Tenant's lease annulment appeal partially allowed; landlord's procedural claim dismissed due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 14/2010

Audience publique du mardi, deux février deux mille dix

Numéro 122413 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 2 juin 2009,

comparant par Maître Antonio RAFFA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), pharmacienne, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en

date du mardi, trois novembre deux mille neuf sous le numéro 164/2009 et dont le

dispositif est conçu comme suit:

«Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une comparution personnelle des parties,

fixe la date de cette comparution personnelle des parties au mercredi, 25 novembre

2009, à 9.30 heures, salle TL 1.01, au 1er étage, du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, Cité Judiciaire,

commet pour y procéder Monsieur le juge Jacques KESSELER,

ordonne à PERSONNE1.) de déposer au greffe de la XIVe section une expédition en

bonne et due forme de l’acte de vente par lequel PERSONNE1.) s’est portée

acquéreur de la maison sise à L-ADRESSE1.), ce jusqu’au 17 novembre 2009 au plus

tard,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du mardi, 12 janvier 2010, à

9.00 heures, salle TL 3.06, du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, Cité

Judiciaire,

réserve le surplus et les frais.»

Suite à la comparution personnelle des parties, ordonnée par jugement du 3 novembre

2009, l’affaire, inscrite sous le numéro 122413 du rôle, fut appelée pour continuation

des débats à l’audience publique du lundi, 12 janvier 2010, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Antonio RAFFA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, fut entendu en ses explications.

Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 2

février 2010, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 3 novembre 2009.

Vu l’extrait du plumitif relatif à la comparution personnelle des parties du 25 novembre

2009.

Les parties maintiennent leurs prétentions telles qu’explicitées dans le prédit

jugement.

Ainsi, PERSONNE1.) conclut notamment, par confirmation du jugement entrepris, à

la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire pour faute dans le chef de ce

dernier, à savoir non paiement de loyers, respectivement mise en œuvre non justifiée

de l’exception d’inexécution. Dans ce contexte, elle rappelle simplement (sans

demander de condamnation additionnelle) que les arriérés de loyers se chiffrent

désormais à 157.500,- euros.

PERSONNE1.) ajoute que, depuis le début des relations contractuelles, la SARL

SOCIETE1.) n’était jamais intéressée par le dernier étage et elle confirme que la SARL

SOCIETE1.) voulait exploiter commercialement le rez-de-chaussée ainsi que le

premier étage et «éventuellement le deuxième étage».

PERSONNE1.) rappelle que depuis mai 2008, la «situation administrative» de

l’immeuble a été régularisée suite à ses démarches auprès de la commune. Elle

dément par conséquent toute privation de jouissance des lieux loués tout en admettant

qu’il reste «des travaux à faire» et que les parties sont en litige quant à la prise en

charge des coûts de ces travaux.

La SARL SOCIETE1.), de son côté, demande l’annulation du bail pour erreur, sinon

dol, sinon absence de cause et subsidiairement la résolution du bail pour défaut

d’exécutions des obligations incombant au bailleur. L’ensemble de ces demandes et

moyens repose sur la même affirmation factuelle, à savoir que la SARL SOCIETE1.)

reproche à PERSONNE1.) de lui avoir loué un immeuble commercial, alors qu’il s’est

avéré par la suite que seul le rez-de-chaussée disposait d’une autorisation ad hoc, ce

qui avait comme conséquence que la SARL SOCIETE1.) serait obligée de payer un

loyer mensuel de 7.500,- euros pour un rez-de-chaussée d’à peine 20 m2.

Dans la mesure où les prétentions respectives des parties visent à la fois à l’annulation

(respectivement la résolution) et à la résiliation du bail, le tribunal examinera d’abord,

pour des raisons de logique juridique évidente, les moyens d’annulation. En effet, si

le bail devait être annulé, la question de sa résiliation ne se posera plus.

Tel que le tribunal l’avait déjà indiqué dans son prédit jugement, le bail avait pour objet

la location d’un «immeuble commercial sis à L-ADRESSE1.), comprenant l’immeuble

en entier» (cf. article 1er). Même si l’article 2 du même bail stipule «qu’une partie de

l’immeuble sera aménagée en un magasin de vente au détail de produits d’habillement

et accessoires», il n’en reste pas moins que cet article n’est pas en contradiction avec

une affectation commerciale de l’immeuble dans son ensemble.

Ainsi, le contrat de bail, signé en date du 3 décembre 2007, portait clairement sur un

immeuble prétendument commercial dans son intégralité.

