Court dismisses claim of disguised donation but orders expert appraisal of accounts and livestock transfer.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 43/2010

Audience publique du mardi, seize mars deux mille dix

Numéro 85798 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.),

3) PERSONNE5.), épouse PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE3.),

4) PERSONNE7.), épouse PERSONNE8.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE4.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO

d’Esch-sur-Alzette du 29 décembre 2003,

comparant par Maître Marc THEWES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE9.), cultivateur, demeurant à L-ADRESSE5.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 19 janvier 2010.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu

PERSONNE1.),

épouse

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

épouse

PERSONNE4.), PERSONNE5.), épouse PERSONNE6.) et PERSONNE7.), épouse

PERSONNE8.), par l’organe de leur mandataire Maître Yves SEIDENTHAL, avocat,

en remplacement de Maître Marc THEWES, avocat constitué, les deux demeurant à

Luxembourg.

Entendu PERSONNE9.) par l’organe de son mandataire Maître Sonia POLNIASZEK,

avocat, en remplacement de Maître Alex KRIEPS, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Revu le jugement du 6 mai 2008 par lequel le tribunal avait en substance retenu qu’il

y avait lieu de surseoir aux opérations d’inventaire, de partage et de liquidation

pardevant notaire en attendant que:

- les parties aient pris position, en fait et en droit, quant à l’éventuelle qualification de

la vente sous seing privé du 20 mai 1983 en donation déguisée, ce notamment par

rapport au mode de paiement du prix de vente y stipulé,

- les parties aient pris position, en fait et en droit, pièces et textes légaux à l’appui, sur

le nombre total de bovins transmis à PERSONNE9.) ainsi que sur le régime juridique

des quotas laitiers, c’est-à-dire leurs conditions d’existence, leur nombre, leur

création, leur éventuel développement et leur cession par PERSONNE9.),

- PERSONNE9.) rende compte des opérations portées au débit des comptes

SOCIETE1.) n° NUMERO1.), SOCIETE2.) NUMERO2.) ainsi que sur les comptes

avec

SOCIETE2.)

avec la racine

NUMERO3.)

ouverts au nom de feu

PERSONNE10.), et ce à partir du jour de l’établissement des procurations

respectives.

1. la vente sous seing privée du 20 mai 1983

Le tribunal rappelle que par vente («Kaufvertrag») sous seing privé du 20 mai 1983,

feu PERSONNE10.) a vendu à PERSONNE9.) 83 bovins, 40 porcs ainsi que du

matériel agricole (engins agricoles dont notamment 2 tracteurs, etc…), de facto

l’ensemble du cheptel et des objets mobiliers dépendant de l’exploitation agricole

paternelle à ADRESSE6.) («kurzum der gesamte Ackerbautrain») et que le prix de

vente est de 1 million LUF.

Il est de plus stipulé que la venderesse reconnaît avoir eu paiement de ce prix de vente

de 1 million de LUF en ce sens que ce prix aurait été pris en considération dans les

soultes «Abfindungssummen» que les quatre sœurs de PERSONNE9.) (partie

acquéreuse) avaient reçues dans le cadre de la donation-partage du même jour (20

mai 1983).

L’acte (notarié) de donation-partage précitée du 20 mai 1983 fait apparaître une valeur

totale des biens donnés par feu PERSONNE10.) à PERSONNE9.) de 5.550.000,-

LUF. Ce même acte impose le paiement, par PERSONNE9.) à chacune de ses sœurs

(actuelles parties demanderesses) d’une soulte de 1 million de LUF.

D’après les parties demanderesses, l’acte de vente sous seing privé serait à qualifier

de donation déguisée, sinon de donation indirecte, dans la mesure où le prix de vente

n’a jamais été payé et qu’un tel paiement ne pourrait en aucun cas résulter de la

donation-partage du même jour étant donné que par cet acte PERSONNE10.) a voulu

gratifier PERSONNE9.) sans contrepartie.

