Court dismisses appeal in co-ownership dispute over obstructed common stairwell access.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 63/2010

Audience publique du mardi, vingt-sept avril deux mille dix

Numéro 124470 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE2.), et son épouse

2) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.), 1er étage,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ d’Esch-sur-

Alzette du 11 août 2009,

comparant par Maître Chris SCOTT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.), 3ème étage,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 9 mars 2010.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) par l’organe de leur

mandataire Maître Chris SCOTT, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE4.) par l’organe de leur

mandataire Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine

STOLTZ, avocat constitué, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette.

Rétroactes

Par exploit d’huissier du 20 mars 2009, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont donné

citation à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette pour les voir condamner à enlever les portes en biais sur le palier

du premier étage et à remettre ledit palier en pristin état dans un délai de quinze jours

à compter du prononcé du jugement sous peine d’une astreinte de 100,- euros par jour

de retard. Ils ont encore conclu à l’exécution provisoire du jugement ainsi qu’à une

indemnité de procédure de 1.250,- euros.

Par jugement du 26 juin 2009, le juge de paix d’Esch-sur-Alzette a rejeté toutes les

exceptions de procédure soulevées par les défendeurs, a ainsi reçu la demande en la

forme, l’a déclarée non prescrite et fondée. Il a dès lors condamné PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à enlever les portes en biais sur le palier litigieux endéans deux mois

à compter de la signification du jugement sous peine d’une astreinte de 100,- euros

par jour de retard. Il a rejeté les demandes en allocation de procédure ainsi que la

demande en exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé que l’escalier conduisant aux étages et

les paliers constituent des parties communes et qu’il est constant en cause que les

anciens propriétaires des lieux ont accaparé une partie du palier du premier étage par

l’installation de portes en biais.

De ce jugement, leur signifié le 17 juillet 2009, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

régulièrement interjeté appel par exploit d’huissier du 11 août 2009.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent

à voir dire la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) irrecevable, sinon non

fondée et partant à être déchargés de la condamnation intervenue à leur encontre. Ils

demandent encore une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de

500,- euros.

Dans leur acte d’appel, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulèvent tout d’abord

l’incompétence des juridictions judiciaires pour connaître de la demande, au motif que

le règlement de copropriété prévoit que toute contestation relative à la jouissance des

parties communes doit être réglée par la voie d’arbitrage.

Ils concluent à la nullité de la citation introductive d’instance pour cause de libellé

obscur, alors que PERSONNE1.) et PERSONNE4.) demanderaient la remise en

pristin état sans autre indication et qu’ils ignoreraient quel serait le pristin état du palier

litigieux pour avoir acquis l’appartement tel quel.

Ils soulèvent le défaut de qualité à agir de PERSONNE1.) et PERSONNE4.), au motif

que seul le syndicat des copropriétaires pourrait agir pour la conservation de

l’immeuble et l’administration des parties communes.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) serait encore irrecevable, alors que

le syndic de l’immeuble n’aurait pas été informé de cette action.

Les appelants soutiennent également que l’action de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE4.) serait prescrite, sans autrement motiver cette affirmation.

Finalement, ils soulèvent le défaut d’intérêt à agir de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE4.), au motif que l’assemblée générale des copropriétaires ne les aurait

pas autorisés à faire installer un monte-escalier et que dès lors ceux-ci n’auraient

aucun intérêt à demander l’enlèvement des portes.

Au fond, les appelants font plaider que les portes litigieuses auraient été installées

dans les années 1980 et que la copropriété aurait toujours accepté cet état des choses.

Ils exposent que si la condamnation devait être confirmée, l’enlèvement des portes

engendrerait des travaux d’envergure estimés à près de 35.000,- euros.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Aux différents moyens d’incompétence et d’irrecevabilité soulevés par les appelants,

ils répliquent que le recours à l’arbitrage ne serait que facultatif et non obligatoire. Ils

estiment leur citation recevable, alors qu’elle expliciterait à suffisance de cause le

pristin état dans lequel le palier du premier étage devrait être remis. Par ailleurs, un

copropriétaire pourrait agir seul contre un autre s’il subit un trouble dans sa jouissance,

de sorte qu’ils auraient qualité à agir. De plus, l’information du syndic ne serait pas

obligatoire. Finalement, ils font plaider que la prescription acquisitive soulevée par les

appelants serait trentenaire, de sorte qu’elle ne saurait faire échec à leur demande.

