Tenants appeal rejected for failing to prove landlord liability despite contract admitting premises were in poor condition.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 64/2010

Audience publique du mardi, quatre mai deux mille dix

Numéro 126961 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 4 janvier 2010,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126961 du rôle et appelée pour fixation le 26 janvier

2010, fut d’abord fixée au 23 février 2010 et finalement pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 20 avril 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Tanja BLANKENBURG, avocat,

en remplacement de Maître

Arsène

KRONSHAGEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

mai 2010, le

jugement

qui suit:

Faits

En date du 1er décembre 2005, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) GMBH,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en leur qualité de locataires, ont conclu avec la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après dénommée la SOCIETE1.)), en sa

qualité de bailleur, un contrat de bail portant sur un immeuble de commerce et

d’habitation à usage de café-restaurant situé à ADRESSE4.).

Les locataires ont régulièrement résilié le contrat de bail avec effet au 30 avril 2008.

Rétroactes

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 13

janvier 2009, la SOCIETE1.) a fait convoquer la société SOCIETE2.) GMBH,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail

commercial, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui

payer, outre les intérêts légaux, la somme de 50.302,65 euros à titre d’arriérés de

loyer ainsi qu’une indemnité de procédure de 600,- euros.

A l’audience des plaidoiries du 2 octobre 2009, la SOCIETE1.) a renoncé à sa

demande à l’encontre de la société SOCIETE2.) GMBH. PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), ne contestant pas la dette locative, ont néanmoins formulé une

demande reconventionnelle à hauteur du montant de 10.000,- euros pour dommages

et intérêts, au motif que dès l’exploitation du commerce, la cuisine aurait été fermée

par l’Inspection Sanitaire.

Par jugement du 6 novembre 2009, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a mis la

société SOCIETE2.) GMBH hors cause, a reçu la demande de la SOCIETE1.) en la

forme, l’a dit fondée et a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement

à lui payer la somme de 50.302,65 euros avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde. Le juge a dit la demande reconventionnelle non

fondée et a rejeté les demandes de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure et en exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne

contestaient pas redevoir le montant réclamé à la SOCIETE1.). En ce qui concerne la

demande reconventionnelle, le premier juge a retenu qu’il ne ressortait d’aucune pièce

que les parties défenderesses avaient informé la SOCIETE1.) des manquements

soulevés et qu’aucune mise en demeure n’avait été envoyée. Il n’a ainsi pas fait droit

à l’offre de preuve par témoins présentée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour

n’être ni concluante ni pertinente.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 4 janvier 2010.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à ce qu’il soit fait

droit à leur demande reconventionnelle à hauteur de 10.000,- euros. Ils concluent

également à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à

hauteur de 1.000,- euros.

A l’appui de leur appel, les appelants exposent avoir pris en location une maison

d’habitation et de commerce «zum Betrieb einer Gastwirtschaft mit Festsaal». Se

référant aux dispositions du code civil sur les contrats de bail selon lesquelles le

bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation et d’entretenir la chose

pendant la durée du contrat, les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir

fait droit à leur demande en obtention de dommages et intérêts. Ils soutiennent que,

compte tenu de la fermeture de la cuisine par l’Inspection Sanitaire, ils auraient été

mis dans l’impossibilité de jouir des lieux loués selon la destination convenue. Ils font

valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la mise en demeure n’est

pas une condition de la responsabilité contractuelle et qu’une simple information du

bailleur sur l’état de la chose est suffisante. Ils formulent l’offre de preuve par témoins

suivante:

«Bei der ersten Kontrolle von der Direction de la Santé – Division de l’Inspection

Sanitaire – im Januar 2008 wurden Küche und Personalräume geschlossen.

Während der Veranstaltungen wurde die Stromzufuhr ständig unterbrochen durch

Kurzschluß.

Bei starker Frequentierung der Toilettenanlage gab es einen Rückstau und die

Toilettenanlagen standen 20 cm unter Wasser.

Da der Heizungsbrenner permanent ausfiel, wurde von uns eine Heizungsfirma zur

Kontrolle gerufen. Dabei stellte sich heraus, daß die Heizungsanlage aufgrund ihres

Alters und den damit verbunden extrem hohen Abgaswerten nicht mehr in Betrieb

genommen werden darf. Der Heizungsmonteur legte die Anlage still. Wir saßen ab

diesem Zeitpunkt ohne Heizung da also kalt und mussten die eine oder andere

Veranstaltung ausfallen lassen. Bei einem Gespräch mit der Brauerei teilte man uns

mit, daß man sich drum kümmern wolle, was jedoch nie geschehen ist.

