Court partially allows appeal by removing prison sentence but confirms fine and restoration of premises order.

Arrêt N° 178/10 V. du 27 avril 2010 (Not. 1663/06/CD et 8872/07/CD)

La Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, cinquième chambre, siégeant en matière correctionnelle, a rendu en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix l’arrêt qui suit dans la cause e n t r e :

le Ministère Public, exerçant l'action publique pour la répression des crimes et délits, appelant

e t :

X.), né le (…) à (…) (P), demeurant à L-(…), (…)

prévenu, appelant

__________________________________________________________________

F A I T S :

Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit d'un jugement rendu contradictoirement par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 18e chambre correctionnelle, le 26 mars 2009, sous le numéro 1133/09, dont les considérants et le dispositif sont conçus comme suit:

« Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires introduites par le Parquet sous les notices 1663/06/CD et 8872/07/CD.

Not. 1663/06/CD

Vu le procès-verbal n° 213/2005 du 29 novembre 2005 établi par la police grand-ducale, Service C.P. Niederanven.

Vu le procès-verbal additionnel au n° 213/2005 du 24 avril 2006 établi par la police grand-ducale, Service C.P. Niederanven.

Vu le procès-verbal n° 297 du 25 octobre 2007 établi par la police grand-ducale, Service C.P. Niederanven.

Vu la citation à prévenu du 11 février 2009 régulièrement notifiée à X.). Not. 8872/07/CD

Vu le procès-verbal n° 122/2007 du 25 octobre 2007 établi par la police grand-ducale, Service C.P. Niederanven.

Vu le rapport n° 2008/049275/255/KG du 17 novembre 2008 établi par la police grand-ducale, Service C.P. Roodt/Syre.

Vu le rapport additionnel au procès-verbal n°122/2007 du 25 octobre 2007 daté du 30 mai 2008, établi par la police grand-ducale, Service C.P. Roodr/Syre.

Vu la citation à prévenu du 11 février 2009 régulièrement notifiée à X.).

I . N O T . 1 6 6 3 / 0 6 / C D ( M A I S O N A L I E U 1 . ) )

Le Ministère Public reproche au prévenu X.) d’avoir enfreint la législation sur l’aide au logement ainsi que sur les critères à remplir par des logements destinés à la location.

1. ELEMENTS DU DOSSIER

1.1. Le contexte

Il résulte des éléments du dossier répressif, de l’instruction à l’audience, des déclarations à l’audience

du témoin T1.), ainsi que des aveux partiels du prévenu que les faits se sont déroulés comme suit :

Le prévenu X.) est propriétaire d’une maison sise à LIEU1.), (…) qu’il habitait avec son épouse et ses enfants.

Suite à son divorce, il a conservé la maison, mais a également dû reprendre le prêt.

Notamment dans le but de financer le prêt, le prévenu a transformé la maison en installant 4 logements dans la cave et en ajoutant un logement au-dessus du garage.

Le prévenu dit avoir adressé les plans des transformations à l’Administration communale de COMM1.). Il est cependant constant qu’il n’a jamais reçu d’autorisation de la part de la commune.

Une première visite sur les lieux par la police, ensemble avec les techniciens de la commune et le bourgmestre, a eu lieu le 23 mai 2005.

Par courrier du 22 juin 2005, l’Administration communale de COMM1.) a informé le prévenu que les logements ne respectaient pas certaines dispositions du règlement des bâtisses et a sommé le prévenu en ces termes : « Etant donné que techniquement il est impossible de rendre ces lieux conformes au règlement sur les bâtisses, je vous somme de déloger, jusqu’au 31 juillet au plus tard, tous vos locataires, ceci dans l’intérêt de leur sécurité et santé ».

La police ayant constaté qu’il y avait toujours diverses voitures étrangères à proximité de la maison du prévenu X.), il a été procédé à un autre contrôle en date du 29 novembre 2005 lors duquel différents locataires étaient présents sur place.

En date du 12 janvier 2006, un autre contrôle a eu lieu, et le prévenu a encore été informé de ce qu’il enfreignait la loi pénale.

En date du 4 avril 2006, un nouveau contrôle a eu lieu (procès-verbal additionnel au n° 213/2005), et il a été constaté que des locataires n’avaient pas quitté les lieux et que le prévenu avait même accepté de nouveaux locataires.

Toujours en raison de la présence de voitures étrangères à proximité de la maison du prévenu, des contrôles ont encore eu lieu le 26 octobre 2007 et le 17 novembre 2008.

1.2. Le cadre règlementaire

L’article 32 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement précise : « Les logements destinés à la location ou mis à la disposition aux fins d'habitation doivent répondre à des

critères de location, de salubrité, d'hygiène, d'habitabilité et de sécurité à définir par règlement grand-

ducal ».

