Commercial lease terminated for default; tenant ordered to pay arrears and six-month relocation indemnity.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 60/2010

Audience publique du mardi, vingt-sept avril deux mille dix

Numéro 127782 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 8 janvier 2010,

comparant par Maître Lucy DUPONG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. (anc. SOCIETE3.)), établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 127782 du rôle et appelée pour fixation le 2 mars

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 avril 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Philippe DUPONG, avocat, en remplacement de Maître Lucy DUPONG,

avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., donna

lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

avril 2010, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 1er septembre 2007, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) a loué à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (ci-après la

société SOCIETE1.)) une surface commerciale sise à ADRESSE3.), pour la durée

d’une année, renouvelable d’année en année par tacite reconduction à défaut de

résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de 6

mois avant l’expiration de chaque période de location.

Reprochant à la société SOCIETE1.) d’avoir abandonné les lieux en date du 1er juillet

2008 et estimant avoir droit au paiement des loyers de juin à août 2008 ainsi qu’au

loyer redû pour la durée du préavis non respecté, la société SOCIETE2.) a, par

requête du 10 décembre 2008, fait convoquer la société SOCIETE1.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre condamner au paiement de la somme

de 12.748,- euros au titre des arriérés de loyer et d’avances sur charges pour les mois

de mars à août 2008 (postérieurement réduit aux arriérés de juillet et août 2008) ainsi

qu’un préavis de 6 mois non respecté.

La requérante a conclu à la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de la défenderesse pour non paiement des loyers aux échéances

contractuelles.

La société SOCIETE1.) a résisté à cette demande en soutenant que le contrat de bail

conclu en date du 1er septembre 2007 devrait être déclaré nul pour vice de

consentement (dol, subsidiairement erreur sur la substance) dans son chef. Elle

reproche à sa cocontractante de lui avoir caché au moment de la conclusion du bail

qu’elle n’était pas propriétaire de l’immeuble donné en location mais simple locataire

et que la sous-location était prohibée en vertu du contrat de bail principal.

Pour cette raison, à l’audience du 12 octobre 2009 la société SOCIETE1.) a formulé

une demande reconventionnelle et a demandé à ce que la société SOCIETE2.) soit

condamnée à lui restituer la somme de 9.405,40 euros encaissée au titre des loyers

de la période de septembre 2007 à mai 2008 (7x1.040,10 + 2x1.062,35).

Par jugement du 30 novembre 2009, le tribunal de paix de Luxembourg a:

-

résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE1.),

-

dit la demande principale fondée jusqu’à concurrence du montant de 8.498,80

euros,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 8.498,80 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande

en justice, 10 décembre 2008, jusqu’à solde,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) et en a

debouté.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 8 janvier 2010.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à ce qu’il soit

fait droit à ses prétentions formulées comme suit:

-

en ordre principal dire nul et de nul effet le contrat de bail conclu en date du 1er

septembre 2007 pour erreur sur la substance du contrat, sinon pour dol,

-

donner

acte

à

la

société

SOCIETE1.)

qu’elle

réitère sa

demande

reconventionnelle formulée en première instance et condamner la société

SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de neuf mille quatre cent

cinq euros, quarante cents (9.405,40 €) avec les intérêts légaux à partir du jour de

la demande, - 12 octobre 2009 - , jusqu’à solde,

-

en ordre subsidiaire dans l’hypothèse où le contrat ne serait pas déclaré nul, dire

que le contrat de bail a été résilié de plein droit un mois après la première

sommation de payer du 17 juillet 2008, sinon un mois après la deuxième

sommation de payer du 17 octobre 2008,

-

partant dire que les loyers au paiement desquels la société SOCIETE1.) reste

tenue en vertu du contrat sont les loyers des mois de juin à août 2008 inclus, sinon

des mois de juin à novembre 2008 inclus.

La société SOCIETE1.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de

800,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) explique que la société SOCIETE2.) lui

aurait délibérément caché le fait qu’elle n’est pas propriétaire des lieux loués, mais

simplement locataire. Ce faisant, son consentement aurait été vicié par erreur sinon

réticence dolosive. Ainsi, la société SOCIETE1.) fait plaider que si elle avait su qu’elle

allait s’engager dans un contrat de sous-location, par surcroît prohibé par les

stipulations du contrat de bail principal, elle n’aurait jamais signé un tel contrat

«puisqu’en raison d’une sous-location interdite, les bureaux ne se prêtaient pas à

l’exercice de l’activité commerciale de l’appelante» (cf. note de plaidoiries, page 4).

