également

à confirmer en ce qu’il a retenu qu’ils courraient à partir du jour de la demande en

justice, alors qu’en l’absence de mise en demeure, c’est la demande en justice qui fait

courir les intérêts.

Dans la mesure où il est constant en cause qu’PERSONNE1.) n’a remis les clefs au

bailleur que le 7 janvier 2010 et que celle-ci n’établit pas pour quelle raison elle n’a pu

les remettre plus tôt, elle est redevable de sept jours de loyer au titre du mois de

janvier 2010, soit de la somme de (735 euros X 7 jours: 31 jours) 165,97 euros avec

les intérêts légaux à compter du 15 juin 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Quant à la résiliation du bail

Il est constant en cause que, suite au jugement entrepris, PERSONNE1.) a quitté les

lieux loués et a remis les clefs au bailleur le 7 janvier 2010.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a déclaré résilié le

contrat de bail aux torts d’PERSONNE1.) pour non paiement de certains loyers dans

le chef de cette dernière.

Eu égard au fait que l’appelante a quitté les lieux, la demande en déguerpissement

est devenue sans objet.

Quant aux dégâts locatifs et à l’indemnité d’indisponibilité

L’intimée réclame la somme de 3.970,03 euros au titre de dégâts locatifs, au motif que

l’appelante aurait laissé les lieux loués dans un état impropre à toute relocation. Elle

aurait ainsi dû remplacer les meubles meublants et faire appel à un ouvrier pendant

deux mois pour enlever les déchets laissés par PERSONNE1.) et réparer tout ce que

cette dernière avait cassé.

Elle réclame encore la somme de 1.250,- euros au titre d’indemnité d’indisponibilité,

alors que l’ouvrier aurait dû faire des réparations pendant deux mois et que dès lors

le studio n’aurait pas pu être reloué pendant cette période.

Le tribunal rappelle que l’appelante conteste avoir laissé les lieux loués dans un état

impropre à la relocation et soutient avoir acheté de nouveaux meubles meublants ainsi

qu’une nouvelle porte d’entrée de plus de 3.000,- euros.

Il y a encore lieu de rappeler que le contrat de bail stipule que la société SOCIETE1.)

loue à PERSONNE1.) un studio dans un état neuf. Aucun état des lieux d’entrée ni de

sortie n’a été établi en cause.

Le tribunal ne saurait prendre en considération les diverses factures versées en cause

par l’intimée aux fins d’établir quels meubles se trouvaient dans le studio lorsque

l’appelante a signé le contrat de bail, dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément

de la cause que les meubles y décrits se trouvaient effectivement dans les lieux loués

à PERSONNE1.).

Par ailleurs, l’intimée reste en défaut d’établir avoir rendu PERSONNE1.) attentive à

l’existence de dégâts locatifs avant l’audience des plaidoiries en instance d’appel. Ce

n’est, en effet, qu’à cette date – soit plus de cinq mois plus tard – que le bailleur lui

reproche d’avoir laissé les lieux loués dans un mauvais état. En outre, aucun état des

lieux de sortie n’a été fait en l’occurrence.

La société SOCIETE1.) n’établit ainsi pas qu’PERSONNE1.) a causé des dégâts

locatifs de cette envergure.

De surcroît, elle ne justifie pas le montant réclamé de 3.970,03 euros dont le tribunal

ignore à quoi il se rapporte.

La demande en indemnisation de dégâts locatifs à hauteur de 3.970,03 euros doit

partant être rejetée.

Finalement et dans la mesure où il est exagéré d’engager un ouvrier pendant deux

mois afin de réparer un studio dont il n’est pas établi qu’il nécessitait des travaux de

remise en état, la demande en indemnité d’indisponibilité est également à rejeter.

Quant à la caution

PERSONNE1.) demande finalement le remboursement de la caution locative de

1.250,- euros.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat

(notamment défaut de paiement de loyers ou de charges, dégradations ou dégâts

locatifs).

Dans la mesure où PERSONNE1.) est redevable de certains montants à l’intimée, il

n’y a pas lieu à restitution de la caution, mais il y a lieu d’imputer le montant de cette

garantie locative sur les montants dus par elle.

Quant aux indemnités de procédure

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel sont à rejeter.

Quant aux frais et dépens de l’instance d’appel

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance

d’appel et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la demande en

déguerpissement formulée par la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI est

devenue sans objet,

dit la demande de la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI en condamnation

d’PERSONNE1.) à la somme de 543,21 euros du chef du décompte charges de 2009

recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile et immobilière

SOCIETE1.) SCI la somme de 543,21 euros avec les intérêts légaux à dater du 15

juin 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit la demande de la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI en condamnation

d’PERSONNE1.) à sept jours de loyer au titre du mois de janvier 2010 recevable et

fondée,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile et immobilière

SOCIETE1.) SCI la somme de 165,97 euros avec les intérêts légaux à dater du 15

juin 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit les demandes de la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI en condamnation

d’PERSONNE1.) aux dégâts locatifs à hauteur de 3.970,03 euros et à une indemnité

d’indisponibilité à hauteur de 1.250,- euros recevables, mais non fondées et en

déboute,

dit qu’il y a lieu d’imputer le montant de la garantie locative sur les montants dus par

PERSONNE1.) à la société civile et immobilière SOCIETE1.) SCI,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

chacune des deux parties.