PERSONNE9.) persiste à affirmer que l’acte litigieux constitue une «simple vente» et

pourtant il ne donne aucune explication quant au mode de paiement du prix. Au

contraire, il se perd dans des incohérences quand il tente d’expliquer, d’une part, que

le prix de vente de 1 million de LUF aurait été payé «devant les yeux du notaire» alors

qu’il s’agit précisément d’une vente sous seing privé et, d’autre part, que le renvoi

opéré dans l’acte de vente serait à interpréter en ce sens que «le prix de vente…doit

être égal à la soulte payée par le sieur PERSONNE9.) à ses sœurs».

La donation déguisée est celle qui est faite sous l’apparence d’un contrat à titre

onéreux. Elle consiste donc dans une simulation, les parties feignant l’existence d’une

contre-prestation qui, dans leur accord, ne sera pas fournie. La donation déguisée

n’est pas valable lorsque le déguisement a pour but une fraude civile. Tel est le cas

notamment lorsque la simulation a pour but de frauder les droits des héritiers

réservataires. La donation déguisée est alors réductible jusqu’à la quotité disponible

(JCL, vo Donations et testaments, art. 931, fasc. A p.38).

Pour traiter un acte en donation déguisée, il faut établir la preuve de la simulation qu'il

contient. Pour les tiers intéressés à l’établir, la simulation, regardée comme un simple

fait, est susceptible d’être prouvée par tous moyens. On considère comme tiers les

héritiers réservataires défendant leur réserve contre les donations du decujus (Enc.

Dalloz vo Donations, p. 30).

La simulation peut provenir de la conclusion d’un contrat apparemment à titre onéreux,

moyennant un prix, alors que celui-ci peut n’être que fictif, symbolique, modique,

dérisoire etc. La donation portera donc en réalité soit sur l’usage et la jouissance de la

chose soit sur le prix (Répertoire Dalloz, verbo donation n° 345).

Ainsi qu’il a été retenu ci-avant, la donation-partage du 20 mai 1983 fait apparaître une

valeur totale des biens donnés par feu PERSONNE10.) à PERSONNE9.) de

5.550.000,- LUF. Les objets ainsi donnés et partagés anticipativement représentent

76 lots, pour l’essentiel des prés et labours ainsi que (lot n° 20) une maison (la ferme)

et les meubles meublants de cette ferme. A noter que la donatrice, la mère de

PERSONNE9.), s’est réservé un droit d’habitation viager et gratuit de la prédite ferme

ainsi que le droit de jouir et d’user du mobilier de cette ferme. Par ailleurs,

PERSONNE9.)

a dû supporter les frais d’actes, pour l’essentiel les droits

d’enregistrement, se chiffrant à environ 150.000,- LUF et il a dû payer à chacune de

ses sœurs la somme de 1 million de LUF à titre de soulte.

Ainsi, si on résume la teneur de la donation-partage, on constate que PERSONNE9.)

reçoit des biens pour une valeur totale de 5.550.000,- LUF et qu’il doit supporter les

charges suivantes: 4 millions de LUF à titre de soultes et 150.000,- LUF à titre de frais

d’actes, de sorte qu’il reçoit en «net» 1.400.000,- LUF, tandis que ces sœurs reçoivent

chacune 1 million de LUF.

Dès lors, déjà l’acte de donation-partage procure un avantage de 400.000,- LUF à

PERSONNE9.) par rapport à ses sœurs. Or, dans la mesure où PERSONNE9.) doit

partager la jouissance de la maison-ferme ainsi que des meubles meublants avec sa

mère, on peut considérer la donation-partage comme globalement équilibrée, mais en

aucun cas on ne saurait estimer que PERSONNE9.) aurait été d’une quelconque façon

désavantagé par rapport à ses sœurs ce qui aurait justifié qu’on l’aurait dispensé de

payer le prix de 1 million de LUF stipulé dans l’acte de vente sous seing privé du 20

mai 1983.

