Appeal partially allowed; tenants awarded rent arrears from landlords; counterclaim dismissed as new claim on appeal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 68/2010

Audience publique du mardi, onze mai deux mille dix

Numéro 126963 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 22

décembre 2009,

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

2) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.),

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE5.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO3.),

4) la société anonyme SOCIETE4.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE6.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO4.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126963 du rôle et appelée pour fixation le 26 janvier

2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 février 2010, ensuite au 20 avril 2010, et

finalement à l’audience publique du mardi, 27 avril 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Ferdinand BURG, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

fut entendu en ses explications.

Maître Vanessa FOBER, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., la société anonyme

SOCIETE2.) S.A., la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. et la société

anonyme SOCIETE4.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

mai 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée en date du 14 octobre 2009 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., la société anonyme SOCIETE2.) S.A., la société à responsabilité

limitée SOCIETE3.) S.àr.l. et la société anonyme SOCIETE4.) S.A. pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum au paiement de la somme de 25.000,-

euros avec les intérêts légaux à partir du 17 mars 2009, sinon à partir de la demande

en justice jusqu’à solde.

Les requérants ont exposé les faits gisant à la base de leurs prétentions comme suit:

«Attendu que suivant contrat de bail du 15 juillet 1998, les requérants habitaient une

maison d’habitation sise à L-ADRESSE7.) du 15 juillet 1998 au 15 juillet 2007;

que les bailleurs initiaux étaient les époux GROUPE1.), demeurant à L-ADRESSE8.),

à l’époque propriétaires de la maison;

Attendu que l’article 5 du contrat de bail signé entre parties se lit comme suit:

«Le propriétaire déclare reconnaître que les locaux se trouvent dans un état tel que

les acheteurs/locataires doivent y investir des sommes dont le total avoisine les 2

millions pour le rendre habitable. Pour le cas où la vente notariée ne se ferait pas en

définitive, et si le locataire quitte les lieux après son terme de 9 ans, le propriétaire

s’engage par la présente à restituer la somme d’un million de francs au locataire sur

les investissements pratiqués et payés par lui.

De son côté, le locataire usera du bien en bon père de famille et le rendra à la fin du

bail dans un état de parfait entretien locatif. Les réparations locatives sont à sa charge.

Tous dommages causés aux installations d’eau, de gaz, d’électricité, de cuisine, salle

de bain, menuiseries et autres dus à sa négligence ou inadvertance seront réparés à

ses frais.»

Attendu que suivant procès-verbal de licitation publique dressé par le notaire Aloyse

BIEL le 15 février 2006, les parties défenderesses sont devenues propriétaires de la

maison habitée par les requérants aux proportions suivantes:

-

SOCIETE1.) S.A.

1/3,

-

SOCIETE2.) S.A.

1/3,

-

SOCIETE3.) S.àr.l.

1/6,

-

SOCIETE4.) S.A.

1/6.

Attendu que les requérants ont continué à habiter la maison;

que suivant acte notarié PERSONNE3.) du 9 octobre 2006, les parties défenderesses

ont vendu la maison aux époux GROUPE2.) qui ont acquis la maison pour l’habiter

eux-mêmes;

que l’acte de vente PERSONNE3.) contient une clause appelée «Condition spéciale»

qui se lit comme suit:

«La partie venderesse, représentée comme dit ci-avant, déclare reprendre les frais

d’un montant de vingt cinq mille euros (25.000,- €) au bénéfice des locataires actuels

Monsieur et Madame PERSONNE1.)-PERSONNE2.), conformément au contrat de

bail du 15 juillet 1998 (article 5 de ce contrat), dont le notaire instrumentant restera

dépositaire pour compte de la partie venderesse.»

Attendu que les parties défenderesses se sont donc obligées solidairement, sinon in

solidum en faveur des requérants;

Attendu que les parties défenderesses redoivent aujourd’hui aux requérants en

exécution des obligations contractées le montant de un million de francs, évalués pour

les besoins de la cause à 25.000,- €.»

Par jugement du 26 novembre 2009, statuant par défaut à l’égard des défendeurs, le

tribunal de paix de Luxembourg a constaté qu’à l’échéance du contrat de bail, les

défendeurs n’étaient plus propriétaires du bungalow donné en location ce qui l’a

amené à déclarer non fondée la demande des requérants.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel par exploit

d’huissier du 22 décembre 2009.