Or, tel n’a pas été le cas. Ainsi, d’une part, l’acte de vente aux termes duquel

PERSONNE1.) s’est portée acquéreur de l’immeuble litigieux désignait ce dernier

comme «maison de commerce et d’habitation» et, d’autre part, l’échange de courriers

entre PERSONNE1.) et les autorités communales prouve que, lors de la signature du

bail, seul le rez-de-chaussée disposait d’une autorisation en vue d’être exploité

commercialement.

Il est vrai que, par décisions successives (cf. jugement du 3 novembre 2009), les

autorités communales ont donné leur accord de principe pour une exploitation

commerciale de l’immeuble en entier. Ce ne sont, en effet, que des décisions de

principe puisque l’autorisation effective est subordonnée à la mise en œuvre des

normes de sécurité édictées par la Ville de ADRESSE3.).

Ainsi, le 28 mai 2008, le collège des bourgmestre et échevins autorise un changement

d’affectation en vue de l’exploitation commerciale de l’immeuble (magasin à rayon

multiples) à tous les étages et PERSONNE1.) est informée de cette décision par

courrier erronément daté au 16 mai 2008 qui l’invite à introduire «un dossier complet

avec plans» afin de mettre le bourgmestre «en mesure de faire établir une autorisation

de changement d’affectation, ceci en application de l’article 57.3 du règlement sur les

bâtisses».

En ce qui concerne les transformations concrètes à apporter à l’immeuble, il s’agit

pour l’essentiel de l’installation d’un escalier reliant d’un seul tenant tous les étages

exploités commercialement ou susceptibles de l’être.

Les parties sont d’accord sur ce point tout comme les parties sont d’accord (cf.

comparution des parties) que les plans qui ont été déposés auprès des autorités

communales ne sont pas exploitables puisqu’ils ne prévoient pas la présence d’un

escalier d’un seul tenant.

Ceci est encore confirmé par un courrier du 28 août 2009, dans lequel le bourgmestre

informe le litismandaire de la SARL SOCIETE1.) qu’il est toujours en attente, de la

part du propriétaire de l’immeuble, des documents en vue de délivrer l’autorisation de

changement d’affectation. D’après les informations recueillies par le tribunal lors de la

comparution personnelle des parties et lors des plaidoiries du 12 janvier 2010, aucun

nouveau plan n’a été dressé, ni a fortiori déposé auprès des autorités communales.

Il découle dès lors des développements qui précèdent que, non seulement au moment

de la signature du bail mais encore à l’heure actuelle, l’immeuble n’est pas exploitable

commercialement dans son entier, faute de travaux de transformations nécessaires

pour mettre l’immeuble en conformité avec les normes de sécurité exigées par les

autorités communales de la Ville de ADRESSE3.).

Or, dans l’hypothèse où le preneur se voit interdire d’affecter le bien à l’usage pour

lequel il l’a pris à bail, non pas parce que des directives ou réglementations édictées

depuis la conclusion du bail viennent s’y opposer, mais bien parce que, déjà lors de

la conclusion du bail, le bien ne satisfaisait pas aux normes en vigueur à cette époque

pour l’usage convenu, la chose n’a jamais existé en état de convenir à l’usage prévu

(cf. Revue Critique de Jurisprudence Belge 1990, pages 555 et suivantes).

Si, comme en l’espèce, les parties ignoraient lors de la conclusion du bail que le bien

ne pouvait, tel quel, être affecté à l’usage convenu, le locataire pourra – par application

des principes généraux en matière de contrat – invoquer la nullité du bail. (ibidem)

L’usage expressément convenu au bail étant essentiel, il pourra y avoir erreur sur la

substance, pour autant que l’ignorance de ce que le bien ne pouvait convenir à l’usage

prévu soit excusable dans le chef de celui, bailleur ou preneur, qui l’invoque. (ibidem)

Ainsi, le preneur qui ignorait que l’état du bien n’en permettait pas l’usage et qui se

voit refuser, par l’intervention d’une autorité compétente de l’affecter à l’usage

convenu, peut-il invoquer l’erreur pour être délié du bail. (ibidem)

En l’espèce, la SARL SOCIETE1.) a donc signé le bail dans la croyance erronée que

l’immeuble loué pouvait être exploité commercialement dans son ensemble. Cette

croyance a été légitime étant donné que le bailleur affirme avoir signé le bail sous

l’emprise de la même erreur, de sorte que l’erreur de la SARL SOCIETE1.) est

excusable dans la mesure où il n’appartient pas au locataire de mettre en doute les

informations sur la situation administrative d’un immeuble qu’il ne connaît pas, ceci

d’autant plus si ces informations sont contenues et confirmées dans un bail signé par

le propriétaire.