Face à l’économie de la donation-partage, il est totalement incompréhensible comment

le prix de vente de 1 million de LUF «verrechnet wurde in der Schenkung elterlicher

Teilungsurkunde aufgenommen durch Notar Stremmler am heutigen Tag».

Force est de constater que le «paiement» du prix de vente équivaut à une dispense

ou à une absence de paiement du prix de vente, de sorte que ce prix de vente de 1

million de LUF est purement fictif.

Dans la mesure où les parties demanderesses ne critiquent pas le chiffre de 1 million

de LUF mais qu’elles le considèrent «simplement» comme fictif, il n’y a pas lieu de

charger un expert avec l’évaluation des biens contenus dans «l’acte de vente»

conformément aux articles 860 et 922 du code civil. Dans ces conditions, la prétendue

vente sous seing privé du 20 mai 1983 est à qualifier de donation déguisée à hauteur

de 1 million de LUF au profit de PERSONNE9.), cette donation étant rapportable d’une

part et rentrant dans la masse fictive de l’article 922 du code civil d’autre part.

2. les quotas laitiers et la transmission de 1978

Les parties demanderesses font valoir qu’en dehors de la prédite donation déguisée

et des donations officielles qui ont été opérées au profit de PERSONNE9.), il y aurait

eu encore une transmission supplémentaire «dont le rapport est dû», à savoir des

«quotes-parts laitières» qui se seraient ensuite «transformées» en quotas laitiers

proprement dits.

Ainsi, suivant «acte» du 5 janvier 1979, feu PERSONNE11.) aurait déjà fait donation

de ses quotes-parts, de sa «participation dans l’association agricole SOCIETE3.)» à

PERSONNE9.). Depuis les actes du 20 mai 1983, PERSONNE9.) aurait ainsi repris la

totalité de l’exploitation agricole et il aurait ainsi été en mesure de produire et de vendre

du lait, ce qui lui aurait valu l’allocation d’un quota laitier de 227.470 kg. Dans la mesure

où PERSONNE9.) aurait vendu ce quota en date du 1er avril 2001 suite à la fermeture

administrative de son établissement pour la somme de 5.700.000,- LUF, il y aurait lieu

«de rapporter sa valeur au moment de la vente, à savoir 141.299,- euros».

PERSONNE9.) conteste qu’il y ait eu donation de quotes-parts SOCIETE3.), et pour

autant que le tribunal devait néanmoins retenir cela, il fait plaider que seules les

quotes-parts devraient faire l’objet du «rapport». PERSONNE9.) ajoute que l’obtention

de quotas laitiers serait la conséquence de son travail consistant à produire du lait et

que dans ces conditions ils ne proviennent pas des quotes-parts SOCIETE3.) et qu’ils

ne «rentrent pas dans la masse successorale».

Les alinéas qui précèdent démontrent à quel point les parties et leurs mandataires

mélangent le «rapport» et la «masse fictive de l’article 922 du code civil». A lire les

conclusions de part et d’autre, le tribunal doit constater que les parties ne font pas la

moindre différence entre ces deux mécanismes qui sont pourtant différents et dont la

finalité est différente. Ceci est regrettable et il convient dès à présent d’inviter les

parties à soigner leurs conclusions futures sous ce point de vue.

Ceci étant dit, il faut également opérer une distinction nette entre les quotas laitiers et

ce que les parties appellent «quotes-parts SOCIETE3.)».

En ce qui concerne ces dernières, il résulte d’un document signé par PERSONNE9.)

et son père en date du 5 janvier 1979 que ce dernier «erklärt hiermit die Mitgliedschaft

und die gezeichneten Anteile an PERSONNE9.) zu übertragen» et que PERSONNE9.)

«beantragt die Mitgliedschaft bei der SOCIETE3.)».

Cette pièce ne documente donc rien d’autre qu’une simple demande de transfert de

quote-parts SOCIETE3.).