Les appelants estiment que le premier juge aurait statué ultra petita, raison pour

laquelle ils sollicitent à titre principal l’annulation du jugement entrepris. A titre

subsidiaire et par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent, sur

base des faits exposés en première instance, à ce qu’il soit fait droit à leurs prétentions

telles que formulées en première instance.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,- euros pour

l’instance d’appel.

Les parties intimées concluent à «la nullité et l’irrecevabilité de l’acte d’appel» dans la

mesure où elles auraient été assignées à date fixe selon la procédure ordinaire en

matière de bail à loyer alors que, d’après elles, les prétentions des appelants se

basent sur une clause d’un acte notarié et n’auraient dès lors pas leur origine dans un

contrat de bail. Elles ne rentreraient dès lors pas dans le champ d’application de

l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile donnant une compétence spéciale

au juge de paix pour toutes les contestations entre bailleurs et preneurs.

Il est à noter que sous le même intitulé de leur note de plaidoiries, les intimés concluent

également, sur base des mêmes considérations, à «l’irrecevabilité des demandes

adverses».

Quant au fond, les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris

et elles demandent reconventionnellement la condamnation des appelants à leur

payer le montant de 3.846,34 euros à titre d’indemnisation de dégâts locatifs.

Les parties intimées concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

Conformément à l’argumentation des appelants, la question soulevée par les intimées

se résout uniquement au niveau de la recevabilité de la demande introductive

d’instance. En effet, si le juge de paix avait été saisi par requête d’un litige qui ne

rentre pas dans le champ d’application de l’article 3-3 du nouveau code de procédure

civile, cela entraînerait l’irrecevabilité d’une demande qui aurait dû être introduite selon

le mode de saisine de droit commun, à savoir la citation.

Or, en aucun cas, cela n’entraînerait-il l’irrecevabilité d’un appel qui a été interjeté

dans la logique et les formes du jugement entrepris, à savoir celles applicables en

matière de bail à loyer.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer recevable et il convient de s’intéresser à la

recevabilité de la demande introductive d’instance en analysant si elle rentre dans le

domaine d’application de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile.

Quant à la recevabilité de la demande introductive d’instance

Tel que cela a été relevé ci-dessus, les parties intimées estiment que les prétentions

des appelants se basent sur une clause d’un acte notarié et n’auraient dès lors pas

leur origine dans un contrat de bail. Elles ne rentreraient dès lors pas dans le champ

d’application de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile et le premier juge,

saisi par voie de requête et en matière de bail à loyer, serait incompétent pour en

connaître.

Les appelants font plaider que la qualité de bailleur a été «transmise» aux acquéreurs

successifs du bungalow et qu’en cette qualité les parties intimées étaient devenus

débiteurs de la somme de 25.000,- euros (respectivement 1 million de LUF) à l’égard

des appelants en leur qualité de locataires. La «clause spéciale» de l’acte notarié

aurait uniquement opéré un maintien de cette obligation dans le chef des parties

intimées (pris à la fois dans leur qualité d’anciens bailleurs et de vendeurs de

l’immeuble loué) pour indemniser les locataires des investissements qu’ils ont faits

dans l’immeuble qu’ils n’ont finalement pas pu acquérir.

Le tribunal constate que la «clause spéciale» de l’acte de vente PERSONNE3.) se

réfère expressément à l’article 5 du contrat de bail du 15 juillet 1998 qui prévoit

l’indemnisation litigieuse au profit des locataires. Cette obligation d’indemnisation

prend donc indiscutablement sa source dans un contrat de bail. Il est vrai que ce

contrat de bail a été transféré aux acquéreurs successifs de l’immeuble loué qui ont

donc successivement revêtu la qualité de bailleur.

La clause spéciale de l’acte PERSONNE3.) ne donne naissance à aucune obligation

nouvelle. Au contraire, par le biais de cette clause, l’obligation d’indemnisation

demeure dans le patrimoine des parties intimées. Or, dans la mesure où cette

obligation a été transférée aux parties intimées en leur qualité de bailleurs et qu’elle a

donc préexisté à l’acte de vente PERSONNE3.), il y a lieu de conclure qu’elle trouve

son origine dans un contrat de bail et que toute contestation relative à son exécution

relève de la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer.

Dans ces conditions, la demande des appelants, introduite par voie de requête, est,

par confirmation du jugement entrepris, à déclarer recevable.

Quant à la demande en annulation du jugement entrepris

Les appelants estiment que le premier juge aurait statué ultra petita en «cherchant

d’éventuelles contestations que pourraient

avoir les parties défenderesses

défaillantes.»

D’abord, le tribunal constate que les appelants ne précisent d’aucune façon en quoi

le premier juge aurait examiné des moyens ou contestations non soulevés.