Le règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 détermine les critères de location, de salubrité ou d'hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location fixe notamment les critères suivants :

a) Fenêtres. Les logements doivent être éclairés par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement (art. 4, 1er tiret).

b) Murs de séparation. Les logements doivent avoir des murs de séparation avec l’extérieur ou avec les espaces réservés à d’autres locataires, faits en pierres, briques ou béton, offrant une protection thermique et acoustique normale (art. 4, 4e tiret).

c) Vide sanitaire. Les pièces d'habitation doivent être situées sur cave ou sur vide sanitaire ou être pourvues d’une isolation du plancher équivalente (Art. 6).

d) Linge. Le locataire doit avoir la possibilité de sécher son linge en dehors de sa chambre (Art. 8 al. 1er).

e) Meubles. Tout exploitant d’un garni est tenu de meubler suffisamment les pièces louées en mettant à la disposition de chaque locataire notamment un lit individuel, séparé du plancher par un espace de 30 cm au moins.

1.3 Les caractéristiques des chambres données en location ad a). Fenêtres. Lors de son audition en date du 18 avril 2006, le prévenu a admis notamment : „In drei Kellerräumen sind die vorhandenen Kellerfenster zu klein“.

Il résulte des procès-verbaux de police que dans ces trois pièces, les fenêtres ont une taille de 97 x

65 cm.

ad b). Murs de séparation. Le prévenu a admis le 18 avril 2006 devant les agents de police : „Die Trennungsmauer zwischen zwei der vermieteten Räumen ist aus Holz“.

ad c). Vide sanitaire. Le témoin T1.) a précisé que lors de la visite avec les techniciens de la commune, ces derniers lui ont confirmé l’absence de vide sanitaire.

ad d). Linge. Il résulte des plans ainsi que des photos fournis dans le dossier que les locataires n’avaient à leur disposition aucun lieu séparé pour faire sécher leur linge.

ad e). Meubles. Le Parquet reproche au prévenu de ne pas avoir meublé l’unité louée à A.) et B.). Il ne ressort cependant pas du dossier répressif que les unités louées n’auraient pas été meublées, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ce reproche à charge de X.).

Les agents de police ont en outre constaté la présence de moisissures dans le couloir et dans certaines chambres.

1.4. Les locataires

Lors du contrôle du 29 novembre 2005 (procès-verbal n° 213/2005 prémentionné), ensemble les déclarations du prévenu faites devant la police en date du 5 décembre 2005, les constats suivants ont été faits :

 dans une chambre du sous-sol se trouvaient C.) et son frère D.). Le prévenu explique avoir loué la chambre à C.) pour trois mois depuis début novembre, le loyer étant fixé à 645 €. D.) n’aurait fait que rendre visite à son frère, le contrat de location stipulant que la chambre ne pouvait être occupée que par une seule personne.

 Dans une autre chambre du sous-sol se trouvait E.), qui déclara que la chambre était habitée uniquement par son époux A.). Le prévenu explique qu’il s’agit d’une connaissance qui habite la chambre depuis le 15 octobre 2005. Il refusa de se prononcer sur un éventuel loyer qui serait payé.

 Dans une autre chambre du sous-sol se trouvait F.) qui expliqua n’habiter la chambre que durant la semaine et vivre pendant le weekend ensemble avec son épouse et ses enfants en Belgique. Le prévenu explique que ce dernier habite la chambre depuis le 15 février 2005 en contrepartie d’un loyer de 570 €.

Lors d’un contrôle sommaire du 12 janvier 2006, il a été constaté que :

 C.) n’habitait plus l’immeuble,

 F.) ainsi que les époux A.) habitaient toujours l’immeuble.

Lors du contrôle du 4 avril 2006, les agents de police ont fait les observations suivantes :

 une chambre du sous-sol était occupée par un nouveau locataire, G.), qui louait la chambre pour un loyer de 650 €.

 devant une autre chambre, des courriers adressés à H.) ont été trouvés. Le prévenu admit avoir loué la chambre à une personne de ce nom en vertu d’un contrat oral, le loyer convenu étant de 500 euros.

 le prévenu admit également qu’une troisième chambre du sous-sol était louée.

Lors du contrôle du 25 octobre 2007, les constats suivants ont pu être faits :

 I.) et J.) avaient pris en location la chambre au-dessus du garage, chacune pour un loyer de

800 euros.

 d’autres chambres du sous-sol étaient occupées respectivement par K.), L.) et B.).

 M.) continuait à habiter les lieux.

2. AU PENAL

2.1 Arguments de défense

Le prévenu fait valoir que pour apprécier la taille minimale des fenêtres, il conviendrait de se référer uniquement à la taille de la pièce habitée, et que notamment le couloir n’en ferait pas partie.

Il faut cependant relever que la loi ne fait référence ni à la surface habitée, ni à la surface habitable, mais à la « surface du plancher », donc à la surface brute mesurée par terre. Il convient dès lors de

tenir compte de l’intégralité de la surface au sol de l’unité louée, qui s’étend depuis la porte d’entrée

(que les occupants peuvent fermer à clef) et inclut l’intégralité des chambres, couloirs et autres pièces qui sont réservés à leur usage personnel.

Le moyen du prévenu n’est dès lors pas fondé.

2.2. En droit

Au regard des développements faits ci-avant, il est établi que le prévenu a donné en location des unités, et que celles-ci ne satisfaisaient pas aux critères réglementaires fixés.

Compte tenu des multiples rappels à l’ordre émanant tant des autorités communales que de la police, le prévenu avait conscience d’enfreindre la loi, de sorte que l’élément moral de l’infraction est également donné.