Quant au fond, les intimés font exposer que l’état de santé de PERSONNE1.) est tel

que ce dernier n’arrive plus ou très mal à monter les escaliers menant à son

appartement. Ils rappellent que l’Union des Caisses de Maladie, actuellement

dénommée la Caisse Nationale de Santé, est disposée à prendre en charge

l’installation d’un élévateur d’escaliers, mais que cette installation n’est réalisable que

si les portes en biais du premier étage sont enlevées.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE4.) exposent que ces portes ne figurent pas sur le plan accompagnateur

du règlement de copropriété, de sorte que les appelants occuperaient privativement

une partie commune.

Motifs de la décision

Quant au moyen d’incompétence des juridictions judiciaires pour connaître de la

demande

Aux termes de l’article 46 du règlement de copropriété du 1er avril 1982, «toutes

contestations entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndic et relatives à

l’usage et à la jouissance des parties communes seront réglées par voie d’arbitrage».

L’article 35 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis selon lequel les litiges nés de l’application de celle-ci sont de la compétence de

la juridiction du lieu de situation de l’immeuble, édicte uniquement une règle de

compétence territoriale et n’interdit en rien les clauses compromissoires (TAL 7 juillet

2006, n° 180/2006). La licéité des clauses compromissoires est d’ailleurs admise en

cette matière par la doctrine luxembourgeoise (cf. La Copropriété des Immeubles Bâtis

par M. Elter et F. Schockweiler, page 73, n° 121).

Toutefois

l'incompétence

des

tribunaux

ordinaires

résultant

d'une

clause

compromissoire est d'ordre purement privé et se trouve couverte si le déclinatoire n'a

pas été soulevé in limine litis avant toute défense au fond (TAL 2 février 1934, P. 14,

209).

Il s’ensuit qu’à défaut d’avoir soulevé cette incompétence en première instance et

avant toute défense au fond, les appelants ont accepté la compétence des juridictions

judiciaires pour connaître du présent litige, de sorte que le moyen laisse d’être fondé.

Quant au moyen de nullité de la citation introductive d’instance tiré du libellé obscur

L’article 154 (1) du nouveau code de procédure civile prévoit que l’assignation doit

contenir l’objet et un exposé sommaire des moyens.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (cf. TAL 30 novembre 1979 P. 25, 69).

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté le moyen tiré du libelle obscur de la

citation introductive d’instance, alors que celle-ci précise clairement l’objet et la cause

de la demande. Le moyen selon lequel les appelants affirment ignorer quel serait le

«pristin état» que les demandeurs originaires demandaient à voir rétabli est dénué de

tout fondement, dans la mesure où ceux-ci explicitaient qu’ils demandaient à voir

enlever les portes en biais sur le palier du 1er étage.

Par ailleurs et en tout état de cause, pour aboutir à l’annulation de l’acte considéré, le

plaideur, qui soulève l’exception du libellé obscur, doit rapporter la preuve concrète de

la réalité d’un préjudice par lui subi du fait de l’irrégularité de l’acte (cf. Thierry Hoscheit,

L’évolution du litige au cours de l’instance judiciaire, Bulletin du Cercle François

Laurent II, 2004 n° 32 et s.).

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge

a rejeté ce moyen.

Quant au moyen tiré du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 12 de la loi précitée du 16 mai 1975, «le syndicat a qualité pour

agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains

copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de

ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété

ou la jouissance de son lot. Il doit en informer le syndic, lorsque le même fait donne

également ouverture au droit d’action du syndicat».

S’il est indéniable que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice à

l’encontre des copropriétaires afin d’exercer les actions relatives à la jouissance de

l’immeuble, la question qui se pose est celle de savoir si ce pouvoir est ou non exclusif

de l’action concurrente des copropriétaires.

Se référant aux dispositions légales, la Cour de cassation française a précisé dans un

arrêt de principe du 9 janvier 1962 (D. 1962.219) que la violation par un copropriétaire

des clauses du règlement de copropriété déterminant des conditions de jouissance de

l’immeuble peut être à l’origine de deux préjudices: un préjudice collectif pour la

réparation duquel le syndicat a qualité pour agir et un préjudice individuel pour la

réparation duquel le copropriétaire lésé a qualité pour agir. Dans la mesure où l’article

12 de la loi luxembourgeoise précitée du 16 mai 1975 est identique aux dispositions

légales françaises, le tribunal peut avoir égard à la jurisprudence française sur ce point.

Il y a lieu de relever que la Cour de cassation française a précisé que pour qu’un

copropriétaire puisse agir seul contre un autre, son préjudice doit être personnel et doit

avoir été subi dans les parties privatives de son lot. Ceci rejoint entièrement l’article 12

alinéa 2 de la loi de 1975 selon lequel tout copropriétaire peut exercer seul les actions

concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

Dans ce contexte, il y a lieu de noter que c’est néanmoins à bon droit que le premier

juge a rejeté le moyen tiré du défaut de qualité à agir, alors que le législateur, en

accordant au syndicat la faculté d'agir pour la collectivité relativement aux parties

communes, n'a en rien enlevé à un copropriétaire la faculté d'agir individuellement

pour la sauvegarde des droits relatifs à l'intégrité matérielle de sa propriété considérée

dans l'ensemble, alors surtout que toute atteinte à une partie commune est

nécessairement une atteinte à chacun des lots, le lot comprenant à la fois la partie

privative et une quote-part des parties communes (TAL 9 novembre 1983, n° 838/83).