Au contraire, l’analyse du jugement entrepris montre que le premier juge a rendu sa

décision en raisonnant sur les pièces contractuelles qui lui avaient été versées sans

qu’on puisse y déceler la discussion d’un moyen supplémentaire de fond ou de

procédure.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le défaut du défendeur ne dispense pas le juge

de vérifier le bien-fondé de la demande, car l’absence du défendeur n’équivaut pas à

un aveu de sa part. Ainsi, le juge doit également vérifier la recevabilité de la demande

et, au besoin, l’écarter si elle ne lui paraît pas recevable. Dans le cadre des procédures

avec un défendeur défaillant, le juge a des pouvoirs plus étendus qu’en droit commun

puisque, si le procès est contradictoire, le juge ne peut soulever d’office que les fins

de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public (cf. «Prévention et Sanction des

Carences Procédurales des parties dans le NCPC» par Maître Marc THEWES,

Annales du Droit Luxembourgeois 1998, p. 82).

Force est de constater que le premier juge s’est conformé à ces principes directeurs

du procès de sorte que la demande en annulation du jugement est à rejeter.

Quant au fond

D’après les parties intimées, l’exécution de l’obligation de paiement pesant sur elles

serait soumise à la condition suivante: «Par condition spéciale de l’acte notarié

PERSONNE3.) du 9 octobre 2006, les parties intimées n’ont accepté de prendre en

charge le paiement de la somme de 25.000,- euros que pour autant que les

propriétaires actuels de l’immeuble (les époux GROUPE2.)) seraient tenus de payer

cette somme en vertu de l’article 5 du contrat de bail.»

Or, comme le font plaider à juste titre les appelants, non seulement cette condition

n’apparaît nulle part, mais encore il résulte d’un courrier du 4 novembre 2009 émanant

des parties intimées que le montant de 25.000,- euros est considéré comme «somme

due suivant acte».

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir, par réformation du jugement entrepris, que

les parties intimées redoivent le montant de 25.000,- euros aux parties appelantes.

Ces dernières demandent la condamnation solidaire des parties intimées sans

autrement justifier cette prétention. Le tribunal ne peut que constater qu’aucune

solidarité n’ayant été stipulée entre les débiteurs, il y a lieu à division de la créance, le

principe étant, s’il existe plusieurs débiteurs, que l’obligation se divise entre eux (cf.

Malaurie & Aynès, Droit Civil, Les Obligations, éditions Cujas, 1994/1995, n° 1140).

En l’espèce cette division est à opérer proportionnellement à la quote-part indivise que

chacune des parties intimées détient dans l’immeuble vendu étant donné que les

parties intimées ont contracté cette obligation en leur qualité de bailleurs de cet

immeuble.

Ainsi, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de:

- condamner

la société

SOCIETE1.)

S.A.

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) la somme de (25.000/3 =) 8.333,33 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 mars 2009, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde;

- condamner

la société

SOCIETE2.)

S.A.

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) la somme de (25.000/3 =) 8.333,33 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 mars 2009, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde;

- condamner

la société

SOCIETE3.)

S.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) la somme de (25.000/6 =) 4.166,67 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 mars 2009, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde;

- condamner

la société

SOCIETE4.)

S.A.

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) la somme de (25.000/6 =) 4.166,67 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 mars 2009, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle des parties intimées tendant à la

condamnation des appelants à leur payer le montant de 3.846,34 euros à titre

d’indemnisation de dégâts locatifs, il y a lieu, conformément aux conclusions des

appelants, de la déclarer irrecevable dans la mesure où cette demande constitue

manifestement une demande nouvelle en appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des parties intimées sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Etant donné que les parties intimées n’ont opposé aucune contestation sérieuse au

fond contre la prétention indemnitaire des appelants, il paraît inéquitable de laisser à

charge de ces derniers l’intégralité des frais non compris dans les dépens.

Au regard de l’envergure du litige, il y a lieu de condamner chacune des parties

intimées à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 500,- euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

rejette la demande en annulation du jugement entrepris,

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 8.333,33 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

17 mars 2009 jusqu’à solde,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 8.333,33 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

17 mars 2009 jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 4.166,67 euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 17 mars 2009 jusqu’à solde,

condamne la société anonyme SOCIETE4.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 4.166,67 euros avec les intérêts au taux légal à partir du

17 mars 2009 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande reconventionnelle irrecevable,

dit non fondée la demande des parties intimées sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne chacune des parties intimées à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

la somme de 500,- euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose aux parties intimées.