Tenant appeal partially allowed; landlord's eviction claim dismissed due to statutory lease renewal protection.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 71/2010

Audience publique du mardi, onze mai deux mille dix

Numéros 127783 et 127784 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes de deux exploits de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 20 janvier 2010,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), médecin, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à F-ADRESSE2.),

intimés aux fins desdits exploits de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Olivier POOS, avocat, demeurant à Luxembourg

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Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 127783 et 127784 du rôle et appelées pour

fixation le 2 mars 2010, furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

20 avril 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

des premiers jugements et des actes d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Olivier POOS, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

mai 2010, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 25 avril 2002, PERSONNE1.) et son épouse ont donné en

location à PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) une maison sise à L-

ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.231,- euros.

PERSONNE1.) a dénoncé le bail conclu entre parties avec effet au 15 juillet 2009, par

courrier recommandé du 14 octobre 2008, confirmé par courriers recommandés du 8

janvier 2009 et du 10 avril 2009.

Par requête du 21 juillet 2009, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

voir constater leur qualité d’occupant sans droit ni titre, voir dire qu’il y a opposition à

prorogation légale du contrat de bail étant donné que la protection prévue par la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne s’applique pas alors que les

parties défenderesses ont simplement leur résidence secondaire dans les lieux

occupés et voir ordonner leur déguerpissement. Il a encore sollicité leur condamnation

au paiement du montant de 3.000,- euros par mois à titre d’indemnité d’occupation

avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que

d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Par jugement n° 4350/09 du 15 décembre 2009, le juge de paix de Luxembourg a

déclaré la demande recevable, mais non fondée, et en a débouté PERSONNE1.). Il a

en outre condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ainsi que le montant de 500,- euros à titre d’indemnité pour procédure

abusive et vexatoire.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir écarté différents moyens

d’irrecevabilité ayant trait à la litispendance, à l’autorité de chose jugée et au défaut

de qualité dans le chef d’PERSONNE1.), a d’abord retenu que la résidence principale

des époux GROUPE1.) se trouve à Luxembourg, de sorte que la loi du 21 septembre

2006 est applicable et que la requête est recevable. Quant au fond, il a constaté qu’en

l’absence d’indication dans les courriers de résiliation du bail adressés par

PERSONNE1.) aux époux GROUPE1.) quant aux motifs de la résiliation du bail, le

contrat de bail existant entre parties n’est pas résilié de sorte qu’ils ne sont pas à

considérer comme occupants sans droit ni titre.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 20 janvier 2010, enrôlé sous le numéro 127784. Par réformation du

jugement entrepris, il demande à ce qu’il soit fait droit à sa demande telle que formulée

en première instance et à être déchargé des condamnations prononcées à son

encontre. Il sollicite en outre une indemnité de procédure de 2.000,- euros.

Par citation du 19 août 2009, PERSONNE1.) a fait citer PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

voir constater leur qualité d’occupant sans droit ni titre, voir dire qu’il y a opposition à

prorogation légale du contrat de bail étant donné que la protection prévue par la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne s’applique pas alors que les

parties défenderesses ont simplement leur résidence secondaire dans les lieux

occupés et voir ordonner leur déguerpissement. Il a encore sollicité leur condamnation

au paiement du montant de 3.000,- euros par mois à titre d’indemnité d’occupation

avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que

d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Par jugement n° 4349/09 du 15 décembre 2009, le juge de paix de Luxembourg a

déclaré la demande irrecevable et condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir écarté différents moyens

d’irrecevabilité ayant trait à la litispendance, à l’autorité de chose jugée et au défaut

de qualité dans le chef d’PERSONNE1.), a retenu que la résidence principale des

époux GROUPE1.) se trouve à Luxembourg, de sorte que la loi du 21 septembre 2006

est applicable et que la demande introduite par citation est irrecevable.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 20 janvier 2010, enrôlé sous le numéro 127783. Par réformation du

jugement entrepris, il demande à voir déclarer sa demande telle que formulée en

première instance recevable et fondée. Il sollicite en outre une indemnité de procédure

de 2.000,- euros.

Jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la

jonction entre les affaires introduites sous les numéros 127783 et 127784 du rôle pour

y statuer par un seul et même jugement.

Moyens et prétentions des parties

L’appelant fait valoir qu’aux termes de son article 1 (3), la loi du 21 septembre 2006

ne s’applique pas aux résidences secondaires. Or, les intimés n’auraient installé que

leur résidence secondaire dans les lieux occupés et leur domicile principal se

trouverait en France, où se trouverait également leur principale activité

professionnelle, à savoir le cabinet de stomatologie du docteur PERSONNE2.). Le

mode de saisine particulier prévu par la loi de 2006 ne trouverait dès lors pas à

s’appliquer et la demande introduite par citation, mode de saisine normal du juge de

paix, serait recevable. S’agissant d’une résidence secondaire, les intimés ne sauraient

bénéficier de la protection de la loi de 2006 et PERSONNE1.) serait fondé à résilier le

contrat avec effet au 15 juillet 2009 sans aucune formalité ni justification

supplémentaires, et notamment sans être obligé de motiver sa résiliation. Le premier

juge aurait dès lors dû admettre le terme du contrat de bail au 15 juillet 2009 et déclarer

les intimés occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Les intimés concluent à la confirmation des jugements entrepris. Tout en admettant

qu’ils sont propriétaires d’un appartement à ADRESSE4.) où ils se rendent de temps

en temps, ils soutiennent cependant que leur résidence principale se trouve au

Luxembourg et que la maison louée ne serait pas une résidence secondaire où ils ne

séjourneraient que pour leurs loisirs. PERSONNE2.) aurait progressivement fermé

son cabinet à ADRESSE4.) et n’exercerait actuellement plus qu’au Luxembourg. La

loi de 2006 serait dès lors applicable et la demande devrait être introduite par requête.