Le prévenu X.) est dès lors convaincu de l’infraction qui lui est reprochée par le Ministère Public.

I I . N O T . 8 8 7 2 / 0 7 / C D ( M A I S O N A L I E U 2 . ) )

1. LES F AITS

Il résulte des éléments du dossier répressif, de l’instruction à l’audience, des déclarations à l’audience

du témoin T1.), ainsi que des aveux partiels du prévenu que les faits se sont déroulés comme suit :

Le prévenu X.) a acquis en janvier 2006 une maison d’habitation sise à LIEU2.), (…).

Il a transformé cette maison en la subdivisant en 9 unités séparées, réparties au sous-sol, au rez-dechaussée, au 1er étage et au dernier étage.

Lors d’un contrôle policier du 15 octobre 2007, il a été constaté que l’immeuble était effectivement subdivisé en plusieurs unités données en location à diverses personnes.

La présence de locataires a également été confirmée lors d’un passage de la police du 30 mai 2008.

Lors d’un second contrôle en date du 17 novembre 2008, il a été constaté qu’il y avait toujours une pluralité de locataires habitant l’immeuble.

2. QUANT AUX INFRACTIONS

1.1. Défaut d’autorisation

Le Ministère Public reproche au prévenu X.) d’avoir procédé à l’aménagement d’une maison unifamiliale existante en maison plurifamiliale en créant neuf logements séparés.

Il estime qu’il y a eu violation de l’article 107 de la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ainsi que de l’article 2.2.f. du règlement sur les bâtisses de la commune de COMM2.) du 9 mars 1999.

L’article 107 (1) de la loi du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain instaure en délit le fait d’enfreindre de quelque manière que ce soit les prescriptions du règlement sur les bâtisses.

Le point 2.2.f. du règlement des bâtisses précise : « Sauf autorisation dérogatoire ayant fait l’objet d’un plan d’aménagement particulier toute construction d’une maison ou d’un immeuble d’habitation doit occuper à elle seule une même parcelle cadastrale et ne peut comporter plus de deux logements».

1.1.1. Argument de défense

Le prévenu X.) et son mandataire font valoir que les infractions libellées par le Ministère Public ne seraient pas constituées, étant donné qu’il ne s’agirait pas de plusieurs unités distinctes données en location, mais d’une habitation collective, les différents occupants vivant en colocation.

1.1.2. Appréciation

Il résulte des éléments du dossier répressif, et notamment des photos et des plans, que les différentes unités données en location étaient séparées par une porte fermant à clef, et disposaient chacune de leur propre salle d’eau et de leur propre coin cuisine.

Le concept était ainsi tel que chacun des occupants puisse vivre seul dans son unité, sans que les autres puissent y accéder et sans qu’il y ait partage de certaines installations.

Le procès-verbal n° 122/2007 préqualifié constate : „Die Gemeinschaften der Mieter bezw. der Mietwohnungen beschränken sich auf eine einzige Mülltonne, einen Briefkasten …, eine Waschmachine und einen elektrischenu. einen Wasserzähler“.

Sur base de ces éléments, le Tribunal constate que les éléments matériels partagés en commun avec les autres occupants ne dépassent pas ce qui est usuel, car nécessaire, dans des immeubles d’appartement.

Il n’y a ni cuisine, ni salle d’eau, ni salon commun aux occupants, qui ne sont amenés à se croiser que dans le couloir.

En outre, aucun lien particulier n’unit les occupants, qui n’ont pas choisi eux-mêmes de vivre ensemble, mais qui ont été sollicités par le prévenu, sur base d’annonces publiées sur Internet et dans des journaux, ainsi que par l’intermédiaire d’agences immobilières.

Il n’y a dès lors pas de cohabitation. Il s’agit de 9 unités garnies, et non d’une unité garnie occupée par 9 personnes.

En transformant la maison unifamiliale en maison subdivisée en 9 unités, il y a eu un changement d’affectation des locaux, c’est-à-dire un dépassement du nombre de 2 logements par immeuble d’habitation, qui aurait dû faire l’objet d’une autorisation.

En l’absence d’autorisation, et même de demande d’autorisation, le prévenu X.) est convaincu de l’infraction qui lui est reprochée par le Ministère Public.

1.2. Défaut de déclaration au bourgmestre

Le Ministère Public reproche au prévenu X.) d’avoir donné en location ou mis à disposition des logements garnis sans le déclarer préalablement au bourgmestre de la commune.

L’article 33 alinéa 1er de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement exige : « Toute personne ou organisation qui donne en location ou met à disposition des logements garnis et des logements collectifs est tenue de le déclarer préalablement au bourgmestre de la commune en indiquant le nombre maximum de personnes logées, le montant du loyer et en joignant à la déclaration un état détaillé des locaux ».

L’article 32 de la loi précise : « Les logements destinés à la location ou mis à la disposition aux fins d'habitation doivent répondre à des critères de location, de salubrité, d'hygiène, d'habitabilité et de sécurité à définir par règlement grand-ducal ».

Il résulte du dossier répressif qu’au moment des contrôles de police, les unités étaient données en location, sans que les autorités communales n’en aient été informées.