Im Gastraum und ganz besonders im Keller, wo sich die Getränkeanlage und alle

anderen Getränke gelagert wurden wimmelte es nur so von Ratten.

In diesem Keller befanden sich auch Wasserleitungsrohre und Abwasserrohre die alle

undicht waren und der Getränkekeller stand ebenfalls ständig unter Wasser und den

damit verbundenen Gerüchen.»

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle demande

acte du fait que les appelants ont interjeté un appel limité relatif à la question de la

demande reconventionnelle et qu’ils ne font pas grief au premier juge d’avoir déclaré

la demande principale fondée et justifiée pour le montant réclamé.

La SOCIETE1.) renvoie aux dispositions du contrat de bail pour faire échec à l’appel

formé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ainsi, elle rappelle que le contrat n’était

conclu que pour une année et que dès lors les appelants auraient pu résilier le contrat

à son échéance, ce qu’ils n’auraient toutefois pas fait. En outre, selon l’article V du

contrat, il aurait été convenu que les locataires prendraient les lieux loués dans l’état

dans lesquels ils se trouvent, c’est-à-dire dans un mauvais état. L’intimée conteste

que l’Inspection Sanitaire ait fermé la cuisine et soutient que la cuisine aurait toujours

été opérationnelle. En tout état de cause, une éventuelle fermeture de la cuisine ne

lui serait pas imputable. Elle rappelle aussi n’avoir jamais été informée d’un

quelconque problème en relation avec cette cuisine. Finalement, elle conclut au rejet

de l’offre de preuve par témoins formulée par les appelants pour n’être ni pertinente

ni concluante.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal note que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne font pas grief au

premier juge de les avoir condamnés au paiement de la somme de 50.302,65 euros

avec les intérêts légaux.

L’appel est ainsi limité à la question de la demande reconventionnelle en obtention de

dommages et intérêts à hauteur de 10.000,- euros.

Aux termes du contrat de bail signé entre parties le 1er décembre 2005, les locataires

ont pris en location un immeuble de commerce et d’habitation à usage du café-

restaurant ENSEIGNE1.) à ADRESSE5.). Le loyer a été fixé à 5.000,- euros par mois.

L’article V 1) alinéa 1er dispose ce qui suit: «Der Mieter anerkennt dieses Haus, mit all

seinen Dependenzien, ohne Ausnahme und Einschränkungen und ohne dass hier

eine nähere Beschreibung desselben vorgenommen wird, gut zu kennen, um es

besucht zu haben, und er übernimmt es in dem Zustand in dem dasselbe sich befindet,

d.h. in einem schlechten Zustand, sowohl was die Geschäfts- wie auch die

Wohnräume anbelangt. Die Wohnräume sind nicht bewohnbar».

Compte tenu de ces stipulations limpides, les appelants sont malvenus de reprocher

un défaut de délivrance en bon état de réparations au bailleur. En effet, les locataires

ont accepté les lieux tels quels et en mauvais état. Par ailleurs, les locataires restent

en défaut de prouver que la cuisine ait été fermée par l’Inspection Sanitaire et que

cette fermeture – fût-elle établie – soit imputable à la SOCIETE1.), l’offre de preuve

formulée à cet égard devant dès lors être rejetée faute de pertinence. Dans ce

contexte, il y a encore lieu de relever que, tel que l’a retenu le premier juge, les

appelants restent également en défaut d’établir qu’ils ont signalé au bailleur ce

manquement actuellement invoqué.

En ce qui concerne les autres manquements soulevés dans leur offre de preuve, force

est de constater que la demande reconventionnelle n’est pas basée sur ces faits et

qu’en tout état de cause les appelants n’établissent pas en quoi ceux-ci seraient

imputables au bailleur.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’offre de preuve

formulée par les appelants, alors que celle-ci n’est ni pertinente ni concluante compte

tenu des stipulations contractuelles claires et précises.

Il y a finalement lieu de relever que dans la mesure où le contrat de bail n’était conclu

que pour la durée d’une année, résiliable moyennant préavis de seulement trois mois,

les locataires auraient pu résilier le contrat de bail, dès la première année si les

manquements invoqués avaient effectivement été tels que la jouissance du bien loué

n’aurait plus été possible. Or, force est de constater que les locataires sont restés

dans les lieux loués pendant trois ans sans se plaindre du moindre manquement

auprès de leur bailleur.

Il résulte de toutes ces considérations que c’est à juste titre que le premier juge a dit

la demande reconventionnelle non fondée.

L’appel n’est partant pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande des appelants en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.