Les intimés font encore valoir que la loi de 2006 veut protéger la famille qui a son

centre d’intérêt attaché à un endroit, contre des déguerpissements inopinés de la part

de leur bailleur. Les courriers de résiliation, non motivés, seraient dès lors à considérer

comme nuls et non avenus.

Les intimés demandent chacun dans chaque rôle une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel de 500,- euros ainsi qu’une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 1.000,- euros.

Motifs de la décision

Aux termes de son article 1 (3), la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires.

La question de savoir si la maison louée par les intimés constitue leur résidence

secondaire est dès lors primordiale tant pour la procédure que pour le fond de l’affaire.

Il est constant en cause que PERSONNE2.), médecin stomatologue, exploite un

cabinet médical à ADRESSE4.) et un cabinet médical à ADRESSE5.). Le tribunal ne

dispose d’aucun élément objectif permettant de déterminer combien de temps

PERSONNE2.) passe dans ses cabinets respectifs.

Il est encore constant en cause que les époux GROUPE1.) sont propriétaires d’un

logement à ADRESSE6.) et sont déclarés à cette adresse. En effet, suivant une

déclaration expresse de domicile établie le 20 avril 2009 par le maire adjoint délégué

de la Ville de ADRESSE6.) suite à la demande du mandataire de l’appelant, les époux

GROUPE1.) sont domiciliés dans ladite commune. Dans une procuration établie par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au profit de leur fille PERSONNE4.) aux fins de

recevoir en leur nom tout courrier, acte d’huissier etc. leur adressés, les intimés

indiquent leur adresse à ADRESSE4.) ainsi que des numéros de téléphone fixe et de

téléphone mobile d’opérateurs français.

D’un autre côté, il résulte des pièces du dossier et notamment des attestations de

séjour permanent délivrées en mars 2008 au nom de

PERSONNE2.),

de

PERSONNE3.) et de leurs quatre filles, ainsi que d’un certificat de composition de

ménage de septembre 2009, que la famille GROUPE1.) est également déclarée au

Luxembourg, à l’adresse de la maison louée à ADRESSE7.). Ils font une déclaration

d’impôt sur le revenu au Luxembourg. Aux termes d’un certificat établi le 1er octobre

2009 par le préposé du bureau d’imposition Luxembourg 1, les époux GROUPE1.),

demeurant à

ADRESSE7.), ont leur résidence fiscale au Grand-Duché de

Luxembourg et sont imposables collectivement sur leur revenu mondial auprès dudit

bureau d’imposition. Les époux GROUPE1.) disposent par ailleurs de permis de

conduire luxembourgeois et leur voiture est immatriculée et assurée au Luxembourg.

Finalement, il ressort des certificats de scolarité versés au dossier qu’PERSONNE5.),

née en 1993, est scolarisée à la «ORGANISATION1.)» pendant les années scolaires

2008/09 et 2009/10 et que PERSONNE4.) y a été scolarisée de 2005 à 2007.

PERSONNE6.), née en 1985, a été inscrite au Centre de Langues Luxembourg en

2008/2009.

En ces circonstances, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que la

maison spacieuse louée par les époux GROUPE1.) au ADRESSE7.) constitue leur

résidence secondaire.

Il en découle que la loi de 2006 est applicable au présent litige.

Le jugement n° 4349/09 du 15 décembre 2009, ayant déclaré irrecevable la demande

introduite par voie de citation, est dès lors à confirmer et l’appel interjeté contre ce

jugement n’est pas fondé.

Par adoption des motifs du premier juge, il y a encore lieu de confirmer le jugement

n° 4350/09 du 15 décembre 2009, en ce qu’il a déclaré la demande introduite par voie

de requête recevable, mais non fondée dans la mesure où une résiliation du bail sans

indication de motifs est inopérante conformément au principe de prorogation légale

des baux à usage d’habitation prévue par l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, pouvant

justifier l’allocation de dommages-intérêts, que si elle constitue un acte de malice ou

de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce, de

sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder aux époux GROUPE1.) des dommages et intérêts

pour procédure abusive et vexatoire, ni pour la première instance, ni pour l’instance

d’appel.

Le jugement n° 4350/09 est dès lors à réformer sur ce point.

Par contre, il paraît inéquitable de laisser à charge des époux GROUPE1.) l’entièreté

des sommes non comprises dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour se défendre

contre les demandes adverses. Le jugement n° 4350/09 est à confirmer en ce qu’il a

accordé aux époux GROUPE1.) une indemnité de procédure de 500,- euros pour la

première instance et il y a encore lieu de leur allouer une telle indemnité à hauteur de

750,- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) succombant dans sa demande, il n’y a pas lieu de lui accorder une

indemnité de procédure ni pour la première instance, ni pour l’instance d’appel.

Il découle des considérations qui précèdent que l’appel interjeté contre le jugement n°

4350/09 est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction entre les affaires introduites sous les numéros 127783 et 127784

du rôle,

reçoit les appels en la forme,

dit l’appel interjeté contre le jugement n° 4349/09 du 15 décembre 2009 non fondé,

partant, confirme le jugement n° 4349/09 du 15 décembre 2009,

dit l’appel interjeté contre le jugement 4350/09 du 15 décembre 2009 partiellement

fondé,

par réformation du jugement 4350/09 du 15 décembre 2009:

déclare non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et en déboute,

confirme le jugement pour le surplus,

déclare non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 750,- euros pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à PERSONNE1.).