Tenant appeal partially allowed; unpaid rent reduced from 5,100 to 3,400 euros after evidence of prior payments.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 45/2010

Audience publique du mardi, vingt-trois mars deux mille dix

Numéro 126618 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), femme de ménage, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier

de justice suppléant Gilles

HOFFMANN en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 23 décembre 2009,

comparant par Maître Michèle EISENHUTH, avocat à la Cour, assistée de Maître

Anna MATEUSIAK, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126618 du rôle et appelée pour fixation le 12 janvier

2010, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2 février 2010 et finalement à l’audience

publique du mardi, 9 mars 2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Anna MATEUSIAK, avocat, en remplacement de Maître Michèle EISENHUTH,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Paul LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 23

mars 2010, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail prenant cours le 15 janvier 2007, PERSONNE2.) a donné en

location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE3.) pour un loyer mensuel

de 850,- euros.

Par requête du 16 février 2009, PERSONNE2.) a demandé la convocation de sa

locataire PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

la voir condamner à lui payer la somme de 5.100,- euros à titre d’arriérés de loyers

pour les mois de mars et d’août 2007 ainsi que pour les mois de juin à août et

décembre 2008.

PERSONNE2.) a encore sollicité une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 19 novembre 2009, le tribunal de paix de Luxembourg:

- a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 5.100,- euros

avec les intérêts légaux à partir du 16 février 2009, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde,

- a dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du jugement,

- a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 250,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 23 décembre 2009.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargée

des condamnations prononcées à son encontre de même que de la majoration du

taux d’intérêt appliquée par le premier juge.

A l’appui de son appel, elle explique que tous les loyers réclamés par son bailleur

auraient été payés à l’exception de celui de décembre 2008 pour lequel les parties

auraient convenu une compensation avec la garantie locative.

PERSONNE1.) ajoute qu’elle aurait quitté les lieux fin décembre 2008 à la demande

du bailleur et qu’auparavant elle aurait été l’objet de menaces de la part de son bailleur

qui l’aurait ainsi empêchée de jouir paisiblement des lieux loués.

Dans la mesure où ce dernier élément est contesté par PERSONNE2.) et que

PERSONNE1.) ne tire aucune conséquence juridique des troubles de jouissance

qu’elle allègue, le tribunal ne s’attardera pas sur ce point.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant plaider que

sa locataire aurait quitté les lieux en date du 6 janvier 2009 sans respecter le moindre

préavis, qu’il aurait alors effectué le décompte des loyers et qu’il aurait constaté les

arriérés dont il réclame actuellement le paiement.

PERSONNE2.) explique encore qu’il n’a pas libéré la garantie locative en attendant

un état des lieux de sortie, raison pour laquelle il conteste tout accord de

compensation de la garantie avec des loyers impayés.

PERSONNE2.) réclame enfin une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient à PERSONNE1.) de

rapporter la preuve qu’elle s’est libérée de son obligation de payer les loyers réclamés,

à savoir ceux de mars et août 2007 et ceux de juin, juillet, août et décembre 2008.

Pour rapporter la preuve qui lui incombe, PERSONNE1.) verse les pièces suivantes:

1. Un «reçu» signé par PERSONNE2.) et portant sur le montant de 1.500,- euros.

Etant donné que cette quittance est datée du 18 octobre 2006 (!), elle n’est

d’aucune utilité dans le cadre du présent litige.

2. Un extrait de compte qui prouve le débit du compte de PERSONNE1.) du montant

de 851,- euros avec la mention «loyer mars 07». Etant donné que PERSONNE2.)

fait plaider qu’il a imputé ce paiement sur le loyer de février 2007 qui est également

resté impayé et que, pour autant que le tribunal imputait ce paiement sur le loyer

de mars 2007, il réclamerait le mois de février 2007, on ne peut que conclure qu’il

reste toujours un loyer en souffrance pour la période de février-mars 2007.

3. Un ordre de virement ainsi qu’un extrait de compte qui prouve le débit du compte

de PERSONNE1.) du montant de 851,- euros avec la mention «loyer mensuel».

Dans la mesure où cette opération date du 24 août 2007 et que PERSONNE2.) ne

prétend pas l’avoir imputé sur un autre mois (il avait seulement mis en doute

l’exécution de l’ordre), le tribunal tient pour établi que le loyer d’août 2007 a été

réglé.

4. Une quittance signée par PERSONNE2.) et portant sur le montant de 850,- euros.

La mention n’est que très difficilement lisible, mais en l’analysant à partir d’une

certaine distance on peut déchiffrer la mention «juin 2008» ce qui est par ailleurs

compatible avec la date où la quittance a été établie (11 juillet 2007). Le tribunal

tient dès lors également pour établi que le loyer de juin 2008 a été réglé.

Dans ces conditions, et faute d’avoir établi l’accord de compensation avec la garantie

locative, il y a lieu de retenir, par réformation du jugement entrepris, que les arriérés

de loyers ne s’élèvent plus qu’à (4 x 850 =) 3.400,- euros.

En ce qui concerne la majoration du taux d’intérêts, le premier juge a fait une correcte

application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et intérêts de retard, aux termes desquels la partie demanderesse a droit

à la majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification du présent jugement.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il s’en suit d’une part que sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à

déclarer non fondée et d’autre part que sa demande sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est également à déclarer

non fondée.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Même si l’appel est à déclarer partiellement fondé, il n’en reste pas moins que

PERSONNE1.) reste tenue d’une condamnation d’arriérés de loyers de sorte que les

frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.400,- euros avec

les intérêts au taux légal à partir du 16 février 2009,

dit que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour la première instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.