Ainsi, il a d’ailleurs été jugé que chaque copropriétaire d’un immeuble bâti a qualité

pour exercer ut singulus une action judiciaire relative à la composition et à l’usage des

parties communes (TAL 21 mai 1981, P. 25, 394).

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

Quant au moyen tiré du défaut d’information du syndic

Bien que le dernier alinéa de l’article 12 de la loi de 1975 prévoie que le copropriétaire

qui agit en justice doit en informer le syndic, il n’en demeure pas moins que cette

exigence n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande, tel que l’a retenu

à juste titre le premier juge (cf. La Copropriété des Immeubles Bâtis par M. Elter et F.

Schockweiler, page 73, n° 114).

Par ailleurs, force est de constater qu’en l’occurrence, il résulte des procès-verbaux

des assemblées générales que les copropriétaires de la résidence litigieuse n’ont

jamais nommé de syndic.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen.

Quant au moyen tiré de la prescription acquisitive

Les parties appelantes soulèvent la prescription acquisitive dans ces termes:

«Forclusion pour cause de prescription acquisitive:

Attendu qu’il résulte des éléments de la cause que les portes litigieuses ont été

installées au milieu des années 1980; que la demande en démolition n’est intervenue

qu’en 2009; que la demande est tardive».

En vertu de l'article 2229 du code civil, la prescription acquisitive se réalise au moyen

d'une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

On ne saurait toutefois prescrire un bien commun. En effet, la possession sur laquelle

s’appuierait la prescription serait, en général, équivoque. Toutefois et même à

supposer qu’en l’occurrence, la possession serait univoque, il n’en demeure pas moins

que les auteurs concluent à une impossibilité d’acquérir un bien commun par

prescription, les biens communs étant en quelque sorte hors du commerce en leur

qualité d’accessoires (F. Aeby, La propriété des appartements, n° 174).

Le premier juge est dès lors à confirmer en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la

prescription acquisitive, quoique pour d’autres motifs.

Quant au moyen tiré du défaut d’intérêt à agir

Le tribunal rappelle que les appelants contestent tout intérêt à agir né, actuel,

personnel et direct dans le chef des intimés, alors que même à supposer que

l’enlèvement des portes soit ordonné en justice, ceci n’entraînerait aucune

amélioration dans leur chef.

L’intérêt à agir est le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action peut procurer au plaideur

(L. Cadiet, Droit judiciaire privé, Litec 2000, n° 843). Il existe lorsque le résultat de la

demande est de nature à modifier ou à améliorer la condition juridique du demandeur

et il suffit qu’il affirme que tel est le cas (Cour 18 janvier 1994 n° 15349 du rôle).

En l’occurrence, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont un intérêt à agir, dès lors que

le succès de leurs prétentions est susceptible de leur procurer des avantages

matériaux, et ceci indépendamment de la question de savoir si la Caisse Nationale de

Santé prendra en charge les frais relatifs à l’élévateur d’escaliers. L’intérêt à agir des

intimés existe du simple fait de l’existence des portes en biais sur les parties

communes, de sorte que ce moyen laisse d’être fondé.

Quant au fond

Aux termes de l’article 4.I.8. du règlement de copropriété, l’entrée principale de

l’immeuble, le hall ou le vestibule d’entrée, l’escalier conduisant tant aux étages qu’au

sous-sol avec la cage d’escalier et les paliers sont communs.

Les parties communes y sont définies comme «celles affectées à l’usage ou à l’utilité

de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux dans les conditions du

règlement de copropriété et qui appartiennent de façon indivise à l’ensemble des

copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement».

Il n’est pas contesté que les portes en biais litigieuses sont situées sur le palier, donc

une partie commune, du premier étage. Il ressort d’ailleurs des plans versés en cause

et tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, que les anciens propriétaires avaient

accaparé une partie du palier du premier étage par l’installation de ces portes en biais.

Le premier juge est partant à confirmer par adoption de ses motifs en ce qu’il a retenu

que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) est fondée, alors qu’elle tend à

la revendication d’une partie commune et à la cessation du trouble portant sur cette

partie commune.

L’appel n’est dès lors pas fondé.

Quant à la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel

Compte tenu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité pour

l’instance d’appel des appelants n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.