Tenant appeal successful; lease terminated June 1, 2010, replacing landlord's earlier invalid notice.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 35/2010

Audience publique du mardi, neuf mars deux mille dix

Numéro 127149 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), rentier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 5 janvier 2010,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE3.), ouvrière, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Fernando DIAS SOBRAL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 127149 du rôle et appelée pour fixation le 2 février

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 23 février 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Fernando DIAS SOBRAL, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

mars 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête du 30 juillet 2009, PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.), ci-après

«les époux GROUPE1.)» ont fait convoquer leur locataire, PERSONNE1.), devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour voir déclarer la résiliation du contrat de bail

existant entre parties pour besoin personnel dans leur propre chef et pour voir

ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse.

Par jugement du 26 novembre 2009, le tribunal de paix de Luxembourg a déclaré le

bail résilié avec effet au 15 novembre 2009 et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir

des lieux loués endéans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 5 janvier 2010.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire que le bail

est résilié avec effet au 1er juin 2010 et subsidiairement il conclut à un délai de

déguerpissement de six mois.

A l’appui de son appel, il explique «que c’est à tort que le premier juge a déclaré résilié

le bail entre parties avec effet au 15 novembre 2009;

que ce faisant, la juridiction de première instance est en effet allée outre la propre

volonté des parties PERSONNE2.) et PERSONNE3.), dans la mesure où il ressort,

d’une part, d’un courrier officiel de leur premier mandataire du 6 août 2009 que les

actuelles parties intimées avaient révoqué le mandat de l’avocat ayant rédigé la «lettre

de résiliation» du 10 avril 2009 et qu’elles avaient, d’autre part, ultérieurement et

suivant missive de leur deuxième mandataire, Maître Fernando DIAS SOBRAL, du 18

novembre 2009 procédé à une nouvelle résiliation du bail avec, cette fois-ci, un

préavis de six mois qui devra arriver à son terme le 1er juin 2010;

qu’étant donné que cette deuxième résiliation du bail et telle que formulée en date du

18 novembre 2009, a été faite sans la moindre réserve, il y a partant lieu de considérer

qu’elle a purement et simplement annulé la teneur du courrier précité du 10 avril 2009

et sur lequel le tribunal de paix s’est exclusivement basé pour justifier la décision

actuellement entreprise;

que lors des débats devant le premier juge en date du 17 novembre 2009, les parties

de Maître DIAS SOBRAL s’étaient limitées à «se rapporter à prudence de justice» et

qu’elles avaient, le jour après les plaidoiries, en l’occurrence le 18 novembre 2009,

précisément procédé à cette deuxième résiliation du bail, ayant reflété leur réelle

intention consistant à mettre un terme au bail avec effet au 1er juin 2010.»

PERSONNE1.) ajoute que la première lettre de résiliation faisait état d’un délai de

résiliation erroné, à savoir trois mois au lieu des six mois exigés par l’article 12(3) de

la loi du 21 septembre 2006.

Les époux GROUPE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant

plaider que la lettre de résiliation du 18 novembre 2009 aurait été faite à titre purement

conservatoire dans l’anticipation d’une décision du juge de paix qui leur serait

défavorable. Ils s’opposent par ailleurs à l’extension du délai de déguerpissement

dans la mesure où PERSONNE1.) ne prouve pas ses démarches pour retrouver un

nouveau logement.

Par courrier recommandé avec AR du 10 avril 2009, le premier mandataire des époux

GROUPE1.) a voulu résilier le bail entre parties avec un délai de préavis de trois mois

expirant le 15 juillet 2009, ceci pour besoin personnel.

Par courrier du 18 novembre 2009, le nouveau mandataire des époux GROUPE1.)

adresse un deuxième courrier de résiliation à PERSONNE1.) également motivé par

le besoin personnel, mais cette fois-ci avec un délai de préavis de six mois tel que

prévu par l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur les baux à usage

d’habitation.

Indépendamment de la question de savoir si ce deuxième courrier qui a donc été

rédigé pendant la période de délibéré du jugement entrepris est parvenu au premier

juge ou non, le tribunal constate que le courrier du 18 novembre 2009 dénote une

volonté claire et explicite de la part des époux GROUPE1.) de voir terminer le bail à

la date du 1er juin 2010. Contrairement aux affirmations de leur mandataire, cette

résiliation est ferme, définitive et sans réserves. En effet, à aucun endroit il n’est

indiqué que cette résiliation serait subordonnée à un jugement qui «leur serait

défavorable».

Le tribunal retient dès lors que le courrier du 18 novembre 2009 remplace purement

et simplement celui du 10 avril 2009 qui devient caduc.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer fondé et il y a lieu de dire, par réformation

du jugement entrepris, que le bail entre parties sera résilié avec effet au 1er juin 2010

et, pour autant que de besoin, d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) des

lieux loués à cette date.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que le bail signé entre parties sera résilié avec effet au 1er juin 2010,

ordonne à PERSONNE1.) de déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard le 1er juin 2010, sinon et faute de ce faire, autorise

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à l’en faire expulser dans les formes légales et aux

frais de PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).