Court partially allows appeal to terminate lease and order eviction while dismissing counterclaim on license renewal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 87/2010

Audience publique du mardi, quinze juin deux mille dix

Numéro 128079 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), chauffeur, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 23 février 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE2.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelant par appel incident,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Isabelle HOMO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 128079 du rôle et appelée pour fixation le 16 mars

2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 27 avril 2010 et finalement à l’audience

publique du mardi, 1er juin 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Isabelle HOMO, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 15

juin 2010, le

jugement

qui suit:

Invoquant une sous-location, respectivement une cession de bail prohibée, la

destruction d’équipements lui appartenant et le non-paiement intégral du loyer et des

taxes communales, PERSONNE1.) a, par exploit d’huissier du 17 août 2007, fait citer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

résilier le contrat de bail conclu entre parties et pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de 24 heures à partir du prononcé du

jugement, sinon de sa notification. PERSONNE1.) a encore sollicité la condamnation

de PERSONNE2.) à la somme de 2.136,- euros au titre d’arriérés de loyers pour les

mois de novembre 2008, décembre 2008 et janvier 2009.

Par exploit d’huissier du 17 août 2007, PERSONNE1.) a fait citer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour voir dire qu’elle est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis à

ADRESSE3.) et s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués occupés.

Lors des plaidoiries devant le premier juge, PERSONNE2.) a formulé une demande

reconventionnelle et demandé à ce que PERSONNE1.) soit condamné à rebrancher

le chauffage sous peine d’une astreinte de 1.000,- euros par jour de retard et qu’il soit

condamné à lui régler la somme de 1.000,- euros pour chaque fois que le chauffage

ne marcherait pas. Il a également demandé à ce que PERSONNE1.) soit condamné

à lui rembourser le coût de location d’une licence de cabaretage de rechange.

Retenant l’absence de chauffage pendant les mois de novembre 2008, décembre

2008 et janvier 2009 et sanctionnant ce manquement des obligations du bailleur par

une réduction mensuelle du loyer de 300,- euros, le tribunal de paix de Luxembourg

a, par jugement du 8 mai 2009:

- dit la demande de PERSONNE1.) contre la société SOCIETE1.) non fondée,

- dit d’ores et déjà la demande de PERSONNE1.) du chef d’arriérés de loyer fondée

jusqu’à concurrence du montant de 1.236,- euros,

- condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.236,- euros

avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande, le 26 janvier 2009,

jusqu’à solde,

- avant tout autre progrès en cause ordonné une visite des lieux en présence des

parties,

- réservé les frais et les droits des parties.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

23 février 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir:

«- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre parties, et ce

aux torts exclusifs de la partie intimée sub 1,

- partant condamner la partie intimée sub 1 à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui les occupent ou s’y trouvent de son chef,

- subsidiairement voir dire que la partie intimée sub 2 occupe sans droit ni titre

l’immeuble sis à L-ADRESSE1.),

- partant, la partie intimée sub 2 s’entendre condamner à déguerpir du prédit local

commercial endéans les vingt-quatre heures à partir de la notification du jugement

à intervenir avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef.»

Il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour

l’instance d’appel.

L’analyse de l’acte d’appel révèle que l’appelant a commis une erreur matérielle «à

répétition» en confondant systématiquement «partie intimée sub 1» avec «partie

intimée sub 2». En effet, il résulte de son argumentation, tant en première instance

qu’en instance d’appel, que PERSONNE1.) avait reproché à PERSONNE2.) d’avoir

exploité le café-restaurant dans les lieux loués via la société intimée sub 1. C’est donc

bien l’intimée sub 1 qu’il considère comme occupant sans droit ni titre et c’est donc

bien à l’intimé sub 2 qu’il reproche des manquements à ses obligations de locataire.

Bien que l’acte d’appel fasse état de plusieurs de ces reproches (sous-location,

respectivement cession de bail prohibées, dégradations de l’objet loué et non-

paiement intégral des loyers convenus), ce n’est plus que sur le non-paiement intégral

du loyer que l’appelant entend fonder sa demande en résiliation du bail en instance

d’appel. Ceci a été confirmé oralement, sur demande expresse du tribunal, par le

mandataire de l’appelant et les deux autres griefs, auquel l’appelant a donc renoncé,

n’ont plus fait l’objet de développements.

PERSONNE1.) fait plaider que depuis novembre 2008 à mai 2010, le loyer n’a été

réglé par PERSONNE2.) qu’à hauteur de la somme mensuelle de 631,65 euros au

lieu des 1.620,- euros convenus. Considérant cette rétention comme abusive et

estimant qu’il incomberait au locataire de prouver que le chauffage ne fonctionnait

toujours pas, il réclame à titre d’arriérés de loyers la somme de [19 x (1.620 –

631,65)=] 18.778,65 euros.

