Tenant appeal partially allowed; landlord loses relocation claim due to lack of proof for new tenancy.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 21/2010

Audience publique du mardi, neuf février deux mille dix

Numéro 126291 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Tessie LINSTER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURYBAN de

Luxembourg du 30 novembre 2009,

comparant par Maître Patrick BIRDEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURYBAN,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126291 du rôle et appelée pour fixation le 22

décembre 2009, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 janvier

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Olivia DURAND, avocat, en remplacement de Maître Patrick BIRDEN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître Marc PETIT, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9

février 2010, le

jugement

qui suit:

Par requête du 23 juillet 2009, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre condamner au

paiement 1) de la somme de 8.351,03 euros au titre de dégâts locatifs, 2) de la somme

de 7.200,- euros au titre d’une indemnité de relocation, 3) de la somme de 24.000,-

euros au titre d’une indemnité d’indisponibilité, 4) de la somme de 1.641,82 euros au

titre de frais d’expertise, 5) de la somme de 1.238,93 euros au titre de frais d’huissiers

et 6) de la somme de 478,15 euros au titre de frais locatifs.

Le requérant a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,-

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 28 septembre 2009, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE1.), ce dernier a été condamné à payer à

PERSONNE2.) la somme de 32.764,16 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 23 juillet 2009 jusqu’à solde ainsi que le montant de 1.000,- euros à titre d’indemnité

de procédure.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 30 novembre

2009.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé des

condamnations prononcées à son encontre par le jugement entrepris.

PERSONNE1.) sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de l’appel pour cause de tardiveté et à titre

subsidiaire il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

PERSONNE2.) demande encore à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la

somme de 5.000,- euros à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire ainsi

que la somme de 2.000,- euros à titre d’indemnité de procédure.

Quant à la recevabilité de l’appel

Aux termes de l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le délai d’appel relatif à un jugement par défaut est de quarante jours à

partir du jour où l’opposition n’est plus recevable.

D’après l’article 90 du nouveau code de procédure civile, le délai d’opposition est de

quinze jours à partir de la signification, respectivement de la notification du jugement.

En l’espèce, le jugement entrepris a été notifié à PERSONNE2.) en date du 5 octobre

2009. Le délai d’appel a dès lors expiré le 29 novembre 2009. Etant donné que le 29

novembre 2009 a été un dimanche, le délai d’appel a expiré le lendemain, soit le 30

novembre 2009, de sorte que l’appel interjeté est à déclarer recevable.

Quant au fond

Le bail signé entre parties a pris cours le 15 novembre 2006 et PERSONNE1.) a quitté

les lieux le 9 mars 2009 «suite au déguerpissement, donc il n’a pas nettoyé la maison

dans les moindres recoins» (sic!).

1. Quant aux dégâts locatifs

Il résulte du contrat de bail qu’au début de la location, la maison a été dans un «parfait

état». Il appert de l’état des lieux d’entrée que l’état est qualifié de «bon» avec la

mention que toutes les pièces ont été repeintes et que la cuisine équipée est neuve.

Même s’il y a une différence de qualité entre «parfait» et «bon», toujours est-il que la

maison a été prise à bail sans dégâts locatifs avec une cuisine équipée neuve et une

peinture neuve.

Il appartient dès lors à PERSONNE1.) de restituer les lieux dans cet état avec une

tolérance pour les dégradations mineures qui sont la suite de l’usure normale.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise PERSONNE3.) du 29 juin 2009 que la

maison a été construite et équipée avec des matériaux de qualité et que les désordres

suivants ont été constatés: nombreux trous pour accrochages tableaux etc., saleté

généralisée y compris à l’intérieur des meubles de cuisine et des sanitaires, plusieurs

pans de murs de diverses pièces ont été peints dans des coloris «vulgaires» abîmant

ainsi les rebords autour, pilier de soutènement extérieur abîmé, huit clés et une

poignée de porte manquantes, etc…

L’expert précise que les fissures visibles sur les clichés sont des désordres

constructifs et qu’ils ne sont pas pris en compte dans ses calculs puisqu’ils ne sont

pas imputables au locataire.

