Landlord appeal partially allowed; court remands rent arrears claim for corrected expense accounting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 28/2010

Audience publique du mardi, vingt-trois février deux mille dix

Numéro 126839 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO3.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 28 décembre 2009,

comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126839 du rôle et appelée pour fixation le 19 janvier

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 février 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Isabelle GIRAULT, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN,

avocat, comparant pour la société immobilière SOCIETE1.) SA, fut entendue en ses

explications.

Maître Marthe FEYEREISEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 23

février 2010, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 17 janvier 2007, la société anonyme SOCIETE1.) SA a donné

en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL une surface

commerciale de 182 m2 se situant à ADRESSE3.) moyennant payement d’un loyer

mensuel indexé de 2.645,- euros HTVA. La durée initiale du bail s’étendait du 1er

février 2007 au 31 janvier 2010.

Par requête du 2 juin 2009, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 10.246,15

euros avec les intérêts au taux de retard de 12% l’an à partir du 8ème du mois pour

lequel le loyer est dû et pour dire que le preneur est tenu au paiement du loyer jusqu’à

l’échéance au 31 janvier 2010.

A l’audience du 12 novembre 2009, la requérante a augmenté sa demande à la

somme de 17.625,55 euros.

La SARL SOCIETE2.) a demandé, à titre reconventionnel, à voir constater la

résiliation du bail d’un commun accord avec effet au 29 sinon au 31 mai 2009 et la

condamnation de la SA SOCIETE1.) à lui payer la somme de 10.132,49 euros avec

les intérêts légaux à partir de la demande à titre de remboursement du loyer de juin

2009 et de restitution de la garantie locative.

Retenant la résiliation du bail d’un commun accord avec effet au 31 mai 2009, le

tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 26 novembre 2009, dit la demande

principale non fondée, dit la demande reconventionnelle partiellement fondée, partant

condamné la SA SOCIETE1.) à payer à la SARL SOCIETE2.) la somme de 404,99

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 12 novembre 2009 jusqu’à solde et a

sursis à statuer sur la demande en restitution de la garantie locative.

De ce jugement, la SA SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 28

décembre 2009.

Par réformation du jugement entrepris, la SA SOCIETE1.) demande à être déchargée

de la condamnation prononcée à son encontre et à dire que la SARL SOCIETE2.)

reste

redevable

de

ses

obligations

contractuelles

jusqu’à

l’échéance

contractuellement prévue à savoir le 31 janvier 2010, à voir ainsi condamner la SARL

SOCIETE2.) à payer à la partie appelante la somme de 20.563,04 euros au titre du

loyer échu et des charges et à voir condamner la SARL SOCIETE2.) à payer à la

partie appelante des dommages et intérêts pour rupture abusive de contrat à hauteur

de 1.000,- euros ainsi que la somme de 1.000,- euros à titre de «réparation à l’atteinte

portée à son image de marque» ou toutes sommes, même supérieures.

La SARL SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de l’appel et, à titre subsidiaire, elle

conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Quant à la recevabilité de l’appel

Dans sa note de plaidoiries, la SARL SOCIETE2.) soulève, sans aucune explication

complémentaire, «l’irrecevabilité de l’acte d’appel au motif que le contrat de bail

commercial n’a pas été enregistré».

Dans un courrier adressé au tribunal au cours du délibéré, la SARL SOCIETE2.)

soulève «l’irrecevabilité de l’acte d’appel pour ne pas avoir été enregistré».

Non seulement la partie intimée soulève deux défauts d’enregistrements différents,

mais encore elle n’explique pas en quoi ces défauts d’enregistrement, à les supposer

établis, affecteraient la recevabilité de l’appel interjeté par la SA SOCIETE1.).

Dans ces conditions et compte tenu du fait que l’huissier ayant procédé à la

signification de l’appel a indiqué dans son décompte le coût de l’enregistrement de

son exploit (cf. original de l’acte d’appel) et que l’acte d’appel comporte un tampon

d’enregistrement daté du 30 décembre 2009, le tribunal rejette le moyen

d’irrecevabilité comme non fondé.