Faute d’explications, le tribunal ignore si, et sous quelles conditions et à quel prix, ce

transfert de parts a effectivement eu lieu et si PERSONNE9.) détient actuellement

encore lesdites parts.

Afin de savoir s’il y a lieu d’assimiler cette transmission de parts, pour autant qu’elle a

eu lieu, à une donation il importe de connaître la contrepartie de cette transmission par

rapport à la valeur des parts transmises. Il appartiendra dès lors aux parties de

s’expliquer sur ce point.

Si l’on pourra donc, le cas échéant qualifier cette transmission de donation rapportable

et éventuellement réductible, tel n’est pas le cas des quotas laitiers proprement dits.

En effet, tel que cela résulte d’un courrier du service d’économie rurale du Ministère

de l’Agriculture, ces quotas représentent, pour leur détenteur, un droit de produire une

quantité de référence de lait sans être pénalisé, l’objectif étant d’endiguer la

surproduction conformément à la Politique Agricole Commune de l’Union Européenne.

En raison même de cette finalité, les quotas laitiers ont une certaine valeur marchande

et ils peuvent être vendus à d’autres producteurs de lait. Ainsi, PERSONNE9.) a cédé

ses quotas en 2001 pour la somme de 5.700.000,- LUF.

Les quotas laitiers ont été introduits le 2 avril 1984 et la quantité attribuée à chaque

producteur était fonction de sa production au cours de l’année 1983 et à condition,

évidemment, d’avoir continué la production en 1984.

PERSONNE9.) ayant rempli ces conditions, un certain nombre de quotas laitiers lui

ont été attribués.

Ainsi, conformément aux prétentions de PERSONNE9.), c’est sa qualité de producteur

de lait qui lui a valu l’attribution de quotas laitiers et non pas la transmission de

l’exploitation agricole de son père et certainement pas la transmission de quotes-parts

SOCIETE3.) dont la nature et la transmission sont différentes et indépendantes de

celles des quotas laitiers.

Si la possession, respectivement la transmission d’une exploitation agricole et laitière

est une condition nécessaire et évidente pour l’obtention de quotas laitiers, ce n’est

pas une condition suffisante. En effet, il faut non seulement être «titulaire» d’une

exploitation agricole, mais il faut produire et livrer du lait.

L’allocation de quotas laitiers n’est donc pas à considérer comme le fruit de la

transmission de l’exploitation agricole paternelle (réalisée suivant les 2 actes du 20

mai 1983) ni a fortiori de la transmission (si tant est qu’elle a eu lieu) de quotes-parts

SOCIETE3.).

Pour être complet, le tribunal retient que les jurisprudences et doctrines citées par les

parties demanderesses ne sont pas transposables en l’espèce étant donné qu’elles

visent l’hypothèse d’une amélioration de la substance du bien donné sans le concours

du donataire (p.ex. reclassement d’un terrain donné, bien acquis au moyen de sommes

données qui a pris de la valeur,…). Dans ces hypothèses, il s’agit soit de l’objet-même

de la donation soit de ce qui lui a été substitué qui a subi une augmentation de valeur

sans efforts de la part du gratifié. En l’espèce, au contraire, les quotas laitiers

constituent pour ainsi dire un actif distinct qui est venu se rajouter au patrimoine de

PERSONNE9.) sans pour autant procéder directement des biens qui lui ont été

donnés.

Dans ces conditions, les quotas laitiers dont PERSONNE9.) était titulaire ne sont ni

rapportables, ni ne rentrent dans la masse fictive de l’article 922 du code civil.