L’expert chiffre la réfection des dégâts ainsi constatés au total de 8.351,03 euros TTC,

étant entendu que le plus grand poste revient aux travaux de peinture (3.560,- euros

HTVA).

Dans la mesure où l’appelant ne fournit pas la moindre explication pourquoi il n’aurait

pas à supporter les travaux de réfection et qu’il est tenu d’une obligation de résultat

de restituer les lieux dans l’état dans lesquels il les a trouvés en début de bail, il y a

lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) la somme de 7.933,48 euros du chef de dégâts locatifs, appliquant

ainsi une décote de 5% pour usure normale.

2. Quant aux frais d’expertise

Etant donné que c’est précisément l’expertise judiciaire PERSONNE3.) (cet expert a

été nommé par ordonnance du juge de paix de Luxembourg du 4 mai 2009) qui a

permis de documenter la réalité et l’ampleur des dégâts locatifs, c’est à bon droit que

le premier juge a condamné PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE2.) les frais

d’expertise de 1.641,82 euros avancés par ce dernier.

3. Quant aux taxes communales, à l’abonnement TV et aux frais d’huissier

Au vu des pièces versées au dossier, il y a encore lieu de confirmer le premier juge

par adoption de ses motifs en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) les montants suivants: 304,20 euros (taxes communales), 45,73 euros

(TV) et 1.238,93 euros (frais d’huissier).

4. Quant à l’indemnité d’indisponibilité et à l’indemnité de relocation

Le premier juge a très justement analysé la chronologie des événements depuis le

déguerpissement du locataire (9 mars 2009) pour aboutir à une période

d’indisponibilité de six mois (se terminant ainsi au premier tiers de septembre 2009),

tenant ainsi compte de la nomination d’un expert judiciaire, de la diligence du

propriétaire à faire avancer les opérations d’expertise et de réfection, de l’ampleur et

de la nature des travaux de réfection ainsi que de la période de congés collectifs. Il y

a donc lieu de le confirmer en ce qu’il a alloué à PERSONNE2.) une indemnité

d’indisponibilité de 14.400,- euros.

En revanche, face aux contestations de PERSONNE1.), PERSONNE2.) ne fournit

aucune pièce ou explication documentant ses démarches pour trouver un nouveau

locataire dès début septembre 2009. En effet, non seulement le tribunal ignore si de

telles démarches ont été entreprises, mais encore il ne sait pas si, et à partir de quelle

date, la maison de PERSONNE2.) a été relouée.

Dans ces conditions, l’allocation d’une indemnité de relocation n’est pas justifiée et le

jugement entrepris est à réformer en ce sens.

5. Quant à l’indemnité pour procédure abusive et vexatoire et quant aux indemnités

de procédure

PERSONNE1.) ayant motivé son appel par des contestations qui, hormis la question

de l’indemnité de relocation, ne résistent pas à l’analyse des éléments objectifs du

dossier, le tribunal en conclut, d’une part, qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté

des frais non compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.) de sorte que

PERSONNE1.) est à condamner à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.000,- euros

à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel. D’autre part et pour les

mêmes motifs, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a alloué à

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour la première

instance.

Toutefois, on ne saurait déduire de l’attitude de PERSONNE1.) que l’appel aurait été

interjeté dans une intention dolosive ou avec légèreté blâmable, de sorte que la

demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 6-1 est à déclarer non fondée.

Faute par PERSONNE1.) de justifier de l’iniquité requise pour l’application de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé et que, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de (7.933,48 +

1.641,82 + 304,20 + 45,73 + 1.238,93 + 14.400 =) 25.564,16 euros avec les intérêts

au taux légal à partir du 23 juillet 2009, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 25.564,16 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 23 juillet 2009 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) sur base de l’article 6-1 du code civil,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.