Tenant appeal dismissed; landlord ordered to pay rent difference due to partial subletting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 80/2010

Audience publique du mardi, premier juin deux mille dix

Numéro 126839 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 28 décembre 2009,

comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-trois février deux mille dix sous le numéro 28/2010 et dont

le dispositif est conçu comme suit:

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail signé entre parties n’a pas été résilié avant terme d’un commun

accord,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL est tenue au paiement

des loyers jusqu’au 31 janvier 2010, étant entendu que le montant du loyer ne peut

s’élever qu’à la différence entre le loyer stipulé et les loyers perçus par la société

anonyme SOCIETE1.) SA en exécution des baux conclus avec les locataires qui ont

succédé à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

ordonne à la société anonyme SOCIETE1.) SA de présenter un décompte rectifié,

pièces justificatives à l’appui, et de communiquer ce décompte à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et de le déposer au greffe pour le 15 mars

2010 au plus tard,

en attendant, sursoit à statuer quant à la demande de la société anonyme SOCIETE1.)

SA tendant à la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL aux arriérés de loyers et de charges,

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant à la

condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à des

dommages et intérêts,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 23 mars

2010,

à

9.00

heures,

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.»

A l’audience publique du 23 mars 2010, l’affaire, inscrite sous le numéro 126839 du

rôle et appelée pour continuation des débats, fut exposée une première fois et refixée

pour plaidoiries d’abord au 13 avril 2010 et finalement à l’audience publique du mardi,

11 mai 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Isabelle GIRAULT, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN,

avocat, comparant pour la société immobilière SOCIETE1.) SA, fut entendue en ses

explications.

Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

juin 2010, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 23 février 2010 par lequel le tribunal avait notamment retenu que

la société SOCIETE2.) est tenue au paiement des loyers jusqu’au 31 janvier 2010,

étant entendu que le montant du loyer ne peut s’élever qu’à la différence entre le loyer

stipulé et les loyers perçus par la société SOCIETE1.) en exécution des baux conclus

avec les locataires qui ont succédé à la société SOCIETE2.) et ordonné à la société

SOCIETE1.) de présenter un décompte rectifié, pièces justificatives à l’appui, et de

communiquer ce décompte à la société SOCIETE2.) et de le déposer au greffe pour

le 15 mars 2010 au plus tard.

Suite à ce jugement, la société SOCIETE1.) a présenté un décompte très légèrement

modifié avec une annexe explicative.

Ce décompte n’a pas été accepté par le litismandataire de la société SOCIETE2.)

lequel a déclaré, lors de l’audience du 23 mars 2010, «contester tout».

Pour débloquer la situation, la société SOCIETE1.) a déclaré renoncer aux intérêts

calculés dans son décompte et à ne les demander, au taux conventionnel de 12%

l’an, qu’à partir de la «dernière échéance», soit à partir du 1er février 2010.

Suite à une critique spécifique de la société SOCIETE2.), la société SOCIETE1.) a

également déclaré renoncer aux charges pour toute période postérieure à l’occupation

des lieux par la société SOCIETE2.), soit à partir du 1er juin 2009.

Il y a lieu de lui donner acte de ses déclarations de même qu’il y a lieu de donner acte

à la société SOCIETE2.) qu’elle a déclaré s’être pourvue en cassation contre le

jugement du 23 février 2010.

Or, dans la mesure où le pourvoi en cassation n’est en principe pas suspensif en

matière civile et que la société SOCIETE1.) a souhaité poursuivre la présente instance

sans attendre l’issue du pourvoi en cassation, il y a lieu d’analyser le décompte

présenté par la société SOCIETE1.) à la lumière des contestations que la société

SOCIETE2.) a «précisées» à l’audience du 11 mai 2010.

En résumé, la société SOCIETE2.) s’oppose à tout paiement en argumentant que le

tribunal aurait opéré un «morcellement arbitraire du bail» qui serait contraire au

principe «d’indivisibilité du bail» en admettant que «son» bail continuait à courir tandis

que parallèlement des parties de l’objet initialement loué seraient d’ores et déjà

données en location à d’autres bailleurs.

Cette contradiction n’est qu’apparente.

En effet, le tribunal n’a raisonné que sur le terrain indemnitaire. Ainsi, il a été retenu

que, faute de résiliation anticipative du bail d’un commun accord, la société

SOCIETE1.) (qui n’occupait de fait plus les lieux) était néanmoins tenue des

paiements contractuellement stipulés, à savoir l’équivalent des loyers jusqu’à

l’échéance du 31 janvier 2010. Or, dans la mesure où la société SOCIETE1.) ne

pouvait réclamer à la société SOCIETE2.) davantage que son manque à gagner

effectif, le tribunal avait décidé qu’il fallait imputer sur les loyers contractuellement dus,

les loyers effectivement perçus par les locataires venus occuper, pour partie, les lieux

par la suite.

Conformément à ce principe, les sommes dues à titre de loyers TTC (hormis les

charges) sont les suivantes:

- avril et mai 2009: (2 x 3.187,04 =) 6.374,08 euros;

- juin à novembre 2009: [6 x (3.187,04 – 632,50) =] 15.327,24 euros;

- décembre 2009 à janvier 2010: [2 x (3.187,04 – 632,50 – 1.794) =] 1.521,08 euros,

soit un total de 23.222,40 euros duquel il y a lieu de retrancher le paiement effectué

par la société SOCIETE2.) en date du 15 juin 2009 (- 9.163,50 euros), de sorte qu’il y

a d’ores et déjà lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 14.058,81 euros avec les intérêts au taux conventionnel de

12% l’an à partir du 1er février 2010 jusqu’à solde.

En ce qui concerne les charges, il y a lieu d’inviter la société SOCIETE1.) à présenter

un nouveau décompte clair qui ne reprend que les seules charges et de réserver ce

volet de la demande en attendant.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 23 février 2010,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA qu’elle renonce aux intérêts

calculés dans son décompte et qu’elle ne les demande, au taux conventionnel de 12%

l’an, qu’à partir du 1er février 2010,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA qu’elle renonce aux charges pour

toute période postérieure au 1er juin 2009,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL qu’elle s’est

pourvue en cassation contre le jugement du 23 février 2010,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 14.058,81 euros avec les intérêts au taux

conventionnel de 12% l’an à partir du 1er février 2010 jusqu’à solde,

invite la société anonyme SOCIETE1.) SA à présenter un nouveau décompte clair qui

ne reprend que les seules charges,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 28

septembre 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.