Le prévenu verse au dossier des pièces prouvant qu’une telle information a eu lieu en date du 24 novembre 2008 et du 4 décembre 2008. Cette information tardive n’a pas d’incidence sur le fait que l’infraction a été consommée antérieurement.

Le prévenu X.) est dès lors convaincu de l’infraction qui lui est reprochée par le Ministère Public.

1.3. Non-respect des critères de location

Le Ministère Public reproche enfin au prévenu X.) de ne pas avoir respecté les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location..

Tel que développé ci-avant, le règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d'hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location, dont la violation est sanctionnée par l’article 32 de la loi prémentionnée du 25 février 1979, exige notamment une taille minimale pour les fenêtres, ainsi qu’un vide sanitaire.

1.3.1. Locataires

Il résulte de l’enquête de police que divers locataires se trouvaient dans les logements, sinon que divers contrats de location étaient signés en vue d’une occupation ultérieure. En particulier, les constats suivants ont été faits :

 Suivant les constats faits en date 15 octobre 2007, O.) a signé un contrat de location portant sur une unité au 1er étage, mais occupe en réalité l’unité au sous-sol. Le locataire explique s’être rendu compte de cette erreur dans le contrat de location ; le prévenu lui aurait promis de la corriger, ce qui ne s’est cependant jamais fait.

 Suivant les constats faits en date du 17 novembre 2008, P.) occupait l’unité au sous-sol.

1.3.2. Quant à l’unité au sous-sol

Il résulte des mesures prises par les agents de police sur place que la surface de l’unité au sous-sol est d’environ 30 m2 et qu’il y a trois fenêtres d’une superficie totale de 1,2 + 0,7 + 0,325 = 2,225 m2.

En ce qui concerne les vides sanitaires, le témoin T1.) a précisé que lors de la visite avec les techniciens de la commune, l’absence de vide sanitaire a été constatée.

1.3.3. Appréciation

Il résulte de ce qui précède que l’unité au sous-sol a été donnée en location et n’a pas respecté les critères règlementaires.

A l’audience, le prévenu X.) est en aveu de ne pas avoir respecté la condition relative à la superficie des fenêtres, ni celle relative au vide sanitaire.

Le prévenu X.) est dès lors convaincu de l’infraction qui lui est reprochée par le Ministère Public.

1.4. Récapitulatif

Sur base du dossier répressif et au regard des développements qui précèdent, le prévenu X.) est convaincu :

Not.1663/06/CD :

« comme auteur ayant lui-même commis les infractions,

1) dans la période du 15 octobre 2005 au 25 octobre 2007, à LIEU1.), (…), en infraction aux articles 32 alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, combinés aux articles 4 alinéa 2, 6, 8 et 9 du règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location,

d’avoir donné en location aux fins d’habitation à - A.), né le (…) (période du 15 octobre 2005 au 12 janvier 2006), - B.), né le (…) (notamment en date du 25 octobre 2007), une chambre avec WC/douche de 16,94 m²

- n’étant pas éclairée par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement, en l’espèce munie d’une fenêtre aux dimensions de 97 cm x 65 cm = 0, 6305 m² ; - n’ayant pas des murs en briques ou en béton offrant une protection thermique et acoustique suffisante, en l’espèce pourvue du côté « buanderie » d’un mur en briques ou en béton disposant d’une ouverture communiquant avec ladite buanderie et dès lors avec les parties communes à tous les locataires ; - n’étant pas située sur cave ou sur vide sanitaire, en l’espèce située au sous-sol non pourvu de vide sanitaire (cf. plan Fassbinder du 19 avril 2004) ; - sans que le locataire ait la possibilité de sécher son linge en dehors de sa chambre ;

2) pendant une période indéterminée mais non encore prescrite, mais au moins pendant la période du

29 novembre 2005 au 17 novembre 2008, à LIEU1.), (…), en infraction aux articles 32 alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, combinés aux articles 4 alinéa 2, 6 et 8 du règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location,

d’avoir donné en location aux fins d’habitation - à un dénommé X. (période du 29 novembre 2005 au 4 avril 2006), - M.), né le (…) (période du 1er novembre 2006 au 17 novembre 2008) une chambre avec WC/douche de 13,14 + 2,70 = 15,84 m²

- n’étant pas éclairée par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement, en l’espèce munie d’une fenêtre aux dimensions de 95 cm x 108 cm = 1,026 m² ; - n’étant pas située sur cave ou sur vide sanitaire, en l’espèce située au sous-sol non pourvu de vide sanitaire (cf. plan Fassbinder du 19 avril 2004) ; - sans que le locataire ait la possibilité de sécher son linge en dehors de sa chambre ;

3) pendant une période indéterminée mais non encore prescrite, mais au moins pendant la période du 1er novembre 2005 au 11 novembre 2008, à LIEU1.), (…),.

en infraction aux articles 32 alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, combinés aux articles 4 alinéa 2, 6 et 8 du règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location,

d’avoir donné en location aux fins d’habitation à - C.), né le (…) (période du 1er novembre2005 au 29 novembre 2005), - G.), né le (…) (période du 1er mars 2006 au 4 avril 2006), - K.), né le (…) (période du 1er juillet 2007 au 25 octobre 2007), - N.), né le (…) (période du 10 septembre 2008 au 11 novembre 2008) une chambre avec WC/douche de 40,01 m²

