Court dismisses appeal confirming first instance judgment on landlord's right to claim overpaid utility charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 74/2010

Audience publique du mardi, dix-huit mai deux mille dix

Numéro 127424 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Anne SIMON, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 27 janvier 2010,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 127424 du rôle et appelée pour fixation le 16 février

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 23 mars 2010 et finalement à l’audience

publique du mardi, 4 mai 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Tom LUCIANI, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture du premier

jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître

Emilie MELLINGER, avocat,

en remplacement de Maître

Laurent

HARGARTEN, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

mai 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 26 octobre 2007 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux fins

de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à lui

payer la somme de 13.315,67 euros à titre de frais d’électricité, cette somme avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a exposé être locataire d’un immeuble sis à

ADRESSE2.) appartenant à la société SOCIETE1.). Il soutient que, suivant contrat de

bail du 21 décembre 1995, il a sous-loué l’appartement sis au deuxième étage de cet

immeuble à PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Aux termes de ce contrat de bail, les

locataires doivent prendre en charge leur consommation d’électricité et le coût de

location du compteur. Soutenant avoir payé les frais d’électricité de l’appartement

occupé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) directement au propriétaire de

l’immeuble et que les locataires s’opposent au remboursement des sommes payées,

PERSONNE3.) demande à les voir condamner à lui payer la somme de 13.315,67

euros.

A l’audience du 10 octobre 2008, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé, à

titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE3.) à leur rembourser les

avances sur charges payées durant le bail, soit la somme de (144 x 75 =) 10.800,-

euros, invoquant l’absence de décompte de charges.

Par jugement du 11 décembre 2009, statuant après expertise, respectivement

consultation, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette:

-

a dit la demande principale partiellement fondée,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à rembourser à

PERSONNE3.) la somme de 13.237,80 euros correspondant aux frais d’électricité

de leur ménage depuis 1999 jusqu’à 2007, cette somme avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

quant à la demande reconventionnelle, a ordonné, avant tout autre progrès en

cause, à PERSONNE3.) de verser les décomptes des charges locatives depuis le

début du bail, pièces justificatives à l’appui,

-

a refixé l’affaire pour continuation des débats,

-

a ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

solidaire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement des frais d’électricité.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

limité par exploit d’huissier du 27 janvier 2010.

Par réformation partielle du jugement entrepris, les appelants demandent:

-

principalement, à voir dire que le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, est incompétent ratione materie pour connaître de la

demande introduite par requête de Monsieur PERSONNE3.) en date du 26 octobre

2007,

-

subsidiairement et quant au fond, à voir dire que la prescription quinquennale

s’applique à l’action introduite par Monsieur PERSONNE3.) en date du 26 octobre

2007,

partant, entendre déclarer prescrite son action en répétition des frais d’électricité

correspondant à une époque antérieure au 26 octobre 2002,

-

à voir décharger les parties appelantes de toutes les condamnations intervenues

en première instance.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) reconnaissant les faits gisant à la base du présent

litige, à savoir que, pendant une certaine période, les charges d’électricité privatives

de l’appartement prise en sous-location auprès de PERSONNE3.), lui-même locataire

de la société SOCIETE1.), ont par erreur été facturées directement à cette dernière

par la société SOCIETE2.).

Ainsi, la société SOCIETE1.) aurait payé ces factures jusqu’à ce qu’elle s’est rendue

compte que ces factures concernaient la consommation d’électricité de l’appartement

loué par PERSONNE3.). La société SOCIETE1.) a alors demandé à PERSONNE3.)

le remboursement des frais d’électricité ainsi payés et PERSONNE3.), ayant

remboursé la société SOCIETE1.), s’est à son tour retourné contre ses propres

locataires, actuels appelants, pour réclamer paiement des frais d’électricité ainsi

avancés.

Les appelants ne contestent ni redevoir les charges d’électricité dans la mesure où

elles se rapportent à leur propre consommation, ni le montant de 13.237,80 euros

découlant du rapport d’expertise SOCIETE3.) et ayant fait l’objet de la condamnation

prononcée par le premier juge à leur charge.