3. la reddition des comptes et la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE9.) sur base de l’article 205 du code civil

Dans son jugement du 6 mai 2008, le tribunal avait ordonné à PERSONNE9.) de

rendre compte des opérations portées au débit des comptes SOCIETE1.) n°

NUMERO1.), SOCIETE2.) NUMERO2.) ainsi que sur les comptes SOCIETE2.) avec

la racine NUMERO3.) ouverts au nom de feu PERSONNE10.), ce à partir du jour de

l’établissement des procurations respectives au profit de PERSONNE9.) (8 novembre

1983 pour le compte courant SOCIETE1.) n° NUMERO1.); 16 juillet 1984 pour le

compte courant SOCIETE2.) NUMERO2.) et 4 février 1998 pour les comptes avec la

racine NUMERO3.)).

PERSONNE9.) n’a pas procédé à cette reddition des comptes, estimant qu’il est dans

l’impossibilité de le faire étant donné qu’il ne dispose plus des justificatifs relatifs aux

mouvements de compte. Il ajoute que pendant toute la période où il a eu procuration

sur les comptes, soit 18 ans (de novembre 1983 à septembre 2001, date du décès de

PERSONNE10.)), les parties demanderesses «n’ont pas levé le petit doigt» pour

protester contre les opérations bancaires qu’il a effectuées de sorte que «la bonne

gestion du concluant est présumée».

Cette argumentation est d’ores et déjà à rejeter. En effet, si une telle présomption

existait, le tribunal n’aurait pas ordonné à PERSONNE9.) de procéder à la reddition

des comptes. Il est de jurisprudence constante que les sommes dont le mandataire ne

peut justifier l’emploi au profit du mandant sont présumées avoir été dépensées dans

l’intérêt du mandataire. A ce titre, elles seront, à l’instar des donations, à intégrer dans

la masse fictive de l’article 922 du code civil et le mandataire est tenu d’en faire rapport.

En se substituant pour ainsi dire à PERSONNE9.), les parties demanderesses ont

estimé le montant des sommes prélevées sur les 3 comptes SOCIETE2.) et

SOCIETE1.) au profit de PERSONNE9.) au montant total de 256.569,80 euros. Pour

arriver à ce montant elles ont déduit les montants payés par PERSONNE9.) à la

ORGANISATION1.) de ADRESSE7.) puisque ces montants profitaient à l’évidence à

PERSONNE10.) qui séjournait dans cette institution. Antérieurement à son séjour à

ADRESSE7.), les parties demanderesses ont pris en compte un montant forfaitaire

mensuel de 15.000,- LUF pour les besoins personnels de PERSONNE10.).

Les parties demanderesses expliquent qu’elles ont retracé leurs calculs dans un

tableau, tableau que PERSONNE9.) conteste comme étant fondé sur «de simples

hypothèses et estimations purement aléatoires». Il explique que le montant de

256.659,80 euros correspond à un montant mensuel de 1.188,24 euros sur la période

de référence de 18 ans et que ce montant mensuel «n’est pas suffisant pour couvrir

les besoins de la défunte…laquelle n’aurait jamais eu les moyens de supporter les

frais d’un établissement spécialisé.»

PERSONNE9.) déclare ainsi avoir «rapporté la preuve par A+B qu’il n’a pas

outrepassé ses pouvoirs.»

Enchaînant sur ce qui précède, PERSONNE9.) affirme que les besoins de feu sa mère

s’élevaient compte tenu de son état de santé (nécessité d’une tierce personne pour

les soins etc.) à 2.500,- euros mensuels, ce qui équivaudrait à 500,- euros par enfant

par application de l’article 205 alinéa 1er du code civil qui prévoit que les enfants doivent

des aliments à leurs père et mère dans le besoin.

PERSONNE9.) fait ainsi plaider que lui seul aurait subvenu aux besoins de sa mère et

que ses quatre soeurs s’en seraient désintéressées, raison pour laquelle il demande

reconventionnellement à voir condamner chacune des quatre parties demanderesses

à lui payer la somme de (12 x 18 x 500 =) 108.000,- euros.

Les parties demanderesses s’opposent à cette demande reconventionnelle en

contestant que leur mère ait été dans le besoin et en faisant valoir que celui qui a fourni

des aliments n’a pas d’action en répétition ni contre le bénéficiaire des aliments, ni a

fortiori contre ses héritiers.

