Tenant's rent charge claim dismissed; landlord must prove expenses and split costs based on property defects.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 55/2010

Audience publique du mardi, treize avril deux mille dix

Numéros 124351 et 124352 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009 et d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de

Diekirch du 27 août 2009,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 27 août 2009,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 27 août 2009,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Mathis HENGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

II

Entre

1) la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 31 août 2009,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, 1er décembre deux mille neuf sous le numéro 181/2009 et dont

le dispositif est conçu comme suit:

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 124.351 et 124.352,

déclare irrecevable l’appel principal interjeté par la société anonyme SOCIETE2.) SA

et laisse les frais de cet appel à charge de la société anonyme SOCIETE2.) SA,

reçoit l’appel principal interjeté par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL et PERSONNE1.) de même que l’appel incident interjeté par PERSONNE3.),

dit l’appel incident interjeté par PERSONNE3.) non fondé, partant

dit que PERSONNE3.) sera solidairement tenu des condamnations à prononcer à

charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

dit l’appel principal interjeté par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

et PERSONNE1.) partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

fixe le loyer revenant à la société anonyme SOCIETE2.) SA au montant mensuel de

2.500,- euros,

invite la société anonyme SOCIETE2.) SA à présenter un décompte prenant en

compte un loyer mensuel de 2.500,- euros depuis le début du bail,

invite encore la société anonyme SOCIETE2.) SA à chiffrer le différentiel entre les

loyers contractuellement prévus et le loyer mensuel réduit de 2.500,- euros, ce depuis

le début du bail liant la société anonyme SOCIETE2.) SA à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL,

invite les parties à s’expliquer plus amplement, pièces justificatives et décomptes à

l’appui, sur les prétentions relatives aux charges impayées,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) SA tendant à

l’allocation d’une indemnité de relocation,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

40 jours à partir de la signification du présent jugement,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 26

janvier 2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, Cité Judiciaire, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.»

Les affaires, inscrites sous les numéros 124351 et 124352 du rôle, appelées pour

continuation des débats le 26 janvier 2010, furent refixées pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 16 mars 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit:

Maître Frank SIMANS, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

SARL et

PERSONNE1.) fut entendu en ses explications.

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.)

SA, fournit ses réponses.

Maître Paul LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Laurent BACKES, avocat, en remplacement de Maître Mathis HENGEL,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

avril 2010 le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 1er décembre 2009 par lequel le tribunal avait notamment:

- réduit le loyer payable par la SARL SOCIETE1.) à la SA SOCIETE2.) à la somme

mensuelle de 2.500,- euros au vu de l’état de délabrement des lieux loués tel que

constaté par l’expert PERSONNE4.);

- retenu que PERSONNE2.) aurait à tenir la SA SOCIETE2.) quitte et indemne du

différentiel entre les loyers contractuellement prévus (au bail liant la SA SOCIETE2.)

à la SARL SOCIETE1.)) et le loyer mensuel réduit de 2.500,- euros, ce depuis le

début du bail liant la SA SOCIETE2.) à la SOCIETE3.);

- invité la SA SOCIETE2.) à chiffrer, décompte à l’appui, le prédit différentiel et à

chiffrer les arriérés de loyers réclamés à la SARL SOCIETE1.) en fonction du loyer

réduit de 2.500,- euros mensuel;

- invité les parties à s’expliquer plus amplement, pièces justificatives et décomptes à

l’appui, sur leurs prétentions relatives aux charges.

Il résulte des explications des parties ainsi que des pièces versées que depuis le prédit

jugement les lieux ne sont plus occupés dans la mesure où le bourgmestre de la Ville

ADRESSE5.) a pris un arrêté de fermeture en date du 5 mars 2010 pour raisons de

salubrité et de sécurité.

La SA SOCIETE2.) a présenté un décompte prenant en compte le loyer réduit de

2.500,- euros indexé (161.272,14 euros), les charges (68.001,69 euros) et les

paiements effectués par la SARL SOCIETE1.) (116.289,22 euros), pour demander

condamnation solidaire de

la SARL

SOCIETE1.), de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE3.) au montant de 112.984,41 euros à titre d’arriérés de loyers et de

décomptes de charges.

A l’encontre de son propre bailleur PERSONNE2.), la SA SOCIETE2.) formule une

demande en condamnation à hauteur de 69.357,04 euros. Pour arriver à ce montant,

la SA SOCIETE2.) retranche du «montant total des payements effectués par la

Brasserie» (286.768,41 euros) les loyers redus par ses propres locataires suite à la

réduction opérée par le prédit jugement (161.272,14 euros) et les charges (64.106,53

euros) pour y rajouter la somme de 7.967,30 euros qui serait un «montant

théoriquement dû mais non réglé par la Brasserie».