- n’étant pas éclairée par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement, en l’espèce munie d’une fenêtre aux dimensions de 97 cm x 65 cm = 0, 6305 m² ; - n’ayant pas des murs en briques ou en béton offrant une protection thermique et acoustique suffisante, en l’espèce disposant du côté de la chambre désignée sub 4) d’un mur en bois (sous forme d’une armoire intégrée), matériau prohibé par l’article 4 alinéa 2 du règlement grand-ducal du 25 février 1979 ; - n’étant pas située sur cave ou sur vide sanitaire, en l’espèce située au sous-sol non pourvu de vide sanitaire (cf. plan Fassbinder du 19 avril 2004) ; - sans que le locataire ait la possibilité de sécher son linge en dehors de sa chambre ;

4) pendant la période du 15 février 2005 au 11 novembre 2008, à LIEU1.), (…), en infraction aux articles 32 alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, combinés aux articles 4 alinéa 2, 6 et 8 du règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location,

d’avoir donné en location aux fins d’habitation à - F.), né le (…) (période du 15 février 2005 au 12 janvier 2006), - H.) (période du 1er mars 2006 au 4 avril 2006), - L.), née le (…) (période du 15 mai 2007 au 11 novembre 2008) une chambre de 27,96 m²

- n’étant pas éclairée par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement, en l’espèce munie de deux fenêtres aux dimensions de

97 cm x 65 cm = 0, 6305 m² chacune, soit 1,2610 m² au total ; - n’ayant pas des murs en briques ou en béton offrant une protection thermique et acoustique suffisante, en l’espèce disposant du côté de la chambre désignée sub 3) d’un mur en bois (sous forme d’une armoire intégrée), matériau prohibé par l’article 4 alinéa 2 du règlement grand-ducal du 25 février 1979 ; - n’étant pas située sur cave ou sur vide sanitaire, en l’espèce située au sous-sol non pourvu de vide sanitaire (cf. plan Fassbinder du 19 avril 2004) ; - sans que le locataire ait la possibilité de sécher son linge en dehors de sa chambre. »

Not. 8872/07/CD

« comme auteur ayant lui-même commis les infractions,

1) depuis le mois de janvier 2006, à LIEU2.), (…), en infraction à l’article 107 de la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain et à l’article 2.2.f du règlement sur les bâtisses de la commune de COMM2.) du 9 mars 1999,

d’avoir procédé à la construction d’une maison ou d’un immeuble d’habitation comportant plus de deux logements, sans autorisation dérogatoire préalable, en l’espèce, d’avoir aménagé une maison unifamiliale existante en maison plurifamiliale en créant neuf logements (studios / appartements) séparés,

2) depuis le mois de janvier 2006, à LIEU2.), (…), en infraction à l’article 33 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement d’avoir donné en location ou mis à disposition des logements garnis sans le déclarer préalablement au bourgmestre de la commune de COMM2.) en indiquant le nombre maximum de personnes logées, le montant du loyer et en joignant à la déclaration un état détaillé des locaux, en l’espèce, d’avoir donné en location et mis à disposition neuf studios / appartements sans faire au préalable la déclaration sus-visée,

3) pendant la période du 1er juillet 2007 au 20 octobre 2008 au moins, à LIEU2.), (…), en infraction aux articles 32 alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, combinés aux articles 4 alinéa 2 et 6 du règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location,

d’avoir donné en location aux fins d’habitation à - O.), né le (…) (période du 1er juillet 2007 au 11 janvier 2008 au moins,) - P.), né le (…) (période du 10 octobre 2008 au 20 octobre 2008 au moins), un studio avec chambre à coucher de 29,9 m²

- n’étant pas éclairée par des fenêtres ouvrantes mesurant au moins 1/10 de la surface du plancher et fermant hermétiquement, en l’espèce munie de trois fenêtres aux dimensions maximales de 1,2 + 0,7 + 0,325 = 2,225 m2; - n’étant pas située sur cave ou sur vide sanitaire, en l’espèce située au sous-sol non pourvu de vide sanitaire. »

I I I . Q U A N T A L A P E I N E

1. PEINE A ENCOURIR

Les infractions retenues à charge du prévenu X.) sont en concours réel entre elles. En application de l’article 60 du Code pénal, la peine la plus forte sera dès lors seule prononcée ; cette peine pourra même être élevée au double du maximum, sans toutefois pouvoir excéder la somme des peines prévues pour les différents délits.

 Les infractions à l’article 32 (critères de location), de même que l’infraction à la l’article 33 (déclaration au bourgmestre) de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement sont punies, en vertu de l’article 35 de la même loi, d'une amende de 251 à 125.000 euros et d'un emprisonnement de huit jours à trois ans ou d'une de ces peines seulement.

 L’infraction au règlement sur les bâtisses est punie, en vertu de l’article 107 de la loi du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain, d'un emprisonnement de huit jours à deux mois et d'une amende de 251 à 125.000 euros, ou d'une de ces peines seulement.

La peine la plus forte est dès lors celle prévue par l’article 35 de la loi du 25 février 1979.