En revanche, les appelants estiment que le premier juge, siégeant en matière de bail

à loyer, aurait été incompétent ratione materie pour connaître de la demande en

condamnation de PERSONNE3.) laquelle serait, en dernière analyse, une action en

répétition de l’indû. Ainsi, les appelants, estimant que le paiement «ayant eu lieu par

erreur, sa cause ne pourrait résulter dans le contrat de bail» font plaider que:

«En admettant que ces frais ont été avancés erronément par le propriétaire, le tribunal

de paix reconnaît implicitement que le propriétaire a payé des sommes pour son

locataire auxquelles il n’était pas personnellement tenu, de sorte que, pour en

réclamer la répétition, il aurait dû se baser sur l’action civile de la répétition de l’indû,

qui échappe, de par sa nature, à la compétence d’attribution du juge statuant en

matière de bail à loyer.»

PERSONNE3.) fait plaider que le paiement des charges qu’il réclame découle du

contrat de bail de sorte que le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer serait

matériellement compétent pour connaître de cette demande.

D’après les faits tels qu’ils ont été présentés au tribunal et tels qu’ils ont été relatés au

consultant qui les a résumés dans son rapport, il semble évident qu’il y a effectivement

eu paiement par erreur, d’abord par

la société

SOCIETE1.)

ensuite par

PERSONNE3.) qui a remboursé la société SOCIETE1.), en pensant que le

remboursement concernait uniquement des frais relatifs aux parties communes (cf.

article 3 du contrat de bail).

Dans ce contexte, il est à noter que d’après le contrat de bail entre parties, les frais

relatifs aux parties communes sont à régler par avances mensuelles à PERSONNE3.)

et que ce dernier est tenu de dresser un décompte annuel.

En ce qui concerne les frais relatifs aux parties privatives, ceux-ci de même que les

abonnements avec les fournisseurs respectifs auraient dû être réglés directement par

les locataires aux fournisseurs (cf. article 4 du contrat de bail).

Tel que cela a été exposé plus haut, l’article 4 n’a pas trouvé application (du moins en

ce qui concerne les frais d’électricité) suite à une double erreur, la société

SOCIETE1.), puis PERSONNE3.) ayant payé par erreur la dette d’autrui, à savoir celle

des appelants.

Il est dès lors indéniable que PERSONNE3.) se retrouve dans l’une des trois

hypothèses du paiement de l’indû.

Or, il n’en reste pas moins que PERSONNE3.) est le bailleur des appelants et que son

paiement n’est indû que par application des stipulations du contrat de bail.

En effet, ce n’est qu’en vertu du contrat de bail et sur base du seul contrat de bail, que

PERSONNE3.) exerce l’action en répétition de l’indû et qu’il est en droit de réclamer

à ses locataires le paiement de charges locatives qu’il a payées, fût-ce erronément, à

leur place.

Dans ces conditions, le tribunal retient qu’en dernière analyse, la prétention de

PERSONNE3.) a trait à une «contestation entre bailleurs et preneurs relative à

l’exécution des baux d’immeubles» et elle rentre dès lors dans le champ d’application

de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile de sorte qu’il y a lieu de confirmer

le premier juge siégeant en matière de bail à loyer en ce qu’il s’est déclaré compétent

pour en connaître.

A titre subsidiaire, les appelants font grief au premier juge de ne pas avoir appliqué la

prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil aux charges litigieuses. Ainsi,

les appelants estiment, «qu’en tant qu’accessoire du loyer et parce qu’elles sont

payables en principe par année, voire trimestriellement ou bimensuellement, ces frais

se prescrivent par cinq ans…».

Or, dans la mesure où le tribunal vient de retenir que PERSONNE3.) agit contre les

appelants en répétition de l’indû et que cette action est soumise à la prescription

trentenaire de droit commun, il y a lieu de confirmer le premier juge, quoique pour

d’autres motifs, en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la prescription abrégée.

Etant donné que les appelants acceptent les conclusions de l’expert quant au montant

des frais d’électricité, il y a dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il les a

condamnés à payer ledit montant de 13.237,80 euros.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des appelants sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).