Ce décompte appelle les observations suivantes.

Le différentiel de loyers

Comme il a été relevé ci-avant, la SA SOCIETE2.) prend comme point de départ le

«montant total des payements effectués par la Brasserie». Il s’agit de la somme de

286.768,41 euros, soit le montant que la SA SOCIETE2.) à réglé à PERSONNE2.) à

titre de loyers et charges. La SA SOCIETE2.) prend ainsi comme référence le bail

avec son propre bailleur PERSONNE2.).

Or, le tribunal avait pourtant retenu le «différentiel entre les loyers contractuellement

prévus et le loyer mensuel réduit de 2.500,- euros, ce depuis le début du bail liant la

SA SOCIETE2.) à la SARL SOCIETE1.), soit depuis le 1er avril 2005». Il s’agit bien

évidemment des loyers contractuellement prévus entre la SA SOCIETE2.) et la SARL

SOCIETE1.) et non ceux entre la SA SOCIETE2.) et PERSONNE2.) puisqu’il

s’agissait de déterminer, pour ainsi dire, le «manque à gagner» dans le chef de la SA

SOCIETE2.) du fait de la réduction des loyers et de le répercuter sur PERSONNE2.).

Suivant le décompte de la SA SOCIETE2.), il faut donc déterminer la différence entre

les loyers contractuellement fixés au cours de la période de référence à charge de la

SARL SOCIETE1.) (240.617,23 euros) et ceux effectivement dus par la SARL

SOCIETE1.) (161.272,14 euros).

Dès lors, il y a lieu de retenir qu’aux titres des loyers, la SARL SOCIETE1.) (ensemble

avec ses codébiteurs solidaires PERSONNE1.) et PERSONNE3.)) redoit à la SA

SOCIETE2.) la somme de 161.272,14 euros, tandis que PERSONNE2.) redoit à la

SA SOCIETE2.) la somme de (240.617,23 – 161.272,15 =) 79.345,08 euros.

Ces chiffres concernent les seuls loyers, abstraction faite des paiements intervenus

de part et d’autre. Le tribunal n’est cependant toujours pas à même de liquider les

condamnations afférentes étant donné que le décompte présenté par la SA

SOCIETE2.) fait état des charges qui restent sujettes à discussion tel que cela sera

explicité ci-dessous.

Les charges

Il résulte des pièces versées au dossier que l’ensemble des charges (eau, gaz,

électricité, ordures) sont facturées par la Ville ADRESSE5.) au propriétaire des lieux

PERSONNE2.) et que ce dernier les refacture à son locataire SOCIETE2.) SA qui les

paie et les répercute ensuite sur son propre locataire SOCIETE1.) SARL. C’est donc

cette dernière qui aura à les supporter en définitive.

Dans ces conditions, il serait logique que le montant des charges facturées à la SA

SOCIETE2.) soit rigoureusement identique à celui refacturé à la SARL SOCIETE1.).

Or, tel n’est pas le cas dans le décompte présenté par la SA SOCIETE2.), puisque la

SA SOCIETE2.) se prétend débiteur de PERSONNE2.) de la somme de 64.106,53

euros à titre de charges alors qu’elle refacture à la SARL SOCIETE1.) (pour la même

période) la somme de 68.001,49 euros.

A côté de cette incohérence, il y a lieu de rappeler que la SARL SOCIETE1.) conteste

le décompte de charges en faisant valoir qu’il est impossible de déterminer sa

consommation effective d’eau, de gaz et d’électricité eu égard aux consommations

excessives mises en évidences par l’expert PERSONNE4.) d’une part et au fait que

les occupants des studios se seraient illégalement branchés sur ses compteurs d’eau

et d’électricité d’autre part. La SARL SOCIETE1.) renvoie à l’expertise et explique que

la surconsommation d’eau est due à une fuite et que la surconsommation de gaz est

la conséquence directe de l’absence de vannes thermostatiques dans les chambres

à l’étage qui étaient en permanence chauffées à 27° C.

PERSONNE2.)

réplique

que

les

charges

facturées

correspondent

aux

consommations réelles et effectives et il explique que les chambres à l’étage ont été

occupées constamment par une trentaine de personnes, ce qui expliquerait les

consommations élevées.

Toutes les parties estiment qu’on pourrait clarifier le problème des charges en

instituant une expertise ad hoc.

Cette mesure n’est pas utile dans la mesure où l’expert s’est déjà prononcé sur la

question.