2. PERSONNALIS ATION DE LA PEINE

Dans le procès-verbal n° 122/2007 préqualifié, les agents de police ont noté : “Die Ermittlungen in gegenwärtiger Angelegenheit erwiesen sich als recht schwierig und zähflüssig, indem der Beschuldigte nur schwer von seinen Gesetzeswidrigkeiten zu überzeugen ist und er sich mühsam und mit allen Künsten von Ausreden und Hinauszögern von Vorladungen und Ortsbesichtigungen, die Untersuchungen versucht zu erschweren, um Zeit zu gewinnen“.

Il faut en effet constater que malgré d’innombrables rappels à l’ordre, le prévenu a continué à violer la loi, non seulement en ne résiliant pas les contrats de location existants, mais également en en concluant des nouveaux.

Le prévenu a ainsi délibérément continué à enfreindre la loi, et ce dans le but de se maintenir la source de revenus des locations illégales. Il convient dès lors de condamner le prévenu à une peine d’emprisonnement de six mois ainsi qu’à une amende de 5.000 euros.

Eu égard à l’absence d’antécédents judiciaires, X.) ne semble pas indigne de la clémence du Tribunal. Il y a partant lieu d’assortir la peine d’emprisonnement à prononcer du sursis intégral.

3. RETABLISSEMENT DES LIEUX

En vertu de l’article 107 (2) de la loi prémentionnée du 19 juillet 2004, le juge peut, en cas d’infraction au règlement des bâtisses, ordonner la suppression des travaux exécutés ainsi que le rétablissement des lieux dans leur pristin état, aux frais des contrevenants.

Les infractions au règlement des bâtisses ont porté atteinte à l’ordre public en ce qu’ils ont privé la commune de la possibilité de contrôler, et donc d’autoriser ou d’interdire, le changement d’une maison unifamiliale en plusieurs unités. Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier, et notamment du fait que la maison à LIEU2.) se trouve dans une ‘zone d’habitat à caractère rural’, dans laquelle les immeubles d’habitation à plus de 2 unités sont interdits, la commune a dès lors été privée de la possibilité d’interdire les transformations.

Afin de réparer le trouble causé par l’infraction commise par le prévenu, il y a dès lors lieu d’ordonner la suppression des travaux exécutés ainsi que le rétablissement des lieux dans leur pristin état, c’està-dire la retransformation de la maison sise à LIEU2.) en maison d’habitation à une ou deux unités, aux frais du contrevenant.

PAR CES MOTIFS :

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dix-huitième chambre, siégeant en matière correctionnelle, statuant contradictoirement, X.) et son mandataire entendus en leurs explications et moyens de défense et le représentant du Ministère Public entendu en ses réquisitions, o r d o n n e la jonction des affaires introduites sous les notices 1663/06/CD et 8872/07/CD, c o n d a m n e X.) du chef des infractions retenues à sa charge à une peine d’emprisonnement de SIX (6) mois et à une amende de CINQ MILLE (5.000) euros, ainsi qu'aux frais de sa poursuite pénale, ces frais liquidés à 57,17 euros, f i x e la durée de la contrainte par corps en cas de non-paiement de l'amende CENT (100) jours, d i t qu'il sera sursis à l'exécution de l'intégralité de cette peine d'emprisonnement, a v e r t i t X.) qu’au cas où, dans un délai de cinq ans à dater du présent jugement, il aura commis une nouvelle infraction ayant entraîné une condamnation à une peine privative de liberté ou à une peine plus grave pour crimes ou délits de droit commun, la peine de prison prononcée ci-devant sera exécutée sans confusion possible avec la nouvelle peine et que les peines de la récidive seront encourues dans les termes de l’article 56 al. 2 du Code pénal, o r d o n n e la suppression des travaux exécutés ainsi que le rétablissement des lieux dans leur pristin état, en ce qui concerne la maison sise à LIEU2.), (…), aux frais du prévenu X.).

En application des articles 14, 15, 16, 28, 29, 30, 60 et 66 du Code pénal, des articles 155, 179, 182, 184, 189, 190, 190-1, 194, 195, 196, 626, 627, 628 et 628-1 du Code d’Instruction Criminelle, des articles 32, 33 et 35 de la loi du 25 février 1979, des articles 107 de la loi du 19 juillet 2004, des articles 4, 6, 8 et 9 du règlement grand-ducal du 25 février 1979, et du règlement sur les bâtisses de la commune de COMM2.), dont mention a été faite.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Elisabeth CAPESIUS, vice-présidente, Elisabeth EWERT, juge, et Caroline GODFROID, juge-déléguée, et prononcé par la vice-présidente en audience publique au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg le jeudi 26 mars 2009, en présence de Serge WAGNER, substitut principal du Procureur d’Etat et de Mike SCHMIT, greffier, qui, à l'exception du représentant du Ministère Public, ont signé le présent jugement ».

De ce jugement, appel fut relevé au greffe du tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 5 mai 2009 par le mandataire du prévenu et par le représentant du ministère public.

En vertu de ces appels et par citation du 29 janvier 2010, le prévenu fut requis de comparaître à l’audience publique du 19 mars 2010 devant la Cour d'appel de Luxembourg, siégeant en matière correctionnelle, pour y entendre statuer sur le mérite des appels interjetés.