La société SOCIETE1.) conclut dès lors à l’annulation du contrat de bail et demande

reconventionnellement la restitution des loyers d’ores et déjà payés depuis le début

du bail (1er septembre 2007) jusqu’au moment (1er juillet 2008) où elle a quitté les lieux

après avoir découvert qu’elle n’était «que» sous-locataire, soit la somme de 9.405,40

euros.

A titre subsidiaire, et pour autant que le contrat de bail ne devait pas être annulé, la

société SOCIETE1.) considère que par le fait de ne pas avoir réglé les loyers de juin

et juillet, soit deux loyers consécutifs, le bail serait, conformément à la clause

résolutoire contenue à son article 3, résilié de plein droit et que dès lors elle serait tout

au plus tenue de payer les loyers jusqu’au mois d’août 2008, sinon jusqu’au mois de

novembre 2008 (en fonction de 2 mises en demeures lui adressées par son bailleur).

En revanche, en raison de la résiliation de plein droit, la société SOCIETE2.) ne saurait

prétendre au paiement d’une indemnité compensatoire de préavis de 6 mois.

A titre encore plus subsidiaire et se référant aux usages en matière de préavis, la

société SOCIETE1.) entend voir ramener cette indemnité compensatoire de préavis à

l’équivalent de 3 mois de loyers.

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant

tout vice de consentement dans le chef de la société SOCIETE1.), étant donné que la

cause déterminante du bail serait la mise à disposition des lieux loués dont la société

SOCIETE1.) avait eu la jouissance intégrale jusqu’à son départ volontaire et non la

qualité de propriétaire (ou non) du bailleur.

Il est constant en cause que la société SOCIETE2.) a donné en location à la société

SOCIETE1.) un local commercial qu’elle a elle-même pris en location auprès de la

société SOCIETE4.) S.A.. Il s’agit dès lors d’un contrat de sous-location qui était

prohibé d’après les stipulations du bail principal. Il est encore établi, respectivement

non contesté que la société SOCIETE1.), lors de la prise à bail, ignorait que la société

SOCIETE2.) n’était que le locataire des lieux loués et, a fortiori, que cette location était

interdite par le bail principal liant la société SOCIETE2.) à la société SOCIETE4.) S.A..

Sur base de cette configuration, la société SOCIETE1.) estimant s’être trompée,

respectivement avoir été trompée sur la qualité réelle de son cocontractant, poursuit

la nullité du contrat de sous-location en prétendant que son consentement a été vicié.

Or, comme le soutient à juste titre la partie intimée, la cause de l’engagement du

locataire constitue la mise à disposition et la jouissance des lieux pris en location. La

qualité de propriétaire du bailleur n’est que secondaire et elle est de ce fait inopérante

pour apprécier le caractère éclairé ou vicié du consentement du locataire. L’hypothèse

serait bien évidemment différente lorsque le locataire prétendait s’être trompé sur les

qualités essentielles de l’objet du bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il découle de ce qui précède que, contrairement à l’argumentaire développé à titre

principal par la société SOCIETE1.), le présent litige ne se meut pas sur le terrain des

vices du consentement, mais sur celui de la location de la chose d’autrui, la société

SOCIETE2.) n’étant pas le propriétaire des lieux qu’elle a loués à la société

SOCIETE1.).

En effet, le bail confère seulement des droits personnels au preneur: il a pour objet

essentiel de concéder au preneur, moyennant paiement d’un prix, l’usage et la

jouissance de la chose louée. A l’inverse de la vente, il ne confère donc aucun droit

réel sur une chose, mais accorde au preneur un droit de créance, un droit personnel

vis-à-vis du bailleur: le droit d’user et de jouir de la chose louée. Le bailleur n’a qu’une

obligation de faire: assurer la jouissance de la chose (cf. Le bail en général par Yvette

Merchiers, p. 108).

Cette différence de régime tient à la différence de nature des deux contrats: la vente

est considérée comme ayant essentiellement pour objet le transfert de la propriété et

comporte par suite, pour le vendeur, une obligation de donner. Le bail n’oblige le

bailleur qu’à une obligation personnelle de faire, à savoir l’obligation de faire jouir

paisiblement le preneur durant la durée du bail, dont l’exécution ne suppose pas

nécessairement la propriété dans le chef du bailleur (cf. Yvette Merchiers, ibid cité, p.

39).

Le bail de la chose d’autrui est donc valable entre parties. Seule l’opposabilité au

propriétaire est sujette à caution.