Subsidiairement, et pour le cas où le tribunal devait se rallier à la réduction de loyer

prononcée par le premier juge (à savoir 300,- euros par mois), PERSONNE1.) réclame

à titre d’arriérés de loyers la somme de [19 x (1.620 - 300 - 631,65)=] 13.078,65 euros.

L’appelant estime que dans les deux cas de figure, les retenues de loyers opérées ne

seraient pas proportionnées au grief invoqué (absence de chauffage) et que dès lors

la résiliation du bail serait justifiée sur ce seul fondement.

PERSONNE2.) considère une retenue de 300,- euros comme «inacceptable» dans la

mesure où l’absence de chauffage (qu’il prétend continue depuis novembre 2008)

entraîne des perturbations et des troubles de jouissance très significatifs pour un café-

restaurant dont l’exploitation serait gravement entravée. Il demande dès lors à voir

dire, par appel incident, que les retenues opérées sont pleinement justifiées, qu’il n’y

a plus aucun arriérés de loyer et qu’aucune résiliation du bail ne pourrait être

prononcée à ses torts.

PERSONNE2.) ajoute qu’il serait pourtant d’accord avec une résiliation du bail non

fondée sur une inexécution contractuelle de sa part à condition d’obtenir un délai de

déguerpissement de trois mois. L’appelant se rapporte à sagesse du tribunal quant à

cette demande.

Enfin, PERSONNE2.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 20.769,- euros à titre de remboursement des frais avancés pour l’obtention

d’une licence de cabaretage de rechange et il sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,- euros.

Quant à la résiliation du bail

Il est constant en cause que le chauffage ainsi que l’approvisionnement en eau

chaude n’ont pas fonctionné dans le café-restaurant exploité par PERSONNE2.) de

novembre 2008 à janvier 2009. Cela est documenté par des attestations testimoniales

de même que par un constat d’huissier et cela n’est pas contesté par le bailleur.

Ce dernier prétend que le problème du chauffage aurait entretemps été réglé et que

ce serait à PERSONNE2.) de prouver le contraire.

Or, dans la mesure où le défaut de fonctionnement du chauffage est établi pour une

période donnée, il appartient au bailleur qui prétend que le bon fonctionnement a été

rétabli postérieurement à cette période d’en rapporter la preuve.

Faute par PERSONNE1.) de ce faire, le tribunal tient pour établi que les problèmes

incriminés persistent toujours de sorte que le locataire est autorisé à retenir une partie

de loyer proportionnée à la perte de jouissance occasionnée.

Il est en effet de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en

cas de manquement par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis: une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers proportionnée à la perte jouissance.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution du bailleur présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

l’exception et s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, PERSONNE2.) n’a, depuis décembre 2008, payé qu’une somme

mensuelle de 631,65 euros sur un loyer stipulé à 1.620,- euros: il n’a donc payé que

39% du loyer dû.

Même si le chauffage et l’eau chaude ne fonctionnaient pas et qu’il y avait dès lors

nécessairement une sérieuse entrave à la jouissance de l’objet loué pendant environ

2/3 de l’année (essentiellement en automne, hiver et en début de printemps), ce défaut

partiel de jouissance ne justifie pas une rétention de 61% du loyer.

Compte tenu des circonstances, le tribunal décide qu’il y a lieu de sanctionner le

défaut d’entretien de l’objet loué en ramenant le loyer au montant mensuel de 1.100,-

euros, ce qui correspond approximativement aux 2/3 du loyer stipulé.

Dans ces conditions, la rétention opérée par le locataire, en ce qu’elle dépasse

largement ce ratio, justifie la résiliation du bail aux torts de ce dernier.

Par réformation du jugement entrepris, il y a donc lieu de déclarer le bail résilié et

d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.) avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à

intervenir.

Par ailleurs, et étant donné que le loyer de novembre 2008 a été intégralement payé,

il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de [18

x (1.100 – 631,65)=] 8.430,30 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de

936,70 euros à partir du 26 janvier 2009, jour de la demande en justice, et sur la

somme de 7.493,60 euros à partir du 1er juin 2010, jour de la demande en justice,

chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la licence de cabaretage

A ce propos, le premier juge avait retenu ce qui suit:

«Le contrat de bail signé en date du 18 mai 1999 prévoit à son feuillet 7 que

PERSONNE1.) allait mettre à la disposition de PERSONNE2.) une licence volante de

cabaretage.

PERSONNE2.) expose que depuis le mois d’octobre 2008 il n’y avait plus de licence

de cabaretage et malgré sa demande adressée à PERSONNE1.), ce dernier n’aurait

rien entrepris pour lui en procurer une nouvelle.