Indépendamment de cette dernière considération, encore faut-il que PERSONNE9.),

pour prospérer dans sa demande reconventionnelle, prouve que sa mère ait été dans

le besoin et qu’il lui a fourni des aliments pour subvenir à ses besoins.

Or, force est de constater qu’aucune de ces preuves n’est rapportée, de sorte que la

demande reconventionnelle est à déclarer non fondée.

Cette absence de preuve n’a d’ailleurs rien d’étonnant puisque PERSONNE9.) prétend

être dans l’impossibilité de rendre compte de la gestion des comptes sur lesquels il

avait procuration. Dans ces conditions, il aurait été surprenant que PERSONNE9.)

aurait pu documenter que sa mère était dans le besoin puisque, pour ce faire, il lui

aurait appartenu de démontrer que l’ensemble des sommes retirées sur les prédits

comptes n’ont pas suffi pour subvenir aux besoins de sa mère et qu’il aurait été

contraint de débourser ses propres deniers pour ce faire.

Etant donné que PERSONNE9.) refuse de procéder à la reddition des comptes, qu’il

n’appartient pas aux parties demanderesses de se substituer à PERSONNE9.) et que

le tribunal doit avoir une vision d’ensemble et une analyse sur les mouvements de

comptes opérés par PERSONNE9.) et, dans la mesure du possible, sur la destinée

des fonds prélevés, il y a lieu d’ordonner, avant tout autre progrès en cause, une

expertise avec la mission plus amplement spécifiée au dispositif du présent jugement

et de surseoir aux opérations matérielles d’inventaire, de partage et de liquidation en

attendant le résultat de la mesure d’instruction précitée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en première instance, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 6 mai 2008,

donne acte à PERSONNE9.) de sa demande reconventionnelle formulée sur base de

l’article 205 du code civil,

la dit non fondée,

dit que la vente sous seing privé du 20 mai 1983 est à qualifier de donation déguisée

à hauteur de 1 million de LUF au profit de PERSONNE9.),

dit que les quotas laitiers dont PERSONNE9.) était titulaire ne sont ni rapportables, ni

ne rentrent dans la masse fictive de l’article 922 du code civil,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder:

Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à L-ADRESSE8.),

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de:

«faire le décompte des mouvements des comptes SOCIETE1.) n° NUMERO1.),

SOCIETE2.) NUMERO2.) ainsi que sur les comptes SOCIETE2.) avec la racine

NUMERO3.) ouverts au nom de feu PERSONNE10.), ce à partir du jour de

l’établissement des procurations respectives au profit de PERSONNE9.) (8 novembre

1983 pour le compte courant SOCIETE1.) n° NUMERO1.); 16 juillet 1984 pour le

compte courant SOCIETE2.) NUMERO2.) et 4 février 1998 pour les comptes avec la

racine NUMERO3.)),

vérifier les mouvements des prédits comptes et déterminer l’origine respectivement la

destination de ces mouvements en tenant compte d’éventuels remboursements ou

prestations d’organismes de sécurité sociale»,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert est autorisé à s’entourer de

tous renseignements utiles et même à entendre de tierces personnes,

ordonne à PERSONNE9.) de consigner au plus tard le 1er avril 2010 la somme de

750,- euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

dit que l’expert devra en toutes circonstances informer le tribunal de la date de ses

opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra

avertir le tribunal et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision

supplémentaire,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le 1er

juin 2010 au plus tard,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par

Madame le Président de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la plus

diligente, les autres parties dûment convoquées et par simple note au plumitif,

charge Monsieur le juge de la mise en état Jacques KESSELER du contrôle de ces

opérations,

pour le surplus, renvoie le dossier aux parties pour complément d’instruction en ce qui

concerne les conditions de la transmission des «quotes-parts SOCIETE3.)»,

fixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 29 juin

2010, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve le surplus et les frais.