A cette audience le prévenu fut entendu en ses explications et moyens de défense.

Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, développa plus amplement les moyens de défense et d’appel du prévenu.

Monsieur le premier avocat général Jeannot NIES, assumant les fonctions de ministère public, fut entendu en son réquisitoire.

L A C O U R

prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique du 27 avril 2010, à laquelle le prononcé avait été fixé, l'arrêt qui suit:

Par déclaration au greffe du tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date du 5 mai 2009, X.) a fait relever appel d’un jugement contradictoirement rendu le 26 mars 2009 par une chambre correctionnelle du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dont la motivation et le dispositif se trouvent reproduits aux qualités du présent arrêt.

Par déclaration du même jour, le procureur d’Etat du tribunal d’arrondissement de Luxembourg a également relevé appel dudit jugement.

Ces appels sont recevables pour avoir été introduits dans les formes et délai de la loi.

L’appelant demande la clémence de la Cour d’appel, dès lors qu’il conteste toute violation volontaire à la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, au règlement grand-ducal modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location, ainsi qu’à la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain et au règlement sur les bâtisses de la commune de COMM2.) du 9 mars 1999.

S’agissant de la maison sise à LIEU1.), le prévenu maintient ses explications, développées en première instance, selon lesquelles, après son divorce, il aurait été obligé de trouver une solution financière pour garder la maison et payer le prêt y relatif, de sorte qu’il aurait eu l’idée de trouver des co-habitants qui contribueraient aux frais de la maison. Le prévenu fait valoir à cet égard que, lorsque sa femme et ses enfants auraient encore habité avec lui, une femme de ménage aurait habité la cave et l’administration communale aurait toujours eu connaissance de cette situation. Le prévenu relève également qu’il aurait fait une demande de transformation de l’immeuble avec des plans versés à l’administration communale qui aurait rejeté cette demande, de sorte qu’il n’aurait pas fait de transformations, sauf qu’il aurait ajouté une porte dans la cave. Actuellement, il n’y aurait plus qu’un locataire (Monsieur M.)) qui disposerait d’une fenêtre répondant aux normes exigées et ce dernier n’aurait en aucun cas l’intention de quitter les lieux. Les habitants de sa maison auraient, en tout état de cause, considéré les lieux comme un pied à terre ou résidence secondaire qu’ils n’auraient utilisé qu’en cours de semaine pour aller travailler, les domiciles des personnes concernées ayant été à l’étranger où ces dernières se seraient rendues les fins de semaine et au cours de leurs congés.

S’agissant de la maison de LIEU2.), le prévenu explique qu’il a acheté cette maison à titre d’investissement avec l’intention de réaliser neuf unités aux fins de les revendre, ce qui lui aurait été refusé. La maison serait louée comme maison unifamiliale à un locataire et les autres personnes cohabiteraient avec cette personne et partageraient les frais. Il n’y aurait donc qu’un seul locataire, les autres personnes occupant l’immeuble en qualité de cohabitants faisant partie du ménage de ce locataire (Wohngemeinschaft). Aucun lien familial ou autre entre les cohabitants ne serait exigé et les juges de première instance auraient ajouté à la loi en retenant qu’aucun lien particulier n’unit les occupants. En outre, la maison disposerait de plus de toilettes et de lavabos qu’exigé par la loi. Enfin, même si le tout n’était pas tout à fait légal, il faudrait considérer le côté humain, alors que la cohabitation arrangerait des personnes qui seraient temporairement, en raison d’un divorce ou d’un travail, dans l’obligation de se loger à un prix abordable à un autre lieu que leur domicile.

Le prévenu demande, en tout état de cause, à voir faire abstraction d’une peine d’emprisonnement et à voir réduire l’amende alors qu’il ne disposerait pas de la somme de 5.000 euros. Enfin il y aurait lieu, le cas échéant, de faire abstraction d’une condamnation à une remise en état, sinon de préciser les travaux à supprimer et les lieux à remettre en état.

Le représentant du ministère public demande la confirmation de la décision entreprise tant en ce qui concerne les infractions à retenir à charge du prévenu qu’en ce qui concerne les peines prononcées par la juridiction de première instance. Il relève qu’il ne serait pas reproché au prévenu d’avoir profité des gens aux fins de leur louer à des prix exorbitants des locaux insalubres, mais d’avoir violé les dispositions légales concernant les critères de location, de salubrité ou d’hygiène, ainsi que celles concernant l’aménagement communal et le développement urbain.

Le représentant du ministère public estime, à cet égard, qu’il ne saurait être question de cohabitation (Wohngemeinschaft) en ce qui concerne la maison de LIEU2.), dans laquelle neuf unités auraient été louées à des locataires individuels sans aucun lien et qui n’auraient fait un usage commun que des poubelles, des machines à laver et de l’accès INTERNET.

La maison de LIEU1.), dans laquelle le prévenu aurait également loué des chambres, ne répondrait pas aux critères exigés par la loi en matière de location, de sorte que les infractions y relatives, reprochées et retenues à charge du prévenu seraient à confirmer.