Pour être complet, le tribunal rappelle que, concernant la date à laquelle l’erreur doit

être établie, la règle logique est qu’il convient de se placer à l’instant de la conclusion

du contrat. Cette règle interdit de tenir compte des événements postérieurs et

notamment du comportement des parties (Jurisclasseur, civil, contrats et obligations,

fasc. n° 3-3, n° 86).

Ainsi, même à supposer que la délivrance des autorisations administratives de

principe délivrées par les autorités communales en date du 6 et 28 mai 2008 permette

une exploitation commerciale de l’immeuble au-delà du seul rez-de-chaussée (ce qui,

au vu de ce qui a été retenu supra, n’est pas le cas), cette prétendue régularisation

ex post ne permettra pas un «gommage» (pour reprendre les termes employés par le

premier juge) rétroactif de l’erreur sous l’emprise de laquelle la SARL SOCIETE1.) a

contracté.

Dans ces conditions, le tribunal retient que, lors de la signature du contrat de bail

litigieux, le consentement de la SARL SOCIETE1.) a été vicié par une erreur sur une

qualité essentielle de l’immeuble loué, à savoir sa capacité à être exploité

commercialement dans son ensemble, se sorte que, par réformation du jugement

entrepris, le bail est à annuler.

En cas de nullité, comme aussi en cas de résolution ou de condition résolutoire, l'effet

rétroactif soulève une difficulté particulière dans l'hypothèse des contrats à exécution

successive, en particulier lorsqu'ils ont donné naissance à des obligations de faire qui

ont été, un temps, exécutées. Le travail accompli ou la jouissance d'un bien, par

exemple, ne sont pas susceptibles de restitution. L'anéantissement rétroactif butte sur

une situation de fait indélébile.

Certains en déduisent que, en ce cas, la nullité n'a pas d'effet rétroactif et met

seulement un terme à l'exécution future de l'obligation, ce qui rapprocherait, dans cette

hypothèse, la nullité de l'extinction (J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux, Les obligations,

vol. 1, L'acte juridique, 13e éd. 2008, n 366. – Ph. Malaurie, note ss Cass. soc., 8 avr.

1957: D. 1958, p. 221). D'autres, plus nombreux, s'en tiennent au principe de l'effet

rétroactif de la

nullité,

en résolvant sur

un fondement indemnitaire, donc

extracontractuel, la question de la juste rétribution des prestations non susceptibles

de restitution, de façon à éviter tout enrichissement injuste de l'une des parties,

l'indemnité octroyée pouvant ne pas être égale, le cas échéant, à la contrepartie que

prévoyait le contrat nul (H., L. et J. Mazeaud et F. Chabas: Montchrestien, 9e éd. 1998,

n° 332 – G. Marty et P. Raynaud, op. cit., n° 236 – F. Terré, Ph. Simler et Y. Lequette,

op. cit., n

425). La jurisprudence est pareillement divisée. Si elle s'en tient,

généralement, au principe de l'effet rétroactif de la nullité, elle détermine l'indemnité

allouée, sauf exceptions (V. par exemple, Cass. 3e civ., 1er juill. 1987: Bull. civ. 1987,

III, n 134; RTD civ. 1988, p. 531, obs. Mestre), selon le montant (salaire, loyer...) qui

était celui que prévoyait le contrat nul (V. Cass. soc., 3 oct. 1980: D. 1982, p. 68, note

Agostini – Cass. 3e civ., 13 juin 2001: Contrats, conc. consom. 2001, n° 155, obs.

Leveneur). Quelques arrêts ont, au contraire, clairement écarté, dans ce cas, la

rétroactivité (V. notamment Cass. soc., 28 janv. 1983: Bull. civ. 1983, V, n° 33 – Cass.

com., 12 févr. 1991: JCP G 1992, II, 21754, note Delebecque – Cass. soc., 7 nov.

1995: Bull. civ. 1995, V, n° 292; JCP G 1996, II, 22626, note Petit et Picq).

Le tribunal s’en tient à la théorie classique des effets rétroactifs de la nullité avec,

comme corollaire, une rétribution indemnitaire pour les obligations non susceptibles

de restitution en nature.

