Tenant appeal partially allowed; relocation fee denied as premature; procedural fees split equally.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 17/2010

Audience publique du mardi, deux février deux mille dix

Numéro 126469 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 7 décembre 2009,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 126469 du rôle et appelée pour fixation le 5 janvier

2010, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 19 janvier 2010, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX, comparant

pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître Joao Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 2

février 2010, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 1er décembre 2008, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.), un appartement sis à ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de 800,-

euros payable par ordre permanent le 20 de chaque mois. Le contrat de bail, conclu

pour une durée d’un an avec tacite reconduction, a pris cours le 1er décembre 2008.

Par requête déposée le 10 août 2009, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux fins de voir prononcer

la résiliation judiciaire du bail existant entre parties pour motifs graves dans le chef du

preneur et à ses torts exclusifs et voir ordonner le déguerpissement du locataire. Elle

demande encore à voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 1.800,- euros

à titre d’arriérés de loyers, la somme de 465,83 euros à titre de frais d’électricité et de

taxe communale et la somme de 4.800,- euros à titre d’indemnité de relocation, soit la

somme globale de 7.065,83 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande

jusqu’à solde. Finalement, elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de

800,- euros.

Lors des plaidoiries de première instance, la requérante a réduit sa demande à titre

d’arriérés de loyers et de frais au montant de 1.465,83 euros.

Par jugement du 19 novembre 2009, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.000,- euros à

titre d’arriérés de loyers, le montant de 465,83 euros à titre de frais d’électricité et de

taxe communale, la somme de 4.800,- euros à titre d’indemnité de relocation et une

indemnité de procédure de 150,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile. Il a encore prononcé la résiliation du contrat de bail et condamné

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans le mois après la notification du

jugement. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

7 décembre 2009.

Par réformation du jugement entrepris, il conclut à être déchargé de toute

condamnation pécuniaire et à voir débouter la partie requérante initiale de sa

demande en résiliation du bail. Il sollicite une indemnité de procédure de 1.000,- euros

pour l’instance d’appel.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement de première instance. A l’audience du

19 janvier 2010, elle demande en outre au tribunal de condamner PERSONNE1.) à

lui payer le montant de 800,- euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier

2010 et une indemnité de procédure de 800,- euros pour l’instance d’appel.

Quant aux arriérés de loyers

L’appelant fait plaider qu’il a réglé l’intégralité des loyers aux échéances respectives,

tel qu’il résulterait des extraits bancaires versés en cause. En instance d’appel, il

n’entend plus justifier le non-paiement d’un solde de 200,- euros pour le mois de mai

2009 par le fait que la bailleresse lui aurait coupé le chauffage et l’électricité à plusieurs

reprises, tel que soutenu en première instance, mais affirme avoir réglé en espèces la

somme de 1.000,- euros, à laquelle il a été condamné par le premier juge. L’appelant

expose ainsi notamment avoir payé le loyer de 800,- euros pour décembre 2008 en

espèces au moment de la remise des clés et avoir par la suite payé régulièrement les

loyers avant leurs échéances respectives par virements bancaires.

Face aux contestations de l’intimée, l’appelant reste cependant en défaut de produire

des justificatifs ou de formuler une offre de preuve, telle qu’annoncée lors des

plaidoiries, pour établir le paiement en espèces de la somme de 1.000,- euros, de

sorte que ses dires restent à l’état de pures allégations.

Ce grief n’est dès lors pas fondé et le jugement est à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement du montant de 1.000,- euros à titre d’arriérés de loyers.

Le locataire ne prouve pas avoir payé le loyer du mois de janvier 2010.

L’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de loyer de la bailleresse est

partant à déclarer fondée pour le montant réclamé de 800,- euros.

Quant aux frais

L’appelant affirme avoir réglé les frais d’électricité et de taxes communales lui

incombant. Il fait valoir que, conformément au contrat de bail, il a réglé ces frais

directement aux fournisseurs. L’ensemble des factures dont le paiement est réclamé

de ce chef étant adressé directement à l’intimée, l’appelant ne saurait être considéré

comme le débiteur de tels frais.

Le bailleur est uniquement autorisé à réclamer à ses locataires les montants qu’il

justifie avoir déboursés, à titre de charges, pour le compte de ceux-ci.

Il résulte des pièces du dossier que, conformément aux développements de l’intimée,

les factures d’électricité relatives à l’appartement loué par l’appelant ont été adressées

à PERSONNE2.) jusqu’au moment où un compteur privatif pour le locataire a été mis

en place en mars/avril 2009. A partir de cette date, les factures ont été adressées

directement à la concubine de PERSONNE1.).

Les factures dont le paiement est actuellement réclamé se rapportent à la période de

décembre 2008 à avril 2009 et ont été réglées par PERSONNE2.).

Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement

de la bailleresse et a condamné PERSONNE1.) à lui payer la somme de 439,35 euros

de ce chef.

En ce qui concerne les taxes communales (ordures ménagères), PERSONNE2.)

réclame le paiement de la somme de 26,48 euros au titre d’une facture du 4 décembre

2008 indiquant comme période «décompte final».

Dans la mesure où il résulte des pièces que PERSONNE1.) s’est vu adresser par

l’administration communale ADRESSE3.) en date du 22 décembre 2008 une facture

relative aux ordures ménagères pour novembre/décembre 2008, PERSONNE2.) ne

justifie pas que la facture dont elle réclame le remboursement se rapporte à une

période pendant laquelle l’appartement était loué par PERSONNE1.).

La demande y afférente n’est dès lors pas fondée et le jugement est à réformer en ce

sens.

Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire

L’appelant soutient que les conditions ayant amené le premier juge à prononcer la

résiliation du bail n’étaient pas données.

Au vu des développements qui précèdent en ce qui concerne le non-paiement des

loyers et des frais, le jugement entrepris est, par adoption des motifs du premier juge,

à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et le déguerpissement du

locataire, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à partir de la

signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

L’appelant s’oppose au paiement d’une indemnité de relocation au motif qu’il n’y a pas

de résiliation fautive du bail de sa part.

L’intimée souligne que l’indemnité de relocation est prévue dans le bail signé par les

deux parties.

Aux termes de l'article 1760 du code civil, le locataire est tenu, en cas de résiliation

fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à

la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, t IV, no 408).

En l’espèce, comme le locataire occupe toujours le bien donné en bail, il y a lieu, par

réformation du jugement entrepris, de dire non fondée la demande en obtention d’une

indemnité de relocation comme étant prématurée en ce qu’elle tend à la réparation

d’un préjudice futur.

Quant aux indemnités de procédure

Faute par les parties de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondée, par

réformation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance, de même qu’il y a lieu de dire non

fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Dans la mesure où l’appel est à déclarer partiellement fondé, il y a lieu de faire masse

des frais des deux instances et de les imposer pour moitié à PERSONNE2.) et pour

moitié à PERSONNE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel recevable,

le dit partiellement fondé,

réformant:

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 439,35 euros à

titre de frais d’électricité, avec les intérêts légaux à partir du 10 août 2009, jour de la

demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en paiement relative à la taxe communale et en déboute,

dit non fondée la demande en paiement d’une indemnité de relocation et en déboute,

déclare non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance et en déboute,

pour le surplus, confirme le jugement du 19 novembre 2009, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de la demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

800,- euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2010 avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice, le 19 janvier 2010, jusqu’à solde,

déclare non fondées les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais des deux instances et les impose pour moitié à PERSONNE1.) et

pour moitié à PERSONNE2.).