L’appel, interjeté dans les délai et forme légales, est dès lors à déclarer recevable.

Quant au fond

Par courrier recommandé du 27 mars 2009, la SARL SOCIETE2.) a voulu procéder à

la résiliation du bail avec effet au 30 juin 2009.

Par lettre recommandée du 2 avril 2009, la SA SOCIETE1.) réplique ce qui suit:

«Monsieur PERSONNE1.),

Nous faisons suite à votre courrier du 27 mars 2009 dans lequel vous nous faites part

de votre demande de résiliation du bail.

Nous prenons comme référence le dernier contrat de bail signé, soit celui signé le 1er

février 2007 et nous vous rappelons que ce contrat vous lie à la société SOCIETE1.)

SA jusqu’au 31 janvier 2010. Pour rappel, ce contrat court jusqu’à son échéance et

nous vous indiquons que nous ne pourrons vous laisser rompre ce contrat avant la

date prévue qu’à la condition expresse que vous trouveriez un repreneur pour ce local

et aussi sous toute réserve que le local soit salubre lors de la restitution des clés.

Néanmoins, nous vous informons que nous entamons de notre côté toutes les

démarches pour retrouver un nouveau locataire; si nous ne trouvons pas de locataire

avant le 30 juin 2009, le contrat de bail continuera d’office jusqu’à la date d’échéance

soit le 31 janvier 2010.

Nous vous remercions de nous faire part de vos disponibilités pour le rendez-vous

état des lieux avec restitution des clés.

Nous vous souhaitons bonne réception, nous vous prions d’agréer, Monsieur

PERSONNE1.), l’expression de nos meilleures salutations.»

L’analyse de ce courrier fait clairement apparaître que le bailleur est uniquement

disposé à une résiliation anticipée du bail à la double condition qu’un «repreneur»,

c’est-à-dire un locataire pour l’ensemble de la surface louée soit trouvé et que les lieux

soient remis dans un bon état, faute de quoi le bail continuera jusqu’à son terme

contractuellement prévu, à savoir le 31 janvier 2010.

Face à cette intention claire et limpide, c’est à tort que le premier juge et la SARL

SOCIETE2.) déduisent d’une remise des clés sans réserve et de la signature d’un état

des lieux de sortie une résiliation d’un commun accord du bail avec effet au 1er juin

2009.

En effet, pour déterminer s’il y avait ou non résiliation anticipée du bail, il faut analyser

si les conditions posées par le bailleur dans son courrier du 2 avril 2009 sont remplies

ou non.

L’une de ces conditions, à savoir la restitution des lieux en bon état, semble remplie

puisqu’elle ne fait pas l’objet de discussions.

La deuxième condition, celle d’une reprise du bail par un nouveau locataire, n’a, à

l’évidence, pas été remplie.

En effet, il découle de l’analyse du dossier que le local n’a pas été loué dans son

ensemble, mais que le bailleur l’a «morcelé» en trois lots qui ont fait l’objet de trois

contrats de bail successifs et distincts au profit de trois locataires différents.

Ainsi, il découle des pièces versées au tribunal qu’un premier lot (bureau à l’étage) a

été loué à partir du 1er juin 2009 à SOCIETE3.) SARL, un deuxième lot (majeure partie

de la surface commerciale) a été loué à SOCIETE4.) SARL à partir du 1er décembre

2009 et le troisième lot (le restant de la surface commerciale) a été loué à SOCIETE5.)

SARL à partir du 1er février 2010.