Il explique, afin de ne pas avoir été obligé de fermer son commerce, il avait été

contraint de s’adresser à la société SOCIETE2.) afin que celle-ci lui loue une licence

de cabaretage au prix de 989,- euros et ce à partir du 1er décembre 2008.

Il indique que la location de cette licence de cabaretage constitue une dépense

additionnelle dans son chef dont il demande à être indemnisé.

PERSONNE1.), quant à lui, fait répliquer que ce serait la SOCIETE3.) qui par courrier

du 7 octobre 2008 aurait retiré la licence de cabaretage. Selon lui, le retrait de la

licence serait imputable exclusivement à PERSONNE2.) alors que ce dernier, en

n’écoulant pas assez de bière, n’aurait pas respecté les conditions du contrat

d’approvisionnement lequel prévoyait cependant expressément que «la vente de la

bière devait occuper une place prépondérante.

Il estime dès lors qu’il ne lui appartenait pas de rechercher une nouvelle licence de

cabaretage et qu’il n’a dès lors pas à supporter le coût de la location de la licence de

la société SOCIETE2.).

Le tribunal constate que le courrier émanant en date du 7 octobre 2008 de la

SOCIETE3.) se contente de dire que l’accord d’achat exclusif du 17 décembre 1997

viendra à échéance le 21 octobre 2008 et qu’à partir de la même date la licence de

cabaretage sera retirée.

Au regard du prédit courrier, l’argumentation de PERSONNE1.) au sujet de la cause

réelle du retrait de la licence, en l’occurrence une prétendue insuffisance de ventes

de bière imputable à PERSONNE2.), manque d’être fondée.

Etant donné que le contrat d’approvisionnement exclusif avec la SOCIETE3.) ainsi

que la mise à disposition par cette dernière d’une licence de cabaretage faisaient

partie intégrante du contrat de bail du 18 mai 1999, il aurait appartenu à

PERSONNE1.) à l’échéance du contrat d’approvisionnement et du retrait de licence

de cabaretage non seulement d’en informer son locataire mais également de lui

procurer une nouvelle licence.

La demande de PERSONNE2.) est dès lors fondée en principe, il convient néanmoins

de refixer ce volet de sa demande afin de lui permettre de chiffrer son préjudice.»

En instance d’appel, les parties maintiennent leurs argumentations respectives.

PERSONNE2.) chiffre ses prétentions indemnitaires relatives à la licence de

cabaretage au montant de 20.769,- euros correspondant à un dépôt de garantie de

2.967,- euros ainsi qu’aux redevances mensuelles de 989,- euros payées de

décembre 2008 à mai 2010 à la société SOCIETE2.).

PERSONNE1.) considère cette demande comme prématurée de sorte qu’elle serait à

déclarer irrecevable. Quant au fond, il conclut au débouté faisant plaider que ce serait

la brasserie qui aurait résilié la licence eu égard à l’écoulement insuffisant de bière.

PERSONNE1.) ne saurait ainsi être déclaré responsable du non-renouvellement de

la licence.

Dans la mesure où PERSONNE2.) avait déjà formulé cette demande en première

instance, quoique de façon non chiffrée, il n’y a aucune raison pour déclarer cette

demande irrecevable en instance d’appel.

Quant au fond, force est de constater que le premier juge n’a pas correctement

analysé les stipulations afférentes du contrat de bail.

En effet, au feuillet 7, le contrat de bail réglemente la mise à disposition d’une licence

volante de cabaretage par la «brasserie» (sic!) aux «clients/preneurs».

Visiblement, les parties ont repris ou photocopié le texte d’un contrat de bail

originairement signé par la SOCIETE3.) en tant que bailleur sans se rendre compte

de l’incohérence du prédit feuillet 7 dans le cadre de leurs propres relations

contractuelles. En tout cas, PERSONNE1.) n’étant pas la «brasserie» et ledit feuillet

7 ne contenant aucune obligation à charge de PERSONNE1.) vis-à-vis de

PERSONNE2.), la demande en indemnisation de ce dernier relative à la licence de

cabaretage est non fondée.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

résilie le bail signé entre parties,

ordonne à PERSONNE2.) de déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 3 (trois) mois à partir de la signification du présent

jugement, sinon et faute de ce faire, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser dans

les formes légales et aux frais de PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 8.430,30 euros,

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 936,70 euros à partir du 26 janvier

2009 et sur la somme de 7.493,60 euros à partir du 1er juin 2010, chaque fois jusqu’à

solde,

dit la demande de PERSONNE2.) en indemnisation relative à la licence de cabaretage

non fondée,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.).