Transposé à l’hypothèse présente, à savoir l’annulation d’un bail, ceci implique donc

en principe la restitution des lieux et des clés et le déguerpissement du «locataire»

ainsi que la mise en compte d’indemnités d’occupations pour la période pendant

laquelle le «locataire» a eu la jouissance de l’immeuble.

En l’espèce, il est un fait que la SARL SOCIETE1.) a loué l’immeuble pour y exploiter

un magasin de vêtements avec un espace de vente englobant au moins le rez-de-

chaussée et le premier étage et éventuellement le deuxième étage. Comme il a été

relevé ci-avant, cette exploitation n’était pas possible et il est évident qu’une

exploitation «partielle» (à savoir l’exploitation du seul rez-de-chaussée) était

commercialement inconcevable et qu’une telle hypothèse ne rentrait nullement dans

le champ contractuel des parties.

Il s’en suit donc que la SARL SOCIETE1.) avait certes les clés de l’immeuble et donc

l’accès à ce dernier, mais qu’elle était dans l’impossibilité d’avoir la jouissance

contractuellement prévue des lieux loués.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’allouer d’indemnités d’occupation. En revanche,

dans la mesure où la SARL SOCIETE1.) a payé les loyers de mars et avril 2008, il y

a lieu d’ordonner la restitution de ces sommes et de condamner PERSONNE1.) à

payer à la SARL SOCIETE1.) la somme de (7.500 x 2 =) 15.000,- euros avec les

intérêts au taux légal à partir des encaissements respectifs jusqu’à solde.

Le tribunal rappelle que la SARL SOCIETE1.) réitère sa demande reconventionnelle

déjà formulée devant le premier juge à l’audience du 6 janvier 2009 et tendant à ce

que PERSONNE1.) soit condamnée à lui rembourser, à titre de dommages et intérêts,

le montant de 86.903,92 euros.

Cette demande est formulée comme suit:

«Il y a lieu de condamner la partie adverse au paiement de 86.903,92 euros sous

réserves des échéances à venir.

Qu’il y a lieu à nomination d’un expert pour le calcul du préjudice commercial subi

depuis avril 2008, date prévue de l’ouverture de la boutique à la date de résiliation du

contrat de bail.»

Si l’allocation de dommages et intérêts en sus de l’annulation d’un contrat est en

principe concevable pour tout préjudice découlant directement de cette annulation, il

n’en demeure pas moins que ce préjudice doit être établi avec certitude selon les

règles de droit commun.

En ce qui concerne le préjudice commercial allégué, le tribunal ne peut que constater

que la SARL SOCIETE1.) ne soumet pas le moindre élément d’appréciation qui

permette de cerner tant soit peu ses prétentions, tel que chiffre d’affaires escompté,

business plan, etc…

Or, aux termes de l’article 351 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, une

mesure d’instruction ne saurait en aucun cas être ordonnée en vue de suppléer à la

carence de la partie dans l’administration de la preuve de sorte que la demande

tendant à la nomination d’un expert est à déclarer irrecevable.

Quant au montant de 86.903,92 euros, force est de constater que, là non plus, la

SARL SOCIETE1.) ne fournit le moindre mot d’explication. Certes, elle verse une série

d’avis de débit dont l’immense majorité n’est accompagnée d’aucune pièce

justificative. Parmi les quelques factures qui sont versées, aucune ne permet, en soi,

de rattacher causalement le préjudice réclamé à l’annulation du contrat de bail.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de la SARL SOCIETE1.) est, au

vu des pièces actuellement versées et par confirmation du jugement entrepris, à

déclarer non fondée.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de la SARL

SOCIETE1.), ni dans celui de PERSONNE1.).

Il s’en suit, d’une part, que la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que la demande de la SARL SOCIETE1.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est également à

déclarer non fondée.

Même si l’appel est à déclarer partiellement fondé, les frais et dépens des deux

instances sont à mettre à charge de PERSONNE1.) dans la mesure où la SARL

SOCIETE1.) prospère dans sa prétention principale.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 3 novembre 2009,

dit l’appel partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes en condamnation formulées par PERSONNE1.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du contrat de

bail signé entre parties le 3 décembre 2007,

annule le contrat de bail signé entre parties le 3 décembre 2007,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL la somme de 15.000,- euros avec les intérêts au taux légal à partir des

encaissements respectifs jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit la demande reconventionnelle de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL non fondée et, pour autant de

besoin, en ce qu’il a condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

au déguerpissement des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à 15

jours à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais des deux instances et les impose à PERSONNE1.).