Cette location «par tranches» prouve donc que la condition d’une relocation de

l’immeuble jusqu’au 30 juin 2009 n’a pas été remplie ce qui implique, d’une part, qu’on

ne saurait parler d’une résiliation anticipative d’un commun accord du contrat de bail

et ce qui implique, d’autre part, que la SARL SOCIETE2.) est tenue au paiement des

loyers jusqu’à l’échéance contractuellement prévue, à savoir le 31 janvier 2010, étant

entendu que le montant du loyer ne peut s’élever (tel que cela résulte par ailleurs du

décompte dressé par la SA SOCIETE1.)) qu’à la différence entre le loyer stipulé et les

loyers perçus par la SA SOCIETE1.) en exécution des baux conclus avec les

locataires dont il est question à l’alinéa qui précède.

Cette conclusion ne saurait être affectée ni par le fait que la SARL SOCIETE2.) ait

matériellement quitté les lieux fin mai 2009, ni par le fait que la SA SOCIETE1.) ait

déposé, le temps d’une soirée ou deux, du matériel dans les locaux faisant l’objet du

bail. En effet, la SARL SOCIETE2.) ayant quitté les lieux, elle ne saurait faire valoir

aucun trouble de jouissance de ce fait.

En ce qui concerne le montant du loyer redu par la SARL SOCIETE2.) en application

des développements qui précèdent, la SA SOCIETE1.) verse un décompte qui tient

compte des loyers perçus de la part des locataires qui ont «succédé» à la SARL

SOCIETE2.).

La SARL SOCIETE2.) se rapporte à prudence de justice en expliquant qu’elle n’a pas

eu la possibilité de contrôler l’exactitude de ce décompte qui lui a été versé à

l’audience.

Une analyse succincte de ce décompte permet de conclure qu’il comporte quelques

incongruités.

Ainsi, en l’absence d’un décompte complémentaire pour les charges, le tribunal est

dans l’impossibilité de vérifier si les avances sur charges (mises en compte dans les

montants réclamés à titre d’arriérés de loyers) ont été imputées dans les décomptes

de charges ou non.

Par ailleurs, les montants réclamés à titre d’intérêts conventionnels de 12% l’an,

même s’il s’agit de montants relativement faibles, sont incompréhensibles. En plus, le

paiement et l’imputation du montant de 9.163,59 ne semble pas avoir eu d’incidence

sur les intérêts calculés sur des arriérés de loyers précédant de quelques mois

seulement ce paiement.

Face à ces incohérences et aux contestations de la SARL SOCIETE2.), la SA

SOCIETE1.) sera invitée à présenter un décompte rectifié, pièces justificatives à

l’appui, et à communiquer ce décompte à la SARL SOCIETE2.) et à le déposer au

greffe avant l’audience fixée pour la continuation des débats.

Les demandes de la SA SOCIETE1.) tendant à la condamnation de la SARL

SOCIETE2.) à des dommages et intérêts sont à déclarer non fondées étant donné,

d’une part, que le tribunal a précisément retenu que la prétendue «rupture abusive de

contrat» était inopérante puisque la SARL SOCIETE2.) est tenue de payer les loyers

jusqu’à terme et, d’autre part, que «l’atteinte portée à son image de marque» n’est en

rien prouvée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est d’ores et déjà

à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail signé entre parties n’a pas été résilié avant terme d’un commun

accord,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL est tenue au paiement

des loyers jusqu’au 31 janvier 2010, étant entendu que le montant du loyer ne peut

s’élever qu’à la différence entre le loyer stipulé et les loyers perçus par la société

anonyme SOCIETE1.) SA en exécution des baux conclus avec les locataires qui ont

succédé à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

ordonne à la société anonyme SOCIETE1.) SA de présenter un décompte rectifié,

pièces justificatives à l’appui, et de communiquer ce décompte à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et de le déposer au greffe pour le 15 mars

2010 au plus tard,

en attendant, sursoit à statuer quant à la demande de la société anonyme SOCIETE1.)

SA tendant à la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL aux arriérés de loyers et de charges,

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant à la

condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à des

dommages et intérêts,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 23 mars

2010,

à

9.00

heures,

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.