Quant aux peines, le prévenu aurait, malgré d’itératifs rappels omis de se conformer aux prescriptions légales, de sorte qu’il conviendrait de maintenir les peines qui seraient légales et adéquates. La condamnation au rétablissement des lieux serait également à maintenir, les travaux effectués pour accueillir les locataires devant être supprimés.

Les juges de première instance ont fourni une relation exhaustive et pertinente tant des faits que des textes légaux et règlementaires en cause, relation à laquelle la Cour se réfère.

C’est à bon droit et par une motivation que la Cour d’appel fait sienne que la juridiction de première instance a retenu le prévenu X.) dans les préventions d’infractions aux articles 32, alinéa 1er et 35 de la loi modifiée du 25 février 1979, précitée, ainsi qu’au règlement grand-ducal modifié de 1979, précité, en ce qui concerne sa maison sise à LIEU1.), (…), infractions lui reprochées par le parquet sous la notice 1663/06/CD. En effet, tant la location des locaux (cave et premier étage), que les insuffisances et violations des critères de location, de salubrité et d’hygiène exigés par la loi et les violations du règlement concernant les fenêtres, les murs de séparation, le vide sanitaire et le linge dans la maison d’LIEU1.) sont établies par le dossier pénal, dont les procès-verbaux 213/2005, 297/2007 et le rapport 2008/049275/255/KG de la police de Grevenmacher CP Roodt/Syre du 17 novembre 2008, les témoignages recueillis ainsi que l’aveu partiel du prévenu.

De même, concernant la maison sise à LIEU2.), (…), les juges de première instance ont retenu, à juste titre, le prévenu dans les liens des préventions d’infractions à l’article 107 de la loi du 19 juillet 2004, précitée, de l’article 2.2.f du règlement sur les bâtisses de la commune de COMM2.) du 9 mars 1999, précité, ainsi qu’aux articles 32, alinéa 1er, 33 et 35 de la loi précitée du 25 février 1979, reprochées au prévenu par le parquet sous la notice 8872/07/CD, dès lors que la transformation de cette maison unifamiliale en neuf unités et la location de ces neuf logements à des locataires individuels sans autorisation, ni déclaration préalable, ainsi que les insuffisances concernant les fenêtres et le vide sanitaire sont établies par le dossier pénal. Tel que l’ont retenu à juste titre les premiers juges et contrairement aux allégations du prévenu, il ne s’agit en l’occurrence pas d’habitation collective d’une unité garnie par neuf personnes, mais bien de la location de neuf logements garnis au sens de l’article 33 de la loi précitée de 1979.

Quant à la peine à infliger au prévenu les juges de première instance ont fait une correcte application des règles du concours des infractions en retenant, en application de l’article 60 du code pénal, que la peine la plus forte est celle de l’article 35 de la loi modifiée du 25 février 1979, qui peut être élevée au double du maximum.

Si les peines prononcées par les premiers juges sont légales, la Cour d’appel estime pouvoir faire bénéficier le prévenu de circonstances atténuantes, dès lors que le prévenu n’a pas d’antécédents judiciaires spécifiques et qu’il n’a pas, à proprement parler, abusé de la faiblesse des locataires. Il y a partant lieu de faire abstraction d’une peine d’emprisonnement, mais l’amende, qui est adéquate, est à confirmer.

La condamnation au rétablissement des lieux est également à confirmer, la Cour rejoignant, à cet égard, l’appréciation de la juridiction selon laquelle les infractions au règlement des bâtisses constituent une atteinte sérieuse à l’ordre public. Contrairement à la critique du prévenu selon laquelle il ne pourrait savoir ce qu’il faudrait rétablir, les premiers juges ont clairement indiqué ce qu’il faut entendre par le rétablissement des lieux en ordonnant « la suppression des travaux exécutés ainsi que le rétablissement des lieux dans leur pristin état, c’est-à-dire la retransformation de la maison sise à LIEU2.) en maison d’habitation à une ou deux unités, aux frais du contrevenant », ce que la Cour d’appel maintient.

P A R C E S M O T I F S ,

la Cour d’appel, cinquième chambre, siégeant en matière correctionnelle, statuant contradictoirement, le prévenu entendu en ses explications et moyens de défense et le représentant du ministère public en son réquisitoire, reçoit les appels;

dit celui du prévenu X.) partiellement fondé;

réformant:

décharge le prévenu X.) de la peine d’emprisonnement de six (6) mois assortie du sursis à son exécution;

confirme pour le surplus le jugement entrepris;

condamne le prévenu X.) aux frais de sa poursuite pénale en instance d’appel, ces frais liquidés à 10,12 €.

Par application des textes de loi cités par la juridiction de première instance et des articles 199, 202, 203, 209 et 211 du code d’instruction criminelle.

Ainsi fait et jugé par la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, cinquième chambre, siégeant en matière correctionnelle, composée de Monsieur Nico EDON, président de chambre, et Mesdames Marianne PUTZ et Lotty PRUSSEN, conseillers, qui ont signé le présent arrêt avec le greffier Cornelia SCHMIT.

La lecture de l'arrêt a été faite en audience publique à la Cité Judiciaire, Bâtiment CR, Plateau du St. Esprit, par Monsieur Nico EDON, président de chambre, en présence de Monsieur Jean ENGELS, avocat général, et de Madame Cornelia SCHMIT, greffier.