Avant d’y revenir, le tribunal tient à noter la précision suivante. L’expert semble avoir

fixé la réduction de loyer en prenant en compte les problèmes de surconsommation.

Or, dans son jugement du 1er décembre 2009, le tribunal a retenu la réduction du loyer

au montant mensuel de 2.500,- euros du seul fait de la vétusté et de l’insalubrité des

lieux indépendamment de la question des éventuelles surconsommations puisque le

décompte des charges a été expressément réservé.

Pour les besoins du débat, il est donc précisé que la fixation du loyer opérée par le

tribunal ne se trouve pas affecté par le problème des charges.

Ceci étant exposé, le tribunal renvoie aux conclusions de l’expert quant aux charges:

- il n’a pas pu mettre en évidence le prétendu branchement illégal des studios de

l’arrière cour sur les compteurs principaux;

- prenant en compte un nombre de 21 (!) occupants avec leur besoins moyens de

consommation en eau, l’expert conclut néanmoins à une surconsommation d’eau

de 6 fois par rapport à la normale; il retient l’hypothèse d’une fuite comme plausible,

même s’il ne peut pas la confirmer puisqu’on lui dit que le service de canalisation de

la Ville ADRESSE5.) serait intervenu sur les lieux avant son passage;

- il conclut à une surconsommation de gaz de chauffage de 50% en raison de

l’absence ou du blocage de vannes thermostatiques sur de nombreux radiateurs qui

tournent dès lors à plein régime de jour comme de nuit.

La SARL SOCIETE1.) affirme, sans que cela ne soit contesté, avoir dénoncé ces

problèmes et qu’une réunion a eu lieu, mais sans intervention ou réfection efficace de

sorte qu’elle a obtenu la nomination d’un expert par voie de référé.

Il est de principe que le bailleur ne peut mettre à charge de son locataire que les frais

qu’il justifie avoir déboursés dans l’intérêt de ce dernier.

En raison de l’incohérence des chiffres avancés par la SA SOCIETE2.) et des

contestations de la SARL SOCIETE1.), il appartient dès lors en premier lieu à

PERSONNE2.) de documenter à l’aide d’un décompte, pièces justificatives à l’appui,

la réalité des charges qu’il réclame. PERSONNE2.) ne saurait se dispenser de cet

exercice en se retranchant derrière le fait que la SA SOCIETE2.) a toujours payé ses

décomptes de charges sans émettre la moindre contestation ou réserve. C’est à la

SARL SOCIETE1.), en tant que consommateur «final» et à ses contestations et

observations qu’il y a lieu de s’intéresser.

Etant donné que les surconsommations documentées par l’expert résultent de

déficiences inhérentes à l’immeuble, le tribunal retient d’ores et déjà que

PERSONNE2.) ne pourra prétendre qu’au paiement de 2/3 (l’expert retenant une

consommation effective de 150 alors qu’elle ne devrait être que de 100) des frais de

gaz et de 1/6 des frais d’eau. Cette clé de répartition est à appliquer tant aux relations

entre PERSONNE2.) et la SA SOCIETE2.) qu’aux relations entre la SA SOCIETE2.)

et la SOCIETE3.).

Afin de permettre aux parties de s’expliquer plus amplement sur la problématique des

charges et sur l’imputation des paiements d’ores et déjà effectués, le tribunal décide,

avant tout autre progrès en cause, d’ordonner une comparution personnelle des

parties.

En effet, même si aucune des parties n’a sollicité une telle comparution personnelle

des parties, cette mesure d’instruction peut en effet être ordonnée d’office par le

tribunal, conformément aux termes de l’article 348 du nouveau code de procédure

civile.

Par ailleurs, la comparution personnelle peut être ordonnée en toute matière (article

384 du nouveau code de procédure civile) et en tout état de cause, y compris, comme

en l’espèce, en appel (cf. Encyclopédie Dalloz, verbo Comparution Personnelle, n° 22

et 23).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 1er décembre 2009,

enjoint à PERSONNE2.) de documenter à l’aide d’un décompte, pièces justificatives

à l’appui, la réalité des charges qu’il réclame,

dit que PERSONNE2.) ne pourra prétendre qu’au paiement de 2/3 des frais de gaz et

de 1/6 des frais d’eau ainsi documentés,

dit que cette clé de répartition des charges est à appliquer tant aux relations entre

PERSONNE2.) et la société anonyme SOCIETE2.) qu’aux relations entre la société

anonyme SOCIETE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une comparution personnelle des parties,

fixe la date de cette comparution personnelle des parties au 19 mai 2010, à 9.30

heures, salle TL 1.01,

commet pour y procéder Monsieur le juge Jacques KESSELER,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 8 juin

2010, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.