Le preneur n’est partant pas en droit d’invoquer la nullité du bail. Il n’a que le droit

d’agir en résolution du contrat s’il vient, au cours de celui-ci à être troublé dans la

jouissance par un tiers prétendant avoir un droit sur la chose louée (cf. Cass belge, 4

décembre 1941, Pas. 1941, I, p. 443).

Le tribunal rappelle par ailleurs, à l’instar du premier juge, que la sous-location est un

bail autonome, distinct du bail principal; elle crée partant entre les contractants des

rapports normaux de bailleur à preneur.

Le bail implique l’engagement du bailleur de conférer au preneur la possibilité de jouir

et d’user de la chose louée.

Il s’agit dans le chef du bailleur d’une obligation de faire qui persiste pendant toute la

durée du bail et en contrepartie de laquelle le preneur assume l’obligation corrélative

de payer le loyer convenu.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’en dépit d’une prohibition de sous-

location qui constitue pour la société SOCIETE1.) une «res inter alios acta», cette

dernière n’a jamais été troublée dans la jouissance des lieux loués et qu’elle les a

quittés de son propre chef le 1er juillet 2008, sans doute en anticipant un tel trouble de

jouissance par le propriétaire des lieux.

Par application des principes dégagés ci-dessus, le tribunal retient que, faute de

trouble de jouissance, la société SOCIETE1.) n’aurait pas été en droit d’agir en

résolution du bail et qu’à fortiori qu’elle n’est pas en droit d’agir en nullité de ce même

bail. Sa demande tendant à l’annulation du bail, de même que sa demande corrélative

en restitution des loyers payés, est dès lors, par confirmation du jugement entrepris,

à déclarer non fondée.

En ce qui concerne les prétentions formulées à titre subsidiaire par l’appelante

relatives à la prétendue résolution de plein droit du contrat de bail liant la société

SOCIETE2.) et la société SOCIETE1.), le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article

1762-2 du code civil qui concerne en particulier (mais non plus exclusivement) les

baux commerciaux, la clause résolutoire expresse reste soumise à l’appréciation du

juge compétent.

Cette disposition introduite dans le code civil par arrêté grand-ducal du 31 octobre

1936 concernant la protection du fonds de commerce en matière de bail et inspirée

de la législation belge qui répute non écrite toute clause résolutoire expresse figurant

dans un contrat de bail commercial, impose au juge le devoir d’apprécier dans chaque

cas d’espèce selon les circonstances (cf. avis de la Chambre de commerce du 27

décembre 1929 sur la protection du fonds de commerce en matière de bail, Mémorial

A, 31 octobre 1936, p. 1175).

Il découle de ce qui précède que contrairement aux prétentions de la société

SOCIETE1.), la résolution du contrat de bail commercial ne peut intervenir que par la

voie judiciaire, en dépit de toute clause contraire du contrat de bail et il appartient dès

lors au tribunal d’apprécier la gravité des inexécutions commises par le débiteur.

A ce titre, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu à bon droit que le

non paiement de loyers ensemble avec l’abandon des lieux sans respecter la moindre

formalité justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.).

Le tribunal précise que cette résiliation est à prononcer avec effet au 1er juillet 2008,

date à laquelle la société SOCIETE1.) a quitté les lieux de sorte que les loyers sont

dès lors dus jusqu’à juin 2008 inclus.

En ce qui concerne l’indemnité compensatrice de préavis de 6 mois qui est sollicitée,

il y a lieu de l’allouer sur base de l’article 1760 du code civil à titre d’indemnité de

relocation.

En effet, aux termes de l'article 1760 du code civil, le locataire est tenu, en cas de

résiliation fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et il est de

jurisprudence que ce délai correspond, faute de preuve positive d’une relocation plus

rapprochée

(preuve

qui

n’est

pas

rapportée

en

l’espèce),

au

délai

conventionnellement fixé pour donner congé, soit 6 mois en l’espèce.

Au total, la société SOCIETE1.) redoit donc l’équivalent de 7 mois de loyers à la

société SOCIETE2.).

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé et il y a lieu, par réformation partielle

du jugement entrepris, de condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société

SOCIETE2.) la somme de (7 x 1.062,35 =) 7.436,45 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 10 décembre 2008, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens, sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure est à rejeter.

Même si l’appel est à déclarer partiellement fondé, il n’en reste pas moins que la

société SOCIETE1.) reste tenue d’une condamnation au profit de la société

SOCIETE2.) de sorte que les frais de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (LUXEMBOURG) S.àr.l. à

payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. la somme de 7.436,45

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 10 décembre 2008 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

(LUXEMBOURG) S.àr.l. sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (LUXEMBOURG) S.àr.l.

aux frais et dépens de l’instance.